Валентина Калинина: «Отмененной льготной ипотеке необходима равнозначная альтернатива»
Отмена программы льготной ипотеки и текущая высокая ключевая ставка ЦБ оказывают негативное влияние на стройиндустрию и рынок первичной недвижимости. Такие выводы делает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. По ее мнению, улучшить ситуацию будет сложно без мер государства, направленных на снижение процентных ставок по ипотечным программам и повышение доступности жилья.
— Валентина Ивановна, 1 июля была завершена госпрограмма льготной ипотеки. Можно ли сказать, что теперь застройщики и весь рынок недвижимости столкнулись с новой реальностью?
— Мы действительно оказались в новой реальности. Можно сказать, что для строительной отрасли наступают тяжелые времена. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек, создаст сложности с реализацией квартир и повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка, которая с 26 июля еще повысилась на 2 п. п. до 18%. Банки добавляют к ней свою плавающую ставку, и в итоге застройщики получают кредиты под 19–22%.
Конечно, льготная ипотека была большим подспорьем и для строителей, и для населения. Благодаря этому отрасль росла, платила налоги, привлекала трудовые ресурсы. Льготные программы сделали приобретение квартиры доступным для многих россиян и увеличили спрос на жилье. Это привело к усилению конкуренции между строительными компаниями и улучшению качественных характеристик жилых комплексов. Льготная ипотека была драйвером развития рынка строительства. На наш взгляд, уже в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с провалом, закономерным после существенного изменения условий приобретения жилья.
— Есть еще семейная ипотека. Насколько она сможет поддержать рынок?
— Да, семейная ипотека со ставкой 6% при условии, что в семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, сохранилась. С данной программой мы работали и раньше, однако она составляла только 30–35% от общего объема сделок, то есть подходила далеко не для всех. К слову, ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса в отдельные периоды доходило до 95% сделок. С конца 2023 года его условия ужесточались, повышался первый взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса, но люди все равно продолжали пользоваться этим инструментом.
Ожидается, что останется льготное кредитование для IT-специалистов. Программ господдержки ипотеки под 8% для первичного рынка, которые действовали с 2020 года, больше нет.
— Есть ли какие-то альтернативы отмененной льготной ипотеке?
— Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. В частности, сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10% и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14%. Можно предположить, что рассрочки будут востребованы рынком. Но застройщик может предоставить ее только на время строительства объекта, а это два с половиной — три года. Ипотеку же люди берут на 20–30 лет. К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику, поскольку растет процент обслуживания кредита, а он и без того высокий, ни банку, так как очень медленно идет наполнение эскроу-счетов.
Сейчас вместе с банками мы рассматриваем варианты других программ, которые будут полезны покупателям. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков. Они также заинтересованы в соблюдении планов продаж проектов, строительство которых финансируют. Поэтому кредитные организации совместно с девелоперами формируют особые программы для таких объектов. Но, на наш взгляд, необходима равнозначная альтернатива отмененной программе льготной ипотеки, и тут без каких-то государственных решений не обойтись.
— А какие конкретные меры со стороны государства необходимы сейчас для улучшения доступности ипотечных программ?
— Ипотека является важнейшим инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек. И тут многое зависит от тех решений, инструментов, которые может предложить государство. При высокой ключевой ставке ипотека без субсидирования имеет заградительную стоимость и низкую востребованность.
На наш взгляд, должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах. Иначе рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
Я не припомню такой ситуации, чтобы проблемы возникли сразу по всем направлениям, хотя работаю в отрасли давно. Да, бывали кризисы, но преодолевались они гораздо проще. Если ничего не изменится, положение станет критическим. Думаю, вполне могут быть и банкротства строительных компаний.
— Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жилье. Могут ли они сейчас пойти вниз? В целом из чего сегодня складывается себестоимость строительства?
— До 35% себестоимости составляют расходы на строительно-монтажные работы. В нее также входят стоимость земельного участка — 15%, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям — до 10%, строительство социальных объектов по нормативу — 14%. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это еще 14%), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.
Если проанализировать все эти составляющие, остается непонятным, за счет чего цена новостройки может снизиться. Стоимость рабочей силы растет, строительные материалы во втором квартале 2024 года подорожали на 10–12 процентов. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок. Следовательно, будет увеличиваться и общая себестоимость возведения квадратного метра. К сожалению, меры по уменьшению инфляции, принимаемые ЦБ, могут иметь обратный эффект.
— Расскажите, пожалуйста, о том, как застройщики решают кадровый вопрос. Насколько повлиял на отрасль отток иностранных работников? Кто сегодня трудится на стройке?
— Основной костяк составляют все те же иностранные рабочие. Беда в том, что россияне не хотят идти работать на стройку. Это суровые условия и тяжелый физический труд. Мы пытались привлечь наших работников еще во время пандемии, когда границы были закрыты. Но ни один гражданин РФ не откликнулся на наши объявления.
Безусловно, отрасль испытывает нехватку кадров — не только рабочих, но и инженерно-технических. Условия въезда и регистрации мигрантов ужесточаются. Мы соблюдаем все требования, помогаем им в сложных жизненных ситуациях, держим руку на пульсе относительно уровня оплаты труда. Как известно, в связи с курсом доллара иностранные работники сегодня хотят получать гораздо больше, чем раньше.
Для замещения иностранцев из ближнего зарубежья рассматриваем привлечение кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Но это визовые страны — следовательно, расходы на рабочую силу с использованием этих каналов еще больше возрастут, что отразится на стоимости жилья.
— В Санкт-Петербурге застройщики обязаны обеспечить ЖК и социальными объектами. Серьезная ли для них эта нагрузка? Есть ли на этом направлении нововведения?
— Пока все остается по-прежнему. Застройщик обязан обеспечить свой жилой комплекс местами в детских садах и школах согласно нормативу. Затем соцобъекты безвозмездно передаются городу. Уже нет таких ситуаций, когда возводился целый квартал, а детям негде было учиться, потому что город не успевал построить школу. Для девелоперов это, конечно, дополнительная нагрузка.
— Как оцениваете ситуацию с выводом новых проектов в городе?
— В нестабильные времена застройщики относятся к этому с осторожностью, предпочитая минимизировать свои риски. В целом динамика вывода новых объектов в Петербурге заметно сократилась по сравнению с предыдущими годами. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2024 года на рынок города выведены всего 0,9 миллиона квадратных метров жилья.
Мы пока планируем вывести два объекта к новому году. Надо продолжать работу и сохранять коллектив.
— Какие проекты ваша компания сдала в эксплуатацию в первом полугодии? Какие планы на вторую часть года?
— В первой половине 2024 года мы сдали в эксплуатацию сразу несколько объектов — вторую очередь проекта «БелАрт», а также первые очереди жилых комплексов «Тайм Сквер» и Cube. В июле дольщики Cube уже начали получать ключи от квартир. В июне был введен в эксплуатацию детский сад на 215 мест на Планерной улице в Приморском районе. Этот социальный объект расположен рядом с нашими жилыми комплексами New Time и «Тайм Сквер». В трехэтажном здании находятся помещения для отдыха и игр, пищеблок, музыкальный и физкультурный залы, бассейн.
Во втором полугодии мы уже успели отметиться сдачей еще одного социального объекта — в июле было получено разрешение на ввод начальной школы на Пулковском шоссе в Московском районе. Школа рассчитана на 200 учеников, в ней есть все необходимое для учебы: компьютерные классы, кабинеты для занятий творчеством, бассейн, физкультурный зал, столовая. И детский сад, и начальная школа будут безвозмездно переданы в собственность города. На конец 2024 года запланирован ввод следующих очередей проектов «БелАрт», «Тайм Сквер» и Cube. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы продолжаем работать и реализовывать все поставленные задачи и цели.
С какими показателями строители Ленинградской области встречают День строителя и какие проблемные вопросы им предстоит решить совместно с саморегулируемыми организациями региона, рассказывает директор Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Владимир Чмырёв.
— Владимир Анатольевич, строители Ленобласти ни в пандемию, ни в период санкционного давления на экономику не сдают своих лидерских позиций. В чем их успех, по-вашему?
— Во-первых, благодаря стратегии развития строительной отрасли, разработанной по поручению президента нашей страны, и мерам поддержки Минстроя России Ленинградская область сохраняет набранные темпы строительства при чутком внимании со стороны региональных властей. Во-вторых, в нашем регионе трудятся сильнейшие профессиональные кадры страны, что было не раз подтверждено их победами в профессиональных конкурсах.
За первое полугодие в Ленинградской области введено в эксплуатацию 2,11 миллиона квадратных метров жилья. Как отмечает правительство региона, темпы и объемы строительства не уступают прошлогодним показателям. Из них 1,37 миллиона квадратных метров построено в частном секторе. Статистика за первое полугодие показывает, что регион идет вровень с прошлогодними показателями.
— Какие инициативы Национального объединения строителей и конкретно вашей ассоциации направлены на поддержку строительного сектора области?
— Рабочая повестка для саморегулируемых организаций Северо-Западного региона определена на последней Окружной конференции строительных СРО, которая недавно завершилась в Мурманске. Среди приоритетов наиболее актуальными являются взаимодействие с региональными службами госстройнадзора и экспертизы (ГАСН) по части Национального реестра специалистов, система ценообразования и ресурсно-индексный метод (РИМ), развитие системы охраны труда на стройплощадках и продолжение активной поддержки членов СРО выдачей займов из средств компенсационных фондов.
С учетом завершающей стадии перехода на ресурсно-индексный метод мы продолжаем укреплять системную работу с членами Ассоциации «СК ЛО» и по части наполнения ФГИС ЦС, и по другим консультативным вопросам.
Также было отмечено о возросшей роли СРО в управлении системой охраны труда в строительстве как новой зоны ответственности саморегулирования. Однако весь инструментарий для эффективной работы СРО в этом направлении есть благодаря разработанным программным продуктам Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка. К тому же Ленинградская область имеет в своем распоряжении уникальный полигон «Умный труд», аналогов которому в России пока нет. Это та площадка, на которой строители могут получить всю необходимую техническую и теоретическую подготовку в соответствии с самыми актуальными требованиями безопасности и охраны труда на стройках. Напомню, что полигон был создан на учебной базе СПбГАСУ в том числе и при активной поддержке НОСТРОЙ.
— Что нового в этом году было при проведении конкурса «Строймастер»?
— В этом году Ленинградская область проводила конкурс в расширенном формате с участием строителей Республик Карелия и Коми, Вологодской, Псковской и Новгородской областей. И даже при таком соперничестве ленинградские строители проявили себя с лучших сторон, завоевав призовые места во всех представленных номинациях. Кроме того, в этом году в регламент конкурса внесены изменения, касающиеся добавления номинаций для учащихся отраслевых заведений «Студенческая лига». Но дело в том, что в Ленобласти ранее проводились конкурсы в расширенном составе участников, где привлекались не только студенты отраслевых учебных заведений, но и старшеклассники обычных средних школ. Поэтому опыт проведения многоуровневого конкурса у нас уже есть, причем весьма качественный, полученный благодаря многолетнему сотрудничеству с ведущим в регионе Колледжем Метростроя.
— Что бы вы хотели пожелать строителям в преддверии профессионального праздника — Дня строителя?
В первую очередь поблагодарить за достойный труд, за осознание своей созидательной миссии, за профессионализм и твердость в достижении своих целей. Будьте всегда здоровы и счастливы, молоды душой и телом, с гордостью несите звание лучших зодчих, руками которых построены все эти великолепные дворцы и парки, проложены тысячи километров дорог и инженерных сетей! Слава нашим строителям!