Валентина Калинина: «Отмененной льготной ипотеке необходима равнозначная альтернатива»
Отмена программы льготной ипотеки и текущая высокая ключевая ставка ЦБ оказывают негативное влияние на стройиндустрию и рынок первичной недвижимости. Такие выводы делает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. По ее мнению, улучшить ситуацию будет сложно без мер государства, направленных на снижение процентных ставок по ипотечным программам и повышение доступности жилья.
— Валентина Ивановна, 1 июля была завершена госпрограмма льготной ипотеки. Можно ли сказать, что теперь застройщики и весь рынок недвижимости столкнулись с новой реальностью?
— Мы действительно оказались в новой реальности. Можно сказать, что для строительной отрасли наступают тяжелые времена. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек, создаст сложности с реализацией квартир и повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка, которая с 26 июля еще повысилась на 2 п. п. до 18%. Банки добавляют к ней свою плавающую ставку, и в итоге застройщики получают кредиты под 19–22%.
Конечно, льготная ипотека была большим подспорьем и для строителей, и для населения. Благодаря этому отрасль росла, платила налоги, привлекала трудовые ресурсы. Льготные программы сделали приобретение квартиры доступным для многих россиян и увеличили спрос на жилье. Это привело к усилению конкуренции между строительными компаниями и улучшению качественных характеристик жилых комплексов. Льготная ипотека была драйвером развития рынка строительства. На наш взгляд, уже в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с провалом, закономерным после существенного изменения условий приобретения жилья.
— Есть еще семейная ипотека. Насколько она сможет поддержать рынок?
— Да, семейная ипотека со ставкой 6% при условии, что в семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, сохранилась. С данной программой мы работали и раньше, однако она составляла только 30–35% от общего объема сделок, то есть подходила далеко не для всех. К слову, ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса в отдельные периоды доходило до 95% сделок. С конца 2023 года его условия ужесточались, повышался первый взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса, но люди все равно продолжали пользоваться этим инструментом.
Ожидается, что останется льготное кредитование для IT-специалистов. Программ господдержки ипотеки под 8% для первичного рынка, которые действовали с 2020 года, больше нет.

— Есть ли какие-то альтернативы отмененной льготной ипотеке?
— Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. В частности, сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10% и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14%. Можно предположить, что рассрочки будут востребованы рынком. Но застройщик может предоставить ее только на время строительства объекта, а это два с половиной — три года. Ипотеку же люди берут на 20–30 лет. К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику, поскольку растет процент обслуживания кредита, а он и без того высокий, ни банку, так как очень медленно идет наполнение эскроу-счетов.
Сейчас вместе с банками мы рассматриваем варианты других программ, которые будут полезны покупателям. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков. Они также заинтересованы в соблюдении планов продаж проектов, строительство которых финансируют. Поэтому кредитные организации совместно с девелоперами формируют особые программы для таких объектов. Но, на наш взгляд, необходима равнозначная альтернатива отмененной программе льготной ипотеки, и тут без каких-то государственных решений не обойтись.

— А какие конкретные меры со стороны государства необходимы сейчас для улучшения доступности ипотечных программ?
— Ипотека является важнейшим инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек. И тут многое зависит от тех решений, инструментов, которые может предложить государство. При высокой ключевой ставке ипотека без субсидирования имеет заградительную стоимость и низкую востребованность.
На наш взгляд, должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах. Иначе рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
Я не припомню такой ситуации, чтобы проблемы возникли сразу по всем направлениям, хотя работаю в отрасли давно. Да, бывали кризисы, но преодолевались они гораздо проще. Если ничего не изменится, положение станет критическим. Думаю, вполне могут быть и банкротства строительных компаний.
— Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жилье. Могут ли они сейчас пойти вниз? В целом из чего сегодня складывается себестоимость строительства?
— До 35% себестоимости составляют расходы на строительно-монтажные работы. В нее также входят стоимость земельного участка — 15%, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям — до 10%, строительство социальных объектов по нормативу — 14%. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это еще 14%), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.
Если проанализировать все эти составляющие, остается непонятным, за счет чего цена новостройки может снизиться. Стоимость рабочей силы растет, строительные материалы во втором квартале 2024 года подорожали на 10–12 процентов. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок. Следовательно, будет увеличиваться и общая себестоимость возведения квадратного метра. К сожалению, меры по уменьшению инфляции, принимаемые ЦБ, могут иметь обратный эффект.

— Расскажите, пожалуйста, о том, как застройщики решают кадровый вопрос. Насколько повлиял на отрасль отток иностранных работников? Кто сегодня трудится на стройке?
— Основной костяк составляют все те же иностранные рабочие. Беда в том, что россияне не хотят идти работать на стройку. Это суровые условия и тяжелый физический труд. Мы пытались привлечь наших работников еще во время пандемии, когда границы были закрыты. Но ни один гражданин РФ не откликнулся на наши объявления.
Безусловно, отрасль испытывает нехватку кадров — не только рабочих, но и инженерно-технических. Условия въезда и регистрации мигрантов ужесточаются. Мы соблюдаем все требования, помогаем им в сложных жизненных ситуациях, держим руку на пульсе относительно уровня оплаты труда. Как известно, в связи с курсом доллара иностранные работники сегодня хотят получать гораздо больше, чем раньше.
Для замещения иностранцев из ближнего зарубежья рассматриваем привлечение кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Но это визовые страны — следовательно, расходы на рабочую силу с использованием этих каналов еще больше возрастут, что отразится на стоимости жилья.
— В Санкт-Петербурге застройщики обязаны обеспечить ЖК и социальными объектами. Серьезная ли для них эта нагрузка? Есть ли на этом направлении нововведения?
— Пока все остается по-прежнему. Застройщик обязан обеспечить свой жилой комплекс местами в детских садах и школах согласно нормативу. Затем соцобъекты безвозмездно передаются городу. Уже нет таких ситуаций, когда возводился целый квартал, а детям негде было учиться, потому что город не успевал построить школу. Для девелоперов это, конечно, дополнительная нагрузка.

— Как оцениваете ситуацию с выводом новых проектов в городе?
— В нестабильные времена застройщики относятся к этому с осторожностью, предпочитая минимизировать свои риски. В целом динамика вывода новых объектов в Петербурге заметно сократилась по сравнению с предыдущими годами. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2024 года на рынок города выведены всего 0,9 миллиона квадратных метров жилья.
Мы пока планируем вывести два объекта к новому году. Надо продолжать работу и сохранять коллектив.
— Какие проекты ваша компания сдала в эксплуатацию в первом полугодии? Какие планы на вторую часть года?
— В первой половине 2024 года мы сдали в эксплуатацию сразу несколько объектов — вторую очередь проекта «БелАрт», а также первые очереди жилых комплексов «Тайм Сквер» и Cube. В июле дольщики Cube уже начали получать ключи от квартир. В июне был введен в эксплуатацию детский сад на 215 мест на Планерной улице в Приморском районе. Этот социальный объект расположен рядом с нашими жилыми комплексами New Time и «Тайм Сквер». В трехэтажном здании находятся помещения для отдыха и игр, пищеблок, музыкальный и физкультурный залы, бассейн.
Во втором полугодии мы уже успели отметиться сдачей еще одного социального объекта — в июле было получено разрешение на ввод начальной школы на Пулковском шоссе в Московском районе. Школа рассчитана на 200 учеников, в ней есть все необходимое для учебы: компьютерные классы, кабинеты для занятий творчеством, бассейн, физкультурный зал, столовая. И детский сад, и начальная школа будут безвозмездно переданы в собственность города. На конец 2024 года запланирован ввод следующих очередей проектов «БелАрт», «Тайм Сквер» и Cube. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы продолжаем работать и реализовывать все поставленные задачи и цели.

Прошло еще совсем немного времени после начала вызывающе жесткого отсечения российских предприятий от западных разработок корпоративного ПО, а отечественные вендоры уже практически закрыли образовавшиеся бреши своими продуктами, которые нередко по ряду параметров и в целом превосходят импортные аналоги.
О том, чем руководствуются отечественные разработчики, создавая программные продукты для строительной отрасли, мы беседуем с менеджером по продуктам в области цифровизации компании «СиСофт Девелопмент» Русланом Щитовым.
— Строителям, проектировщикам, эксплуатантам сегодня как никогда до этого важно научиться применять цифровые технологии в своей деятельности. Почему?
— Государством определен вектор прикладывания усилий для хозяйствующих субъектов, и он направлен в сторону максимальной цифровизации рабочих процессов, в том числе и в строительной отрасли. Соответственно, изменилось и продолжает меняться законодательство. Согласитесь, это сильный стимул. Вместе с тем многие уже убедились в том, что информационные технологии приносят в итоге экономическую выгоду и расширяют горизонты дальнейшего развития предприятия. Видим это на примере своих клиентов.
— В строительной отрасли заняты предприятия различных сфер деятельности: проектные, строительные, эксплуатационные. Для каждой из этих сфер вы создаете отдельные программные продукты?
— Не совсем так. «СиСофт Девелопмент» разрабатывает как отдельные продукты, созданные для определенной сферы, так и работает над комплексными системами, в состав которых включаются программные модули. С их помощью можно эффективно наладить работу разных производственных направлений предприятия, ориентируясь на определенный набор необходимых модулей. Среди мультимодальных комплексов в нашей линейке продуктов, к примеру, есть система NS Project. Это решение предназначено для контроля и автоматизированного управления работой в сфере и проектирования, и строительства, и обслуживания зданий и сооружений. То есть это инструмент для проектных организаций, строительных компаний, инжиниринговых фирм и эксплуатационных служб. Являясь модульной системой, NS Project дает возможность пользоваться именно теми модулями, в которых предприятие заинтересовано, а «ненужные» не активируются.

— А что, по сути, представляет собой автоматизация управления работой предприятия?
— Нетрудно представить, что в организациях, занимающихся строительством, проектными работами, зачастую возникает необходимость привести в порядок объемную документацию. Особенно когда проектов много. Как в этом случае контролировать этапы сдачи проектов и объектов? Как привязать к ним документацию, распределить ресурсы по проектам и стройкам, организовать коллективную работу при разработке документации, защитить данные и прочее?
Цифровая система помогает наладить электронный документооборот, чтобы можно было понять, откуда документ пришел, для чего он нужен, к кому он переходит, то есть сделать прозрачным путь согласования документа. Система справляется и с ситуацией, когда у документа — несколько версий в зависимости от наличия исправлений и дополнений. Все версии сохраняются, и в любой момент можно вернуться к какой-то из них. Разумеется, окончательное решение по выбору принимает руководитель.
Каждый документ благодаря автоматизированной системе документооборота имеет связь с разделами документации, свою историю, может согласоваться по путям, которые настраиваются. Руководитель предприятия видит в такой системе степень готовности документа, и если тот «остановился», то видно, на каком этапе, и, соответственно, выясняется причина. Как правило, именно такой функционал в первую очередь интересует заказчиков системы.
Однако важен не сам по себе электронный документооборот, а возможность контролировать ход выполнения задач, управлять проектами, планировать работу. Например, в NS Project учитывается вся организационная структура предприятия: сотрудники и их квалификация, подразделения, рабочие группы, порядок подчинения и прочее. Ответственные лица получают наглядное представление об этих составляющих и могут раздавать права на подключение к системе, опираясь на объективную информацию. Происходит автоматический расчет сроков выполнения проекта с учетом текущей загрузки и доступности ресурсов. Становится нетрудно контролировать ход выполнения проекта посредством план-фактного анализа на диаграмме Ганта с учетом заложенных сроков выполнения задач по проекту.
Согласитесь, видеть объективный срез выполнения задач чрезвычайно важно, например, для ГИПов. Повышается эффективность реализации проекта, так как сразу становится известно о срыве сроков выполнения задания, поскольку программа сигнализирует об этом. Стало быть, будут предприняты усилия для устранения проблемы, например произойдет перераспределение ресурсов. Кстати, система предлагает варианты и ведет различные версии этих планов, для того чтобы ясно видеть расхождение планов «как хотелось бы» от реального положения дел и, например, плана «как не хотелось бы». Пользуясь такой информационной программой, руководство будет иметь обширную информацию для принятия решения о масштабировании деятельности организации, возможности включения в работу перспективных проектов. Да и сам работник, заходя в рабочую программу для проектирования, такую как nanoCAD или текстовый редактор, установленный у него на рабочем месте, получает панель взаимодействия с NS Project, в ней он видит свои задания и документы, доступ к которым настроил администратор, а также то, как идет процесс выполнения работы. Осуществляется самоконтроль.
В строительных делах такая система также востребована. Представим: на обширной территории приступила к работе строительная техника. Техники много, за каждым бульдозеристом не уследишь — работает машина или простаивает. Так вот: данные при наличии соответствующего технического оснащения считываются с техники и передаются в систему. Система предупреждает: бульдозер стоит, не работает. Например, сломался. Отремонтировали. Опять сломался, не работает. Между тем система ведет статистику и определяет, что на ремонт бульдозера потрачено денег больше, чем он может компенсировать своей работой. Делаются соответствующие выводы.
На примере отслеживания работы техники можно строить диаграммы передвижения по ключевым точкам и таким образом оценивать эффективность маршрутов движения по территории. Система вполне может предложить более оптимальные маршруты, которые в целом положительно скажутся на затратах времени и на экономии денежных средств в итоге.
В систему можно завести не только технику, но и, например, средства защиты работников на стройке, отслеживающие положение портативных датчиков в заданных зонах. И вот мастеру на планшет приходит сигнал: у вас на стройке такой-то рабочий без каски. С помощью системы NS Project можно оценить эффективность и безопасность всех объектов на стройке.
При помощи системы распределения задач можно автоматически формировать ведомости работ и сменные задания и проектировщикам, и строителям, и любым эксплуатантам. На гаджеты людям может приходить весь список работ, а также конкретное задание, которое надо выполнить сейчас. Подробности описания заданий могут быть предельно детализированы — вплоть до отдельных манипуляций. Работник также заносит в систему отчет о выполненном задании. Руководитель может получать из системы ежеминутный срез степени завершенности текущих работ и степени готовности всей стройки.
— Строителям, которые берут в работу проект, сделанный в проектной организации с помощью NS Project, потребуется это же ПО или необязательно?
— Необязательно, потому что и без приобретения лицензии партнеры и контрагенты компании-пользователя могут иметь доступ к документации объекта через внешнюю сеть. Информация о проектировании, строительстве и документах, нуждающихся в согласовании, предоставляется через веб-интерфейс. Подчеркну: доступ будет получен в строго определенном, заранее заданном объеме информации, какой необходим для выполнения работы.
Условием работы такой схемы будет набор веб-доступов, который приобретает для своих контрагентов «хозяин» системы. Покупать полноценную лицензию внешним пользователям не потребуется.
— NS Project — это, судя по всему, продукт, обладающий собственной идеологией. Были у этой системы предшественники?
— Изначальная идея для разработки этого продукта пришла из строительной промышленности, заказчики спрашивали о дополнении к решениям по проектированию, которые компания поставляла им, необходима была удобная система для организации документов и выдачи заданий.
За основу для системы мы взяли информационную комплексную программу Technologics, поскольку были уверены в этом крупном продукте, который не менее двадцати лет разрабатывали и совершенствовали для применения в машиностроительной отрасли. Это надежная РLМ-система, которая ведет весь жизненный цикл изделия. И когда потребовалось сделать продукт для автоматизированного управления планированием работ в строительстве, мы посмотрели на Technologics и увидели присутствие пересекающихся задач. Отсекли ненужное, а саму организацию документооборота и движения данных заимствовали и адаптировали непосредственно для условий ведения строительства. Заказчик получил хоть и новую, но уже полноценно функционирующую систему, закрывающую пробелы в организации его работы.
Казалось бы, мы разработали совсем новое решение, но на самом деле оно до этого годами отрабатывалось и уже показало свою надежность (правда, под другим названием). Со временем система получила дополнительные функции и сегодня продвигается на рынок уже от компании «СиСофт Девелопмент». Получается, что это новый продукт, но уже со своей историей. Примечательно, что несколько наших клиентов начинали работать в Technologics, а сегодня фактически работают на нашем новом продукте. Немаловажно, что эта система работает на Linux. И может работать как с импортной базой данных, так и с решениями, используемыми на отечественном рынке ПО. Все довольны.

— Система подходит только для крупных корпоративных заказчиков или небольшим компаниям тоже подойдет?
— В настоящее время один из наших крупных заказчиков как раз внедряет у себя связку NS Project с платформой CADLib. Происходит кастомизация продукта по заявкам заказчика, это обычный процесс при сотрудничестве с крупным заказчиком, который имеет возможность потратить время на внедрение нового решения, так как хочет, чтобы в новом ПО нашли отражение и были учтены индивидуальные требования, стандарты и дополнения.
Что касается небольших компаний, то для них преимуществом является то, что наше решение — это коробочный продукт, в который включены стандартные и наиболее востребованные параметры, что обеспечивает быстрый старт. Установил коробку — и сразу начинай работать.
NS Project — довольно гибкий продукт, который можно настроить под заказчика как силами собственных разработчиков, так и силами самого заказчика. Продукт имеет открытый и документированный API, позволяющий как создавать особенные печатные формы, принятые только в стенах заказчика, так и расширения, способные сильно дополнить или преобразить стандартный NS Project.
— Насколько сложен продукт? Нужно обучать пользователей?
— Люди, имеющие опыт работы в системах планирования и документооборота, достаточно быстро поймут общие принципы работы, однако мы рекомендуем пройти обучение, чтобы новые пользователи не сталкивались с тратой рабочего времени из-за банальных ошибок в работе или неэффективного использования инструментов и функций самой программы. План обучения подбирается индивидуально с учетом компетенций обучающихся и может занимать один день для опытных пользователей и до трех дней для новичков, не знакомых с подобного рода системами.