Валентина Калинина: «Отмененной льготной ипотеке необходима равнозначная альтернатива»
Отмена программы льготной ипотеки и текущая высокая ключевая ставка ЦБ оказывают негативное влияние на стройиндустрию и рынок первичной недвижимости. Такие выводы делает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. По ее мнению, улучшить ситуацию будет сложно без мер государства, направленных на снижение процентных ставок по ипотечным программам и повышение доступности жилья.
— Валентина Ивановна, 1 июля была завершена госпрограмма льготной ипотеки. Можно ли сказать, что теперь застройщики и весь рынок недвижимости столкнулись с новой реальностью?
— Мы действительно оказались в новой реальности. Можно сказать, что для строительной отрасли наступают тяжелые времена. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек, создаст сложности с реализацией квартир и повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка, которая с 26 июля еще повысилась на 2 п. п. до 18%. Банки добавляют к ней свою плавающую ставку, и в итоге застройщики получают кредиты под 19–22%.
Конечно, льготная ипотека была большим подспорьем и для строителей, и для населения. Благодаря этому отрасль росла, платила налоги, привлекала трудовые ресурсы. Льготные программы сделали приобретение квартиры доступным для многих россиян и увеличили спрос на жилье. Это привело к усилению конкуренции между строительными компаниями и улучшению качественных характеристик жилых комплексов. Льготная ипотека была драйвером развития рынка строительства. На наш взгляд, уже в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с провалом, закономерным после существенного изменения условий приобретения жилья.
— Есть еще семейная ипотека. Насколько она сможет поддержать рынок?
— Да, семейная ипотека со ставкой 6% при условии, что в семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, сохранилась. С данной программой мы работали и раньше, однако она составляла только 30–35% от общего объема сделок, то есть подходила далеко не для всех. К слову, ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса в отдельные периоды доходило до 95% сделок. С конца 2023 года его условия ужесточались, повышался первый взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса, но люди все равно продолжали пользоваться этим инструментом.
Ожидается, что останется льготное кредитование для IT-специалистов. Программ господдержки ипотеки под 8% для первичного рынка, которые действовали с 2020 года, больше нет.
— Есть ли какие-то альтернативы отмененной льготной ипотеке?
— Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. В частности, сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10% и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14%. Можно предположить, что рассрочки будут востребованы рынком. Но застройщик может предоставить ее только на время строительства объекта, а это два с половиной — три года. Ипотеку же люди берут на 20–30 лет. К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику, поскольку растет процент обслуживания кредита, а он и без того высокий, ни банку, так как очень медленно идет наполнение эскроу-счетов.
Сейчас вместе с банками мы рассматриваем варианты других программ, которые будут полезны покупателям. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков. Они также заинтересованы в соблюдении планов продаж проектов, строительство которых финансируют. Поэтому кредитные организации совместно с девелоперами формируют особые программы для таких объектов. Но, на наш взгляд, необходима равнозначная альтернатива отмененной программе льготной ипотеки, и тут без каких-то государственных решений не обойтись.
— А какие конкретные меры со стороны государства необходимы сейчас для улучшения доступности ипотечных программ?
— Ипотека является важнейшим инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек. И тут многое зависит от тех решений, инструментов, которые может предложить государство. При высокой ключевой ставке ипотека без субсидирования имеет заградительную стоимость и низкую востребованность.
На наш взгляд, должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах. Иначе рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
Я не припомню такой ситуации, чтобы проблемы возникли сразу по всем направлениям, хотя работаю в отрасли давно. Да, бывали кризисы, но преодолевались они гораздо проще. Если ничего не изменится, положение станет критическим. Думаю, вполне могут быть и банкротства строительных компаний.
— Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жилье. Могут ли они сейчас пойти вниз? В целом из чего сегодня складывается себестоимость строительства?
— До 35% себестоимости составляют расходы на строительно-монтажные работы. В нее также входят стоимость земельного участка — 15%, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям — до 10%, строительство социальных объектов по нормативу — 14%. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это еще 14%), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.
Если проанализировать все эти составляющие, остается непонятным, за счет чего цена новостройки может снизиться. Стоимость рабочей силы растет, строительные материалы во втором квартале 2024 года подорожали на 10–12 процентов. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок. Следовательно, будет увеличиваться и общая себестоимость возведения квадратного метра. К сожалению, меры по уменьшению инфляции, принимаемые ЦБ, могут иметь обратный эффект.
— Расскажите, пожалуйста, о том, как застройщики решают кадровый вопрос. Насколько повлиял на отрасль отток иностранных работников? Кто сегодня трудится на стройке?
— Основной костяк составляют все те же иностранные рабочие. Беда в том, что россияне не хотят идти работать на стройку. Это суровые условия и тяжелый физический труд. Мы пытались привлечь наших работников еще во время пандемии, когда границы были закрыты. Но ни один гражданин РФ не откликнулся на наши объявления.
Безусловно, отрасль испытывает нехватку кадров — не только рабочих, но и инженерно-технических. Условия въезда и регистрации мигрантов ужесточаются. Мы соблюдаем все требования, помогаем им в сложных жизненных ситуациях, держим руку на пульсе относительно уровня оплаты труда. Как известно, в связи с курсом доллара иностранные работники сегодня хотят получать гораздо больше, чем раньше.
Для замещения иностранцев из ближнего зарубежья рассматриваем привлечение кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Но это визовые страны — следовательно, расходы на рабочую силу с использованием этих каналов еще больше возрастут, что отразится на стоимости жилья.
— В Санкт-Петербурге застройщики обязаны обеспечить ЖК и социальными объектами. Серьезная ли для них эта нагрузка? Есть ли на этом направлении нововведения?
— Пока все остается по-прежнему. Застройщик обязан обеспечить свой жилой комплекс местами в детских садах и школах согласно нормативу. Затем соцобъекты безвозмездно передаются городу. Уже нет таких ситуаций, когда возводился целый квартал, а детям негде было учиться, потому что город не успевал построить школу. Для девелоперов это, конечно, дополнительная нагрузка.
— Как оцениваете ситуацию с выводом новых проектов в городе?
— В нестабильные времена застройщики относятся к этому с осторожностью, предпочитая минимизировать свои риски. В целом динамика вывода новых объектов в Петербурге заметно сократилась по сравнению с предыдущими годами. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2024 года на рынок города выведены всего 0,9 миллиона квадратных метров жилья.
Мы пока планируем вывести два объекта к новому году. Надо продолжать работу и сохранять коллектив.
— Какие проекты ваша компания сдала в эксплуатацию в первом полугодии? Какие планы на вторую часть года?
— В первой половине 2024 года мы сдали в эксплуатацию сразу несколько объектов — вторую очередь проекта «БелАрт», а также первые очереди жилых комплексов «Тайм Сквер» и Cube. В июле дольщики Cube уже начали получать ключи от квартир. В июне был введен в эксплуатацию детский сад на 215 мест на Планерной улице в Приморском районе. Этот социальный объект расположен рядом с нашими жилыми комплексами New Time и «Тайм Сквер». В трехэтажном здании находятся помещения для отдыха и игр, пищеблок, музыкальный и физкультурный залы, бассейн.
Во втором полугодии мы уже успели отметиться сдачей еще одного социального объекта — в июле было получено разрешение на ввод начальной школы на Пулковском шоссе в Московском районе. Школа рассчитана на 200 учеников, в ней есть все необходимое для учебы: компьютерные классы, кабинеты для занятий творчеством, бассейн, физкультурный зал, столовая. И детский сад, и начальная школа будут безвозмездно переданы в собственность города. На конец 2024 года запланирован ввод следующих очередей проектов «БелАрт», «Тайм Сквер» и Cube. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы продолжаем работать и реализовывать все поставленные задачи и цели.
Генеральный директор проектно-изыскательской компании «ЭПИР» Константин Бакиров рассказывает «Строительному Еженедельнику» о том, как создавалась компания, работе в настоящее время, значимых для организации и уникальных проектах.
— Расскажите о вашей компании. Как она создавалась? Какие первоначальные задачи тогда были поставлены? Какой компания стала сейчас?
— Компания «ЭПИР» была основана 12 лет назад. К тому времени я уже достаточно долго (с 2003 года) работал в НИИОСП им. Н. М. Герсеванова (АО НИЦ «Строительство») и прекрасно понимал, что ситуация с разработкой геотехнической части проектов даже в Москве, не говоря о регионах, оставляет желать лучшего. Начавшийся в 90-х и не утихающий по настоящее время строительный бум в столице привел к тому, что вся отрасль столкнулась с катастрофической нехваткой профессиональных кадров в области геотехники. И это притом, что практически ни один объект в Москве не строится в простых геологических/геотехнических условиях, а уж плотная городская застройка, отягощенная наличием большого количества зданий и сооружений, в том числе являющихся объектами культурного наследия, и многочисленных инженерных коммуникаций, делает геотехническую (подземную) часть проекта, пожалуй, одной из самых ответственных и сложных.
В итоге я принял решение создать компанию, которая позволит застройщикам эффективно и, главное, безопасно разрабатывать самые амбициозные проекты с освоением подземного пространства и успешно их реализовывать. За 12 лет нами реализовано довольно много таких проектов, в том числе, не побоюсь этого слова, уникальных.
— Какие услуги предлагаете? И какие из них пользуются повышенным спросом у клиентов? Кто ваши клиенты?
— В настоящий момент компания «ЭПИР» может решать весь комплекс задач, стоящих перед застройщиками, начиная с выполнения инженерных изысканий и проектирования с прохождением государственной или негосударственной экспертизы и заканчивая разработкой рабочей документации и осуществлением авторского надзора в ходе строительных работ. Мы способны справиться практически с любой проблемой, связанной с возведением строительных конструкций как подземной, так и надземной частей зданий и сооружений.
Следует отметить, что поручаемые нам как локальные, так и комплексные работы и проекты мы выполняем своими силами, что снимает с заказчика проблемы по увязке субподрядчиков между собой. Отделы обследования зданий и сооружений, геотехнический и конструкторский отделы, группы геодезического сопровождения и авторского надзора компании укомплектованы опытными специалистами, способными решать самые сложные задачи.
Наши клиенты — это крупные московские девелоперы, такие как ГК «Основа», ГК «Гранель», ПАО «ПИК», Левел Групп, АО «Донстрой», ПАО «Инград», а также многочисленные проектные компании стройкомплекса Москвы. Всех заказчиков сложно перечислить. Если говорить о наиболее востребованных видах работ, то это все же геотехнические разделы проектов, которые мы выполняем «под ключ». Компания также предоставляет услуги по разработке проектов водопонижения на основе прогнозирования изменения гидрогеологических условий и оценки геологических рисков. Зачастую освоение подземного пространства приводит к необходимости усиления соседних зданий и сооружений, в связи с чем к нам часто обращаются за разработкой проектов усиления конструкций фундаментов и грунтов основания.
В последнее время большой популярностью пользуются работы по научно-техническому сопровождению проектирования и строительства технически сложных и уникальных объектов в связи с наметившейся тенденцией увеличения этажности зданий, когда их высота превышает 100 метров.
— Расскажите подробнее о значимом и интересном проекте для вас — развитии территории бывшего Бадаевского пивзавода. В чем его суть?
— Наша компания принимала участие в проекте ЖК «Бадаевский», возводимом на месте промышленного объекта «Бадаевский пивзавод» в Москве. Это объект культурного наследия, построен он был в 1875 году с использованием проекта Мюнхенского пивоваренного завода. В 2006 году работа завода была прекращена. До начала реконструкции почти вся территория использовалась для складской и досуговой деятельности.
Архитектурной концепцией «Бадаевского» предусмотрено объединение в одном квартале исторической застройки и нового строительства. Отреставрированные здания завода должны органично сочетаться с современными корпусами нового строительства, опирающимися на 35-метровые колонны вдоль набережной Тараса Шевченко.
— Какие задачи были поставлены перед вашей компанией?
— К участию в этом проекте нашу компанию привлек застройщик — компания Capital Group на стадии изыскательских работ, связанных с обследованием технического состояния конструкций и строений исторического комплекса, осложненных наличием старого промышленного оборудования. Концепция проекта предполагала реконструкцию исторических объектов и строительство новых, примыкающих к ним вплотную и имеющих подземную часть глубиной до 15 м. К моменту начала реконструкции исторические строения по результатам обследования находились в неудовлетворительном, а частично — в аварийном состоянии. Поэтому застройщиком было принято решение о проведении противоаварийных мероприятий. Наша компания выполняла работы по мониторингу состояния конструкций исторических строений с самого начала строительных работ и вплоть до выхода новых корпусов из «нулевого» цикла. Кроме того, нам было поручено подготовить геотехнический прогноз деформаций основания зданий завода на весь период возведения жилого комплекса с учетом предусмотренной проектом этапности. Для решения данной задачи мы выполнили по-настоящему уникальные расчеты — как по сложности моделируемой задачи, так и по детализации и объему оцениваемых параметров. А когда в период проведения строительных работ были выявлены отклонения от нормативных параметров, наша компания оперативно разработала проектные решения по усилению стен, фундаментов, декоративных элементов, необходимые для сохранения исторических конструкций.
В настоящее время на территории бывшего Бадаевского пивзавода продолжается строительство, возводятся новые корпуса. В то же время ведется разработка проекта приспособления исторических корпусов завода к современному использованию. Мы рады, что работа наших специалистов позволила в самый ответственный момент строительства — в период устройства подземной части новых корпусов — сохранить исторические конструкции комплекса. Проект уже признан экспертами одним из лучших в Москве, и очень приятно, что в этом есть и часть нашей заслуги.