Игорь Креславский: «Нас опять ждет рекордный ввод объектов»
Накануне профессионального праздника глава Комитета по строительству Игорь Креславский рассказал о том, как в Петербурге строятся жилье, социальные объекты и новые станции метро.
— Игорь Вадимович, что бы вам хотелось особенно отметить в работе строительного комплекса за прошедшее полугодие? Какими достижениями может гордиться комитет?
— Во-первых, мы придерживаемся намеченных показателей: из запланированных 2,65 миллиона квадратных метров жилья уже введено более 1,23 миллиона, или 47%, по всем показателям видно, что годовой план будет выполнен.
Во-вторых, строительство социальных объектов набрало хороший темп — в этом году нас ждет рекордный ввод: около 100 объектов. Всего за пять лет было построено порядка 400 социальных объектов — это итог совместной работы всего строительного комплекса. Тем самым практически ликвидирована одна из основных проблем Санкт-Петербурга последних лет, связанная с дефицитом социальной инфраструктуры. Теперь школы и детские сады возводятся без форсирования, в плановом порядке, параллельно со строительством жилья. Что касается обеспечения жильем обманутых дольщиков, то к этому году эти вопросы решены окончательно.
Хочу отметить также, что градостроительная комиссия доказала свою эффективность. Если в мае 2021 года, когда принималось постановление о создании новой структуры, мы слышали много критики от застройщиков, то на сегодня практика показала правильность этого решения: при реализации проектов жилья все социальные обязательства со стороны строительных компаний выполняются в полном объеме и в срок. В результате количество новых социальных объектов, построенных за счет инвесторов, выросло в разы.
Как вы знаете, с 1 февраля полномочия по проектированию, строительству и реконструкции объектов метрополитена перешли в ведение комитета. Это сложное направление, но мы активно работаем с новой подведомственной структурой, чтобы она стала более эффективной. Определенные успехи уже есть: объем выполняемых работ кратно увеличился.
— Плановые объемы ввода жилья в этом году (2,65 млн кв. м) уступают предыдущим годовым показателям, хотя, возможно, опять будут перевыполнены на 25%, как это произошло в 2023 году. Новый генеральный план, по которому развивается Петербург с 2024 года, в итоге сократил площадь территорий под жилую застройку с 23% до 20%. На ваш взгляд, плановое сокращение ввода жилья отражает объективные потребности населения города или является равновесием между спросом и предложением? Может быть, есть другие причины?
— Из-за активного жилого строительства город столкнулся с большой нагрузкой на инфраструктуру — дорожную и социальную. Поэтому в рамках реализации федерального проекта «Жилье» был утвержден существующий план по вводу жилья в Петербурге, в нем предусмотрены немногим более скромные показатели.
Изменения в генплане стали результатом долгих обсуждений и выверенных решений по комплексному развитию города. Было решено сохранить промзоны для наращивания производственной деятельности в городе. Если эти территории отдать под жилье и вытеснить промышленность, то рабочие места будут удалены от жилой застройки. Потом эту ситуацию будет уже не поправить.
— Насколько успешно реализуются рекордные планы по строительству соцобъектов — 99 проектов в 2024 году? Какие источники финансирования задействованы при их реализации?
— На самом деле по итогам года их будет больше, а в следующем году количество вырастет до 140. По сравнению с 2019 годом число строящихся соцобъектов выросло в этом году в два с половиной раза — сказывается синергетический эффект от работы Градостроительной комиссии и АИП.
В этом году 39 объектов строятся в рамках Адресной инвестиционной программы, остальные — застройщиками и инвесторами по решению Градостроительной комиссии в тех локациях, где будут размещены жилые комплексы. Но вклад города больше, так как самые сложные объекты — спортивные, медицинские, культурные, охраняемые КГИОП — строятся и реконструируются за счет средств АИП.
— Нехватка рабочих рук в строительстве — вечная тема даже сейчас, когда зарплата в отрасли за год выросла почти на четверть. Как вы видите решение этой проблемы?
— Дефицит кадров — это традиционная проблема в строительстве, и решается она тоже традиционно за счет трудовой миграции. Практика привлечения кадров из ближнего зарубежья не изменилась, но и не превратилась в нерешаемую задачу. Это постоянная работа строительных компаний, причем подрядчикам объектов АИП, к примеру, удалось и в этой ситуации сколотить неплохие команды. Таких подрядчиков у нас порядка тридцати, и все они научились справляться с работой качественно и в срок. Если подрядчики и испытывают трудности с кадрами, то успешно их преодолевают: кто-то за счет более привлекательных зарплат, кто-то за счет лучшего менеджмента.
Но проблема не зависит от работодателей. Многое решает волатильность рубля. Пока строитель из Таджикистана или Узбекистана сможет заработать условную тысячу долларов в рублевом эквиваленте, он будет трудиться на российских стройках. Если нет, то начнет искать работу на других рынках. Более жесткая политика по отношению к миграционной рабочей силе тоже способна остановить приток рабочих рук. Нужна гармония.
— Начиная с 2024 года, в задания на проектирование соцобъектов по заказу Комстроя в обязательном порядке включено требование о разработке сметной документации с использованием ресурсно-индексного метода. Как это сказывается на стоимости объектов?
— Пока никак, потому что это касается объектов, которые еще только проектируются. Сейчас в стройке находятся объекты, спроектированные и прошедшие экспертизу до обязательного введения РИМ. По закону это касается также проектов, направленных на повторную экспертизу.
Кроме того, метод для строительного рынка принципиально новый. Чтобы он стал работающим, систему расчетов еще предстоит наполнить объективной стоимостной информацией о различных ресурсах от поставщиков стройматериалов, оборудования, услуг и т. д. Это тысячи позиций, которые производителям надо будет предоставить, а строителям — проанализировать, прежде чем использовать в сметах. Пока не будет полноценного наполнения таких «библиотек», говорить об эффективности ресурсно-индексного метода рано.
— Как вы думаете, почему в городе так мало «зеленого» строительства: новых зданий класса энергоэффективности А, применения альтернативных источников энергии, тепловых насосов и т. п.?
— Во-первых, здания все-таки строят энергетически эффективными согласно региональным нормативам, с применением современного инженерного оборудования и с минимальными потерями тепла, что показывают обследования вводимых в эксплуатацию объектов. Это достигается, в том числе, благодаря использованию в проектах эффективных теплоизолирующих материалов. Действительно, премиальному жилью присваивают самый высокий класс энергоэффективности, но, если судить по теплопотерям, то никаких отличий от проектов жилья комфорт-класса, получающих в основном класс В, нет.
Во-вторых, я не вижу разницы между «зелеными» и энергоэффективными зданиями. Многое из того, что служит критериями для присуждения зданию зеленого сертификата (например собственная котельная), зависит от начальных технических условий и возможностей подключения объекта к магистральной сети. Эти решения продиктованы не желанием застройщика, а развитием города и схемой теплоснабжения.
Ну, и об экономической эффективности забывать нельзя: какой смысл инвестору вкладываться в солнечные панели, если их производительность на широте Петербурга будет заведомо низкой? Обслуживание возобновляемых источников энергии и тепла обойдется дороже, а надежность в масштабах капитального строительства пока вызывает много вопросов на практике даже за рубежом, где накоплен опыт внедрения ВИЭ.
— Что бы вы хотели пожелать коллегам по случаю Дня строителя?
— Терпения, и все будет хорошо.
О том, какие изменения произойдут в городе в ближайшие десятилетия, как справляются с новыми вызовами строители, насколько успешно реализуются планы по развитию социальной инфраструктуры и о многих других вопросах строительной отрасли рассказывает вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
— Николай Викторович, из года в год Санкт-Петербург вводит в строй около 3 млн кв. метров жилья. Этому не помешали даже ограничения, связанные с пандемией. Как вы считаете, сохранит ли город набранные темпы по новому строительству в текущем году?
— Мы ориентируемся на запланированные объемы ввода жилья, которые были изначально определены в Стратегии социально-экономического развития города и отмечены в соглашении с Минстроем РФ в 2021 году. По итогам первого квартала более миллиона кв. метров уже введено, поэтому плановый показатель в 3 млн 415 тысяч кв. метров на 2022 год будет достигнут со 100%-ной вероятностью. Если судить по выданным разрешениям на строительство, запланированным объектам комплексного территориального развития, решениям градостроительной комиссии, то получается около 9 млн кв. метров, находящихся в стройке, что позволит поддерживать темпы ввода жилья на три года вперед.
В целом количество и объемы проектов, которые находятся в процессе согласования и проработки, сопоставимы с показателями прошлого года, когда строители работали на фоне пандемии. Правда, новые вызовы заставили подкорректировать планы девелоперов и объемы продаж, в основном из-за увеличения ключевой ставки Центробанка с 28 февраля (с 26 мая ставка снижена до 11%. — Ред). Со своей стороны Правительство приняло меры поддержки, призванные нивелировать негативное воздействие на экономику строительной отрасли.
— Какие шаги в этом направлении приняты на федеральном и на региональном уровнях?
— Прежде всего просубсидирована ипотечная ставка до 12%, с 1 мая она снижена до 9%, а программа льготного ипотечного кредитования продлена до конца года. Сохранены повышенные лимиты кредитов: до 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн для остальных регионов. Кроме того, в столичном регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно воспользоваться господдержкой, если взять в ипотеку до 30 млн рублей, в остальных регионах — до 15 млн рублей. В Санкт-Петербурге эти лимиты покрывают львиную долю сделок по покупке жилья.
Постановлением губернатора временно до конца года увеличены размеры авансирования по госконтрактам до 50%, в том числе на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг в рамках реализации Адресной инвестиционной программы, что позволит поддержать подрядчиков, работающих на социальных объектах.
Региональные меры поддержки отрасли чрезвычайно актуальны в настоящее время и встречают понимание на федеральном уровне. Будучи членом рабочей группы при Минстрое РФ по решению вопросов совершенствования нормативной правовой базы в строительстве, я отмечаю влияние региональных предложений на «дорегулирование» нормативной базы. В свою очередь эти законодательные нормы сразу же принимаются в работу на местах и ускоряют воплощение федеральных инициатив. Например, на федеральном уровне продлены на три года арендные отношения, которые должны были завершиться до конца 2023 года, и теперь они автоматически пролонгированы Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга. Еще один пример: мы в марте ходатайствовали о возможности заключения отдельных договоров для застройщиков с иностранными учредителями, чтобы эти компании смогли без проблем вести свою деятельность в рублевой зоне, заключать новые договоры участия в долевом строительстве и купли-продажи квартир в уже построенных объектах. Правительственная комиссия на федеральном уровне эти решения поддержала.
— Как вы оцениваете возможные проблемы с поставками или удорожанием стройматериалов в связи с уходом с рынка некоторых зарубежных производителей?
— Строительство — одна из максимально импортозамещенных отраслей российской экономики. По некоторым позициям материалов или сырья, которые ввозились из-за рубежа, сегодня началась переориентация на другие рынки поставок и выстраивание новых логистических цепочек. Была проведена полная инвентаризация по поставщикам, подрядным организациям, девелоперским группам, выявлены возможные риски со сложно замещаемым оборудованием (лифтами, системами управления), запущен поиск аналогов. Ключевая роль в организации этой работы принадлежит корпорации ДОМ.РФ, которая занимается информационным сопровождением строительного рынка по всему комплексу мер поддержки, а также мониторингом промышленности стройматериалов и оборудования, включая лифтовое.
С коллегами из Комитета по труду и занятости нами были проработаны дополнительные меры по сохранению и созданию необходимого количества рабочих мест в строительстве, чтобы избежать возможных увольнений. На региональном уровне были подготовлены поправки в Постановление Правительства № 656 о возобновлении нормы предоставления участков инженерно подготовленных промышленных территорий, потому что это прямая мера поддержки для развития промышленности стройматериалов и увеличения количества рабочих мест.
Серьезный вклад в формирование адекватных цен на строительном рынке сегодня вносит Федеральная антимонопольная служба, которая начала проверку ценообразования стройматериалов. К примеру, процедура по определению добавочной стоимости на каждом этапе, начиная с добычи и получения сырья до продажи конечного продукта в розницу, была проведена для корпорации, производящей изоляционные материалы. В итоге антимонопольщики пришли к корректировке конечной цены, сопоставимой со средним изменением цены на рынке, а не кратному росту, который попытались предпринять торговые дома.
Напомню, что в 2022 году планируется завершить реформу сметного ценообразования в строительстве, когда будет полностью доработана ФГИС ЦС и обеспечена возможность получения качественной информации о ценах на строительные ресурсы, а также интеграция системы с ГИС Федеральной налоговой службы для получения данных о фактических сделках как источнике налогообложения. В первую очередь это коснется заключения контрактов в рамках 44-ФЗ и 223-ФЗ, но и остальные участники рынка заинтересованы в том, чтобы располагать достоверными ценами для прохождения экспертизы проектов. Прозрачность в ценообразовании необходима, чтобы избежать ценовых перекосов, как произошло в прошедшем году с существенным удорожанием арматуры и других стройматериалов. В результате вплоть до принятия Постановления Правительства РФ от 09.08.2021 № 1315, которое позволило компенсировать расходы застройщиков, участники строительства не могли урегулировать сметы по проектам, которые ранее уже были законтрактованы.
— Прошел почти год с начала деятельности Градостроительной комиссии. Что можно сказать о результатах работы этой новой структуры?
— Надо отдать должное строительному бизнесу: у него есть правильное понимание ответственности в отношении строительства социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Нет ни одного застройщика, который не знал бы наизусть, сколько мест предусмотрено в детских и учебных заведениях или посещений в поликлинике в расчете на 1000 жителей.
Более того, решая вопросы привлекательности жилых комплексов, застройщики берут дополнительные обязательства. Где-то строят центры образования, где-то пытаются участвовать в развитии объектов улично-дорожной сети. Я приветствую развитие транспортной сферы, потому что движение — это жизнь города. В нем надо обязательно запустить систему непрерывного трафика, используя набережные и водные пути. Хорошо, что стартовало строительство Восточного скоростного диаметра. Есть договоренность с девелопером СЭТЛ ГРУПП по проектированию, подготовке к прохождению экспертизы в ФАУ Главгосэкспертиза и строительству Большого Смоленского моста. Крупных транспортных объектов у нас более двадцати, согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга до 2050 года. В нем, кстати, предусмотрено возвращение к строительству Орловского тоннеля, который соединит Смольную и Свердловскую набережные. В Санкт-Петербурге подобные переправы жизненно необходимы по стратегическим и экономическим соображениям.
— Как, согласно Генплану, будет меняться город, развиваться жилое и промышленное строительство, создаваться зеленые зоны в ближайшие 30 лет?
— Первый этап по внесению изменений в проект и общественное обсуждение состоятся летом. Многие решения по развитию города, например, по территории намыва, были зафиксированы в законе о правилах землепользования, утверждены на публичных процедурах общественного обсуждения и одобрены решением Совета Федерации еще в нулевые годы. Тогда же были приняты ПЗЗ для северной части намыва как смешанной застройки. Поэтому для этой территории характерно создание объектов жилья синхронно с инженерией, дорогами, благоустройством и социальной инфраструктурой. А для развития южной части пришлось административными мерами заключать соглашения с девелоперами о создании социальных объектов, начиная с 2019 года. Что касается градостроительного облика намыва, то участие пяти ведущих архитектурных бюро само по себе вселяет уверенность, что Градостроительному совету будет представлено оптимальное решение.
По перспективным территориям на южном и северном направлениях застройки города подразумевается комплексность развития. Но в чем тут особенность? У нас за 2010-е годы накопился достаточно высокий дефицит выполнения Адресной инвестиционной программы. В 2021 году ее реализация впервые составила 98,3%. Этот объем позволяет решать вопросы сокращения дефицита. Как уже говорилось, строительство социальной инфраструктуры застройщиками не вызывает вопросов, предметом дискуссий с девелоперами становятся инженерные сооружения и транспорт — именно с ними приходится увязывать дальнейшее развитие территорий. Если на текущий год намечена сдача 3,4 млн кв. м, то в 2023 году этот показатель составит 2,78 млн, а в 2025-м — 2,57 млн кв. м с выходом на ежегодный ввод 2,5–3 млн кв. м. Это тот объем строительства, который позволит осваивать новые территории и одновременно с жильем строить новые дороги, поликлиники, детские сады и школы.
— В прошедшем году были сданы 22 многоквартирных жилых дома из числа проблемных объектов, в этом планируется завершить еще десять. Насколько город близок к тому, чтобы навсегда избавиться от долгостроя?
— Практически со всеми 104 объектами социальных и жилых недостроев Комитету по строительству за три года удалось разобраться. Восемь социальных объектов были перепроектированы, в том числе Центр социальной реабилитации на Камской улице, начато строительство Центра современного искусства имени Курехина на Васильевском острове.
Что касается жилой недвижимости, то в конце 2018 года объем проблемных долгостроев в городе достигал почти миллиона кв. метров. Федеральная система учета таких объектов изменилась с 1 июля 2020 года, и теперь в реестр ДОМ.РФ автоматически попадают жилые дома, по которым нарушены от полугода сроки ввода хотя бы по одному договору долевого участия. Таких домов в Петербурге осталось совсем немного, меньше 100 тысяч кв. метров, но в их числе самые «тяжелые» долгострои вроде объектов компании «Норманн» или ЖК «Ломоносов» в Петродворцовом районе. Все объекты из реестра сейчас в работе, и по ним приняты управленческие решения по завершению строительно-монтажных работ до конца 2023 года.