Юрий Бакей: Петербург был задуман, построен и развивается по системе
В канун дня рождения Северной столицы своими мыслями о территориальном развитии города в контексте истории и современных реалий с нами поделился Юрий Бакей, директор-главный градостроитель Научно-исследовательского и проектного центра Генерального плана Санкт-Петербурга. Юрий Константинович принимал непосредственное участие в разработке трех версий генплана города на Неве 1987, 2005 и 2023 годов.
— Санкт-Петербург — первый город в России, возникший не стихийно, а по плану. В связи с этим его развитие во многом отличалось от других городов. Он и сейчас идет своим особенным путем?
— У нас город действительно особенный. Надо отдать должное Петру Первому, который создал не просто новую столицу, а целую систему. Новую, иную, которой не было до сих пор, и которую сегодня назвали бы агломерацией. Строительные планы императора изначально не ограничивалась территорией в низовьях Невы. Вместе с Петербургом возводились, например, Сестрорецкие оружейные заводы, загородная резиденция царской семьи на южном берегу Финского залива — ныне Петергоф. По историческим картам, чертежам и рисункам четко прослеживается системность планирования города согласно Петровской линии.
— Особенность Петербурга состоит в этой самой Петровской линии его развития?
— И в историческом контексте. Коллеги из Великобритании с удивлением говорили мне, что они не видели ни одного города с таким количеством генеральных планов. Петербург начал свое существование как столица, которую при Петре Втором на короткое время, с 1728 по 1730 год, вернули в Москву. За этот небольшой период развитие города стало, мягко говоря, затихать. Потом Петербургу вернули столичный статус, и сюда потекли ресурсы всей страны. В начале XX века здесь было сосредоточено около 80% промышленного потенциала. И затем при советской власти, когда столицу перенесли в Москву уже «всерьез и надолго», промышленный потенциал Петрограда — Ленинграда остался, из него продолжали выжимать все что можно.
— В советском школьном учебнике географии было написано, что Ленинград — крупнейший промышленный центр страны.
— Так оно и было. Вместе с промышленностью развивалась ее научно-исследовательская база, а с ней и учебные заведения, где готовили кадры. Поэтому экономика Петербурга отличается многообразием отраслей. Долго придется перечислять все направления индустрии, науки и техники, которые наш город развивал в советское время и с которыми подошел к рубежу XX–XXI веков.
— А насколько согласуется с Петровской линией довоенный советский генеральный план, согласно которому центр Ленинграда переносился в район нынешней Московской площади? Или это была попытка (к счастью, нереализованная) повернуть вектор развития города по принципу «Мы наш, мы новый мир построим»?
— Каждое время диктует свои акценты. В основе довоенных генпланов лежала очень простая идея. Граница СССР с Финляндией проходила в районе Белоострова. Существовала угроза безопасности города, которую все осознавали. Был смысл отодвинуть центр Ленинграда подальше от границы и развивать город в южном направлении. После Великой Отечественной войны ситуация изменилась. С тех пор в развитии города произошло немало интересного. Много раз менялась система управления городским хозяйством, перекраивались административные границы, какие-то территории входили в городскую черту, какие-то выходили. На этом историческом материале можно защитить не одну диссертацию.
— Территориальное развитие города — это живой процесс, как и любая сфера человеческой деятельности. Ни для кого не секрет, что в свое время, особенно в первые постсоветские годы, были совершены градостроительные ошибки. Какие из них, на ваш взгляд, исправлены, какие можно исправить, какие уже непоправимы?
— Согласитесь, что «градостроительная ошибка» — понятие оценочное. То или иное решение одни считают верным, другие — неправильным. Причем споры вызывают не только постройки нашего времени. Не так давно развернулась дискуссия о том, насколько правильно было назначить центром города Заячий остров. Не лучшим ли местом стала, например, территория крепости Ниеншанц в устье Охты? Тогда центр Петербурга меньше страдал бы от наводнений. А сколько разговоров в свое время вызвало появление на Невском проспекте дома Зингера, Елисеевского магазина, здания торгового дома «С. Эсдерс и К. Схейфальс» на Мойке (так называемого дома «У Красного моста») и других коммерческих объектов, которые, по мнению многих, диссонировали с религиозными и иными знаковыми объектами Петербурга? Подобные темы для дискуссий, наверное, лучше оставить историкам. Пусть разбираются.
— А градостроительные ошибки недавнего времени? В частности, уплотнительная застройка или возведение в центре города объектов, которые испортили открыточные виды. Это ошибки?
— Безусловно. Уплотнительная застройка — это притча во языцех, очень болезненная тема. Мы многое быстро забываем. В начале 90-х годов в городе практически ничего не строилось. Это был период выживания…
— …который нередко противопоставляют развитию.
— Да, и каждый выживал по-своему. В зарождающемся тогда частном секторе строились в лучшем случае торговые зоны из ларьков, которые вытеснили торговлю с ящиков. Потом появились первые попытки возводить более серьезные объекты, в частности жилые дома. И этому давали «зеленый свет».
— Потому что город в любом случае должен развиваться?
— Конечно. Но строили, исходя из имеющихся возможностей. Тогда строительный бизнес не мог осваивать территории, на которые нужно провести дороги и инженерные коммуникации — самое дорогое, что может быть в строительстве. Шли туда, где инженерная и дорожная инфраструктуры уже имелись — осваивали незастроенные пространства, в том числе кварталы, которые не успели сформировать к началу 90-х. Их доформировывали уже по иным принципам, потому что основная цель бизнеса — получение прибыли.
— И это шло вразрез с советским градостроительством, которое сейчас ставят в пример современным застройщикам.
— Советское градостроительство было понятным. Имелись четкие представления о том, что, где и в каком количестве должно быть, все это закладывалось в СНиПы. Жилые кварталы не застраивались сами по себе. Вслед за многоквартирными домами вырастали школы, детские сады, поликлиники, магазины, дома быта. К новым жилым массивам прокладывали маршруты городского общественного транспорта. Такой подход обеспечивала политика государства, в руках которого было и строительство, и торговля, и транспорт, и социальная сфера. Сейчас мы устраняем возникшую диспропорцию между объемами жилищного и социального строительства, очищаем общественные пространства от тех построек 1990-х и 2000-х годов, которые портили вид и создавали неудобства горожанам. Например, убрали ларьки, павильоны и другие подобные объекты, которые загораживали подходы к станциям метро. Руководство города создало систему, которая в условиях рыночной экономики позволяет вернуться к разумным градостроительным принципам.
— Некоторые петербургские архитекторы сегодня называют советское градостроительство образцовым. Кварталы «хрущевок» и «брежневок» утопают в зелени, соблюден баланс между придомовой территорией, зонами для прогулок, отдыха, игровыми площадками рядом со школами, детскими садами. Вполне комфортная городская среда. Сейчас мы к этому возвращаемся?
— Я бы не использовал слово «образцовый». Жизнь все-таки более разнообразна. Во все времена в основе градостроительства лежит экономика. Выполняя задачу по обеспечению населения массовым жильем, государство создало определенный инструментарий в виде индустрии, которая позволяла поначалу строить пятиэтажки. Далее с расширением возможностей стали возводить девяти-, двенадцати-, шестнадцатиэтажные дома и так далее. Те, кто застали времена застройки «хрущевок» и «брежневок», помнят, что изначально эти жилые кварталы выглядели не так мило, как сегодня. Ни о какой зелени не было и речи. Благоустраивались они потом руками самих жителей. Люди выходили на субботники и облагораживали территорию. Государство, кстати, не только проявляло инициативу в этом вопросе, но и выделяло деньги. За полвека деревья, посаженные бабушками и дедушками нынешних жителей этих кварталов, выросли выше крыш, сами территории стали обжитыми, приобрели некую индивидуальность.
— Но в нетронутых кварталах «хрущевок» и «брежневок» люди живут не так скученно, как в местах, затронутых уплотнительной застройкой, и кварталах современных высотных жилых домов.
— Пропорции советских построек на контрасте к тому, что строится сегодня, конечно, более человеческие. В основе деятельности людей лежит какая-то логика принятия решения, связанная с потребностями и возможностями своего времени. Взгляните на исторические районы Петербурга. Там плотность застройки заоблачная! Лицевой фасад здания прекрасен, а в окнах, выходящих во вторые-третьи дворы, никогда не бывает солнечного света. Те, кто проектировали и возводили жилые дома в Петербурге до революции, не задумывались о нормах инсоляции, не говоря уже об экологии.
— И после революции мы долго жили под мичуринским девизом «Мы не можем ждать милостей от природы; взять их у нее — наша задача».
— Даже в двадцать первом веке, в начале 2000-х, когда мы разрабатывали градостроительный проект ЗСД и предусматривали места для перехода диких животных, в частности ежей, нашу команду считали чуть ли не городскими сумасшедшими. А сегодня это — норма. И наши решения реализованы в рабочем проекте — проходы для ежиков и других зверьков обустроены и действуют.
— Расскажите об основных направлениях работы Научно-исследовательского и проектного центра Генерального плана Санкт-Петербурга. Какие задачи стоят сейчас перед вашей командой?
— После утверждения нового генплана Петербурга мы должны подготовить обновленную версию Правил землепользования и застройки. Это два важнейших направления нашей деятельности. Третье — участие в разработке «Нормативов градостроительного проектирования Санкт-Петербурга», которые были обновлены в декабре прошлого года. На их основе создается генплан и другие проекты территориального планирования. Обновленная версия нормативов вышла с учетом недавно утвержденных методических указаний Минэкономразвития.
— Возглавляемая вами организация является проектной и научно-исследовательской. Расскажите о научной деятельности Центра Генерального плана Санкт-Петербурга.
— Мы создатели и обладатели уникальной 3D-модели города. Это часть информационно-аналитической системы комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, важный инструментарий по подготовке регламента высотного регулирования в нашем городе. Методическое начало модели было положено еще в советские времена, а сегодня это действующий инструмент.
— Для кого модель предназначена? Кто может ею пользоваться?
— Прежде всего — для проектировщиков, которые с ее помощью могут проверить свой объект на соответствие регламенту высотного регулирования. В модель загружены ограничения, связанные с аэронавигацией и охраной панорамных видов. Если проектировщик или заказчик проекта не согласен с налагаемыми на его объект ограничения по высоте, мы проводим проверку с использованием модели.
Хотелось бы отметить еще две большие научные работы нашего центра. Недавно завершили подготовку монографии, посвященной отечественным лауреатам премии имени сэра Патрика Аберкромби. Эту награду для архитекторов и градостроителей, по статусу и престижу аналогичную Нобелевской премии, получили три наших зодчих, причем все — ленинградцы-петербуржцы. Иосиф Брониславович Орлов и Николай Иванович Симонов удостоены премии за разработку проектов новых городов Навои в Узбекистане и Шевченко (ныне Актау) в Казахстане. Валентин Федорович Назаров — за значительный вклад в развитие Санкт-Петербурга и создание Генерального плана 2005 года, который обеспечил устойчивое развитие города и сохранение его исторического наследия.
— Из этих фактов можно заключить, что ленинградская-петербургская школа градостроительства — лучшая в стране. Это действительно так?
— В 1985 году я бы на этот вопрос ответил утвердительно с абсолютной уверенностью, что наша ленинградская школа — ведущая и на голову выше всех остальных в стране. С тех пор многое изменилось, градостроительные школы других российских городов успешно развиваются, но авторитет петербургских специалистов незыблем, к нам внимательно прислушиваются на российских и международных конференциях.
— Кстати, о конференциях. Что Центр Генерального плана Санкт-Петербурга представит на Градостроительной неделе в Москве?
— Я как раз хотел рассказать еще об одной большой работе, представленной в марте на выставке «Россия». Это двухтомный альбом «Петербургская градостроительная графика с XVII по XXI век».
— Семнадцатый век?! Я не ослышался? Петербург ведь еще не существовал!
— Все верно. У нас есть план местности, занимаемый ныне Петербургом, который был подготовлен в 1698 году еще до ее включения в состав России по итогам Северной войны. На плане обозначены шведские фортификационные сооружения. Это один из многих уникальных документов, которые входят в состав альбома, ставшего наиболее полным собранием карт Санкт-Петербурга, градостроительных планов, схем, диаграмм, рисунков и эскизов.
Пользуясь случаем, хочу искренне поблагодарить сотрудников Российской национальной библиотеки, Библиотеки Академии наук, архивов и коллекционеров, которые предоставили нам свои материалы. Все вместе мы выполнили большую работу, которая позволит шаг за шагом проследить развитие города и ход градостроительной мысли.
В нынешнем году уникальный конкурс рынка недвижимости «Доверие потребителя» проходит в Петербурге в 15-й раз. За полтора десятка лет рынок жилья и ипотеки стал очевидно более цивилизованным. И это в том числе заслуга конкурса.
Инициатором конкурса, как обычно, выступает Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В этом году в конкурсе участвуют 133 ЖК, 67 застройщиков, 20 банков, 28 загородных проектов, 43 управляющие компании и 27 комплексов апартаментов. Голосование стартовало 11 мая. Оргкомитет конкурса подведет итоги 30 декабря 2022 года.
Приз получат победители в 14-ти номинациях: диплом, стеклянную статуэтку, символизирующую прозрачность отношений и хрупкость оказанного компании доверия, а также право использовать запатентованный Знак конкурса — оранжевого человечка, в рекламных целях. Кроме статуэтки-символа прозрачности, награды вручают представители правительств Петербурга и Ленобласти – за социальную активность. В этом году награды за высокую социальную активность получат также банки.
«Строительный еженедельник» спросил Валентину Нагиеву, исполнительного директора конкурса «Доверие потребителя», как изменился рынок жилья и сам конкурс за прошедшие годы.
- Заявленная цель конкурса – стимулировать социальную ответственность бизнеса, сделать рынок прозрачнее. За 15 лет существования конкурса стали ли рынок прозрачнее, а качество строительства лучше?
- Я 15 лет наблюдаю трансформацию и конкурса, и проектов, и застройщиков. Да, рынок становится прозрачнее, благодаря нашим усилиям со СМИ. Рынку приходится стать прозрачнее, иначе застройщикам не выжить.
В Петербурге, в отличие от Москвы, всегда был рынок покупателя. Конкуренция высокая, поэтому девелоперам приходится бороться за покупателя, чтобы успешно продать то, что построено и строится.
Основная часть застройщиков, работающих в сегменте «комфорт» и выше, ориентируется на комфортную среду. Сегмент масс-маркет никогда особо не ориентировался на качество, но рынок заставляет застройщиков и этого сегмента обращать внимание на комфорт проживания.
Несколько лет назад мы ввели объезды жилых комплексов. По результатам этих объездов видно, как застройщики поднимают планку, придумывают новые фишки, дополняют инфраструктуру. Иногда это маленькие детали, но они делаются для комфорта людей. Компании друг друга подгоняют, придумывают что-то новое, вкладывают дополнительные средства в благоустройство, озеленение, хотя могли бы не тратиться. Это помогает улучшить качество жизни и придать значимость проектам и их командам.
- Кто получает право участвовать в конкурсе?
- Изначально собираем информацию обо всех компаниях и проектах – все, что есть в открытом доступе. Потом начинается отбор. Первое сито – опыт работы на петербургском рынке не менее пяти лет. Затем перечень компаний и банков мы передаем в профильные комитеты, общественные организации – комитет по строительству Госстройнадзор Спб и ЛО, Ассоциацию риэлторов и Санкт-Петербургскую палату недвижимости, Академию Бизнес-Финанс. Они дают свои рекомендации по компаниям для участия в конкурсе. Но решает, допустить ли компанию до участия в конкурсе, оргкомитет. После голосования отсекаются участники полуфинала.
Мы отбираем для участия в конкурсе компании не по их заявлениям и без всяких членский сборов. После первого отбора рассылаем уведомления о выходе в полуфинал. Некоторые компании по самоотводу снимаются с участия- мы уважаем их точку зрения.
- Как измеряется надежность застройщиков?
- Есть два основных критерия на первом отборе. Первый – срок работы в Петербурге и Ленобласти. Очередные изменения в закон о дольщиках разрешили застройщикам создавать отдельные компании под конкретные проекты и даже отдельные корпуса. Мы обязательно отслеживаем аффелированность компаний.
Второй важный критерий, на который эксперты обращают внимание, – отсутствие большого количества судебных разбирательств. Иски есть к любой компании – по отделке, приемке квартиры. Это не самые серьезные претензии, но большое их количество может помешать застройщику участвовать в конкурсе. Однозначно не участвуют в конкурсе компании, уличенные в обмане дольщиков.
А в этом году комитет по строительству отказал в рекомендации нескольким компаниям, которые не выполняют взятые на себя обязательства по строительству социальных объектов инфраструктуры.
С прошлого года в отборе участников, контроле объективного голосования и чистоты отцифровки этапов конкурса участвует независимый внешний эксперт – мы пригласили компанию-независиомого консультанта Nikoliers, отделы продаж посещают тайные покупатели, экспертный совет обзванивает компании, исследует сайты. Наконец, мы совершаем объезды комплексов, чтобы все увидеть своими глазами объекты, потрогать руками.
Это разные ступени, у каждой есть определенный балл, свой коэффициент. Все суммируется и по общему результату определяется победитель в каждой номинации.
- Насколько объективна оценка?
- Частично она субъективна – у экспертов могут быть разные мнения, но потребители, которые отдают свои голоса, оценивают объективно. И при равных баллах предпочтение отдается голосам потребителей.
- Всегда ли люди отдают голоса за действительно надежные компании?
- Заставить голосовать невозможно. Даже, если кто-то убедительно попросит. И проголосовать можно только один раз с одного IP-адреса за весь период голосования..
Нас иногда спрашивают, почему та или иная компания не попала в финал конкурса, зато там нередко появляются компании не «наслуху». Это говорит о тщательной работе с потребителем.
Самая большая компания – не факт, что самая лучшая. Средние и малые компании более гибко подходят к клиенту, добиваясь его лояльности. В том числе промоутируют себя через конкурс.
- В этом году «Доверие потребителя» прирастает новыми номинациями «Лучшая управляющая компания в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший строящийся комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге» и «Лучший реализованный комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге», «Лучший строящийся проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший реализованный проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Почему они появились?
- Новые номинации появились по просьбе потребителей. Мы к ним готовились несколько лет-ведь самое важное, что мы всегда преследуем в конкурсе-безопасность и гарантии для потребителя.Конкурс несет просветительскую роль. Комплексы апартаментов-сегменту уже более 12 лет. Сегмент сложный, но люди приобретают апартаменты для инвестиций, сами живут и в таких комплексах. Мы ждали решения Госдумы – приравняет ли закон апартаменты к квартирам. Не дождались, решили запускать новую номинацию.
На управляющие компании в качестве эксперт привлекли Жилищный комитет.
В этой номинации могу участвовать только частные компании, в том числе организованные застройщиками, и только управляющие многоквартирными домами. Это для начала, потом будем расширять линейку в этой номинации..
Малоэтажное загородное жилье после ковида занимает заметную долю рынка. Хотя в конкурсе это пока самый малоактивный сегмент.
- Конкурс расширяется, номинаций все больше. Становится ли больше голосующих?
- Количество голосующих растет, но мы стремимся к большему. К сожалению, все упирается в рекламные финансовые возможности, при том, что конкурс организован автономным некоммерческим партнерством и существует на средства Партнеров конкурса.
Мы пытались попасть в городские социальные программы, но пока безрезультатно. А это дало бы возможность узнать максимальному количеству горожан о лучших проектах и компаниях в нашем городе и области, становиться более информированными и образованными потребителями в сфере недвижимости.
На протяжении 15-ти лет более двух десятков СМИ пишут о конкурсе, компании продвигают себя через участие в конкурсе.
Меня как руководителя проекта очень радует, что мы делаем такое большое и благородное дело.
- Есть ли застройщики и банки, о которых можно уверенно сказать, что они надежные?
- Почти непосильная задача: нет критериев, по которым можно уравнять компании. Они разные по объему строительства, по количеству сотрудников. Но у нас все решает потребитель.
Конкурс – это большие информационные возможности для застройщиков, для их проектов, для банков,управляющих компаний. Люди видят, кто попал в листинги, в финал, кто победил, делают свои выводы и выбирают ЛУЧШИХ!
Могу с гордостью сказать: за 15 лет ни один финалист конкурса не обанкротился и не ушел с рынка. А это значит, что наша сложная и многоступенчатая система отбора отлично работает!