Константин Бакиров: «ЭПИР» может решать задачи проектирования и строительства в комплексе»
Генеральный директор проектно-изыскательской компании «ЭПИР» Константин Бакиров рассказывает «Строительному Еженедельнику» о том, как создавалась компания, работе в настоящее время, значимых для организации и уникальных проектах.
— Расскажите о вашей компании. Как она создавалась? Какие первоначальные задачи тогда были поставлены? Какой компания стала сейчас?
— Компания «ЭПИР» была основана 12 лет назад. К тому времени я уже достаточно долго (с 2003 года) работал в НИИОСП им. Н. М. Герсеванова (АО НИЦ «Строительство») и прекрасно понимал, что ситуация с разработкой геотехнической части проектов даже в Москве, не говоря о регионах, оставляет желать лучшего. Начавшийся в 90-х и не утихающий по настоящее время строительный бум в столице привел к тому, что вся отрасль столкнулась с катастрофической нехваткой профессиональных кадров в области геотехники. И это притом, что практически ни один объект в Москве не строится в простых геологических/геотехнических условиях, а уж плотная городская застройка, отягощенная наличием большого количества зданий и сооружений, в том числе являющихся объектами культурного наследия, и многочисленных инженерных коммуникаций, делает геотехническую (подземную) часть проекта, пожалуй, одной из самых ответственных и сложных.
В итоге я принял решение создать компанию, которая позволит застройщикам эффективно и, главное, безопасно разрабатывать самые амбициозные проекты с освоением подземного пространства и успешно их реализовывать. За 12 лет нами реализовано довольно много таких проектов, в том числе, не побоюсь этого слова, уникальных.
— Какие услуги предлагаете? И какие из них пользуются повышенным спросом у клиентов? Кто ваши клиенты?
— В настоящий момент компания «ЭПИР» может решать весь комплекс задач, стоящих перед застройщиками, начиная с выполнения инженерных изысканий и проектирования с прохождением государственной или негосударственной экспертизы и заканчивая разработкой рабочей документации и осуществлением авторского надзора в ходе строительных работ. Мы способны справиться практически с любой проблемой, связанной с возведением строительных конструкций как подземной, так и надземной частей зданий и сооружений.
Следует отметить, что поручаемые нам как локальные, так и комплексные работы и проекты мы выполняем своими силами, что снимает с заказчика проблемы по увязке субподрядчиков между собой. Отделы обследования зданий и сооружений, геотехнический и конструкторский отделы, группы геодезического сопровождения и авторского надзора компании укомплектованы опытными специалистами, способными решать самые сложные задачи.
Наши клиенты — это крупные московские девелоперы, такие как ГК «Основа», ГК «Гранель», ПАО «ПИК», Левел Групп, АО «Донстрой», ПАО «Инград», а также многочисленные проектные компании стройкомплекса Москвы. Всех заказчиков сложно перечислить. Если говорить о наиболее востребованных видах работ, то это все же геотехнические разделы проектов, которые мы выполняем «под ключ». Компания также предоставляет услуги по разработке проектов водопонижения на основе прогнозирования изменения гидрогеологических условий и оценки геологических рисков. Зачастую освоение подземного пространства приводит к необходимости усиления соседних зданий и сооружений, в связи с чем к нам часто обращаются за разработкой проектов усиления конструкций фундаментов и грунтов основания.
В последнее время большой популярностью пользуются работы по научно-техническому сопровождению проектирования и строительства технически сложных и уникальных объектов в связи с наметившейся тенденцией увеличения этажности зданий, когда их высота превышает 100 метров.
— Расскажите подробнее о значимом и интересном проекте для вас — развитии территории бывшего Бадаевского пивзавода. В чем его суть?
— Наша компания принимала участие в проекте ЖК «Бадаевский», возводимом на месте промышленного объекта «Бадаевский пивзавод» в Москве. Это объект культурного наследия, построен он был в 1875 году с использованием проекта Мюнхенского пивоваренного завода. В 2006 году работа завода была прекращена. До начала реконструкции почти вся территория использовалась для складской и досуговой деятельности.
Архитектурной концепцией «Бадаевского» предусмотрено объединение в одном квартале исторической застройки и нового строительства. Отреставрированные здания завода должны органично сочетаться с современными корпусами нового строительства, опирающимися на 35-метровые колонны вдоль набережной Тараса Шевченко.
— Какие задачи были поставлены перед вашей компанией?
— К участию в этом проекте нашу компанию привлек застройщик — компания Capital Group на стадии изыскательских работ, связанных с обследованием технического состояния конструкций и строений исторического комплекса, осложненных наличием старого промышленного оборудования. Концепция проекта предполагала реконструкцию исторических объектов и строительство новых, примыкающих к ним вплотную и имеющих подземную часть глубиной до 15 м. К моменту начала реконструкции исторические строения по результатам обследования находились в неудовлетворительном, а частично — в аварийном состоянии. Поэтому застройщиком было принято решение о проведении противоаварийных мероприятий. Наша компания выполняла работы по мониторингу состояния конструкций исторических строений с самого начала строительных работ и вплоть до выхода новых корпусов из «нулевого» цикла. Кроме того, нам было поручено подготовить геотехнический прогноз деформаций основания зданий завода на весь период возведения жилого комплекса с учетом предусмотренной проектом этапности. Для решения данной задачи мы выполнили по-настоящему уникальные расчеты — как по сложности моделируемой задачи, так и по детализации и объему оцениваемых параметров. А когда в период проведения строительных работ были выявлены отклонения от нормативных параметров, наша компания оперативно разработала проектные решения по усилению стен, фундаментов, декоративных элементов, необходимые для сохранения исторических конструкций.
В настоящее время на территории бывшего Бадаевского пивзавода продолжается строительство, возводятся новые корпуса. В то же время ведется разработка проекта приспособления исторических корпусов завода к современному использованию. Мы рады, что работа наших специалистов позволила в самый ответственный момент строительства — в период устройства подземной части новых корпусов — сохранить исторические конструкции комплекса. Проект уже признан экспертами одним из лучших в Москве, и очень приятно, что в этом есть и часть нашей заслуги.
Ленинградская область — вновь среди регионов-лидеров по объему ввода жилья. Что позволяет региону быть в группе сильнейших, как выстроена работа между бизнесом и властью, каким образом создается комфортная для жизни среда в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
— Ленобласть опять по итогам 2023 года — в лидерах по объему ввода жилья. Прежде губернатор региона Александр Дрозденко говорил, что большие объемы нового строительства не нужны. Правда ли есть необходимость сократить новое строительство?
— Строительный комплекс действительно поставил очередной рекорд — 4,1 млн кв. м появились на территории региона по итогу 2023 года. Мы второй год подряд обеспечили более двух квадратных метров вводимого жилья на человека. Но необходимо понимать, что больше половины от всего объема — это ИЖС. Регион переживает экономический подъем, люди заводят семьи и стремятся к более комфортным условиям. Поэтому они приобретают земельные участки и строят собственные дома.
При обсуждении вопроса сокращения объемов важно учитывать, что каждый рубль, вложенный в строительство, дает мультипликативный эффект для экономики смежных отраслей. Работают карьеры, перевозчики, заводы по производству кирпичей, штукатурных смесей, бетона, монолитных плит и многого другого: на производствах нашего региона задействовано очень много людей.
С другой стороны, мы понимаем, что при таком бурном развитии возникает обязанность субъекта по строительству всего спектра социальных объектов: образования, медицины, досуга, ЧС, правопорядка. Речь о колоссальном финансировании из бюджета. В среднесрочной перспективе неизбежно появление дефицита важнейшей инфраструктуры. Значит, нам нужно думать не о том, как сократить или нарастить объемы строительства, а как сократить дефицит социальных объектов в уже построенных кварталах во время бурного роста и не допустить отставания в районах новостроек.
Третий аспект состоит в том, что точки роста в зоне агломерации, на которых есть возможность строить 20-этажные моногорода, практически исчерпаны. Поэтому губернатор и строительное сообщество решили постепенно уходить от высотных проектов, как в городах Мурино и Кудрово.
— Кто финансирует строительство социальных объектов?
— Бо́льшая часть социальных объектов строится за счет бюджета Ленобласти. В этом году на проектирование и строительство предусмотрены порядка 8 млрд рублей. Но в Ленинградской области успешно работает государственная программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Что она собой представляет? Если застройщик регистрируется в Ленинградской области и платит налоги, мы выкупаем объекты, и они становятся государственными. На выкуп объектов у застройщиков в этом году планируем направить около 4 млрд рублей.
— Достаточно ли строится инфраструктурных объектов?
— В 2023 году мы вышли на самые высокие в истории региона темпы по строительству новых объектов образования и здравоохранения; в стройке — 24 объекта образования, поликлиники в Мурино, Новоселье, Кировске. Сегодня на разных этапах, включая проектирование, идет работа над 72 объектами.
Я считаю, что текущие темпы — более чем достаточны. Однако дефицит сформировался более восьми лет назад, и необходимо отметить, что есть застройщики, которые так и не выполнили обязательства перед гражданами и правительством по строительству социальной инфраструктуры. Например, региональный бюджет взял на себя строительство одной из самых больших школ в городе Кудрово после многолетних переговоров с инвестором, который ушел с территории. Этот проект вошел в список из 14 новых строек, которые мы планируем начать в 2024 году.
Стройка без обмана
— Когда, по вашим расчетам, решится проблема с обманутыми дольщиками?
— Ленинградская область выстроила высокоэффективную работу по решению проблемы обманутых дольщиков. По темпам восстановления прав граждан наш регион — в списке лидеров. Только за прошлый год мы помогли более чем восьми тысячам человек, и если в 2021 году в реестре было около 300 домов, то сегодня остался 21. За последние месяцы приняты решения о выплатах компенсаций по 20 проблемным объектам — на выплаты гражданам были направлены десятки миллиардов рублей. Понимая глубину и остроту проблемы для обманутых граждан, принято решение пойти на такие траты.
Сегодня ключи от своих квартир ждут чуть больше шести тысяч граждан (уже не 20 тысяч, как два года назад), и мы делаем все возможное, чтобы завершить строительство их домов. Полностью закрыть проблему с обманутыми дольщиками планируем к осени — с вводом в эксплуатацию ЖК «Рябиновый сад».
— Какие преференции получают компании, взявшиеся за достройку проблемных домов?
— Переговоры с застройщиками подразумевают использование механизмов, которые увеличивают выгоду для инвестора: повышенная этажность, предоставление земельных участков под масштабные инвестиционные проекты, содействие в оформлении градостроительной документации. Но помощь дольщикам не отменяет общие правила игры. Стоит задача поддерживать синхронные темпы строительства жилой и социальной инфраструктуры в регионе, и она учитывается во время переговоров по заключению соответствующих соглашений.
К застройке готовы
— В регионе остались крупные территории под застройку в локациях, близких к городу?
— Готовясь к совещанию по строительству КАД-2 и ШМСД под руководством президента России, мы подсчитали, что градостроительный потенциал Ленинградской области на долгосрочную перспективу составляет 45 млн кв. м. В ближайшие годы массовая жилая застройка по-прежнему развернется в районах агломерации, преимущественно с южной стороны. Именно для того, чтобы процесс проходил планомерно, активно стимулируем развитие механизма КРТ.
— Насколько часты случаи перевода сельхозземель в земли поселений? Строительство может нанести ущерб сельскому/лесному хозяйству…
— Перевод земель в новую категорию — право собственника и полномочия органов местного самоуправления в рамках разработки генерального плана. Конечно, такие действия не должны негативно сказываться на экологической ситуации поселения или региона в целом, поэтому всегда при переводе части земель под жилье заявитель обязан согласовать проект со всеми профильными ведомствами, включая федеральные власти. Помимо этого, мы требуем от органов местного самоуправления провести компенсационные мероприятия, а на новых территориях жилищного строительства предусмотреть объекты социальной инфраструктуры, дороги, скверы, парки — все, что сделает быт будущих жильцов максимально комфортным.
— Остаются ли проблемы с инженерным обеспечением территорий нового строительства?
— Конечно, остаются, поэтому мы ввели жесткие правила для застройщиков, которые планируют приступить к реализации новых жилищных проектов. Без четкого понимания по обеспеченности территории сетями водоснабжения и канализации разрешений на строительство не выдаем. Это значит, что застройщик и ресурсоснабжающая организация должны подтвердить, что у них есть достаточные мощности для обеспечения заявленного количества потребителей. Это вынужденная мера, потому что многие территории требуют существенных вложений и мероприятий для подключения к сетям. Чтобы выстроить работу системно и облегчить нагрузку на инвесторов, мы участвуем во всех возможных программах финансирования. Строим коммунальную инфраструктуру за счет бюджетных и казначейских кредитов, средств Фонда национального благосостояния, программы «Чистая вода» нацпроекта «Жилье и городская среда».
В 2023 году мы завершили расширение и реконструкцию площадки резервуаров чистой воды и водопроводной станции в Никольском, обновили коммунальную инфраструктуру в Киришах, построили водозабор на 2 тыс. куб. м в сутки в Кипени. Масштабным открытием года стал запуск в работу реконструированных канализационных сооружений в Подпорожье, которые эффективно очищают стоки всего города.
Новая инфраструктура помогает поддерживать местную экосистему и способствует развитию фермерских хозяйств, что эффективно сказывается на экономике региона и благосостоянии жителей.
В работе у «Леноблводоканала» — строительство централизованной системы водоснабжения и водоотведения микрорайона Петровский в Выборге с учетом строительства инженерных сетей парка Монрепо; строительство канализационных очистных сооружений с реконструкцией насосных станций и коллекторов в поселке Кузнечное; строительство водопроводной насосной станции второго подъема с резервуарами чистой воды и напорными трубопроводами для бесперебойного водоснабжения Русско-Высоцкого сельского поселения; реконструкция водоочистных сооружений в селе Колчаново; реконструкция водоочистных сооружений в поселке Паша.
Демонстрация роста
— В объеме ввода большая доля домов ИЖС. Регион как-то стимулирует это строительство?
— Тренд на малоэтажное жилье невозможно игнорировать. Его видим не только мы, но и крупнейшие финансовые институты. В начале года вместе с коллегами из Сбера обсуждали, что количество ипотечных сделок на покупку или строительство частного дома по итогу прошлого года в восемь раз больше, чем в 2022-м. Преимущественно за средствами в банки обращаются уже состоявшиеся семьи.
По государственной программе «Комплексное развитие сельских территорий» предоставляются социальные выплаты на строительство индивидуального жилого дома (90%), на участие в долевом строительстве многоквартирного дома (90%), на приобретение готового жилья (70%). Более того, начал действовать новый механизм, защищающий инвесторов за счет кредитования подрядчиков по ставке до 1% с использованием счетов эскроу. До этого закон не защищал права вкладчиков в частный сектор.
— Много ли в регионе работает небольших компаний, привязанных исключительно к области или конкретному району?
— Если говорить о многоквартирном строительстве, рынок неизбежно укрупнился после реформы эскроу-кредитования в 2019 году. Сегодня на территории региона — только сильные и профессиональные команды, которым доверяют свои средства будущие жители Ленобласти. Это позитивный тренд и с точки зрения качества продукта. Конкуренция подстегивает застройщиков делать жилье качественнее и привлекательнее для покупателей. За последние 15 лет кардинально изменились подходы к градостроительству, планированию территорий и созданию комфортной среды.
С другой стороны, есть растущий рынок ИЖС, которым занимаются преимущественно маленькие, местные компании. Их работа видна по статистике ввода во всей Ленинградской области. Даже в районах с умеренными темпами развития мы каждый год видим рост жилищного строительства.
В целом сегодня жилищное строительство в Ленинградской области осуществляется надежными игроками, но наша взвешенная прозрачная политика в отношении девелоперов привлекает новых участников из других регионов. Это здо́рово, потому что территория региона приобретает статус площадки для обмен опытом и мнениями, что качественно сказывается на конечном продукте.
