Николай Линченко: «Тренд всегда должен быть вверх»
Петербург постоянно находится в движении, развивается, улучшается. Незадолго до очередного Петербургского международного экономического форума газета «Строительный Еженедельник» расспросила Николая Линченко, вице-губернатора Петербурга, о перспективах развития города.
— Какие значимые изменения в застройку города, на ваш взгляд, привносит новый Генеральный план Петербурга?
— Почти пятилетний этап работы над генпланом благополучно завершился, и в январе 2024 года город увидел уже утвержденный пятилетний план с первым этапом реализации до 2030 года, с расчетным — до 2040-го и прогнозным сроком — до 2050-го.
Основное достижение нового генплана — сохранение баланса в части зонирования города. Нет доминирования какой-либо одной функции — мы несколько улучшили план по обеспеченности рабочими местами и зелеными насаждениями, чуть выровняли показатели по объемам жилищного строительства.
— Как именно изменились показатели по жилищному строительству?
— Объемы изменились буквально в пределах одного процента. Например, заявок по редевелопменту и переводу промышленных зон в жилую застройку было подано на 19,5 млн кв. м. И этого перевода не произошло, потому что в последние два года яркий акцент мы делаем на развитии полноценных производственных площадей, в хорошем смысле слова полноценного импортозамещения, наращивания объемов тех производств, которые сегодня уже доказали свою компетентность в Петербурге. У нас нет ни тяжелого машиностроения, ни материалоемких производств — в городе развиваются наукоемкие производства, научный потенциал, и это наше конкурентное преимущество.
Петербург располагает экономикой научной базы и высокотехнологичными рабочими местами, за последние два года связанными в первую очередь с гособоронзаказом, — там на порядок выросли заказы. Отсюда — востребованность и потребность в развитии мощностей, в людских ресурсах. Квалифицированные специалисты востребованы и находят полноценные рабочие места. И это тоже выгодно отличает рынок труда в Петербурге.
Таким образом, в жилищное строительство промышленные зоны не ушли. Более того, мы еще несколько сотен гектаров дополнительно на перспективу перевели в промышленную зону, потому что в Петербурге, к примеру, хорошо развиваются особые экономические зоны.
Это и фармацевтическое направление в особых экономических зонах Санкт-Петербурга, которое в период борьбы с ковидом стало основной площадкой для производства вакцин. И связанные с фармацевтикой другие этапы производства также получили хороший шанс на развитие, и сегодня экономические зоны имеют уже дополнительные площадки. Это «Парнас», тяготеющий к Новоорловской ОЭЗ, и промплощадка в Шушарах, оставшаяся после закрытия завода «Тойота». Сегодня в сам завод вдыхается новая жизнь, а площадка рядом как раз под статусом ОЭЗ даст старт многим начинаниям. Уже произведена лотовая разбивка, и коллеги из комитета промышленной политики готовят эту площадку к развитию, в том числе, в части инженерной подготовки и поиска непосредственных якорных производителей, которые там будут находиться.
Также проработана полностью промплощадка Ржевки, которая сегодня, по-моему, уже имеет заявителей для реализации своих инвестиционных проектов на этой территории.
Инфраструктура подрастает
— Сегодня в Петербурге строительство социальной инфраструктуры успешно «догоняет» жилое строительство. Насколько город обеспечен социальными объектами? И за чей счет они строятся?
— Основная проблема — накопленный в прошлом десятилетии перекос в строительстве жилья и социальной инфраструктуры уже не так остра. В 2019 году город изменил отношение к жилищному строительству и получил поддержку, в том числе, и девелоперских групп, то есть непосредственных участников рынка жилищного строительства: мы ушли от того, чтобы строились «голые» метры.
Сегодня в Петербурге реально создается полноценная комфортная среда, ни один жилищный проект не получает разрешения на строительно-монтажные работы, не доказав обеспеченность социальной инфраструктурой в соответствии с нормативами градостроительного проектирования.
В 2021 году создана и успешно функционирует Градостроительная комиссия — коллегиальный орган при губернаторе, который подтверждает обеспеченность нормативов. При этом инвесторы сегодня строят детские сады, школы, поликлиники — это обязательно.
Если где-то есть дефицит и по дорожной отрасли, чтобы развить данный микрорайон или территорию, девелоперы строят окаймляющие дороги, производят подключения к улично-дорожной сети. Это нужно, в том числе, и для жилищных проектов, это их конкурентное преимущество.
А дополнительно в качестве каких-то бонусов для конечных потребителей и горожан, которые покупают это жилье, или для тех, кто приезжают в Петербург, чтобы стать петербуржцами, девелоперы между собой конкурируют в части, в том числе, качества отделки мест общего пользования, благоустройства внутридворовых территорий, детских площадок. Норматив гарантированно обеспечен, и зачастую застройщики делают даже больше норматива. Мы нарастили выполнение государственного заказа, все инвесторы выполняют свои обязательства по новым объектам.
Причем у нас поддерживается инициатива инвесторов. Когда, к примеру, земельный ресурс позволяет построить школу большего объема, чем по нормативу, а в конкретном микрорайоне уже сложился дефицит, мы поддерживаем инициативу инвестора строить школу побольше. Там есть и обратная зависимость: когда растет мощность школы, требования к земельному участку при строительстве уменьшаются. И на том же земельном участке можно построить школу мощностью не 550 мест, а 1100 мест. Есть уже несколько таких примеров, когда инвестор подписывает соглашение о строительстве школы большей мощности, и город выкупает «излишки». И городу хорошо, потому что быстрее появляется нужный объем социальной инфраструктуры.
Проблема была очень серьезная — почти 300 объектов находились в дефиците. Планировалось до 2024 года построить 189 объектов, а теперь уже с учетом 2024 года мы построим почти 400 объектов силами инвесторов и по Адресной инвестиционной программе.
Сегодня доля строительства соцобъектов в городе больше на стороне инвесторов — они строят примерно две трети. Поэтому сегодня в работе комитета по строительству акцент смещается на реконструкцию существующей сети социальных объектов. В работе — первые школы на Болотной, на Тверской: на базе старых школ мы полностью перепривязали проект, сделали полноценный новый объект, соответствующий уже в первую очередь современным сводам правил, в том числе доступности маломобильных групп населения. Но самое главное, там и оснащение уже современное.
Сейчас мы в школах по типовому техзаданию обязательно строим — что город, что инвесторы — два бассейна: один — для средней ступени образования, маленький «лягушатник» — для начальной ступени образования; актовый зал; по два спортзала: один — большой, второй — для танцев, игровых видов.
Такую же модернизацию ждет и структура здравоохранения. Вызовы ковида подтолкнули к более современному подходу: уже построены шесть больниц-трансформеров, и продолжаем строить новые. Сегодня в стадии проектирования у нас — полноценный медицинский комплекс. Экспертизу проходит проектная документация Приморского клинического центра, который, в том числе, будет вовлекать в оборот и существующие объекты здравоохранения, конкретные больницы.
Тем самым запущен процесс реконструкции существующей сети; ее обновление и доведение до требований уже XXI века продолжаем через АИП.
— В рамках конкурса «Доверие потребителя» вы вручали спецпризы застройщикам «За весомый вклад в развитие социальной инфраструктуры». Их получают застройщики, которые бесплатно передают городу готовые соцобъекты? Или социальная ответственность девелоперов может выражаться в чем-то другом?
— С 2019 года застройщики, возводя объекты в рамках нормативов градостроительного проектирования, все передают городу бесплатно. Но многие откликаются на нужды города, строят объекты бо́льшей мощности. Для этого надо отвлечь финансовый поток, полностью создать объект и только в самом конце «разойтись» с городом и получить выкуп той части, которая превышает прямые обязательства. И застройщики идут на это, потому что понимают: есть потребность.
Я всегда на себя проецирую — мои дети ходят в эти сады и школы. И у многих застройщиков есть у кого дети, у кого внуки, которые посещают эти школы. Поэтому и стараются строить на совесть.
А «Доверие потребителя» — как раз та оценка, за которую каждый девелопер бьется. Каждый пытается придумать какую-то «фишку».
Стройка без перекосов
— Разрешения на строительство выдаются, но застройщики придерживают вывод на рынок новых проектов. Например, в марте стартовали продажи только в одном новом ЖК. Причина, по версии экспертов, — снижение спроса на рынке жилья из-за сворачивания льготной ипотеки. Есть ли у властей тревога по этому поводу?
— Не скажу, что есть такой тренд. Много согласованных проектов комплексного освоения свободных территорий, причем такие, что очереди рассчитаны и на восемь, и на десять лет. Понятно, что такой объем всегда реализуется этапами. Ни один девелопер не запускает в строительство и продажу весь проект, чтобы конкурировать с самим собой. Поэтому многие проекты, получив одобрение на большой объем, выходят только с частью, чтобы обеспечить экономически оправданную ставку, — это напрямую связано с продажами по счетам эскроу.
Как мы помним, любой опыт последних модернизаций законодательства вызывал отторжение застройщиков. «В штыки» воспринимался переход на счета эскроу. Перешли — и все замечательно. Сегодня все вложения секьюритизированы. Если у тебя ДДУ нормально оформлен, подписан — тебе точно все построят. В крайнем случае банк сам, обладая накопленным ресурсом в виде счетов эскроу, найдет подрядчика, который завершит строительство. Но в Петербурге таких примеров за все это время после перехода на эскроу не возникало. Мы даже параллельно, наоборот, весь накопленный с недобросовестными застройщиками ущерб ликвидировали. На 1 января 2019 года недостроя было почти 1 млн кв. м, в 2023 году мы завершили строительство последнего дома для так называемых обманутых дольщиков. Вот это прямо знаковая ситуация для меня, и это важный показатель того, чего добились строители Петербурга. И это заслуга не только исполнительной власти, но и строительного бизнеса, который качественно ведет свою работу на территории Петербурга.
Мы не перегревали рынок. Мы — чуть ли не единственный субъект, не подписавший изначальную редакцию Соглашения по жилищному строительству, когда городу предлагалось в качестве варианта строить больше 5 млн кв. м жилья ежегодно. Это вызвало бы перекос между предложением и спросом. А наш баланс — порядка 3–3,5 млн кв. м жилья в год. Поэтому у нас нет перекоса. Даже рост цен обусловлен, в первую очередь, увеличением себестоимости строительства. По стране он двукратный за последние пять лет.
Мы с 2019 года завели порядок: у нас все расходы внутри. В проекте сразу заложена вся нагрузка, социальная и транспортная инфраструктуры.
Я — за плановое развитие. Плановая работа всегда приносит лучший результат.
Тренд всегда должен быть вверх. Любая экономическая модель развития представляет собой конус, и только от тебя зависит, какой стороной ты этот конус держишь. Поэтому я всегда нацелен на развитие.
Продажи идут, как шли. Есть, конечно, нюансы. Девелоперские группы с настороженностью ожидают решения о дальнейшей поддержке субсидирования ипотеки. Как это будет? Тем более этого ждут и граждане.
2024 год второй раз объявлен Годом семьи. Я уверен, найдутся варианты поддержки семей с детьми. Были прецеденты еще в нулевых — была госпрограмма по обеспечению комфортным жильем граждан России. На заре рождающихся ипотечных программ в программе «Молодежи — доступное жилье» были варианты субсидий для ребенка, который родился за год до получения ипотеки или в тот же год; при рождении второго, третьего и последующего. Полагалась компенсация соответственно нормативу обеспечения этого ребенка жильем. Да, по цене федерального центра, рассчитанной для конкретного региона. Но такой опыт был. И, может быть, в развитие ипотеки будут предложены и рассмотрены варианты продукта, например, с участием, в том числе, региональной власти. Пока мы просто ждем, какой конкретно продукт будет подготовлен к моменту изменения подходов к ипотеке на 1 июля текущего года.
— На всех уровнях власти и в разных регионах сегодня говорят о нехватке кадров в строительстве и прогнозируют ухудшение ситуации. Как обстоит дело в петербургском стройкомплексе? Какие меры, на ваш взгляд, помогут решить проблему?
— В Петербурге одна из самых минимальных безработиц в стране по всем отраслям, включая строительство. Это повышает конкурентоспособность города как работодателя, потому что уровень зарплат по стране, наверное, на втором месте после Москвы. Но и по востребованности кадров наш рынок достаточно емкий.
Многие застройщики дорожат наработанными связями, массовой текучки у нас, в том числе на строительном рынке, нет.
При необходимости мы приглашаем людей из разных стран. Например, из дружественной Беларуси, потому что белорусы всегда отличались качественной работой именно в строительной отрасли. Тут экономика определяет процесс, важно соотношение цены и качества, то есть производительность труда даже иногда бывает национальной особенностью.
Есть централизованные программы, в том числе под эгидой Минстроя РФ. По выверенным программам прорабатываются вопросы обеспечения рабочей силой целыми отрядами. И не только наши ближние азиатские республики, но и Корею рассматривали. В масштабах страны это тяготение больше, наверное, зауральских территорий, но и в европейской части, знаю, что примеры есть, и в Московском регионе, и у нас. И застройщики, работающие в Петербурге, также оформляют заявки.
Что касается инженерно-технического персонала, у застройщиков и подрядных организаций достаточно хорошо наработанные по мощностям силы. Девелоперских групп у нас больше двадцати, подрядных компаний — больше тридцати. У всех, конечно, основной костяк сформирован, и в основной массе текучки не было. Были, наверное, кому-то скорректированы зарплаты, даже просто исходя из выслуги лет. Каждый руководитель девелоперской или подрядной организации дорожит, в том числе, своим менеджментом.
Бывают отделения топ-менеджмента в самостоятельные единицы. Но хорошие руководители, особенно в группах, наоборот, начинания своих бывших подчиненных поддерживают, дают им определенную нишу, потому что специализация — она тоже важна, и расширение конкуренции приводит только к позитиву.
— Как вы лично относитесь к искусственному интеллекту? Как ИИ поможет стройке?
— Наверняка все баловались с искусственным интеллектом, пытались уже картину нарисовать, еще что-то. Это достаточно интересное занятие. И в архитектуре покреативить можно.
Но понятно, что будущее — за полноценной цифровизацией процесса, и в этом плане Петербург пусть и не законодатель моды, но в авангарде точно. Мы, первые в стране сделав в цифре проект, в цифре загрузились, в цифре прошли государственную экспертизу, в цифре получили положительное заключение и построили этот цифровой «садик». Он введен в строй и имеет уже со старта полную инструкцию по эксплуатации.
Многие девелоперские группы, хочу обратить внимание, ввели у себя цифровой контроль строительно-монтажных работ уже несколько лет назад, потому что это тоже важно, это обеляет все процессы, все потоки. Понятно, на старте очень сложно каждого — от строителя до прораба — заставить утром получить технологические карты, ввести в компьютер… Но зато в режиме реального времени полностью отслеживается ситуация. И цифровая отчетность видна в режиме реального времени.
У нас сегодня даже на государственных стройках цифровые модели обязательны к применению, и видеонаблюдение у нас полностью идет по всем объектам, где происходит строительство.
И я уверен, что цифровизация — это уже какие-то элементы искусственного интеллекта.
Проекты на завтра
— Много ли в городе, по вашему мнению, реализуется крупных проектов?
— Достаточно. Недавно проходили два крупных совещания с президентом. Владимир Владимирович (Путин. — Ред.) поддержал наши проекты. Первое совещание было по социально-экономическому развитию агломерации Петербург — Ленобласть. Один из основных вопросов — развитие транспортного каркаса Петербурга. Скажем, второй этап развития города. То есть с социальной инфраструктурой мы более-менее вышли на понимание, как выстраивать работу. Разбираемся с транспортной инфраструктурой. Сейчас — с накопленным дефицитом.
Более сорока лет в городе не строились разводные мосты. Мы приступили к этому. Идет строительство Большого Смоленского моста.
Президент поддержал намерение продолжить строительство Широтной магистрали. На Витебской развязке, которая завершает первый этап Западной скоростной магистрали, до конца года будет пуск рабочего движения. Это первый этап Широтной магистрали. А второй, третий и четвертый до Кольцевой дороги получили поддержку президента.
Мы в ближайшее время будем выходить на подписание концессионного соглашения, финансовые модели согласованы. Более-менее понятны потоки, потому что для реализации столь масштабного проекта потребуется участие и инвестиционной группы, и регионального бюджета, и главное, федерального бюджета, поддержку которого согласовал президент.
Масштабные проекты уже в стадии реализации — дублер Кольцовой дороги, Южная широтная магистраль, включая путепровод в Пушкин. Запущено рабочее движение по первой части Московско-Дунайской развязки, вторую часть будем завершать.
Высокоскоростная железнодорожная магистраль получила поддержку президента, и буквально через четыре года мы должны увидеть пуск первого поезда.
Есть планы вывести грузовой трафик РЖД за пределы города, а пути грузового направления, проложенные по Петербургу, должны стать основой полукольца — два диаметра пассажирского транспорта, которые будут пересекаться с внутригородскими маршрутами движения общественного транспорта. Предстоит построить минимум семь транспортно-пересадочных узлов.
Проект в Горской тоже был отдельным предметом рассмотрения на совещании у Владимира Владимировича как часть туристического проекта «Пять морей и озеро Байкал». В рамках реализации этого проекта планируется строительство десяти круглогодичных курортов в разных регионах. И вот мы в числе первых трех пилотных проектов получили поддержку, и сегодня это точка роста, которая должна будет дать импульс преобразованию как самой территории, так и полноценному развитию вокруг.
Там и дублер Приморского шоссе, развязки на Кольцевой, путепроводы через Приморское шоссе и коллектор, которые позволят качественно развивать территории.
Транспортный каркас станет основой развития Петербурга на ближайшую пятилетку. В числе проектов, которые заложены в генеральном плане, — развитие метрополитена. Это было анонсировано и в отчете губернатора. Помимо реализации уже законтрактованных объемов, перспектив на ближайшие линии и станции, в планах довести метро до Пулкова и до «Экспофорума», чтобы развитие южной планировочной зоны, которая является основной перспективой развития рынка жилищного строительства, получило глоток воздуха, импульс к жизни и начала развиваться.
— Можно предположить, что основные направления развития — Приморский и Пушкинский районы?
— Не только. «Цветной город» застраивается в Красногвардейском районе. Проект-миллионник. Вокруг Горской Сестрорецкий намыв — это почти 3 млн возводимых улучшений. «Остров Фортов» в Кронштадте. Это комплексное развитие территорий, которое дает импульс дальнейшему прогрессу.
В районе пробивки проспекта Ветеранов тоже несколько миллионов квадратных метров строятся: «Солнечный город», квартальные застройщики по 100–200 тыс. кв. м.
И Пушкинский достаточно многообразный район. Шушары привели в порядок — и две школы уже открыты, и детские сады, и с точки зрения медицины все решения уже приняты. Полным ходом идет строительство кампуса «ИТМО-Хайпарк». Получено положительное заключение госэкспертизы на строительство кампуса СПбГУ в Детскосельском в самом Пушкине. Технологическая долина «Невская дельта» университета в Пушкинском районе должна получить импульс к развитию.
Дальше у нас — кампус Политехнического университета у станции метро «Академическая», он должен завершить глобализацию размещения самого Политеха, который сегодня востребован многими — от космической отрасли до Росатома.
В Колпинском районе, где зарезервированы сегодня большие территории под развитие промышленности, планы есть. Предприятия выводят производственные мощности, им нужна база, а там и железнодорожная подготовка есть, Южная широтная магистраль строится. И так далее.
Вложенный в стройку рубль генерит дополнительно шесть-семь рублей. Это позволяет нам опережающими темпами выполнять взятые регионом обязательства. Бюджет Петербурга должен был заработать 1 трлн рублей в 2024 году. А этот триллион бюджет собирал уже в 2022 году и в 2023-м.
Уже поставлена новая амбициозная цель: через пять-шесть лет выйти на планку 2 трлн рублей, что позволит реализовать еще не один десяток крупномасштабных инвестиционных проектов.
— Каковы источники финансирования таких проектов, используются ли инфраструктурные облигации, например?
— Два года назад мы подписали рамочное соглашение с ДОМ.РФ о поддержке развития Петербурга в части инфраструктурных облигаций. Поданы заявки на рассмотрение в правительственную комиссию. Речь идет о возвратных обязательствах города перед инвесторами. Это касается соцобъектов, в первую очередь, конечно, инфраструктурных.
Например, строится квартал, окаймляющие дороги есть, но рядом нужно на два-три квартала проспект пробить, сделать его полноценным, соответствующим требованиям для общественного транспорта, чтобы полноценно обеспечить транспортную доступность жителям кварталов.
По соглашению петербургские проекты могут претендовать на сумму до 150 млрд рублей. Заявок подано много. Уже привлечены 18 млрд на реализацию концессионного соглашения по строительству маршрута скоростного трамвая Купчино — Славянка. Проект уже в стадии реализации.
Другие заявки поданы по пробивке проспекта, то есть дорожной инфраструктуры, есть по социальной инфраструктуре.
Город поддерживает такие обращения и ходатайствует перед Минстроем, чтобы министерство тоже поддержало обращения девелоперов.
И снова форум
— В этом году Петербургский международный экономический форум пройдет в 27-й раз. Чего вы ожидаете от этого события?
— Ожидаем, как всегда, приезда большого числа коллег. Форум — площадка не только для обмена мнениями, но и для реализации интересов и инвесторов, и просто людей, небезразличных к Петербургу. Потому что обычно приезжают много выходцев из Петербурга и коренных, и кто здесь только учился, но испытывает реальный пиетет к нашему прекрасному городу — лучшему городу земли. И достигнув определенных высот, люди стараются привносить свой вклад в его развитие.
Будут подписаны соглашения, будут обсуждаться вопросы, в том числе, культурного развития Петербурга. Начинаний достаточно много.
Я уверен, что все заинтересованные смогут на данной площадке найти себе реализацию в любимом Петербурге.
Задачи снижения административных барьеров и дебюрократизация не означают отказа от адекватного государственного регулирования. Об этом на конкретных примерах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов.
— Одна из задач «Опоры России» как организации, поддерживающей малый и средний бизнес, — борьба за снижение административных барьеров. Что нового в этой сфере?
— Действительно, дебюрократизация — это задача, решение которой серьезно облегчит жизнь предпринимателям. Однако не надо думать, что, выступая против административных барьеров, мы являемся противниками госрегулирования как такового. Оно необходимо, но должно быть адекватным, задавать четкие, понятные «правила игры», а не мешать развитию. В то же время надо понимать, что хуже административных барьеров может быть только неурегулированность той или иной сферы деятельности.
Примечательно, что сейчас в своей работе нам приходится уделять внимание и той и другой проблеме.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
— Недавно совместно с петербургским бизнес-омбудсменом Александром Абросимовым на заседании Рабочей группы по вопросам совместного участия в противодействии коррупции бизнес-сообщества и органов государственной власти Санкт-Петербурга мы провели мероприятие, посвященное вопросу дебюрократизации предпринимательской деятельности в сфере перепланировок, перевода помещений в нежилой фонд, приспособления исторических объектов под современное использование и пр. Это не первая наша попытка решить проблемы в этой области, мы пытаемся привлечь к ним внимание властей уже несколько лет. Если коротко, суть вопроса состоит в том, что в соответствии со 112-м Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О создании межведомственных комиссий» от 4 февраля 2005 года и 39-м распоряжением Жилищного комитета от 22 января 2018 года, в Петербурге действуют Межведомственные районные комиссии (МВК), занимающиеся вопросами переустройства и перепланировки помещений. В силу своего статуса эти органы не подчинены ни районным администрациям, ни Жилищному комитету, то есть их деятельность фактически никем не контролируется. В результате создается пространство для бюрократического произвола и коррупциогенная среда.
По сути, каждая такая комиссия (а в городе их восемнадцать — по числу районов) совершенно автономна и при этом имеет возможность трактовать законодательство в сфере переустройства помещений исключительно в рамках своих представлений о том, «как надо». При этом могут произвольно игнорироваться или учитываться те или иные акты, что приводит к полному произволу. Причем, как говорится, «кто во что горазд». Специалисты, которые работают в этой сфере, знают, что, например, в Василеостровском или Адмиралтейском районе — требования комиссий вполне адекватные. В Центральном и Петроградском — неоправданно жесткие, а в Приморском или Кировском — просто странные, причем везде по-разному.
По нашему мнению, в вышеназванные документы необходимо внести ряд изменений, которые прекратили бы такое произвольное трактование норм. Для этого мы предлагаем создать Рабочую группу при Жилищном комитете, в которую вошли бы представители районов, заинтересованных ведомств (КГА, КГИОП, КИО и др.), аппарата бизнес-омбудсмена, общественных организаций («Опоры России», «Деловой России», Торгово-промышленной палаты и др.). Ее задачей станет подготовка поправок, которые позволили бы установить четкие «правила игры» в этой сфере, независящие от частных мнений. Соответствующую резолюцию мы направили на имя губернатора Александра Беглова.
— А какова вторая проблема?
— Очень большое внимание мы сейчас уделяем вопросу самостроев — главным образом строительству на землях ИЖС объектов иного назначения. Это могут быть жилые дома, торговые, офисные и медицинские центры, складские комплексы и пр. Проблема носит всероссийский характер. Только жилых самостроев, когда на земле ИЖС вместо частного дома появляется многоквартирный, в стране сейчас зафиксировано порядка 50 тысяч. Особенно остро проблема стоит в Краснодарском крае, в Крыму (там это в значительной мере украинское наследие, когда в этой сфере был полный беспредел), Подмосковье, в ряде иных регионов.
Для Петербурга это не самый больной вопрос — просто потому, что ИЖС для нас нехарактерно. Однако в периферийных районах — например, Красносельском или Петродворцовом — самостроев тоже немало. Примечательно, что по многим объектам вынесены решения суда о признании самовольными постройками и сносе. Но здания продолжают стоять. Если взять жилые самострои, то квартиры в них раскуплены, в них живут люди, их нельзя выставить на улицу.
А ведь каждый такой объект, причем любого назначения, — это проблема. При их создании не учитывалось влияние на окружающую застройку, необходимость социнфраструктуры, парковок, зеленых насаждений и пр. То есть вред и для людей, и для властей, и для коммерческих структур очевиден.
Сейчас оформление строительства на землях ИЖС упрощено до предела, а реакция властей на нарушения — замедленная. Пока выписываются предписания, выносятся предупреждения, идут иски в суды, принимаются решения — строительство вовсю идет. А когда капитальный объект уже готов и действует, добиться реального сноса уже очень сложно. И недобросовестные дельцы этим пользуются.
На наш взгляд, в этом вопросе нужно ужесточить практику оформления разрешительной документации. Иначе с проблемой не справиться. Для этого 28 апреля я 2021 года под эгидой Всероссийского центра национальной строительной политики была создана Экспертная рабочая группа по выработке механизмов возможной легализации и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства в Петербурге, которую я возглавил.
С 1 января 2022 года вступит в силу Постановление Правительства РФ № 331, обязывающее выполнять проекты в рамках госзаказа с использованием технологии информационного моделирования. О том, как это повлияет на строительную отрасль, рассказывает Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора Renga Software.
— Как вы оцениваете готовность отрасли к переходу на технологию BIM в сфере госзаказа?
— В данный момент продолжается бурное обсуждение основных понятий, терминологии. Кто-то возмущается: мы занимались BIM (Building Informational Modeling), а в Постановлении № 331 «Об установлении случая, при котором застройщиком, техническим заказчиком, лицом, обеспечивающим или осуществляющим подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, обеспечиваются формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства» говорится о ТИМ — технологии информационного моделирования. Возникает недопонимание. В профессиональном сообществе проектировщиков, которые еще до выхода постановления стали осваивать BIM что называется «для себя», сформировалось определенное видение, но, поскольку теперь задача вышла на уровень заказчика, причем заказчика со стороны государства, разрыв в подходах, трактовках может быть достаточно большим.
По сути, Постановление № 331 стало катализатором развития нормативной базы, многое в которой не менялось с 1986 года и давно устарело, отстало от реальной практики. Вступление в силу этого постановления потребует еще изменений нормативной базы на федеральном и региональном уровнях. Например, в действующих Постановлениях № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» речь идет о чертежной документации. Все пилотные проекты, прошедшие госэкспертизу по информационной модели, сегодня могут рассматриваться только как эксперименты, их опыт пока не закреплен в нормативной базе, хотя работа в этом направлении, безусловно, ведется.
Наша компания участвовала в пилотном проекте ФАУ «ФЦС» по прохождению экспертизы в формате цифровой информационной модели проекта общеобразовательной школы на 1000 мест в Екатеринбурге.
В Санкт-Петербурге некоторые девелоперы тоже проходили госэкспертизу по информационной модели. В Москве очень много проектов проходило экспертизу с применением моделей. Можно сказать, что столичные госэкспертизы являются наиболее продвинутыми в части навыков работы с BIM, их эксперты умеют принимать проекты с использованием цифровых информационных моделей, но этого недостаточно. Нет регламентов, определяющих прохождение моделей по всей цепочке строительного процесса: от проектирования и согласований до выхода непосредственно на строительную площадку. К переходу на BIM в сфере госзаказа надо продолжать интенсивно готовиться, и желательно уже сейчас.
— Какие программные продукты в области BIM существуют сегодня на рынке? В чем их отличия и преимущества?
— Продуктов много. Как и строительство — огромный мир с разными этапами: проектирования, согласований, утверждения смет, планирования, организации и управления стройкой, — так и рынок программного обеспечения обширен и разнообразен. Для каждого эпизода жизненного цикла объекта капитального строительства характерен специфический набор задач, отсюда и разнообразие программного обеспечения.
При выборе систем автоматизированного проектирования (САПР), поддерживающих технологию BIM, необходимо учитывать, дает ли система возможность проектирования всего комплекса разделов и инструментов: архитектурной и конструкторской части, разделов вентиляции, канализации, водоснабжения, электрики и т. д. Из подобных зарубежных продуктов чаще всего упоминается Revit, который, в отличие от того же ArchiCAD, предлагает комплексный набор разделов.
Особенность зарубежного программного обеспечения в том, что для его установки требуется оборудование определенного класса производительности, с большим объемом оперативной памяти, мощными видеокартами. Далеко не каждая компания, привыкшая чертить на стареньком AutoCAD, может позволить себе быстро обновить парк техники. И это достаточно серьезный сдерживающий фактор. Для подрядчиков, у которых проекты в рамках госзаказа составляют основной источник дохода, переход на обязательное использование BIM станет стрессовой ситуацией. Чтобы остаться на рынке, им придется в срочном порядке обновлять свою техническую инфраструктуру, переучивать специалистов — это весьма длительный процесс, требующий больших финансовых затрат. А ведь работе на зарубежном программном продукте не научишь за несколько дней.
Российская BIM-система Renga — сравнительно молодая (на рынке с 2015 года), но динамично развивающаяся. По совокупности факторов наш продукт уникален. Во-первых, освоить базовые инструменты системы можно за 24 часа. Во-вторых, мы делаем наш продукт таким, чтобы у пользователя было как можно больше времени для освоения технологии информационного моделирования на имеющемся оборудовании. В-третьих, мы стремимся максимально оперативно доносить новый функционал до пользователей и выпускаем обновления раз в полтора месяца, а не раз в полтора года, как это делают другие производители. В-четвертых, сотрудничество с нашей компанией как отечественным разработчиком не противоречит требованиям Постановления № 1236 об импортозамещении, что крайне важно для структур и организаций, работающих в сфере госзаказа.
Еще одно немаловажное преимущество BIM-системы Renga связано с тем, что наша компания является совместным предприятием с фирмой «1С». Соответственно, наш продукт разрабатывался и развивался так, чтобы специальные отраслевые решения для управления строительством на платформе «1С» были с нами интегрированы и могли легко извлекать данные из нашей модели.
— Вы упомянули, что при переходе на обязательное применение BIM в проектах госзаказа организациям придется в срочном порядке переучивать специалистов. А где сегодня можно научиться работать по технологии информационного моделирования?
— Этот вопрос связан не с тем, чему учить, а скорее с тем, кого и как учить. Проектировщику нужно уметь пользоваться определенными инструментами, но зачем чиновника в структуре госзаказа обучать работе с инструментами проектировщика? Специалиста государственной организации интересуют другие аспекты BIM: планирование, управление строительством и т. д. Важно организовать процесс обучения так, чтобы оно охватывало весь комплекс разделов BIM-технологии и обращало внимание на то, что в информационном моделировании важно правильно организовать процесс и распределить функции между всеми участниками. Учить информационному моделированию нужно и проектировщиков, и строителей, и чиновников, и госслужащих.
Университет Минстроя в данный момент проводит обучение специалистов служб государственного заказчика. Обучение проходят примерно 400 человек, но это очень мало, учитывая, сколько чиновников во всех регионах страны в следующем году столкнутся с проблемой перехода сферы госзаказа на технологию информационного моделирования. На региональном уровне тоже организуются обучения, например, в Казани на базе учебного центра при госэкспертизе (нас туда пригласили поучаствовать). Но общее количество обучающихся мне неизвестно.
Наша компания, в свою очередь, вносит вклад в образовательный, просветительский процесс и на регулярной основе проводит бесплатное обучение работе в BIM-системе Renga архитекторов, конструкторов, инженеров по внутренним сетям, а также преподавателей архитектурно-строительных дисциплин. Мы призываем специалистов строительной отрасли не ждать вступления в силу новых нормативных требований, а понять, что осваивать BIM нужно было еще вчера, и приступить к освоению.