Николай Линченко: «Тренд всегда должен быть вверх»
Петербург постоянно находится в движении, развивается, улучшается. Незадолго до очередного Петербургского международного экономического форума газета «Строительный Еженедельник» расспросила Николая Линченко, вице-губернатора Петербурга, о перспективах развития города.
— Какие значимые изменения в застройку города, на ваш взгляд, привносит новый Генеральный план Петербурга?
— Почти пятилетний этап работы над генпланом благополучно завершился, и в январе 2024 года город увидел уже утвержденный пятилетний план с первым этапом реализации до 2030 года, с расчетным — до 2040-го и прогнозным сроком — до 2050-го.
Основное достижение нового генплана — сохранение баланса в части зонирования города. Нет доминирования какой-либо одной функции — мы несколько улучшили план по обеспеченности рабочими местами и зелеными насаждениями, чуть выровняли показатели по объемам жилищного строительства.
— Как именно изменились показатели по жилищному строительству?
— Объемы изменились буквально в пределах одного процента. Например, заявок по редевелопменту и переводу промышленных зон в жилую застройку было подано на 19,5 млн кв. м. И этого перевода не произошло, потому что в последние два года яркий акцент мы делаем на развитии полноценных производственных площадей, в хорошем смысле слова полноценного импортозамещения, наращивания объемов тех производств, которые сегодня уже доказали свою компетентность в Петербурге. У нас нет ни тяжелого машиностроения, ни материалоемких производств — в городе развиваются наукоемкие производства, научный потенциал, и это наше конкурентное преимущество.
Петербург располагает экономикой научной базы и высокотехнологичными рабочими местами, за последние два года связанными в первую очередь с гособоронзаказом, — там на порядок выросли заказы. Отсюда — востребованность и потребность в развитии мощностей, в людских ресурсах. Квалифицированные специалисты востребованы и находят полноценные рабочие места. И это тоже выгодно отличает рынок труда в Петербурге.
Таким образом, в жилищное строительство промышленные зоны не ушли. Более того, мы еще несколько сотен гектаров дополнительно на перспективу перевели в промышленную зону, потому что в Петербурге, к примеру, хорошо развиваются особые экономические зоны.
Это и фармацевтическое направление в особых экономических зонах Санкт-Петербурга, которое в период борьбы с ковидом стало основной площадкой для производства вакцин. И связанные с фармацевтикой другие этапы производства также получили хороший шанс на развитие, и сегодня экономические зоны имеют уже дополнительные площадки. Это «Парнас», тяготеющий к Новоорловской ОЭЗ, и промплощадка в Шушарах, оставшаяся после закрытия завода «Тойота». Сегодня в сам завод вдыхается новая жизнь, а площадка рядом как раз под статусом ОЭЗ даст старт многим начинаниям. Уже произведена лотовая разбивка, и коллеги из комитета промышленной политики готовят эту площадку к развитию, в том числе, в части инженерной подготовки и поиска непосредственных якорных производителей, которые там будут находиться.
Также проработана полностью промплощадка Ржевки, которая сегодня, по-моему, уже имеет заявителей для реализации своих инвестиционных проектов на этой территории.
Инфраструктура подрастает
— Сегодня в Петербурге строительство социальной инфраструктуры успешно «догоняет» жилое строительство. Насколько город обеспечен социальными объектами? И за чей счет они строятся?
— Основная проблема — накопленный в прошлом десятилетии перекос в строительстве жилья и социальной инфраструктуры уже не так остра. В 2019 году город изменил отношение к жилищному строительству и получил поддержку, в том числе, и девелоперских групп, то есть непосредственных участников рынка жилищного строительства: мы ушли от того, чтобы строились «голые» метры.
Сегодня в Петербурге реально создается полноценная комфортная среда, ни один жилищный проект не получает разрешения на строительно-монтажные работы, не доказав обеспеченность социальной инфраструктурой в соответствии с нормативами градостроительного проектирования.
В 2021 году создана и успешно функционирует Градостроительная комиссия — коллегиальный орган при губернаторе, который подтверждает обеспеченность нормативов. При этом инвесторы сегодня строят детские сады, школы, поликлиники — это обязательно.
Если где-то есть дефицит и по дорожной отрасли, чтобы развить данный микрорайон или территорию, девелоперы строят окаймляющие дороги, производят подключения к улично-дорожной сети. Это нужно, в том числе, и для жилищных проектов, это их конкурентное преимущество.
А дополнительно в качестве каких-то бонусов для конечных потребителей и горожан, которые покупают это жилье, или для тех, кто приезжают в Петербург, чтобы стать петербуржцами, девелоперы между собой конкурируют в части, в том числе, качества отделки мест общего пользования, благоустройства внутридворовых территорий, детских площадок. Норматив гарантированно обеспечен, и зачастую застройщики делают даже больше норматива. Мы нарастили выполнение государственного заказа, все инвесторы выполняют свои обязательства по новым объектам.
Причем у нас поддерживается инициатива инвесторов. Когда, к примеру, земельный ресурс позволяет построить школу большего объема, чем по нормативу, а в конкретном микрорайоне уже сложился дефицит, мы поддерживаем инициативу инвестора строить школу побольше. Там есть и обратная зависимость: когда растет мощность школы, требования к земельному участку при строительстве уменьшаются. И на том же земельном участке можно построить школу мощностью не 550 мест, а 1100 мест. Есть уже несколько таких примеров, когда инвестор подписывает соглашение о строительстве школы большей мощности, и город выкупает «излишки». И городу хорошо, потому что быстрее появляется нужный объем социальной инфраструктуры.
Проблема была очень серьезная — почти 300 объектов находились в дефиците. Планировалось до 2024 года построить 189 объектов, а теперь уже с учетом 2024 года мы построим почти 400 объектов силами инвесторов и по Адресной инвестиционной программе.
Сегодня доля строительства соцобъектов в городе больше на стороне инвесторов — они строят примерно две трети. Поэтому сегодня в работе комитета по строительству акцент смещается на реконструкцию существующей сети социальных объектов. В работе — первые школы на Болотной, на Тверской: на базе старых школ мы полностью перепривязали проект, сделали полноценный новый объект, соответствующий уже в первую очередь современным сводам правил, в том числе доступности маломобильных групп населения. Но самое главное, там и оснащение уже современное.
Сейчас мы в школах по типовому техзаданию обязательно строим — что город, что инвесторы — два бассейна: один — для средней ступени образования, маленький «лягушатник» — для начальной ступени образования; актовый зал; по два спортзала: один — большой, второй — для танцев, игровых видов.
Такую же модернизацию ждет и структура здравоохранения. Вызовы ковида подтолкнули к более современному подходу: уже построены шесть больниц-трансформеров, и продолжаем строить новые. Сегодня в стадии проектирования у нас — полноценный медицинский комплекс. Экспертизу проходит проектная документация Приморского клинического центра, который, в том числе, будет вовлекать в оборот и существующие объекты здравоохранения, конкретные больницы.
Тем самым запущен процесс реконструкции существующей сети; ее обновление и доведение до требований уже XXI века продолжаем через АИП.
— В рамках конкурса «Доверие потребителя» вы вручали спецпризы застройщикам «За весомый вклад в развитие социальной инфраструктуры». Их получают застройщики, которые бесплатно передают городу готовые соцобъекты? Или социальная ответственность девелоперов может выражаться в чем-то другом?
— С 2019 года застройщики, возводя объекты в рамках нормативов градостроительного проектирования, все передают городу бесплатно. Но многие откликаются на нужды города, строят объекты бо́льшей мощности. Для этого надо отвлечь финансовый поток, полностью создать объект и только в самом конце «разойтись» с городом и получить выкуп той части, которая превышает прямые обязательства. И застройщики идут на это, потому что понимают: есть потребность.
Я всегда на себя проецирую — мои дети ходят в эти сады и школы. И у многих застройщиков есть у кого дети, у кого внуки, которые посещают эти школы. Поэтому и стараются строить на совесть.
А «Доверие потребителя» — как раз та оценка, за которую каждый девелопер бьется. Каждый пытается придумать какую-то «фишку».
Стройка без перекосов
— Разрешения на строительство выдаются, но застройщики придерживают вывод на рынок новых проектов. Например, в марте стартовали продажи только в одном новом ЖК. Причина, по версии экспертов, — снижение спроса на рынке жилья из-за сворачивания льготной ипотеки. Есть ли у властей тревога по этому поводу?
— Не скажу, что есть такой тренд. Много согласованных проектов комплексного освоения свободных территорий, причем такие, что очереди рассчитаны и на восемь, и на десять лет. Понятно, что такой объем всегда реализуется этапами. Ни один девелопер не запускает в строительство и продажу весь проект, чтобы конкурировать с самим собой. Поэтому многие проекты, получив одобрение на большой объем, выходят только с частью, чтобы обеспечить экономически оправданную ставку, — это напрямую связано с продажами по счетам эскроу.
Как мы помним, любой опыт последних модернизаций законодательства вызывал отторжение застройщиков. «В штыки» воспринимался переход на счета эскроу. Перешли — и все замечательно. Сегодня все вложения секьюритизированы. Если у тебя ДДУ нормально оформлен, подписан — тебе точно все построят. В крайнем случае банк сам, обладая накопленным ресурсом в виде счетов эскроу, найдет подрядчика, который завершит строительство. Но в Петербурге таких примеров за все это время после перехода на эскроу не возникало. Мы даже параллельно, наоборот, весь накопленный с недобросовестными застройщиками ущерб ликвидировали. На 1 января 2019 года недостроя было почти 1 млн кв. м, в 2023 году мы завершили строительство последнего дома для так называемых обманутых дольщиков. Вот это прямо знаковая ситуация для меня, и это важный показатель того, чего добились строители Петербурга. И это заслуга не только исполнительной власти, но и строительного бизнеса, который качественно ведет свою работу на территории Петербурга.
Мы не перегревали рынок. Мы — чуть ли не единственный субъект, не подписавший изначальную редакцию Соглашения по жилищному строительству, когда городу предлагалось в качестве варианта строить больше 5 млн кв. м жилья ежегодно. Это вызвало бы перекос между предложением и спросом. А наш баланс — порядка 3–3,5 млн кв. м жилья в год. Поэтому у нас нет перекоса. Даже рост цен обусловлен, в первую очередь, увеличением себестоимости строительства. По стране он двукратный за последние пять лет.
Мы с 2019 года завели порядок: у нас все расходы внутри. В проекте сразу заложена вся нагрузка, социальная и транспортная инфраструктуры.
Я — за плановое развитие. Плановая работа всегда приносит лучший результат.
Тренд всегда должен быть вверх. Любая экономическая модель развития представляет собой конус, и только от тебя зависит, какой стороной ты этот конус держишь. Поэтому я всегда нацелен на развитие.
Продажи идут, как шли. Есть, конечно, нюансы. Девелоперские группы с настороженностью ожидают решения о дальнейшей поддержке субсидирования ипотеки. Как это будет? Тем более этого ждут и граждане.
2024 год второй раз объявлен Годом семьи. Я уверен, найдутся варианты поддержки семей с детьми. Были прецеденты еще в нулевых — была госпрограмма по обеспечению комфортным жильем граждан России. На заре рождающихся ипотечных программ в программе «Молодежи — доступное жилье» были варианты субсидий для ребенка, который родился за год до получения ипотеки или в тот же год; при рождении второго, третьего и последующего. Полагалась компенсация соответственно нормативу обеспечения этого ребенка жильем. Да, по цене федерального центра, рассчитанной для конкретного региона. Но такой опыт был. И, может быть, в развитие ипотеки будут предложены и рассмотрены варианты продукта, например, с участием, в том числе, региональной власти. Пока мы просто ждем, какой конкретно продукт будет подготовлен к моменту изменения подходов к ипотеке на 1 июля текущего года.
— На всех уровнях власти и в разных регионах сегодня говорят о нехватке кадров в строительстве и прогнозируют ухудшение ситуации. Как обстоит дело в петербургском стройкомплексе? Какие меры, на ваш взгляд, помогут решить проблему?
— В Петербурге одна из самых минимальных безработиц в стране по всем отраслям, включая строительство. Это повышает конкурентоспособность города как работодателя, потому что уровень зарплат по стране, наверное, на втором месте после Москвы. Но и по востребованности кадров наш рынок достаточно емкий.
Многие застройщики дорожат наработанными связями, массовой текучки у нас, в том числе на строительном рынке, нет.
При необходимости мы приглашаем людей из разных стран. Например, из дружественной Беларуси, потому что белорусы всегда отличались качественной работой именно в строительной отрасли. Тут экономика определяет процесс, важно соотношение цены и качества, то есть производительность труда даже иногда бывает национальной особенностью.
Есть централизованные программы, в том числе под эгидой Минстроя РФ. По выверенным программам прорабатываются вопросы обеспечения рабочей силой целыми отрядами. И не только наши ближние азиатские республики, но и Корею рассматривали. В масштабах страны это тяготение больше, наверное, зауральских территорий, но и в европейской части, знаю, что примеры есть, и в Московском регионе, и у нас. И застройщики, работающие в Петербурге, также оформляют заявки.
Что касается инженерно-технического персонала, у застройщиков и подрядных организаций достаточно хорошо наработанные по мощностям силы. Девелоперских групп у нас больше двадцати, подрядных компаний — больше тридцати. У всех, конечно, основной костяк сформирован, и в основной массе текучки не было. Были, наверное, кому-то скорректированы зарплаты, даже просто исходя из выслуги лет. Каждый руководитель девелоперской или подрядной организации дорожит, в том числе, своим менеджментом.
Бывают отделения топ-менеджмента в самостоятельные единицы. Но хорошие руководители, особенно в группах, наоборот, начинания своих бывших подчиненных поддерживают, дают им определенную нишу, потому что специализация — она тоже важна, и расширение конкуренции приводит только к позитиву.
— Как вы лично относитесь к искусственному интеллекту? Как ИИ поможет стройке?
— Наверняка все баловались с искусственным интеллектом, пытались уже картину нарисовать, еще что-то. Это достаточно интересное занятие. И в архитектуре покреативить можно.
Но понятно, что будущее — за полноценной цифровизацией процесса, и в этом плане Петербург пусть и не законодатель моды, но в авангарде точно. Мы, первые в стране сделав в цифре проект, в цифре загрузились, в цифре прошли государственную экспертизу, в цифре получили положительное заключение и построили этот цифровой «садик». Он введен в строй и имеет уже со старта полную инструкцию по эксплуатации.
Многие девелоперские группы, хочу обратить внимание, ввели у себя цифровой контроль строительно-монтажных работ уже несколько лет назад, потому что это тоже важно, это обеляет все процессы, все потоки. Понятно, на старте очень сложно каждого — от строителя до прораба — заставить утром получить технологические карты, ввести в компьютер… Но зато в режиме реального времени полностью отслеживается ситуация. И цифровая отчетность видна в режиме реального времени.
У нас сегодня даже на государственных стройках цифровые модели обязательны к применению, и видеонаблюдение у нас полностью идет по всем объектам, где происходит строительство.
И я уверен, что цифровизация — это уже какие-то элементы искусственного интеллекта.
Проекты на завтра
— Много ли в городе, по вашему мнению, реализуется крупных проектов?
— Достаточно. Недавно проходили два крупных совещания с президентом. Владимир Владимирович (Путин. — Ред.) поддержал наши проекты. Первое совещание было по социально-экономическому развитию агломерации Петербург — Ленобласть. Один из основных вопросов — развитие транспортного каркаса Петербурга. Скажем, второй этап развития города. То есть с социальной инфраструктурой мы более-менее вышли на понимание, как выстраивать работу. Разбираемся с транспортной инфраструктурой. Сейчас — с накопленным дефицитом.
Более сорока лет в городе не строились разводные мосты. Мы приступили к этому. Идет строительство Большого Смоленского моста.
Президент поддержал намерение продолжить строительство Широтной магистрали. На Витебской развязке, которая завершает первый этап Западной скоростной магистрали, до конца года будет пуск рабочего движения. Это первый этап Широтной магистрали. А второй, третий и четвертый до Кольцевой дороги получили поддержку президента.
Мы в ближайшее время будем выходить на подписание концессионного соглашения, финансовые модели согласованы. Более-менее понятны потоки, потому что для реализации столь масштабного проекта потребуется участие и инвестиционной группы, и регионального бюджета, и главное, федерального бюджета, поддержку которого согласовал президент.
Масштабные проекты уже в стадии реализации — дублер Кольцовой дороги, Южная широтная магистраль, включая путепровод в Пушкин. Запущено рабочее движение по первой части Московско-Дунайской развязки, вторую часть будем завершать.
Высокоскоростная железнодорожная магистраль получила поддержку президента, и буквально через четыре года мы должны увидеть пуск первого поезда.
Есть планы вывести грузовой трафик РЖД за пределы города, а пути грузового направления, проложенные по Петербургу, должны стать основой полукольца — два диаметра пассажирского транспорта, которые будут пересекаться с внутригородскими маршрутами движения общественного транспорта. Предстоит построить минимум семь транспортно-пересадочных узлов.
Проект в Горской тоже был отдельным предметом рассмотрения на совещании у Владимира Владимировича как часть туристического проекта «Пять морей и озеро Байкал». В рамках реализации этого проекта планируется строительство десяти круглогодичных курортов в разных регионах. И вот мы в числе первых трех пилотных проектов получили поддержку, и сегодня это точка роста, которая должна будет дать импульс преобразованию как самой территории, так и полноценному развитию вокруг.
Там и дублер Приморского шоссе, развязки на Кольцевой, путепроводы через Приморское шоссе и коллектор, которые позволят качественно развивать территории.
Транспортный каркас станет основой развития Петербурга на ближайшую пятилетку. В числе проектов, которые заложены в генеральном плане, — развитие метрополитена. Это было анонсировано и в отчете губернатора. Помимо реализации уже законтрактованных объемов, перспектив на ближайшие линии и станции, в планах довести метро до Пулкова и до «Экспофорума», чтобы развитие южной планировочной зоны, которая является основной перспективой развития рынка жилищного строительства, получило глоток воздуха, импульс к жизни и начала развиваться.
— Можно предположить, что основные направления развития — Приморский и Пушкинский районы?
— Не только. «Цветной город» застраивается в Красногвардейском районе. Проект-миллионник. Вокруг Горской Сестрорецкий намыв — это почти 3 млн возводимых улучшений. «Остров Фортов» в Кронштадте. Это комплексное развитие территорий, которое дает импульс дальнейшему прогрессу.
В районе пробивки проспекта Ветеранов тоже несколько миллионов квадратных метров строятся: «Солнечный город», квартальные застройщики по 100–200 тыс. кв. м.
И Пушкинский достаточно многообразный район. Шушары привели в порядок — и две школы уже открыты, и детские сады, и с точки зрения медицины все решения уже приняты. Полным ходом идет строительство кампуса «ИТМО-Хайпарк». Получено положительное заключение госэкспертизы на строительство кампуса СПбГУ в Детскосельском в самом Пушкине. Технологическая долина «Невская дельта» университета в Пушкинском районе должна получить импульс к развитию.
Дальше у нас — кампус Политехнического университета у станции метро «Академическая», он должен завершить глобализацию размещения самого Политеха, который сегодня востребован многими — от космической отрасли до Росатома.
В Колпинском районе, где зарезервированы сегодня большие территории под развитие промышленности, планы есть. Предприятия выводят производственные мощности, им нужна база, а там и железнодорожная подготовка есть, Южная широтная магистраль строится. И так далее.
Вложенный в стройку рубль генерит дополнительно шесть-семь рублей. Это позволяет нам опережающими темпами выполнять взятые регионом обязательства. Бюджет Петербурга должен был заработать 1 трлн рублей в 2024 году. А этот триллион бюджет собирал уже в 2022 году и в 2023-м.
Уже поставлена новая амбициозная цель: через пять-шесть лет выйти на планку 2 трлн рублей, что позволит реализовать еще не один десяток крупномасштабных инвестиционных проектов.
— Каковы источники финансирования таких проектов, используются ли инфраструктурные облигации, например?
— Два года назад мы подписали рамочное соглашение с ДОМ.РФ о поддержке развития Петербурга в части инфраструктурных облигаций. Поданы заявки на рассмотрение в правительственную комиссию. Речь идет о возвратных обязательствах города перед инвесторами. Это касается соцобъектов, в первую очередь, конечно, инфраструктурных.
Например, строится квартал, окаймляющие дороги есть, но рядом нужно на два-три квартала проспект пробить, сделать его полноценным, соответствующим требованиям для общественного транспорта, чтобы полноценно обеспечить транспортную доступность жителям кварталов.
По соглашению петербургские проекты могут претендовать на сумму до 150 млрд рублей. Заявок подано много. Уже привлечены 18 млрд на реализацию концессионного соглашения по строительству маршрута скоростного трамвая Купчино — Славянка. Проект уже в стадии реализации.
Другие заявки поданы по пробивке проспекта, то есть дорожной инфраструктуры, есть по социальной инфраструктуре.
Город поддерживает такие обращения и ходатайствует перед Минстроем, чтобы министерство тоже поддержало обращения девелоперов.
И снова форум
— В этом году Петербургский международный экономический форум пройдет в 27-й раз. Чего вы ожидаете от этого события?
— Ожидаем, как всегда, приезда большого числа коллег. Форум — площадка не только для обмена мнениями, но и для реализации интересов и инвесторов, и просто людей, небезразличных к Петербургу. Потому что обычно приезжают много выходцев из Петербурга и коренных, и кто здесь только учился, но испытывает реальный пиетет к нашему прекрасному городу — лучшему городу земли. И достигнув определенных высот, люди стараются привносить свой вклад в его развитие.
Будут подписаны соглашения, будут обсуждаться вопросы, в том числе, культурного развития Петербурга. Начинаний достаточно много.
Я уверен, что все заинтересованные смогут на данной площадке найти себе реализацию в любимом Петербурге.
Уходящий год стал для холдинга «ЛенРусСтрой» примечательным. Были сданы в эксплуатацию последние из тринадцати корпусов ЖК «Новое Горелово» — настоящего мини-города со всей необходимой жителям социальной, торговой, развлекательной и бытовой инфраструктурой.
Начато строительство нового проекта в поселке Новоселье — на этот раз компания планирует создать высокотехнологичный квартал из «умных» домов в лесопарковой зоне.
Наконец, «ЛенРусСтрой» за последние годы получил сразу четыре престижные награды в профессиональных конкурсах: «Золотой Трезини», «Лидер строительного качества», «Доверие потребителя — 2020» и Urban Awards 2022 — высокой оценки был удостоен ЖК «Новое Горелово» за качество, проектное решение общественных зон и благоустройство территории.
А каковы планы компании на будущее? О ситуации на строительном рынке рассказывает генеральный директор СК «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, каким стал уходящий год для компании? Как вы думаете, что будет происходить с рынком в обозримом будущем?
— Одна из очевидных реакций на непредвиденные обстоятельства — приостановка строительного рынка. И статистика это подтверждает: заметно сократился вывод на рынок новых объектов. Конечно, уже не получается с уверенностью строить планы на несколько лет вперед, но приспособиться можно к любым обстоятельствам. Пандемия нас тоже многому научила. Наверняка девелоперы сейчас анализируют спрос и пересматривают свои продукты, чтобы выпустить на рынок адаптированные под новые реалии объекты. Мы также рассматриваем возможный запуск новых проектов. Хотели бы попробовать новые для компании районы, форматы и комфортность жилья.
— Какое событие года вы бы отметили в работе компании?
— «ЛенРусСтрой» двигается в запланированном графике. В этом году мы передали ключи жителям домов, строительство которых стало финальным в ЖК «Новое Горелово», первого сентября новые школа и детский сад открыли двери для ребят, начал функционировать крытый многоуровневый паркинг. Сейчас уже можно полностью оценить всю проделанную с 2013 года работу: на месте бывшего капустного поля получилось создать по-настоящему комфортный и уютный район.
Также идет активное строительство ЖК «ЛесART» в Новоселье — там продолжаем сотрудничество с компанией из группы Сбер — СберМобайл для создания максимально технологичного жилого комплекса.
— Что стало для вас главной опорой в 2022 году?
— Опыт. И уверенность в необходимости двигаться вперед. Это не первый кризис и, безусловно, не последний. Но любой кризис рано или поздно заканчивается. Наша задача — увидеть слабые места, сделать выводы и вовремя принять нужные решения. У нас запущено в работу несколько проектов, что дает возможность перераспределять ресурсы, если где-то появляется просадка.
— Помогли ли вам какие-нибудь меры поддержки государства?
— Правительство и Центробанк умело лавируют в сложившихся обстоятельствах, и вместо намечавшейся в следующем году отмены льготной ипотеки заявлено об изменениях в ипотечном кредитовании и его расширении. Для девелоперов это существенный инструмент в продажах. Конечно, не хотелось бы его лишиться.
— Что бы вы назвали главным успехом для компании?
— Мы сохраняем спокойствие и не делаем преждевременных выводов. Нет никакой паники или сомнений. Мы продолжаем расти во всем: штат, проекты, направления. Становимся более технологичными и опытными. Создана опытная сплоченная профессиональная команда специалистов, знающих свое дело. Им не надо объяснять, что такое качество.
— То есть качество сейчас важнее всего?
— Не будь качественного подхода к строительству ЖК «Новое Горелово», мы бы никогда не вышли на такой уровень продаж. Компания потратила средства на благоустройство комплекса, хотя могла бы построить дополнительные квадратные метры, и выиграла от того, что во дворах появились прогулочные зоны, места для отдыха и занятий спортом, бульвары, плей-хаб и многое другое.
Мы создали комфортное, привлекательное пространство, в котором хочется проводить время. В этом тоже состоит преимущество жилья в стороне от большого города: есть место для устройства оригинального ландшафта, можно создавать кварталы со всей необходимой инфраструктурой, школами и детскими садами, а не ютиться на небольшом пятачке в центре города.
Каждый раз, сдавая новый дом, мы прислушиваемся к мнениям жителей, впитываем их пожелания, перевариваем замечания, изучаем потребности. Поэтому каждый следующий дом получается лучше предыдущего, и покупатели это ценят. Повторные продажи квартир в новостройках «ЛенРусСтрой» достигли 60% — это говорит о том, что в наших домах растет уже второе поколение жителей, их рекомендуют друзьям и знакомым, что мы угадали с проектами. Один известный мне житель уже в четвертом доме покупает шестую по счету квартиру — первую приобретал для себя, потом начал строить жилье для детей.
Я давно не называют себя строителем, как это было 30 лет назад, когда деньги на строительство шли из бюджета постоянным потоком. Сегодня я — девелопер, моя задача найти территорию, сделать добротный продаваемый проект, создать правильную команду. Мы уже не просто строители, а командиры строительного дела.
— А как командиры подбирают себе команду?
— Очень важно работать как одна большая семья, относиться к каждому с уважением и любовью. Как в каждой семье, у нас в компании не жалеют денег на развитие и обучение. Нужна квартира сотруднику — добавим к ипотеке свои льготы. Вкладывайтесь в людей, и эти инвестиции вернутся многократно. Вот недавний пример: стоило мне сказать, что хорошо было бы помочь военнослужащим в госпитале со средствами гигиены, как наши сотрудники не только закупили все необходимое, но еще и сами до ночи упаковывали мыло и шампуни в наборы лучше и красивее, чем это сделали бы в магазине!
— Многие застройщики отмечают нехватку материалов и оборудования. А как вам удается строить такой технологически сложный проект, как «ЛесART»?
— Мы сотрудничаем с ответственными и опытными подрядчиками, которые оперативно отслеживают изменения в поставках и производстве материалов и оборудования. Всегда есть возможность подобрать аналоги, внести изменения в программное обеспечение.
Два года работы в условиях пандемии не прошли даром: мы наладили каналы поставки, научились работать с отечественными производителями, а главное — поняли, что по качеству оборудование не уступает, а зачастую превышает зарубежные бренды.
— Что бы вы посоветовали коллегам, чтобы пережить непростые времена?
— Главная задача сегодня — набраться терпения и работать на будущее, не останавливаясь. Пересматривать стратегии, просчитывать различные шаги, прорабатывать те или иные модели, взаимодействовать с банковским сектором. Быть динамичным.
Координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров подвел итоги уходящего года и рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, что ждет строительную отрасль в ближайшем будущем.
— Александр Иванович, как вы оцениваете влияние событий 2022 года на строительный комплекс Санкт-Петербурга и его перспективы в следующем году?
— Прежде всего надо отметить, что, несмотря на ограничения, связанные с введением санкций, строительный рынок Санкт-Петербурга продолжил активно развиваться. В новых экономических условиях застройщики показывают высокие темпы жилищного и социального строительства. Кроме того, система эскроу-счетов себя полностью оправдала — застройщики стараются как можно быстрее и с меньшими издержками вводить в эксплуатацию новые дома. Поэтому уверен — в этом году все обязанности перед покупателями квартир строителями будут выполнены.
Не могу не отметить также высокие темпы бюджетного строительства: уже третий год на рынке идет активное выполнение и перевыполнение планов капитального строительства за счет средств, выделяемых городом. Мы видим, как много в городе строится детских садов, школ, поликлиник и других социальных объектов. Хочу вспомнить и тот вклад петербургских строителей в развитие системы здравоохранения, который позволил городу не только успешно бороться с пандемией, но и в кратчайшие сроки заняться перепрофилированием больниц, созданием многопрофильных и специализированных клиник. Строительные работы тогда велись на пике заболеваемости, на стройплощадках были организованы медицинские центры, налажено снабжение средствами индивидуальной защиты, а также система сдачи ПЦР-тестов, вакцинация. Строительная отрасль научилась работать в сложных условиях, поэтому нет сомнений, что она преодолеет и новые вызовы.
— Эти новые вызовы не заставили себя долго ждать. Насколько остро, по вашему мнению, в этом году встала для строительного рынка проблема импортозамещения стройматериалов и оборудования? Можно ли выделить наиболее уязвимые позиции?
— Конечно, вводимые на протяжении 2022 года санкции оказали влияние на стройиндустрию. В основном они отразились на поставках импортного оборудования: лифтов, вентиляционных систем, насосного и электромеханического оборудования, трансформаторов, слаботочных систем.
Пока еще трудно до конца оценить глубину проблемы, так как в первые месяцы застройщики успели закупить оборудование за рубежом и законтрактованные поставки шли в течение года, хотя и с большим трудом. В то же время в отрасли началось активное импортозамещение, поиск аналогов и разработка собственной продукции. Так, например, ООО «МЛМ Невский Лифт» на сегодняшний день имеет собственное сборочное производство лифтового оборудования на заводе в Санкт-Петербурге. Компания даже стала победителем номинации «Лидер импортозамещения» в конкурсе «Строитель года». А ведь на лифтовой отрасли ограничение импорта отразилось особенно тяжело, и проблемы с комплектацией возникли даже у крупных производителей, поставляющих лифтовое оборудование для строительства жилья эконом-класса. Хотя в этом году все в основном справились с проблемами. Трудно оказалось подобрать замену и слаботочному оборудованию, программному обеспечению, системам автоматизации и диспетчеризации. Но и здесь нашлись вполне качественные и работоспособные аналоги.
Надо отдать должное правительству страны, которое активно поддерживает предприятия, ищущие свое место в освободившейся нише. И хотя в короткие сроки проблему импортозамещения целиком не решить, какое-то время она еще будет негативно влиять на работу отрасли, но пока я не знаю случаев остановки строительства из-за нехватки импортных материалов или оборудования.
— Сможет ли помочь в решении данной проблемы формируемый НОСТРОЙ Каталог импортозамещения?
— Каталог НОСТРОЙ необходим при подборе аналогов импортной продукции и стройматериалов, чтобы дать возможность специалистам компаний увидеть этот набор и оперативно отреагировать. Это такая подсказка, способ установить горизонтальные связи между торговыми домами и производителями. Но сам по себе каталог не гарантирует, что подобную замену можно будет осуществить без проблем — все-таки мощности российских производств небезграничны.
— Программа льготной ипотеки завершается в конце года. Минфин выступает против ее продления. Какие последствия для строительной отрасли города это повлечет, по вашему мнению? НОСТРОЙ собрался обратиться в Правительство РФ, чтобы программа была продлена. Как вы оцениваете шансы на успех обращения?
— Объемы ввода жилья — важнейший показатель состояния отрасли, и льготная ипотека является мощным стимулом спроса и ускорения жилого строительства. Но надеяться на то, что льготная ипотека будет длиться вечно, не приходится — это временная, вынужденная мера, а не инструмент рыночной экономики. Поэтому, скорее всего, решение будет приниматься по первым итогам состояния рынка в 2023 году. Кроме того, программы льготного ипотечного кредитования сохраняются для поддержки разных групп населения: многодетных семей, военнослужащих, жителей села, Дальнего Востока.
— Прокомментируйте, пожалуйста, как сегодня развивается процесс саморегулирования в отрасли?
— Саморегулирование в строительстве — это состоявшийся и устоявшийся институт, который будет совершенствоваться и меняться в соответствии с требованием времени. Один из нынешних трендов его развития связан с сокращением требований членства в СРО для небольших предприятий отрасли. Таким образом, части компаний с незначительными объемами работ и отсутствием рисков, подлежащих возмещению из компенсационных фондов СРО, уже не нужно быть членами саморегулируемых организаций.
Другое направление развития связано с информационной открытостью. НОСТРОЙ намерен сделать максимально удобным и прозрачным поиск информации о каждой компании, чтобы заказчик мог легко и быстро получить все необходимые ему данные: по допускам, по выполненным ранее работам, по численности работников, наличию специалистов в реестре НРС и т. д. Строительным организациям нужно будет только своевременно предоставлять статистические данные в информационный ресурс НОСТРОЙ.
— Как решаются сегодня кадровые вопросы в отрасли и с какой целью организуются конкурсы профессионального мастерства?
— Кадровые вопросы всегда были в центре внимания НОСТРОЙ. Определенная нехватка квалифицированных кадров в строительстве существует до сих пор, и в ближайшее время от этого никуда не деться. Чтобы привлечь в отрасль молодежь и повысить квалификацию специалистов, предпринимается ряд мер. В регионах созданы Центры независимой оценки квалификации, в которых каждые пять лет можно сдать экзамены, в том числе дистанционно, и подтвердить свою квалификацию. Большое внимание НОСТРОЙ уделяет профессиональным конкурсам, направленным на популяризацию строительных профессий. Причем в соревнованиях могут участвовать и уже состоявшиеся специалисты, и учащиеся отраслевых колледжей. Отрадно, что в этом году на II Международном строительном чемпионате в ходе Всероссийского этапа конкурса «Строймастер» команда из Петербурга заняла первое место. В личных зачетах представители петербургских строительных организаций тоже вошли в тройку лучших в стране.
— И напоследок несколько слов о перспективах строительного рынка в Санкт-Петербурге.
— Ситуация в отрасли складывается не самая простая, и строить прогнозы — неблагодарное занятие. Мы не знаем, стоит ли ждать новых вспышек заболеваний ковидом, не можем в полной мере оценить проблемы с отсутствием импортных материалов и оборудования, нам трудно предугадать, какими будут объемы строительства.
Тем не менее я смотрю в будущее с оптимизмом. Рынок жилья продолжит расти, несмотря на возможную стагнацию продаж. Перспективы финансирования за счет федерального и регионального бюджетов на ближайшие три года указывают, что Правительство планирует направить крупные средства на строительство социальных объектов, метро, транспортной инфраструктуры. Поэтому строительный рынок будет развиваться, несмотря ни на что.
В преддверии наступающего 2023 года хочу пожелать всем представителям строительного комплекса нашего города крепкого здоровья, выгодных контрактов и новых интересных объектов.