Николай Линченко: «Тренд всегда должен быть вверх»
Петербург постоянно находится в движении, развивается, улучшается. Незадолго до очередного Петербургского международного экономического форума газета «Строительный Еженедельник» расспросила Николая Линченко, вице-губернатора Петербурга, о перспективах развития города.
— Какие значимые изменения в застройку города, на ваш взгляд, привносит новый Генеральный план Петербурга?
— Почти пятилетний этап работы над генпланом благополучно завершился, и в январе 2024 года город увидел уже утвержденный пятилетний план с первым этапом реализации до 2030 года, с расчетным — до 2040-го и прогнозным сроком — до 2050-го.
Основное достижение нового генплана — сохранение баланса в части зонирования города. Нет доминирования какой-либо одной функции — мы несколько улучшили план по обеспеченности рабочими местами и зелеными насаждениями, чуть выровняли показатели по объемам жилищного строительства.
— Как именно изменились показатели по жилищному строительству?
— Объемы изменились буквально в пределах одного процента. Например, заявок по редевелопменту и переводу промышленных зон в жилую застройку было подано на 19,5 млн кв. м. И этого перевода не произошло, потому что в последние два года яркий акцент мы делаем на развитии полноценных производственных площадей, в хорошем смысле слова полноценного импортозамещения, наращивания объемов тех производств, которые сегодня уже доказали свою компетентность в Петербурге. У нас нет ни тяжелого машиностроения, ни материалоемких производств — в городе развиваются наукоемкие производства, научный потенциал, и это наше конкурентное преимущество.
Петербург располагает экономикой научной базы и высокотехнологичными рабочими местами, за последние два года связанными в первую очередь с гособоронзаказом, — там на порядок выросли заказы. Отсюда — востребованность и потребность в развитии мощностей, в людских ресурсах. Квалифицированные специалисты востребованы и находят полноценные рабочие места. И это тоже выгодно отличает рынок труда в Петербурге.
Таким образом, в жилищное строительство промышленные зоны не ушли. Более того, мы еще несколько сотен гектаров дополнительно на перспективу перевели в промышленную зону, потому что в Петербурге, к примеру, хорошо развиваются особые экономические зоны.
Это и фармацевтическое направление в особых экономических зонах Санкт-Петербурга, которое в период борьбы с ковидом стало основной площадкой для производства вакцин. И связанные с фармацевтикой другие этапы производства также получили хороший шанс на развитие, и сегодня экономические зоны имеют уже дополнительные площадки. Это «Парнас», тяготеющий к Новоорловской ОЭЗ, и промплощадка в Шушарах, оставшаяся после закрытия завода «Тойота». Сегодня в сам завод вдыхается новая жизнь, а площадка рядом как раз под статусом ОЭЗ даст старт многим начинаниям. Уже произведена лотовая разбивка, и коллеги из комитета промышленной политики готовят эту площадку к развитию, в том числе, в части инженерной подготовки и поиска непосредственных якорных производителей, которые там будут находиться.
Также проработана полностью промплощадка Ржевки, которая сегодня, по-моему, уже имеет заявителей для реализации своих инвестиционных проектов на этой территории.
Инфраструктура подрастает
— Сегодня в Петербурге строительство социальной инфраструктуры успешно «догоняет» жилое строительство. Насколько город обеспечен социальными объектами? И за чей счет они строятся?
— Основная проблема — накопленный в прошлом десятилетии перекос в строительстве жилья и социальной инфраструктуры уже не так остра. В 2019 году город изменил отношение к жилищному строительству и получил поддержку, в том числе, и девелоперских групп, то есть непосредственных участников рынка жилищного строительства: мы ушли от того, чтобы строились «голые» метры.
Сегодня в Петербурге реально создается полноценная комфортная среда, ни один жилищный проект не получает разрешения на строительно-монтажные работы, не доказав обеспеченность социальной инфраструктурой в соответствии с нормативами градостроительного проектирования.
В 2021 году создана и успешно функционирует Градостроительная комиссия — коллегиальный орган при губернаторе, который подтверждает обеспеченность нормативов. При этом инвесторы сегодня строят детские сады, школы, поликлиники — это обязательно.
Если где-то есть дефицит и по дорожной отрасли, чтобы развить данный микрорайон или территорию, девелоперы строят окаймляющие дороги, производят подключения к улично-дорожной сети. Это нужно, в том числе, и для жилищных проектов, это их конкурентное преимущество.
А дополнительно в качестве каких-то бонусов для конечных потребителей и горожан, которые покупают это жилье, или для тех, кто приезжают в Петербург, чтобы стать петербуржцами, девелоперы между собой конкурируют в части, в том числе, качества отделки мест общего пользования, благоустройства внутридворовых территорий, детских площадок. Норматив гарантированно обеспечен, и зачастую застройщики делают даже больше норматива. Мы нарастили выполнение государственного заказа, все инвесторы выполняют свои обязательства по новым объектам.
Причем у нас поддерживается инициатива инвесторов. Когда, к примеру, земельный ресурс позволяет построить школу большего объема, чем по нормативу, а в конкретном микрорайоне уже сложился дефицит, мы поддерживаем инициативу инвестора строить школу побольше. Там есть и обратная зависимость: когда растет мощность школы, требования к земельному участку при строительстве уменьшаются. И на том же земельном участке можно построить школу мощностью не 550 мест, а 1100 мест. Есть уже несколько таких примеров, когда инвестор подписывает соглашение о строительстве школы большей мощности, и город выкупает «излишки». И городу хорошо, потому что быстрее появляется нужный объем социальной инфраструктуры.
Проблема была очень серьезная — почти 300 объектов находились в дефиците. Планировалось до 2024 года построить 189 объектов, а теперь уже с учетом 2024 года мы построим почти 400 объектов силами инвесторов и по Адресной инвестиционной программе.
Сегодня доля строительства соцобъектов в городе больше на стороне инвесторов — они строят примерно две трети. Поэтому сегодня в работе комитета по строительству акцент смещается на реконструкцию существующей сети социальных объектов. В работе — первые школы на Болотной, на Тверской: на базе старых школ мы полностью перепривязали проект, сделали полноценный новый объект, соответствующий уже в первую очередь современным сводам правил, в том числе доступности маломобильных групп населения. Но самое главное, там и оснащение уже современное.
Сейчас мы в школах по типовому техзаданию обязательно строим — что город, что инвесторы — два бассейна: один — для средней ступени образования, маленький «лягушатник» — для начальной ступени образования; актовый зал; по два спортзала: один — большой, второй — для танцев, игровых видов.
Такую же модернизацию ждет и структура здравоохранения. Вызовы ковида подтолкнули к более современному подходу: уже построены шесть больниц-трансформеров, и продолжаем строить новые. Сегодня в стадии проектирования у нас — полноценный медицинский комплекс. Экспертизу проходит проектная документация Приморского клинического центра, который, в том числе, будет вовлекать в оборот и существующие объекты здравоохранения, конкретные больницы.
Тем самым запущен процесс реконструкции существующей сети; ее обновление и доведение до требований уже XXI века продолжаем через АИП.
— В рамках конкурса «Доверие потребителя» вы вручали спецпризы застройщикам «За весомый вклад в развитие социальной инфраструктуры». Их получают застройщики, которые бесплатно передают городу готовые соцобъекты? Или социальная ответственность девелоперов может выражаться в чем-то другом?
— С 2019 года застройщики, возводя объекты в рамках нормативов градостроительного проектирования, все передают городу бесплатно. Но многие откликаются на нужды города, строят объекты бо́льшей мощности. Для этого надо отвлечь финансовый поток, полностью создать объект и только в самом конце «разойтись» с городом и получить выкуп той части, которая превышает прямые обязательства. И застройщики идут на это, потому что понимают: есть потребность.
Я всегда на себя проецирую — мои дети ходят в эти сады и школы. И у многих застройщиков есть у кого дети, у кого внуки, которые посещают эти школы. Поэтому и стараются строить на совесть.
А «Доверие потребителя» — как раз та оценка, за которую каждый девелопер бьется. Каждый пытается придумать какую-то «фишку».
Стройка без перекосов
— Разрешения на строительство выдаются, но застройщики придерживают вывод на рынок новых проектов. Например, в марте стартовали продажи только в одном новом ЖК. Причина, по версии экспертов, — снижение спроса на рынке жилья из-за сворачивания льготной ипотеки. Есть ли у властей тревога по этому поводу?
— Не скажу, что есть такой тренд. Много согласованных проектов комплексного освоения свободных территорий, причем такие, что очереди рассчитаны и на восемь, и на десять лет. Понятно, что такой объем всегда реализуется этапами. Ни один девелопер не запускает в строительство и продажу весь проект, чтобы конкурировать с самим собой. Поэтому многие проекты, получив одобрение на большой объем, выходят только с частью, чтобы обеспечить экономически оправданную ставку, — это напрямую связано с продажами по счетам эскроу.
Как мы помним, любой опыт последних модернизаций законодательства вызывал отторжение застройщиков. «В штыки» воспринимался переход на счета эскроу. Перешли — и все замечательно. Сегодня все вложения секьюритизированы. Если у тебя ДДУ нормально оформлен, подписан — тебе точно все построят. В крайнем случае банк сам, обладая накопленным ресурсом в виде счетов эскроу, найдет подрядчика, который завершит строительство. Но в Петербурге таких примеров за все это время после перехода на эскроу не возникало. Мы даже параллельно, наоборот, весь накопленный с недобросовестными застройщиками ущерб ликвидировали. На 1 января 2019 года недостроя было почти 1 млн кв. м, в 2023 году мы завершили строительство последнего дома для так называемых обманутых дольщиков. Вот это прямо знаковая ситуация для меня, и это важный показатель того, чего добились строители Петербурга. И это заслуга не только исполнительной власти, но и строительного бизнеса, который качественно ведет свою работу на территории Петербурга.
Мы не перегревали рынок. Мы — чуть ли не единственный субъект, не подписавший изначальную редакцию Соглашения по жилищному строительству, когда городу предлагалось в качестве варианта строить больше 5 млн кв. м жилья ежегодно. Это вызвало бы перекос между предложением и спросом. А наш баланс — порядка 3–3,5 млн кв. м жилья в год. Поэтому у нас нет перекоса. Даже рост цен обусловлен, в первую очередь, увеличением себестоимости строительства. По стране он двукратный за последние пять лет.
Мы с 2019 года завели порядок: у нас все расходы внутри. В проекте сразу заложена вся нагрузка, социальная и транспортная инфраструктуры.
Я — за плановое развитие. Плановая работа всегда приносит лучший результат.
Тренд всегда должен быть вверх. Любая экономическая модель развития представляет собой конус, и только от тебя зависит, какой стороной ты этот конус держишь. Поэтому я всегда нацелен на развитие.
Продажи идут, как шли. Есть, конечно, нюансы. Девелоперские группы с настороженностью ожидают решения о дальнейшей поддержке субсидирования ипотеки. Как это будет? Тем более этого ждут и граждане.
2024 год второй раз объявлен Годом семьи. Я уверен, найдутся варианты поддержки семей с детьми. Были прецеденты еще в нулевых — была госпрограмма по обеспечению комфортным жильем граждан России. На заре рождающихся ипотечных программ в программе «Молодежи — доступное жилье» были варианты субсидий для ребенка, который родился за год до получения ипотеки или в тот же год; при рождении второго, третьего и последующего. Полагалась компенсация соответственно нормативу обеспечения этого ребенка жильем. Да, по цене федерального центра, рассчитанной для конкретного региона. Но такой опыт был. И, может быть, в развитие ипотеки будут предложены и рассмотрены варианты продукта, например, с участием, в том числе, региональной власти. Пока мы просто ждем, какой конкретно продукт будет подготовлен к моменту изменения подходов к ипотеке на 1 июля текущего года.
— На всех уровнях власти и в разных регионах сегодня говорят о нехватке кадров в строительстве и прогнозируют ухудшение ситуации. Как обстоит дело в петербургском стройкомплексе? Какие меры, на ваш взгляд, помогут решить проблему?
— В Петербурге одна из самых минимальных безработиц в стране по всем отраслям, включая строительство. Это повышает конкурентоспособность города как работодателя, потому что уровень зарплат по стране, наверное, на втором месте после Москвы. Но и по востребованности кадров наш рынок достаточно емкий.
Многие застройщики дорожат наработанными связями, массовой текучки у нас, в том числе на строительном рынке, нет.
При необходимости мы приглашаем людей из разных стран. Например, из дружественной Беларуси, потому что белорусы всегда отличались качественной работой именно в строительной отрасли. Тут экономика определяет процесс, важно соотношение цены и качества, то есть производительность труда даже иногда бывает национальной особенностью.
Есть централизованные программы, в том числе под эгидой Минстроя РФ. По выверенным программам прорабатываются вопросы обеспечения рабочей силой целыми отрядами. И не только наши ближние азиатские республики, но и Корею рассматривали. В масштабах страны это тяготение больше, наверное, зауральских территорий, но и в европейской части, знаю, что примеры есть, и в Московском регионе, и у нас. И застройщики, работающие в Петербурге, также оформляют заявки.
Что касается инженерно-технического персонала, у застройщиков и подрядных организаций достаточно хорошо наработанные по мощностям силы. Девелоперских групп у нас больше двадцати, подрядных компаний — больше тридцати. У всех, конечно, основной костяк сформирован, и в основной массе текучки не было. Были, наверное, кому-то скорректированы зарплаты, даже просто исходя из выслуги лет. Каждый руководитель девелоперской или подрядной организации дорожит, в том числе, своим менеджментом.
Бывают отделения топ-менеджмента в самостоятельные единицы. Но хорошие руководители, особенно в группах, наоборот, начинания своих бывших подчиненных поддерживают, дают им определенную нишу, потому что специализация — она тоже важна, и расширение конкуренции приводит только к позитиву.
— Как вы лично относитесь к искусственному интеллекту? Как ИИ поможет стройке?
— Наверняка все баловались с искусственным интеллектом, пытались уже картину нарисовать, еще что-то. Это достаточно интересное занятие. И в архитектуре покреативить можно.
Но понятно, что будущее — за полноценной цифровизацией процесса, и в этом плане Петербург пусть и не законодатель моды, но в авангарде точно. Мы, первые в стране сделав в цифре проект, в цифре загрузились, в цифре прошли государственную экспертизу, в цифре получили положительное заключение и построили этот цифровой «садик». Он введен в строй и имеет уже со старта полную инструкцию по эксплуатации.
Многие девелоперские группы, хочу обратить внимание, ввели у себя цифровой контроль строительно-монтажных работ уже несколько лет назад, потому что это тоже важно, это обеляет все процессы, все потоки. Понятно, на старте очень сложно каждого — от строителя до прораба — заставить утром получить технологические карты, ввести в компьютер… Но зато в режиме реального времени полностью отслеживается ситуация. И цифровая отчетность видна в режиме реального времени.
У нас сегодня даже на государственных стройках цифровые модели обязательны к применению, и видеонаблюдение у нас полностью идет по всем объектам, где происходит строительство.
И я уверен, что цифровизация — это уже какие-то элементы искусственного интеллекта.
Проекты на завтра
— Много ли в городе, по вашему мнению, реализуется крупных проектов?
— Достаточно. Недавно проходили два крупных совещания с президентом. Владимир Владимирович (Путин. — Ред.) поддержал наши проекты. Первое совещание было по социально-экономическому развитию агломерации Петербург — Ленобласть. Один из основных вопросов — развитие транспортного каркаса Петербурга. Скажем, второй этап развития города. То есть с социальной инфраструктурой мы более-менее вышли на понимание, как выстраивать работу. Разбираемся с транспортной инфраструктурой. Сейчас — с накопленным дефицитом.
Более сорока лет в городе не строились разводные мосты. Мы приступили к этому. Идет строительство Большого Смоленского моста.
Президент поддержал намерение продолжить строительство Широтной магистрали. На Витебской развязке, которая завершает первый этап Западной скоростной магистрали, до конца года будет пуск рабочего движения. Это первый этап Широтной магистрали. А второй, третий и четвертый до Кольцевой дороги получили поддержку президента.
Мы в ближайшее время будем выходить на подписание концессионного соглашения, финансовые модели согласованы. Более-менее понятны потоки, потому что для реализации столь масштабного проекта потребуется участие и инвестиционной группы, и регионального бюджета, и главное, федерального бюджета, поддержку которого согласовал президент.
Масштабные проекты уже в стадии реализации — дублер Кольцовой дороги, Южная широтная магистраль, включая путепровод в Пушкин. Запущено рабочее движение по первой части Московско-Дунайской развязки, вторую часть будем завершать.
Высокоскоростная железнодорожная магистраль получила поддержку президента, и буквально через четыре года мы должны увидеть пуск первого поезда.
Есть планы вывести грузовой трафик РЖД за пределы города, а пути грузового направления, проложенные по Петербургу, должны стать основой полукольца — два диаметра пассажирского транспорта, которые будут пересекаться с внутригородскими маршрутами движения общественного транспорта. Предстоит построить минимум семь транспортно-пересадочных узлов.
Проект в Горской тоже был отдельным предметом рассмотрения на совещании у Владимира Владимировича как часть туристического проекта «Пять морей и озеро Байкал». В рамках реализации этого проекта планируется строительство десяти круглогодичных курортов в разных регионах. И вот мы в числе первых трех пилотных проектов получили поддержку, и сегодня это точка роста, которая должна будет дать импульс преобразованию как самой территории, так и полноценному развитию вокруг.
Там и дублер Приморского шоссе, развязки на Кольцевой, путепроводы через Приморское шоссе и коллектор, которые позволят качественно развивать территории.
Транспортный каркас станет основой развития Петербурга на ближайшую пятилетку. В числе проектов, которые заложены в генеральном плане, — развитие метрополитена. Это было анонсировано и в отчете губернатора. Помимо реализации уже законтрактованных объемов, перспектив на ближайшие линии и станции, в планах довести метро до Пулкова и до «Экспофорума», чтобы развитие южной планировочной зоны, которая является основной перспективой развития рынка жилищного строительства, получило глоток воздуха, импульс к жизни и начала развиваться.
— Можно предположить, что основные направления развития — Приморский и Пушкинский районы?
— Не только. «Цветной город» застраивается в Красногвардейском районе. Проект-миллионник. Вокруг Горской Сестрорецкий намыв — это почти 3 млн возводимых улучшений. «Остров Фортов» в Кронштадте. Это комплексное развитие территорий, которое дает импульс дальнейшему прогрессу.
В районе пробивки проспекта Ветеранов тоже несколько миллионов квадратных метров строятся: «Солнечный город», квартальные застройщики по 100–200 тыс. кв. м.
И Пушкинский достаточно многообразный район. Шушары привели в порядок — и две школы уже открыты, и детские сады, и с точки зрения медицины все решения уже приняты. Полным ходом идет строительство кампуса «ИТМО-Хайпарк». Получено положительное заключение госэкспертизы на строительство кампуса СПбГУ в Детскосельском в самом Пушкине. Технологическая долина «Невская дельта» университета в Пушкинском районе должна получить импульс к развитию.
Дальше у нас — кампус Политехнического университета у станции метро «Академическая», он должен завершить глобализацию размещения самого Политеха, который сегодня востребован многими — от космической отрасли до Росатома.
В Колпинском районе, где зарезервированы сегодня большие территории под развитие промышленности, планы есть. Предприятия выводят производственные мощности, им нужна база, а там и железнодорожная подготовка есть, Южная широтная магистраль строится. И так далее.
Вложенный в стройку рубль генерит дополнительно шесть-семь рублей. Это позволяет нам опережающими темпами выполнять взятые регионом обязательства. Бюджет Петербурга должен был заработать 1 трлн рублей в 2024 году. А этот триллион бюджет собирал уже в 2022 году и в 2023-м.
Уже поставлена новая амбициозная цель: через пять-шесть лет выйти на планку 2 трлн рублей, что позволит реализовать еще не один десяток крупномасштабных инвестиционных проектов.
— Каковы источники финансирования таких проектов, используются ли инфраструктурные облигации, например?
— Два года назад мы подписали рамочное соглашение с ДОМ.РФ о поддержке развития Петербурга в части инфраструктурных облигаций. Поданы заявки на рассмотрение в правительственную комиссию. Речь идет о возвратных обязательствах города перед инвесторами. Это касается соцобъектов, в первую очередь, конечно, инфраструктурных.
Например, строится квартал, окаймляющие дороги есть, но рядом нужно на два-три квартала проспект пробить, сделать его полноценным, соответствующим требованиям для общественного транспорта, чтобы полноценно обеспечить транспортную доступность жителям кварталов.
По соглашению петербургские проекты могут претендовать на сумму до 150 млрд рублей. Заявок подано много. Уже привлечены 18 млрд на реализацию концессионного соглашения по строительству маршрута скоростного трамвая Купчино — Славянка. Проект уже в стадии реализации.
Другие заявки поданы по пробивке проспекта, то есть дорожной инфраструктуры, есть по социальной инфраструктуре.
Город поддерживает такие обращения и ходатайствует перед Минстроем, чтобы министерство тоже поддержало обращения девелоперов.
И снова форум
— В этом году Петербургский международный экономический форум пройдет в 27-й раз. Чего вы ожидаете от этого события?
— Ожидаем, как всегда, приезда большого числа коллег. Форум — площадка не только для обмена мнениями, но и для реализации интересов и инвесторов, и просто людей, небезразличных к Петербургу. Потому что обычно приезжают много выходцев из Петербурга и коренных, и кто здесь только учился, но испытывает реальный пиетет к нашему прекрасному городу — лучшему городу земли. И достигнув определенных высот, люди стараются привносить свой вклад в его развитие.
Будут подписаны соглашения, будут обсуждаться вопросы, в том числе, культурного развития Петербурга. Начинаний достаточно много.
Я уверен, что все заинтересованные смогут на данной площадке найти себе реализацию в любимом Петербурге.
Петербург — большой город, который все время растет и развивается, в том числе за счет нового строительства, стараясь сохранить при этом свою историческую часть. Безусловно, не обходится без проблем. Как они решаются, «Строительному Еженедельнику» рассказал Николай Линченко, вице-губернатор Петербурга.
— Застройщики нередко говорят об отсутствии больших участков в центре Петербурга и даже в спальных районах. Можно ли говорить об активизации строительства в пригородах?
— Я бы не стал утверждать, что в пригородах строительство активизируется. В настоящее время на рассмотрении Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга находятся два обращения застройщиков для реализации двух проектов жилищного строительства в Колпинском районе общей площадью 81,4 тыс. кв. м и два обращения по Курортному району общей площадью 61,9 тыс. кв. м.
Рекомендации комиссии по обеспеченности проектов жилищного строительства выданы по трем проектам жилищного строительства в Колпинском районе с общей площадью жилья 167,4 тыс. кв. м и по четырем проектам в Курортном районе с общей площадью квартир / номерного фонда 479,6 тыс. кв. м.
Отмечу также то, что из этих проектов три территории, расположенные в Курортном и Колпинском районах, были предоставлены застройщику на основании заключенного с Санкт-Петербургом договора развития застроенных территорий еще в 2010 году.
— Может быть, активность застройщиков сдерживает отсутствие инфраструктуры в пригородах?
— Чтобы не допустить дефицита социальных объектов, мы заблаговременно принимаем меры для определения источников финансирования объектов обслуживания жилой застройки, по подбору и последующему взаимодействию с потенциальными инвесторами для создания социальных объектов. Также ведется постоянный контроль над проектированием и строительством таких объектов.
Дефицит социальных объектов есть. Чтобы погасить его, проведена значительная совместная работа ИОГВ и инвесторов, приняты необходимые управленческие решения, утверждены источники финансирования и определены сроки создания объектов социальной инфраструктуры. Поэтому сегодня по ряду проблемных территорий социальная напряженность заметно снизилась.
Однако пока сохраняется дефицит мест в объектах образования и здравоохранения на локальных территориях в границах Санкт-Петербурга — на участке, ограниченном Пулковским шоссе, Дунайским проспектом, Московским шоссе и Южным полукольцом Октябрьской железной дороги, в Московском районе; на территории Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова. По этим территориям продолжается активная работа по координации взаимодействия между ИОГВ и застройщиками для скорейшего устранения дефицита и снижения напряженности среди граждан.
Инфраструктурная составляющая
— Есть ли районы Петербурга, которые можно отнести к проблемным с точки зрения инфраструктурного обеспечения?
— В Санкт-Петербурге все желающие обеспечены услугами образовательных организаций, однако некоторые функционируют с превышением расчетной мощности. Так, детские сады в городе переполнены: превышение фактической наполняемости над расчетной — до 9% в Выборгском, Приморском, Красногвардейском и Невском районах.
Аналогичная ситуация и в школах. В Красносельском, Приморском, Невском, Пушкинском, Калининском и Выборгском районах школы переполнены сверх нормы на 18%.
По результатам проведенного Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию мониторинга обеспеченности горожан объектами социальной инфраструктуры и прогноза потребности в них сформирована Адресная программа обеспечения объектами социальной инфраструктуры. Программа содержит информацию об объектах социальной инфраструктуры, которые необходимо построить до 2027 года.
В Адресную программу по состоянию на 1 февраля текущего года включены 286 объектов, в том числе 151 детский сад, 93 школы, 42 поликлиники, которые необходимо построить в первоочередном порядке.
— Застройщики не слишком любят Градостроительную комиссию — относительно новую структуру в городе. Заметен ли эффект от ее работы?
— За период работы комиссии с 2021 года достигнуты положительные результаты при реализации государственной политики в сфере обеспечения объектами обслуживания проектов жилищного строительства.
В 2021–2022 годах по рекомендации комиссии заключены 323 соглашения, предусматривающие создание объектов социальной и транспортной инфраструктуры, объектов благоустройства с дальнейшей передачей их в собственность города.
— Насколько добросовестно исполняют обязательства по социалке застройщики?
— Надо отдать должное строительному бизнесу: у него есть правильное понимание ответственности в отношении строительства социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Нет ни одного застройщика, который не знал бы наизусть, сколько мест предусмотрено в детских и учебных заведениях или посещений в поликлинике в расчете на тысячу жителей.
Более того, решая вопросы привлекательности жилых комплексов, застройщики берут дополнительные обязательства. Где-то строят центры образования, где-то пытаются участвовать в развитии объектов улично-дорожной сети.
Историческая составляющая
— В последнее время часты суды, которые обязывают пользователей объектов культурного наследия провести те или иные работы. Причина — внимание Следственного комитета?
— Когда выявляются незаконные действия, связанные с попыткой причинения вреда объекту культурного наследия или сноса исторического здания, их пресекает КГИОП в рамках, установленных законом.
В 2022 году нарушения такого характера послужили основанием для составления КГИОП 339 протоколов об административных правонарушениях и 63 заявлений о преступлениях.
В большинстве случаев суды удовлетворяют исковые требования КГИОП об устранении нарушений, в том числе о восстановлении испорченного перестройками облика памятников и исторических зданий. В прошлом году КГИОП предъявил 388 исков.
Кроме того, в 2023 году КГИОП в целях предупреждения противоправных действий в адрес различных организаций направил 830 предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований законодательства об объектах культурного наследия.
— Вокруг каких объектов и почему идут судебные споры?
— Здание по адресу: Рижский проспект, 26 («Дом Лапина»), не является и никогда не являлось объектом культурного наследия. В 2021 году в КГИОП был представлен эскизный проект реконструкции под многоквартирный дом, которым предусматривается сохранение конструкций, исторических зданий (лит. Б2 и Б7); разборка аварийных конструкций исторических зданий, не формирующих уличный фронт (лит. Б5, Б10, Б12, Б13); разборка конструкций неисторических зданий (лит. А, Б1, БЗ, Б4, Б6, Б8, Б9 и Б11).
Тогда же КГИОП выдал заключение о соответствии проектных решений требованиям режима зон охраны.
Почти через год, в августе 2022-го, Куйбышевский районный суд Петербурга отказал в удовлетворении исковых требований о признании незаконным заключения КГИОП. Уже в начале 2023 года городской суд оставил это решение без изменений.
Здание на 20-й линии В.О., 19, лит. А («Манеж лейб-гвардии Финляндского полка»), не является и никогда не являлось объектом культурного наследия. Правообладатель — ООО «Легенда». Бывшее здание манежа в конце 1960-х перестроено и приспособлено под хлебозавод Свердловского района. В результате изменился архитектурный облик и утрачено объемно-пространственное решение.
В декабре 2019 года в КГИОП поступило заявление о включении здания в перечень выявленных объектов культурного наследия. Комиссия по установлению историко-культурной ценности пришла к выводу, что здание не представляет исторической, архитектурной и градостроительной ценности. КГИОП отказал заявителю.
В сентябре 2021 года Куйбышевский районный суд признал незаконными технический учет здания (ПИБ Василеостровского района, 2012); заключение КГИОП о соответствии режимам зон охраны; разрешение на строительство, выданное Госстройнадзором Петербурга в конце 2020 года.
В апреле прошлого года в результате рассмотрения апелляционных жалоб КГИОП и ПИБ Василеостровского района городским судом решение от районного суда отменено, в удовлетворении требований административных истцов отказано в полном объеме.
В настоящее время на рассмотрении Санкт-Петербургского городского суда находится административный иск по обжалованию распоряжения КГИОП об отказе включить объект в перечень выявленных ОКН. Первое заседание назначено на 13 июня.
К объектам культурного наследия КГИОП отказывается отнести здание на Малом проспекте Петроградской стороны, 4, — Бани Екимовой, корпус бывшего Васильевского винного городка на Уральской улице и т. д. Все они подвергались перестройке в то или иное время и утратили особенности, которые стали основанием для включения их в реестр объектов культурного наследия. По этому поводу и проходит много судов.
— Есть ли какой-то результат по делу о сносе зданий-памятников?
— КГИОП в рамках своих полномочий сотрудничает со следствием и предоставляет объективную информацию по уголовным делам, которые в настоящее время находятся в стадии расследования.
При этом высокая степень политизированности темы сохранения наследия негативно влияет на готовность инвесторов работать с памятниками истории и культуры. А это, в свою очередь, крайне неблагоприятным образом сказывается на их сохранности.
Современная составляющая
— Решена ли, по-вашему, проблема импортозамещения в строительном комплексе?
— По данным Минстроя РФ, материалы для массового строительства сегодня по большей части производят в России. Материалы среднего и высокого ценового сегмента имеют весомую часть импорта. От импорта зависит и значительная часть инженерных систем: кондиционирование, вентиляция, насосное оборудование, системы пожарной безопасности, оповещения, запорная и регулирующая сантехническая арматура, системы автоматического управления. Доля иностранного программного обеспечения субъектов строительной отрасли составляет 40%.
Но процесс импортозамещения в строительстве начался еще в 2014 году, поэтому сегодня российские застройщики несущественно зависят от зарубежных поставок материалов и техники. Подавляющее большинство компаний прошли через более ранние кризисы и сумели адаптироваться, уже тогда придерживались политики импортозамещения в своем сегменте и снизили зависимость от импортных строительных материалов.
В итоге в массовом сегменте удалось заменить до 90% материалов, комплектующих и оборудования. Несмотря на уход ряда иностранных компаний из России, на рынке существуют альтернативы в лице производителей из Китая, Турции, Индии, Беларуси и других стран.
Хотя в премиальном сегменте недвижимости доля импорта может достигать 50% от общей стоимости строительно-монтажных работ.
— Как вы оцениваете инвестиционный климат Петербурга? В каком направлении надо еще работать?
— Петербург всегда был и остается в числе лидеров по инвестиционному климату и условиям ведения бизнеса среди регионов.
Инвестиционная привлекательность имеет важное значение в нашей работе, т. к. именно она свидетельствует об устойчивости региона к кризисным явлениям. И в этом мы смогли убедиться, как говорится, на практике.
Чтобы остаться на плаву в условиях беспрецедентного санкционного давления и экономических виражей последних лет, безусловно, решающим фактором стала эффективная адаптация к новым реалиям.
И в этом нам помогает деловое сообщество. В Петербурге выстроена масштабная система мер поддержки для предпринимателей всех уровней, налажены прямые каналы обратной связи, что позволяет быстрее получать запрос со стороны бизнеса.
Результатом стали новые инструменты получения налоговых и имущественных льгот, усовершенствование законодательства — мы устраняем избыточные административные барьеры и помогаем в более короткие сроки запустить инвестпроекты.
Яркий пример — Региональный инвестиционный стандарт, все элементы которого были разработаны совместно с предпринимательским и экспертным сообществом Санкт-Петербурга. Это новый инструмент поддержки инвестиционных проектов федерального уровня, концепция которого сформирована Минэкономразвития России.
Другим трендом региональной инвестиционной политики становится расширение федеральной поддержки инфраструктурных проектов. Это и инфраструктурные бюджетные кредиты, благодаря которым в Петербурге сейчас строятся новые развязки, линии метро, идет обновление трамвайного состава, а также инфраструктурные облигации и средства Фонда национального благосостояния. Федеральное софинансирование получают и ГЧП-проекты в социальной сфере: в Петербурге уже пять концессионных школ прошли отбор по госпрограмме «Развитие образования».
Отмечу, именно инвестиционный вектор, связанный с реализацией, позволит Петербургу в будущем не только сохранить устойчивость экономики, но и трансформироваться в динамичный и современный мегаполис.
19 мая группа компаний «КВС» отмечает 20-летие. В честь юбилея холдинга мы поговорили с Владимиром Трекиным, сооснователем и первым заместителем генерального директора, о том, почему он выбрал строительство делом своей жизни и как менялась компания и рынок в целом в последние два десятилетия.
— Владимир Владимирович, почему вы выбрали профессию строителя?
— Скорее профессия нашла меня. Я окончил Ленинградский строительно-архитектурный техникум. Учиться мне нравилось, преподавали профессионально. Высшее образование получил в СПбГАСУ, совмещая учебу с работой в строительных организациях. Меня быстро продвигали — я начал с простого рабочего-штукатура, а с наступлением 90-х годов уже трудился в должности директора строительного управления.
— С 90-х годов ведут историю многие нынешние бизнес-империи. Почему вы основали компанию не в этот благоприятный период для открытия своего дела, а позднее?
— Я бы не назвал это время благоприятным для открытия частного строительного бизнеса. Для торговли — наверное, да. Строительство гораздо сложнее. Любой объект возводит цепочка подрядных организаций. В те годы деньги быстро обесценивались, приходилось работать по бартеру, придумывать сложные схемы взаимозачетов, рассчитываться с подрядчиками квартирами, выдавать зарплату сотрудникам продуктами питания. Компании, которые шли этим путем, быстро окрепли, в отличие от тех, кто стремился получать оплату своей работы только деньгами.
В то время происходило становление строительного рынка, в Санкт-Петербурге большую роль в выстраивании взаимоотношений между застройщиками, подрядчиками, дольщиками и властью сыграл Владимир Анатольевич Яковлев, который был губернатором с 1996 по 2003 год.
— «КВС» начала свою работу, когда рынок сформировался?
— Да, мы поступательно развивались, пережили «переворот» на рынке, связанный с принятием ряда федеральных законов, регламентирующих взаимодействие строительного бизнеса и государства, затем кризис 2008–2009 годов.
— Кризис считается временем не только спада, но и возможностей. Что позитивное он принес рынку?
— Тогда строители перешли от расчетов в условных единицах (долларах) на рубли, с рынка ушли многие западные компании, на их место пришли отечественные, что, кстати, происходит и сейчас, стало больше российской строительной техники и материалов. Рынок успешно «переваривал» все экономические трудности. Компании, настроенные заниматься своим делом, несмотря ни на что, в конце концов решали свои финансовые проблемы.
Наша компания маневрировала: например, в случае спада продаж на рынке жилья акцентировала свою деятельность на бюджетных заказах. А когда мы взялись за первый девелоперский проект, ЖК «GUSI‐Лебеди», рынок был на подъеме, для нас все удачно сложилось. Мы прошли путь от субподрядчика до строительного холдинга полного цикла во многом благодаря продуманной рыночной политике. Успешен тот, кто быстрее реагирует на вызовы времени.
— В результате вы пришли от возведения отдельных зданий к комплексному освоению территорий…
— Мы не отказываемся от строительства отдельных зданий. Это более рентабельные проекты, чем КОТы. Ведь комплексное освоение территории подразумевает существенные вложения в инфраструктуру, большие расходы на подключение к инженерным сетям, огромные затраты труда на согласование линейных объектов. Но каждый проект КОТ — это стабильный долгосрочный заказ, который обеспечивает работой сотрудников и позволяет более спокойно переживать бури и потрясения в экономике.
— А какие проекты сейчас у вас в работе?
— Мы реализуем пять проектов комплексного освоения территории. Три из них расположены на территории Петербурга: жилые комплексы «Континенты» в Выборгском районе, «Любоград» в Стрельне и олимпийские кварталы «ЮгТаун» на границе Московского и Пушкинского районов города, которые возводятся в девять очередей и планируются к завершению в 2030-е годы. Мы обеспечили себя работой минимум на десятилетие вперед. Два проекта КОТ во Всеволожском районе Ленобласти находятся на завершающей стадии строительства: «Новое Сертолово» к северу от города и «Ясно.Янино» к востоку.
Из отдельно стоящих зданий возводим бюджетные объекты по заказу Комитета по строительству Санкт-Петербурга — школы, детские сады. В работе — жилой дом на улице Солдата Корзуна.
Сегодня мы не только загрузили свои мощности на 100%, но и привлекаем подрядные организации, поскольку на выполнение всех заказов собственных ресурсов не хватает. Мы обеспечили себя работой на перспективу. А это важно. Ведь главное — уверенно смотреть в будущее, зная, что завтра есть чем заняться, есть куда прикладывать усилия.