Николай Линченко: «Тренд всегда должен быть вверх»
Петербург постоянно находится в движении, развивается, улучшается. Незадолго до очередного Петербургского международного экономического форума газета «Строительный Еженедельник» расспросила Николая Линченко, вице-губернатора Петербурга, о перспективах развития города.
— Какие значимые изменения в застройку города, на ваш взгляд, привносит новый Генеральный план Петербурга?
— Почти пятилетний этап работы над генпланом благополучно завершился, и в январе 2024 года город увидел уже утвержденный пятилетний план с первым этапом реализации до 2030 года, с расчетным — до 2040-го и прогнозным сроком — до 2050-го.
Основное достижение нового генплана — сохранение баланса в части зонирования города. Нет доминирования какой-либо одной функции — мы несколько улучшили план по обеспеченности рабочими местами и зелеными насаждениями, чуть выровняли показатели по объемам жилищного строительства.
— Как именно изменились показатели по жилищному строительству?
— Объемы изменились буквально в пределах одного процента. Например, заявок по редевелопменту и переводу промышленных зон в жилую застройку было подано на 19,5 млн кв. м. И этого перевода не произошло, потому что в последние два года яркий акцент мы делаем на развитии полноценных производственных площадей, в хорошем смысле слова полноценного импортозамещения, наращивания объемов тех производств, которые сегодня уже доказали свою компетентность в Петербурге. У нас нет ни тяжелого машиностроения, ни материалоемких производств — в городе развиваются наукоемкие производства, научный потенциал, и это наше конкурентное преимущество.
Петербург располагает экономикой научной базы и высокотехнологичными рабочими местами, за последние два года связанными в первую очередь с гособоронзаказом, — там на порядок выросли заказы. Отсюда — востребованность и потребность в развитии мощностей, в людских ресурсах. Квалифицированные специалисты востребованы и находят полноценные рабочие места. И это тоже выгодно отличает рынок труда в Петербурге.
Таким образом, в жилищное строительство промышленные зоны не ушли. Более того, мы еще несколько сотен гектаров дополнительно на перспективу перевели в промышленную зону, потому что в Петербурге, к примеру, хорошо развиваются особые экономические зоны.
Это и фармацевтическое направление в особых экономических зонах Санкт-Петербурга, которое в период борьбы с ковидом стало основной площадкой для производства вакцин. И связанные с фармацевтикой другие этапы производства также получили хороший шанс на развитие, и сегодня экономические зоны имеют уже дополнительные площадки. Это «Парнас», тяготеющий к Новоорловской ОЭЗ, и промплощадка в Шушарах, оставшаяся после закрытия завода «Тойота». Сегодня в сам завод вдыхается новая жизнь, а площадка рядом как раз под статусом ОЭЗ даст старт многим начинаниям. Уже произведена лотовая разбивка, и коллеги из комитета промышленной политики готовят эту площадку к развитию, в том числе, в части инженерной подготовки и поиска непосредственных якорных производителей, которые там будут находиться.
Также проработана полностью промплощадка Ржевки, которая сегодня, по-моему, уже имеет заявителей для реализации своих инвестиционных проектов на этой территории.
Инфраструктура подрастает
— Сегодня в Петербурге строительство социальной инфраструктуры успешно «догоняет» жилое строительство. Насколько город обеспечен социальными объектами? И за чей счет они строятся?
— Основная проблема — накопленный в прошлом десятилетии перекос в строительстве жилья и социальной инфраструктуры уже не так остра. В 2019 году город изменил отношение к жилищному строительству и получил поддержку, в том числе, и девелоперских групп, то есть непосредственных участников рынка жилищного строительства: мы ушли от того, чтобы строились «голые» метры.
Сегодня в Петербурге реально создается полноценная комфортная среда, ни один жилищный проект не получает разрешения на строительно-монтажные работы, не доказав обеспеченность социальной инфраструктурой в соответствии с нормативами градостроительного проектирования.
В 2021 году создана и успешно функционирует Градостроительная комиссия — коллегиальный орган при губернаторе, который подтверждает обеспеченность нормативов. При этом инвесторы сегодня строят детские сады, школы, поликлиники — это обязательно.
Если где-то есть дефицит и по дорожной отрасли, чтобы развить данный микрорайон или территорию, девелоперы строят окаймляющие дороги, производят подключения к улично-дорожной сети. Это нужно, в том числе, и для жилищных проектов, это их конкурентное преимущество.
А дополнительно в качестве каких-то бонусов для конечных потребителей и горожан, которые покупают это жилье, или для тех, кто приезжают в Петербург, чтобы стать петербуржцами, девелоперы между собой конкурируют в части, в том числе, качества отделки мест общего пользования, благоустройства внутридворовых территорий, детских площадок. Норматив гарантированно обеспечен, и зачастую застройщики делают даже больше норматива. Мы нарастили выполнение государственного заказа, все инвесторы выполняют свои обязательства по новым объектам.
Причем у нас поддерживается инициатива инвесторов. Когда, к примеру, земельный ресурс позволяет построить школу большего объема, чем по нормативу, а в конкретном микрорайоне уже сложился дефицит, мы поддерживаем инициативу инвестора строить школу побольше. Там есть и обратная зависимость: когда растет мощность школы, требования к земельному участку при строительстве уменьшаются. И на том же земельном участке можно построить школу мощностью не 550 мест, а 1100 мест. Есть уже несколько таких примеров, когда инвестор подписывает соглашение о строительстве школы большей мощности, и город выкупает «излишки». И городу хорошо, потому что быстрее появляется нужный объем социальной инфраструктуры.
Проблема была очень серьезная — почти 300 объектов находились в дефиците. Планировалось до 2024 года построить 189 объектов, а теперь уже с учетом 2024 года мы построим почти 400 объектов силами инвесторов и по Адресной инвестиционной программе.
Сегодня доля строительства соцобъектов в городе больше на стороне инвесторов — они строят примерно две трети. Поэтому сегодня в работе комитета по строительству акцент смещается на реконструкцию существующей сети социальных объектов. В работе — первые школы на Болотной, на Тверской: на базе старых школ мы полностью перепривязали проект, сделали полноценный новый объект, соответствующий уже в первую очередь современным сводам правил, в том числе доступности маломобильных групп населения. Но самое главное, там и оснащение уже современное.
Сейчас мы в школах по типовому техзаданию обязательно строим — что город, что инвесторы — два бассейна: один — для средней ступени образования, маленький «лягушатник» — для начальной ступени образования; актовый зал; по два спортзала: один — большой, второй — для танцев, игровых видов.
Такую же модернизацию ждет и структура здравоохранения. Вызовы ковида подтолкнули к более современному подходу: уже построены шесть больниц-трансформеров, и продолжаем строить новые. Сегодня в стадии проектирования у нас — полноценный медицинский комплекс. Экспертизу проходит проектная документация Приморского клинического центра, который, в том числе, будет вовлекать в оборот и существующие объекты здравоохранения, конкретные больницы.
Тем самым запущен процесс реконструкции существующей сети; ее обновление и доведение до требований уже XXI века продолжаем через АИП.
— В рамках конкурса «Доверие потребителя» вы вручали спецпризы застройщикам «За весомый вклад в развитие социальной инфраструктуры». Их получают застройщики, которые бесплатно передают городу готовые соцобъекты? Или социальная ответственность девелоперов может выражаться в чем-то другом?
— С 2019 года застройщики, возводя объекты в рамках нормативов градостроительного проектирования, все передают городу бесплатно. Но многие откликаются на нужды города, строят объекты бо́льшей мощности. Для этого надо отвлечь финансовый поток, полностью создать объект и только в самом конце «разойтись» с городом и получить выкуп той части, которая превышает прямые обязательства. И застройщики идут на это, потому что понимают: есть потребность.
Я всегда на себя проецирую — мои дети ходят в эти сады и школы. И у многих застройщиков есть у кого дети, у кого внуки, которые посещают эти школы. Поэтому и стараются строить на совесть.
А «Доверие потребителя» — как раз та оценка, за которую каждый девелопер бьется. Каждый пытается придумать какую-то «фишку».
Стройка без перекосов
— Разрешения на строительство выдаются, но застройщики придерживают вывод на рынок новых проектов. Например, в марте стартовали продажи только в одном новом ЖК. Причина, по версии экспертов, — снижение спроса на рынке жилья из-за сворачивания льготной ипотеки. Есть ли у властей тревога по этому поводу?
— Не скажу, что есть такой тренд. Много согласованных проектов комплексного освоения свободных территорий, причем такие, что очереди рассчитаны и на восемь, и на десять лет. Понятно, что такой объем всегда реализуется этапами. Ни один девелопер не запускает в строительство и продажу весь проект, чтобы конкурировать с самим собой. Поэтому многие проекты, получив одобрение на большой объем, выходят только с частью, чтобы обеспечить экономически оправданную ставку, — это напрямую связано с продажами по счетам эскроу.
Как мы помним, любой опыт последних модернизаций законодательства вызывал отторжение застройщиков. «В штыки» воспринимался переход на счета эскроу. Перешли — и все замечательно. Сегодня все вложения секьюритизированы. Если у тебя ДДУ нормально оформлен, подписан — тебе точно все построят. В крайнем случае банк сам, обладая накопленным ресурсом в виде счетов эскроу, найдет подрядчика, который завершит строительство. Но в Петербурге таких примеров за все это время после перехода на эскроу не возникало. Мы даже параллельно, наоборот, весь накопленный с недобросовестными застройщиками ущерб ликвидировали. На 1 января 2019 года недостроя было почти 1 млн кв. м, в 2023 году мы завершили строительство последнего дома для так называемых обманутых дольщиков. Вот это прямо знаковая ситуация для меня, и это важный показатель того, чего добились строители Петербурга. И это заслуга не только исполнительной власти, но и строительного бизнеса, который качественно ведет свою работу на территории Петербурга.
Мы не перегревали рынок. Мы — чуть ли не единственный субъект, не подписавший изначальную редакцию Соглашения по жилищному строительству, когда городу предлагалось в качестве варианта строить больше 5 млн кв. м жилья ежегодно. Это вызвало бы перекос между предложением и спросом. А наш баланс — порядка 3–3,5 млн кв. м жилья в год. Поэтому у нас нет перекоса. Даже рост цен обусловлен, в первую очередь, увеличением себестоимости строительства. По стране он двукратный за последние пять лет.
Мы с 2019 года завели порядок: у нас все расходы внутри. В проекте сразу заложена вся нагрузка, социальная и транспортная инфраструктуры.
Я — за плановое развитие. Плановая работа всегда приносит лучший результат.
Тренд всегда должен быть вверх. Любая экономическая модель развития представляет собой конус, и только от тебя зависит, какой стороной ты этот конус держишь. Поэтому я всегда нацелен на развитие.
Продажи идут, как шли. Есть, конечно, нюансы. Девелоперские группы с настороженностью ожидают решения о дальнейшей поддержке субсидирования ипотеки. Как это будет? Тем более этого ждут и граждане.
2024 год второй раз объявлен Годом семьи. Я уверен, найдутся варианты поддержки семей с детьми. Были прецеденты еще в нулевых — была госпрограмма по обеспечению комфортным жильем граждан России. На заре рождающихся ипотечных программ в программе «Молодежи — доступное жилье» были варианты субсидий для ребенка, который родился за год до получения ипотеки или в тот же год; при рождении второго, третьего и последующего. Полагалась компенсация соответственно нормативу обеспечения этого ребенка жильем. Да, по цене федерального центра, рассчитанной для конкретного региона. Но такой опыт был. И, может быть, в развитие ипотеки будут предложены и рассмотрены варианты продукта, например, с участием, в том числе, региональной власти. Пока мы просто ждем, какой конкретно продукт будет подготовлен к моменту изменения подходов к ипотеке на 1 июля текущего года.
— На всех уровнях власти и в разных регионах сегодня говорят о нехватке кадров в строительстве и прогнозируют ухудшение ситуации. Как обстоит дело в петербургском стройкомплексе? Какие меры, на ваш взгляд, помогут решить проблему?
— В Петербурге одна из самых минимальных безработиц в стране по всем отраслям, включая строительство. Это повышает конкурентоспособность города как работодателя, потому что уровень зарплат по стране, наверное, на втором месте после Москвы. Но и по востребованности кадров наш рынок достаточно емкий.
Многие застройщики дорожат наработанными связями, массовой текучки у нас, в том числе на строительном рынке, нет.
При необходимости мы приглашаем людей из разных стран. Например, из дружественной Беларуси, потому что белорусы всегда отличались качественной работой именно в строительной отрасли. Тут экономика определяет процесс, важно соотношение цены и качества, то есть производительность труда даже иногда бывает национальной особенностью.
Есть централизованные программы, в том числе под эгидой Минстроя РФ. По выверенным программам прорабатываются вопросы обеспечения рабочей силой целыми отрядами. И не только наши ближние азиатские республики, но и Корею рассматривали. В масштабах страны это тяготение больше, наверное, зауральских территорий, но и в европейской части, знаю, что примеры есть, и в Московском регионе, и у нас. И застройщики, работающие в Петербурге, также оформляют заявки.
Что касается инженерно-технического персонала, у застройщиков и подрядных организаций достаточно хорошо наработанные по мощностям силы. Девелоперских групп у нас больше двадцати, подрядных компаний — больше тридцати. У всех, конечно, основной костяк сформирован, и в основной массе текучки не было. Были, наверное, кому-то скорректированы зарплаты, даже просто исходя из выслуги лет. Каждый руководитель девелоперской или подрядной организации дорожит, в том числе, своим менеджментом.
Бывают отделения топ-менеджмента в самостоятельные единицы. Но хорошие руководители, особенно в группах, наоборот, начинания своих бывших подчиненных поддерживают, дают им определенную нишу, потому что специализация — она тоже важна, и расширение конкуренции приводит только к позитиву.
— Как вы лично относитесь к искусственному интеллекту? Как ИИ поможет стройке?
— Наверняка все баловались с искусственным интеллектом, пытались уже картину нарисовать, еще что-то. Это достаточно интересное занятие. И в архитектуре покреативить можно.
Но понятно, что будущее — за полноценной цифровизацией процесса, и в этом плане Петербург пусть и не законодатель моды, но в авангарде точно. Мы, первые в стране сделав в цифре проект, в цифре загрузились, в цифре прошли государственную экспертизу, в цифре получили положительное заключение и построили этот цифровой «садик». Он введен в строй и имеет уже со старта полную инструкцию по эксплуатации.
Многие девелоперские группы, хочу обратить внимание, ввели у себя цифровой контроль строительно-монтажных работ уже несколько лет назад, потому что это тоже важно, это обеляет все процессы, все потоки. Понятно, на старте очень сложно каждого — от строителя до прораба — заставить утром получить технологические карты, ввести в компьютер… Но зато в режиме реального времени полностью отслеживается ситуация. И цифровая отчетность видна в режиме реального времени.
У нас сегодня даже на государственных стройках цифровые модели обязательны к применению, и видеонаблюдение у нас полностью идет по всем объектам, где происходит строительство.
И я уверен, что цифровизация — это уже какие-то элементы искусственного интеллекта.
Проекты на завтра
— Много ли в городе, по вашему мнению, реализуется крупных проектов?
— Достаточно. Недавно проходили два крупных совещания с президентом. Владимир Владимирович (Путин. — Ред.) поддержал наши проекты. Первое совещание было по социально-экономическому развитию агломерации Петербург — Ленобласть. Один из основных вопросов — развитие транспортного каркаса Петербурга. Скажем, второй этап развития города. То есть с социальной инфраструктурой мы более-менее вышли на понимание, как выстраивать работу. Разбираемся с транспортной инфраструктурой. Сейчас — с накопленным дефицитом.
Более сорока лет в городе не строились разводные мосты. Мы приступили к этому. Идет строительство Большого Смоленского моста.
Президент поддержал намерение продолжить строительство Широтной магистрали. На Витебской развязке, которая завершает первый этап Западной скоростной магистрали, до конца года будет пуск рабочего движения. Это первый этап Широтной магистрали. А второй, третий и четвертый до Кольцевой дороги получили поддержку президента.
Мы в ближайшее время будем выходить на подписание концессионного соглашения, финансовые модели согласованы. Более-менее понятны потоки, потому что для реализации столь масштабного проекта потребуется участие и инвестиционной группы, и регионального бюджета, и главное, федерального бюджета, поддержку которого согласовал президент.
Масштабные проекты уже в стадии реализации — дублер Кольцовой дороги, Южная широтная магистраль, включая путепровод в Пушкин. Запущено рабочее движение по первой части Московско-Дунайской развязки, вторую часть будем завершать.
Высокоскоростная железнодорожная магистраль получила поддержку президента, и буквально через четыре года мы должны увидеть пуск первого поезда.
Есть планы вывести грузовой трафик РЖД за пределы города, а пути грузового направления, проложенные по Петербургу, должны стать основой полукольца — два диаметра пассажирского транспорта, которые будут пересекаться с внутригородскими маршрутами движения общественного транспорта. Предстоит построить минимум семь транспортно-пересадочных узлов.
Проект в Горской тоже был отдельным предметом рассмотрения на совещании у Владимира Владимировича как часть туристического проекта «Пять морей и озеро Байкал». В рамках реализации этого проекта планируется строительство десяти круглогодичных курортов в разных регионах. И вот мы в числе первых трех пилотных проектов получили поддержку, и сегодня это точка роста, которая должна будет дать импульс преобразованию как самой территории, так и полноценному развитию вокруг.
Там и дублер Приморского шоссе, развязки на Кольцевой, путепроводы через Приморское шоссе и коллектор, которые позволят качественно развивать территории.
Транспортный каркас станет основой развития Петербурга на ближайшую пятилетку. В числе проектов, которые заложены в генеральном плане, — развитие метрополитена. Это было анонсировано и в отчете губернатора. Помимо реализации уже законтрактованных объемов, перспектив на ближайшие линии и станции, в планах довести метро до Пулкова и до «Экспофорума», чтобы развитие южной планировочной зоны, которая является основной перспективой развития рынка жилищного строительства, получило глоток воздуха, импульс к жизни и начала развиваться.
— Можно предположить, что основные направления развития — Приморский и Пушкинский районы?
— Не только. «Цветной город» застраивается в Красногвардейском районе. Проект-миллионник. Вокруг Горской Сестрорецкий намыв — это почти 3 млн возводимых улучшений. «Остров Фортов» в Кронштадте. Это комплексное развитие территорий, которое дает импульс дальнейшему прогрессу.
В районе пробивки проспекта Ветеранов тоже несколько миллионов квадратных метров строятся: «Солнечный город», квартальные застройщики по 100–200 тыс. кв. м.
И Пушкинский достаточно многообразный район. Шушары привели в порядок — и две школы уже открыты, и детские сады, и с точки зрения медицины все решения уже приняты. Полным ходом идет строительство кампуса «ИТМО-Хайпарк». Получено положительное заключение госэкспертизы на строительство кампуса СПбГУ в Детскосельском в самом Пушкине. Технологическая долина «Невская дельта» университета в Пушкинском районе должна получить импульс к развитию.
Дальше у нас — кампус Политехнического университета у станции метро «Академическая», он должен завершить глобализацию размещения самого Политеха, который сегодня востребован многими — от космической отрасли до Росатома.
В Колпинском районе, где зарезервированы сегодня большие территории под развитие промышленности, планы есть. Предприятия выводят производственные мощности, им нужна база, а там и железнодорожная подготовка есть, Южная широтная магистраль строится. И так далее.
Вложенный в стройку рубль генерит дополнительно шесть-семь рублей. Это позволяет нам опережающими темпами выполнять взятые регионом обязательства. Бюджет Петербурга должен был заработать 1 трлн рублей в 2024 году. А этот триллион бюджет собирал уже в 2022 году и в 2023-м.
Уже поставлена новая амбициозная цель: через пять-шесть лет выйти на планку 2 трлн рублей, что позволит реализовать еще не один десяток крупномасштабных инвестиционных проектов.
— Каковы источники финансирования таких проектов, используются ли инфраструктурные облигации, например?
— Два года назад мы подписали рамочное соглашение с ДОМ.РФ о поддержке развития Петербурга в части инфраструктурных облигаций. Поданы заявки на рассмотрение в правительственную комиссию. Речь идет о возвратных обязательствах города перед инвесторами. Это касается соцобъектов, в первую очередь, конечно, инфраструктурных.
Например, строится квартал, окаймляющие дороги есть, но рядом нужно на два-три квартала проспект пробить, сделать его полноценным, соответствующим требованиям для общественного транспорта, чтобы полноценно обеспечить транспортную доступность жителям кварталов.
По соглашению петербургские проекты могут претендовать на сумму до 150 млрд рублей. Заявок подано много. Уже привлечены 18 млрд на реализацию концессионного соглашения по строительству маршрута скоростного трамвая Купчино — Славянка. Проект уже в стадии реализации.
Другие заявки поданы по пробивке проспекта, то есть дорожной инфраструктуры, есть по социальной инфраструктуре.
Город поддерживает такие обращения и ходатайствует перед Минстроем, чтобы министерство тоже поддержало обращения девелоперов.
И снова форум
— В этом году Петербургский международный экономический форум пройдет в 27-й раз. Чего вы ожидаете от этого события?
— Ожидаем, как всегда, приезда большого числа коллег. Форум — площадка не только для обмена мнениями, но и для реализации интересов и инвесторов, и просто людей, небезразличных к Петербургу. Потому что обычно приезжают много выходцев из Петербурга и коренных, и кто здесь только учился, но испытывает реальный пиетет к нашему прекрасному городу — лучшему городу земли. И достигнув определенных высот, люди стараются привносить свой вклад в его развитие.
Будут подписаны соглашения, будут обсуждаться вопросы, в том числе, культурного развития Петербурга. Начинаний достаточно много.
Я уверен, что все заинтересованные смогут на данной площадке найти себе реализацию в любимом Петербурге.
Ковидный год стал тяжелым испытанием для большинства сегментов рынка коммерческой недвижимости. Формат коворкингов — не исключение. Однако это не окажет принципиального влияния на глобальный тренд их все более широкого распространения, считает президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
— Александр Олегович, вы известны как большой энтузиаст новых форматов недвижимости, в т. ч. коворкингов. На чем основывается ваша уверенность в перспективности этого формата, ведь в России далеко не всегда следуют западным трендам.
— Отличия — климатические, психологические, исторические — конечно, есть. Но они не могут отменить общих принципов развития экономики как системы извлечения прибыли путем предоставления товаров или услуг в той или иной сфере (читайте Адама Смита). При этом технологии ведения бизнеса с течением времени, естественно, совершенствуются. И чем более качественные товары или более комфортные услуги бизнес может предложить, тем более успешен он будет.
Возьмем простой, но яркий пример. В XVIII веке состоятельный путешественник по Европе, приезжая в чужой город, тоже останавливался в съемных помещениях. При этом из обоза извлекалась «походная» мебель, которой обставлялось арендованное жилье. Фактически ему приходилось возить с собой не только слуг, запасы одежды, кухонной и иной утвари, но и предметы меблировки. Можно ли сейчас представить себе что-то подобное? Разумеется, нет. Гостиничная недвижимость эволюционировала — все необходимо предоставляется на месте.
Теперь вернемся к коворкингам, которые, кстати, получили широкое распространение не только на Западе, но и в Азии, и в Латинской Америке. По сути, это этап эволюции офисов, предлагающий сравнительно более комфортные условия за сравнительно меньшие деньги и зарабатывающий на росте оборота и повышении эффективности использования каждого квадратного метра.
В классическом офисном центре собственник предлагает площади и возможность подключения к сетям. На этом его задача фактически заканчивается. Каждый арендатор сам решает вопросы с созданием переговорной, комнаты отдыха, кухонного уголка с обеспечением — от офисной мебели и оргтехники до канцелярских товаров, с секретарской, иногда охранной функцией и пр. Для малого бизнеса и стартаперов — это все лишние затраты. Индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам — также необходимо оборудованное место для работы. Именно эти вопросы и решают коворкинги. Фактически это офис на аутсортинге с предоставлением арендаторам полноценной офисной инфраструктуры. При этом пользователи снимают помещения именно в тех объемах и на то время, когда они нужны, что позволяет экономить в сравнении с постоянной арендой помещений. Кроме того, гибкость формата позволяет при необходимости быстро увеличить или уменьшить объем снятой недвижимости. В то же время за счет более интенсивной эксплуатации площадей сменяющимися пользователями, роста оборота это выгоднее и собственникам коворкинга. Это, собственно, и есть основа, каркас формата, условно говоря — hard.
Может возникнуть вопрос: почему же эта схема не была реализована ранее? Очень просто: для этого не было необходимых технологий. Пользователи в коворкингах меняются очень быстро, появляются новые, уходят старые, арендуются дополнительные площади или отдельные помещения (переговорные, конференц-залы и пр.). Необходим постоянный контроль эффективности использования каждого «квадрата», пополнения «расходников», предоставления эксплуатационных услуг и пр. Диджитализация сделала эту схему возможной.
Отмечу, что на практике для коворкинга эта «тонкая настройка» управления недвижимостью оказалась существенно сложнее, чем даже для гостиниц. Пять лет назад мы купили у 1С платформу, ориентированную на управление фитнес-центром, и стали адаптировать ее под свои нужды. Могу сказать, что только недавно мы довели эту программу, что называется, «до ума». Теперь она действительно охватывает все стороны функционирования коворкинга и удобна в использовании — прежде всего для самих арендаторов. Soft — это второй ключевой фактор, необходимый для развития формата.
Но есть и третья составляющая успешного коворкинга — социум. Это очень сложный вопрос, слабо поддающийся решению формальными мерами. Общеизвестно, что любой человек социален, зависим от окружения, подвержен влиянию, «зеркалит». Соответственно, попав в офис, где люди «отсиживают» рабочее время, «перекладывают бумажки», сплетничают и выражают недовольство всем, человек будет трудиться хуже; и наоборот, если окружение «заточено» на активную работу, генерацию идей, достижение результата, — то лучше. Этому вопросу мы уделяем очень много внимания. Существуют различные приемы, психологические практики, позволяющие улучшить атмосферу в коллективе.
По совокупности, при учете этих трех ключевых факторов, коворкинг как бизнес будет успешен. А в целом формат получит дальнейшее мощное развитие.
— Некоторое время назад наметился тренд аренды коворкингов не стартаперами и профессионалами-индивидуалами, а корпорациями. С чем вы это связываете? Продолжает ли этот тренд развитие?
— Конечно, корпорации никогда полностью не вытеснят из коворкингов малый бизнес и фрилансеров. Однако действительно формат доказал свою привлекательность и для больших компаний. Причина достаточно проста. Мы живем в очень динамичное время, генерируется масса новых идей, инициатив, предложений. К их реализации подключается и крупный бизнес.
В старой схеме применительно к недвижимости это выглядело так: ищутся вакантные офисные помещения за умеренные деньги в приемлемой локации, снимаются необходимые объемы площадей, делается ремонт, покупается мебель, компьютеры, оргтехника, все это устанавливается и подключается, после чего набранный штат начинает работу. Вся эта история может занять несколько месяцев. Более того, далеко не каждая инициатива доказывает свою состоятельность и экономическую привлекательность. Если результат работы неудовлетворителен для заказчика, происходит «откат»: увольняются нанятые «под проект» люди, продаются или перемещаются на склады мебель и офисное оборудование, расторгается договор аренды (тут многое зависит от условий, на которых он был заключен).
Сейчас все гораздо проще: корпорация быстро арендует необходимые площади в оснащенном коворкинге, собирает временную команду фрилансеров-профессионалов, и буквально через несколько дней начинается работа над проектом. Если все удачно и он переходит в стадию постоянной реализации — может возникнуть запрос и на классический офис, и на постоянный штат. Если нет — работа так же быстро сворачивается с минимальными расходами для компании. Плюс существенный выигрыш во времени. Конечно, эта схема привлекательна для корпораций, и уверен, что часть площадей коворкингов и впредь будет арендоваться именно крупным бизнесом.
— Как пережили коворкинги ковидный год? Сдержит ли коронакризис развитие формата в Петербурге?
— В целом год для сегмента, естественно, был непростым в силу ввода — и в России, и в других странах — ограничительных мер разной степени строгости. Если говорить глобально, то сильнее всего пострадали самые крупные сети, которые в течение ряда лет вели очень агрессивную политику по расширению занимаемых площадей. Подавляющая их часть не приобреталась, а бралась в долгосрочную «оптовую» аренду по фиксированным ставкам. Возможно, не будь коронавируса и связанных с ним локдаунов и запретов, этот подход и не создал бы особых проблем, но пандемия резко поменяла ситуацию. Обязанность платить за снятые в огромных объемах площади, с одной стороны, и резкое снижение спроса — с другой, поставили такие коворкинги в очень сложное положение, часто на грань банкротства. При этом надо отметить, что корень проблемы — не в самом формате как таковом, а в крайне рискованной политике конкретных компаний по быстрому расширению сетей без учета возможности нештатных ситуаций.
В России этот фактор также имел место, хотя и в существенно меньших масштабах — просто в силу значительно меньшей развитости формата. Самый сложный период — первая волна, причем ключевую роль сыграл скорее психологический фактор. Заполняемость коворкингов упала в два (и более) раза — с 80–85% до 30–40%, и скидки и иные акции особо не помогали. С рынка ушло некоторое число проектов. Однако постепенно ситуация выправилась. Конкретно в Петербурге к концу года заполняемость приблизилась к доковидным значениям — порядка 75–80%. Более того, в 2020 году были запущены новые проекты и в целом рынок коворкингов, несмотря на все проблемы, вырос примерно на четверть. Думаю, что, если бы не коронакризис, рост мог бы достигнуть 45–50%.
— Пандемия задала новый тренд — распространение удаленной работы. По данным опросов, очень многие компании намерены сохранить эту практику и после завершения проблем с коронавирусом. Какое влияние это окажет на распространение формата коворкингов?
— Удаленка как временная антиковидная мера, на мой взгляд, разумное и естественное решение. Однако в качестве постоянной схемы — это проигрышная стратегия. И это не мое личное мнение, это факт, подтвержденный практикой.
Такой гигант как IBM еще с 1980-х годов проводил эксперимент по постепенному выводу все большего числа сотрудников на удаленную работу. В 2009 году компания заявляла, что 40% из 386 тысяч ее работников вообще не имеют офиса. IBM продала многие свои помещения, выручив почти 2 млрд долларов. Однако в 2017 году компания неожиданно заявила о возвращении значительной части сотрудников в офисы. По оценке экспертов, это напрямую связано с падением производительности труда людей, находящихся вне коллектива, работающих из дома.
Я думал, эта и другие аналогичные истории всем знакомы и выводы очевидны, но, судя по всему, некоторые хотят провести свои эксперименты. Не думаю, однако, что результат будет чем-то серьезно отличаться от мирового опыта.