Алексей Зимин: «Рынок гипсокартона остается на одном уровне последние лет десять. Но мы хотим это изменить»
КНАУФ — крупнейшая в мире компания-производитель строительных материалов, работающая в России более тридцати лет. С какими результатами компания закончила 2023 год, и чем она займется в ближайшем будущем, рассказал директор по маркетингу и сбыту региона КНАУФ Россия и Беларусь Алексей Зимин.
— Как прошел для вас 2023 год?
— В целом 2023 год для нас оказался достаточно неплохим. В абсолютных цифрах мы повторили, а по некоторым группам продуктов превысили результаты 2022 года.
Я бы назвал 2023-й годом листовых материалов для КНАУФ. Мы сосредоточились на расширении ассортимента именно этих товаров, запустили в продажу такие листы, как «Сапфир» и «Сейфборд». Первый обладает уникальными характеристиками по звукоизоляции, огне- и влагостойкости. Второй предназначен для рентгеновской защиты в медицинских учреждениях. Раньше этот лист мы получали из Германии, а теперь производим сами. Еще один новый гипсокартонный лист, который появился на рынке недавно, — «Аквамарин». Он обладает пониженным водопоглощением.
— Пока все звучит достаточно оптимистично. Или это не так?
— КНАУФ приложил много усилий, чтобы так на самом деле и было. Мы сталкивались с серьезными, а иногда совершенно неожиданными сложностями. Я говорю о росте цен на сырье, транспортные услуги. В начале года появилась информация, что в России не хватит мешков для упаковки сухих строительных смесей. Наши логисты, закупщики предприняли неимоверные усилия и решили эту проблему. Без тары наращивать мощности производства сухих строительных смесей было бессмысленно.
Кроме того, у нас возникали серьезные проблемы с доставкой железнодорожным транспортом. Особенно в восточном направлении. Дальний Восток, Сахалин в марте 2023 года остались практически без нашей продукции. Были проблемы с автомобильным транспортом. Рост стоимости доставки по некоторым направлениям достигал 70%. В среднем этот показатель по нашей компании составил 30–50%.
Конечно, нарушается ритмичность отгрузок, возникает дефицит продукции, а значит, растут цены на полке. Бывали случаи, когда из-за нехватки транспорта мы вынуждены были останавливать производство.
— Как думаете, сильно ли изменится для вас ситуация в 2024 году? Ждать ли нам новых проектов КНАУФ?
— Как я уже говорил, в прошлом году мы сосредоточились на производстве листовых материалов. И в этом году поставили себе амбициозную задачу: увеличить рынок потребления гипсокартона в стране за счет применения перегородок на основе листовых материалов. Рынок гипсокартона, по нашим наблюдениям, остается на одном уровне последние лет десять. Но мы хотим это изменить и уже приступили к новому масштабному проекту по продвижению систем сухого строительства в массовом и индивидуальном жилье.
Согласно исследованиям, один из основных запросов потребителей жилья, прежде всего многоквартирного, — это хорошая звукоизоляция. И мы создали несколько конструкций перегородок с доказанным испытаниями индексом звукоизоляции до 59 децибел, сформировали удобную к пониманию и применению линейку доступных решений KNAUF SPACE.
Традиционно гипсокартон больше используется в коммерческой недвижимости и в общественных зданиях. Но я считаю, что гипсокартонные перегородки благодаря уникальному сочетанию качеств имеют очень большой потенциал для применения в жилье в качестве межкомнатных и межквартирных стен. У нас есть прекрасные примеры.
Гипсокартонные перегородки — это и меньшая нагрузка на фундамент, а значит — меньше бетона, меньше арматуры, это и небольшая толщина стен, что позволяет выигрывать в полезной площади, это скорость, качество, экологичность. У нас на самом деле накоплен уже очень большой объем положительного опыта, очень много компаний-застройщиков, которые применяют наши перегородки. Будем и дальше заниматься этой работой.
По индивидуальному жилью мы запускаем в этом году новую платформу, которая называется dom.knauf.ru. Там мы будем демонстрировать технологию строительства и применения продуктов КНАУФ в различных типах домов. Это и каркасные, и монолитные, и кирпичные — из разных материалов.
Еще в наших планах на этот год — продвижение технологии машинной штукатурки. Надо сказать, что этот бизнес развивается в стране достаточно стремительно. Объем производимых и поставляемых продуктов для нанесения штукатурки и шпаклевки машинным способом идет опережающими темпами относительно аналогичных ручных.
Мы предложим рынку машинную штукатурку с более долгим сроком схватывания. Будет также особо прочная и легкая штукатурка машинного нанесения, может быть, декоративная. Все эти продукты будут производиться на наших предприятиях.
—Многие девелоперы объясняют рост цен на жилье подъемом цен на стройматериалы. Или здесь дело вообще не в ценах на стройматериалы?
— Стоимость наших материалов в жилье с готовой отделкой составляет, по нашим оценкам, порядка 5–7%. Но при этом надо понимать, что примерно 60% жилья сдается без отделки. То есть, что касается наших материалов, то они несущественно влияют на повышение стоимости жилья.
— Как КНАУФ справляется с импортозамещением? Получается ли в полной мере локализовать производство?
— C 2022 года мы сосредоточились на поддержании наших производственных мощностей, ремонте, модернизации и расширении ассортимента продукции.
Большая часть нашего производства локализована, однако определенные химические компоненты, материалы и продукты мы все же привозили из Европы. После прекращения этих поставок нам пришлось оперативно искать замену, восстанавливать производство. Мы успешно справились с этим. В результате потребителя эти проблемы не затронули.
Например, у нас было два популярных на рынке продукта — «Унифлот» и «Бетоконтакт», которые мы поставляли из Германии. Теперь их аналоги, но уже местного производства, продаются в России. Я говорю о «Бетогрунте» и «Унихарде». То же касается и остального ассортимента — мы его восстановили и продолжаем расширять.
О ситуации на первичном рынке жилья, факторах, предопределяющих рост цен, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая.
— Рост средних цен на жилье сегмента масс-маркет в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2021 года, по данным аналитиков, превысил 20%. А вместе с прошлым годом ценник поднялся почти в полтора раза. Коррелирует ли эта оценка с ситуацией в вашей компании?
— В целом рост цен действительно является одним из ключевых трендов рынка жилья уже примерно полтора года. Говорить же о точных цифрах достаточно сложно. Дело в том, что очень многое зависит от объекта, стадии готовности и большого количества иных факторов. Кроме того, не думаю, что на рынке можно найти пример конкретной квартиры, которая, скажем, с мая прошлого года подорожала в полтора раза. Такой скачок — явление исключительное. Другое дело, что новые объемы жилья, выводимые на рынок, стоят заметно дороже, чем прежние, даже в том же проекте. И вот здесь разница между ценой выхода прошлым летом и сегодня может быть очень существенной, даже больше полутора раз. Аналитики же дают данные о средней цене, которая иллюстрирует этот процесс, учитывая ценник на квартиры с разными сроками появления в продаже.
В целом, если говорить именно о средней цене, ситуация на наших объектах близка к общей картине. В ЖК «Северная долина» с начала года жилье подорожало в пределах 18%, в ЖК «Юнтолово» — несколько меньше.
— По вашему мнению, какую долю в этом удорожании составляют, условно, объективные факторы (рост себестоимости — цен на стройматериалы, топливо, зарплат и пр.), а какую — рыночные (рост спроса, дефицит предложения)?
— Прошлогоднее увеличение цен было простимулировано прежде всего запуском госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, что существенно повысило доступность жилья и вызвало взрывной скачок спроса. В этом году главный фактор — рост цен на стройматериалы. Некоторые позиции подорожали очень существенно. Например, газобетон — практически в два раза, арматура — на 60–70%, и так далее. Законов рынка в этой сфере тоже никто не отменял. Рост спроса на жилье подтолкнул застройщиков к запуску новых проектов. Это сформировало дополнительный спрос на стройматериалы. Их производители, оценив ситуацию на рынке жилья, не замедлили отреагировать на эти факторы повышением цен. При этом надо понимать, что строительство — деятельность очень материалоемкая. В себестоимости «квадрата» цена стройматериалов занимает 60–70%. Так что повышение цен на жилье в такой ситуации — закономерное следствие.
Что касается пропорции, о который идет речь, мне кажется наиболее точным соотношение 50/50%. Исхожу из того, что рост ценника в прошлом и этом году был примерно одинаковый, хотя базовые причины его — и разные.
— Сохраняется ли платежеспособный спрос на жилье сегодня? Что делается с объемами продаж? Чем скомпенсировано снижение спроса после изменения условий льготной ипотеки?
— Ситуация в 2021 году сложилась очень интересная — сочетающая как традиционные, так и временные факторы влияния. Пик спроса в этом году мы наблюдали не в мае-июне — перед изменением условий по льготной ипотеке, как это прогнозировали некоторые эксперты, а в апреле. Думаю, в дело вступил фактор сезонности — ежегодного снижения спроса с мая по август. Но из-за того, что льготная ипотека на изначальных, очень привлекательных условиях еще действовала, влияние этого фактора пришло только после их изменения, в июле — с запозданием на два месяца. Поэтому снижение спроса было достаточно резким. Но уже в августе, с исчерпанием сезонного фактора, активность покупателей начала расти. Конечно, сейчас она ниже, чем в период влияния программы льготной ипотеки, но стабильно находится на достаточно хорошем уровне.
Заметную поддержку спросу сегодня оказывает семейная ипотека. Условия по ней существенно улучшились одновременно с ужесточением льготной программы. На данный момент у нас до 25% продаж приходятся на многокомнатные квартиры и проходят в рамках семейной ипотеки (ранее — порядка 3%). Конечно, это не полностью скомпенсировало падение после изменения условий льготной ипотеки (в рамках этой программы проходило подавляющее большинство сделок с участием кредитов, а их доля в общем объеме продаж на пике достигала 90%), но оказало существенную помощь рынку. Кстати, можно отметить, что в целом сегодня доля ипотечных продаж снизилась до 80% и, видимо, скоро вернется к доковидному показателю 2019 года — на уровне 75%.
— Есть ли у застройщиков потенциал для сдерживания роста цен? Возможно ли их снижение, например, в рамках акций, бонусов и других мер стимулирования спроса?
— По большому счету у застройщиков сейчас — минимум возможностей, чтобы «держать» ценник. Дело в том, что экономика новых проектов просчитывается уже из новых реалий. Многие компании приобрели земельные участки, которые находились на рынке и прежде, но рентабельной их покупка стала только в условиях новых цен. Рост стоимости стройматериалов также продолжается, и прекращения этого процесса не видно. И это тоже закладывается в экономику проектов. Так что сегодня потенциала для снижения цены «квадрата» практически нет.
Главный инструмент застройщиков в сфере повышения доступности жилья сегодня — это совместные программы с банками, в рамках которых девелоперы субсидируют процентную ставку по кредитам для своих покупателей. Это также вносит свою лепту в поддержание спроса. Для граждан это интересный вариант, поскольку, несмотря на достаточно высокую цену «метра», он позволяет удерживать ежемесячный платеж на приемлемом для них уровне. Поэтому субсидирование девелопером процентной ставки сейчас больше привлекает граждан, чем скидки и иные маркетинговые акции. При этом из-за подорожания жилья произошло увеличение среднего срока кредита. Если раньше этот показатель составлял около девятнадцати лет, то сейчас приближается к 21 году.
Возвращаясь к проблеме сдерживания роста цен на жилье, отмечу, что, на мой взгляд, это возможно, только если производители перестанут увеличивать стоимость стройматериалов. Это, в свою очередь, возможно при снижении спроса на них. Известно, что городские власти планируют уменьшение ежегодного объема ввода жилья — к 2024 году до 2,65 млн кв. м — с целью обеспечения возможности пропорционального создания различной инфраструктуры. Возможно, снижение темпов стройки остановит рост цен на материалы и, как следствие, стоимости жилья.
— Но если такие планы будут реализованы, это снизит объем предложения на первичном рынке, что само по себе станет толкать цены вверх. А это, в свою очередь, будет подогревать аппетиты производителей стройматериалов…
— Да, такая ситуация возможна. Это законы рынка. По сути дела, рост цен на жилье не остановится, пока спрос не упадет. То есть пока не будет найден баланс между имеющимся предложением и платежеспособным спросом, с учетом множества факторов, которые разнонаправленно воздействуют на рыночную ситуацию.
— «Социалка» уже окончательно стала обязанностью девелоперов, все чаще они строят улицы, Setl Group за свой счет проектирует мост через Неву… Нет ли у вас опасения, что главным инструментом властей по сдерживанию объемов строительства станет перекладывание на плечи застройщиков все новых задач по созданию инфраструктуры?
— Действительно, обязательств у застройщиков много. Например, мы в рамках жилых комплексов «Северная долина» и «Юнтолово» уже ввели восемь детских садов и пять школ. Сейчас в процессе строительства находятся две поликлиники и детский сад. Разрабатывается документация еще по пяти социальным объектам.
С другой стороны, совершенно очевидно, что жилье должно иметь всю необходимую инфраструктуру. Соответственно, нужно быть готовым к развитию существующей практики. И опять могу только выразить надежду, что и в этом вопросе будет найдет здоровый компромисс, учитывающий интересы всех сторон.
— Помимо цены, что еще оказывает основное влияние на выбор покупателями жилья? Можно ли низкой ценой «скомпенсировать» слабый проект и, наоборот, могут ли интересные опции комфортности «нивелировать» влияние на спрос высокой цены «квадрата»?
— Чтобы понять ситуацию, нужно прежде всего разобраться в механике процесса выбора покупателем того или иного объекта. В свое время любая собственная квартира уже была счастьм. Ситуация объективно изменилась. Сегодня покупатель сначала определяется с тем, что он хочет от своего жилья, составляет некий список критериев и только потом смотрит, какие варианты на рынке ему подходят. Безусловно, возможны и корректировки пожеланий, но базовый принцип сохраняется. При этом, конечно, надо понимать, что требования разных людей могут радикально отличаться друг от друга, поэтому свою долю спроса имеет любой рыночный проект.
В то же время можно констатировать, что запросы людей постепенно растут. В значительной степени это связано с тем, что, приобретая квартиру в строящемся здании, человек рассчитывает на современную квартирографию, новые инженерные сооружения и коммуникации, системы «умного дома» и пр. Если таких требований у него нет, проще найти квартиру на вторичном рынке (ценник на нем сейчас как минимум сопоставим с первичкой). Это положение не дает новым проектам упасть ниже определенного уровня качества. И в то же время предполагает, что действительно комфортный проект вполне может быть популярен, несмотря на достаточно высокую стоимость.
— Какие факторы будут оказывать основное влияние на первичный рынок жилья в будущем году? Каких изменений вы ожидаете?
— Прогнозы — дело неблагодарное. Просто потому, что мы не можем учесть влияния на ситуацию событий, которые еще не произошли. Поэтому давать оценки можно только в рамках уже известных факторов.
На мой взгляд, в будущем году нас ждут не радикальные изменения и рыночные скачки, а, напротив, тренд на стабилизацию ситуации, поиск баланса спроса и предложения, выход на рыночное «плато». Ожидаем, что активность покупателей будет на достаточно неплохом уровне, но без «взрывов». Рассчитываем, что это притормозит рост стоимости стройматериалов. В итоге подорожание «квадрата» будет не слишком большим — порядка 7–10%, то есть недалеко от уровня инфляции.
И для рынка подобная стабильность — это благо. И для покупателей, и, как кому-то ни покажется странным, для девелоперов, которым гораздо комфортнее работать в спокойной ситуации, чем даже при стремительном росте цен.