Евгений Барановский: «Жилищное строительство в Ленобласти осуществляется надежными игроками»
Ленинградская область — вновь среди регионов-лидеров по объему ввода жилья. Что позволяет региону быть в группе сильнейших, как выстроена работа между бизнесом и властью, каким образом создается комфортная для жизни среда в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
— Ленобласть опять по итогам 2023 года — в лидерах по объему ввода жилья. Прежде губернатор региона Александр Дрозденко говорил, что большие объемы нового строительства не нужны. Правда ли есть необходимость сократить новое строительство?
— Строительный комплекс действительно поставил очередной рекорд — 4,1 млн кв. м появились на территории региона по итогу 2023 года. Мы второй год подряд обеспечили более двух квадратных метров вводимого жилья на человека. Но необходимо понимать, что больше половины от всего объема — это ИЖС. Регион переживает экономический подъем, люди заводят семьи и стремятся к более комфортным условиям. Поэтому они приобретают земельные участки и строят собственные дома.
При обсуждении вопроса сокращения объемов важно учитывать, что каждый рубль, вложенный в строительство, дает мультипликативный эффект для экономики смежных отраслей. Работают карьеры, перевозчики, заводы по производству кирпичей, штукатурных смесей, бетона, монолитных плит и многого другого: на производствах нашего региона задействовано очень много людей.
С другой стороны, мы понимаем, что при таком бурном развитии возникает обязанность субъекта по строительству всего спектра социальных объектов: образования, медицины, досуга, ЧС, правопорядка. Речь о колоссальном финансировании из бюджета. В среднесрочной перспективе неизбежно появление дефицита важнейшей инфраструктуры. Значит, нам нужно думать не о том, как сократить или нарастить объемы строительства, а как сократить дефицит социальных объектов в уже построенных кварталах во время бурного роста и не допустить отставания в районах новостроек.
Третий аспект состоит в том, что точки роста в зоне агломерации, на которых есть возможность строить 20-этажные моногорода, практически исчерпаны. Поэтому губернатор и строительное сообщество решили постепенно уходить от высотных проектов, как в городах Мурино и Кудрово.
— Кто финансирует строительство социальных объектов?
— Бо́льшая часть социальных объектов строится за счет бюджета Ленобласти. В этом году на проектирование и строительство предусмотрены порядка 8 млрд рублей. Но в Ленинградской области успешно работает государственная программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Что она собой представляет? Если застройщик регистрируется в Ленинградской области и платит налоги, мы выкупаем объекты, и они становятся государственными. На выкуп объектов у застройщиков в этом году планируем направить около 4 млрд рублей.
— Достаточно ли строится инфраструктурных объектов?
— В 2023 году мы вышли на самые высокие в истории региона темпы по строительству новых объектов образования и здравоохранения; в стройке — 24 объекта образования, поликлиники в Мурино, Новоселье, Кировске. Сегодня на разных этапах, включая проектирование, идет работа над 72 объектами.
Я считаю, что текущие темпы — более чем достаточны. Однако дефицит сформировался более восьми лет назад, и необходимо отметить, что есть застройщики, которые так и не выполнили обязательства перед гражданами и правительством по строительству социальной инфраструктуры. Например, региональный бюджет взял на себя строительство одной из самых больших школ в городе Кудрово после многолетних переговоров с инвестором, который ушел с территории. Этот проект вошел в список из 14 новых строек, которые мы планируем начать в 2024 году.
Стройка без обмана
— Когда, по вашим расчетам, решится проблема с обманутыми дольщиками?
— Ленинградская область выстроила высокоэффективную работу по решению проблемы обманутых дольщиков. По темпам восстановления прав граждан наш регион — в списке лидеров. Только за прошлый год мы помогли более чем восьми тысячам человек, и если в 2021 году в реестре было около 300 домов, то сегодня остался 21. За последние месяцы приняты решения о выплатах компенсаций по 20 проблемным объектам — на выплаты гражданам были направлены десятки миллиардов рублей. Понимая глубину и остроту проблемы для обманутых граждан, принято решение пойти на такие траты.
Сегодня ключи от своих квартир ждут чуть больше шести тысяч граждан (уже не 20 тысяч, как два года назад), и мы делаем все возможное, чтобы завершить строительство их домов. Полностью закрыть проблему с обманутыми дольщиками планируем к осени — с вводом в эксплуатацию ЖК «Рябиновый сад».
— Какие преференции получают компании, взявшиеся за достройку проблемных домов?
— Переговоры с застройщиками подразумевают использование механизмов, которые увеличивают выгоду для инвестора: повышенная этажность, предоставление земельных участков под масштабные инвестиционные проекты, содействие в оформлении градостроительной документации. Но помощь дольщикам не отменяет общие правила игры. Стоит задача поддерживать синхронные темпы строительства жилой и социальной инфраструктуры в регионе, и она учитывается во время переговоров по заключению соответствующих соглашений.
К застройке готовы
— В регионе остались крупные территории под застройку в локациях, близких к городу?
— Готовясь к совещанию по строительству КАД-2 и ШМСД под руководством президента России, мы подсчитали, что градостроительный потенциал Ленинградской области на долгосрочную перспективу составляет 45 млн кв. м. В ближайшие годы массовая жилая застройка по-прежнему развернется в районах агломерации, преимущественно с южной стороны. Именно для того, чтобы процесс проходил планомерно, активно стимулируем развитие механизма КРТ.
— Насколько часты случаи перевода сельхозземель в земли поселений? Строительство может нанести ущерб сельскому/лесному хозяйству…
— Перевод земель в новую категорию — право собственника и полномочия органов местного самоуправления в рамках разработки генерального плана. Конечно, такие действия не должны негативно сказываться на экологической ситуации поселения или региона в целом, поэтому всегда при переводе части земель под жилье заявитель обязан согласовать проект со всеми профильными ведомствами, включая федеральные власти. Помимо этого, мы требуем от органов местного самоуправления провести компенсационные мероприятия, а на новых территориях жилищного строительства предусмотреть объекты социальной инфраструктуры, дороги, скверы, парки — все, что сделает быт будущих жильцов максимально комфортным.
— Остаются ли проблемы с инженерным обеспечением территорий нового строительства?
— Конечно, остаются, поэтому мы ввели жесткие правила для застройщиков, которые планируют приступить к реализации новых жилищных проектов. Без четкого понимания по обеспеченности территории сетями водоснабжения и канализации разрешений на строительство не выдаем. Это значит, что застройщик и ресурсоснабжающая организация должны подтвердить, что у них есть достаточные мощности для обеспечения заявленного количества потребителей. Это вынужденная мера, потому что многие территории требуют существенных вложений и мероприятий для подключения к сетям. Чтобы выстроить работу системно и облегчить нагрузку на инвесторов, мы участвуем во всех возможных программах финансирования. Строим коммунальную инфраструктуру за счет бюджетных и казначейских кредитов, средств Фонда национального благосостояния, программы «Чистая вода» нацпроекта «Жилье и городская среда».
В 2023 году мы завершили расширение и реконструкцию площадки резервуаров чистой воды и водопроводной станции в Никольском, обновили коммунальную инфраструктуру в Киришах, построили водозабор на 2 тыс. куб. м в сутки в Кипени. Масштабным открытием года стал запуск в работу реконструированных канализационных сооружений в Подпорожье, которые эффективно очищают стоки всего города.
Новая инфраструктура помогает поддерживать местную экосистему и способствует развитию фермерских хозяйств, что эффективно сказывается на экономике региона и благосостоянии жителей.
В работе у «Леноблводоканала» — строительство централизованной системы водоснабжения и водоотведения микрорайона Петровский в Выборге с учетом строительства инженерных сетей парка Монрепо; строительство канализационных очистных сооружений с реконструкцией насосных станций и коллекторов в поселке Кузнечное; строительство водопроводной насосной станции второго подъема с резервуарами чистой воды и напорными трубопроводами для бесперебойного водоснабжения Русско-Высоцкого сельского поселения; реконструкция водоочистных сооружений в селе Колчаново; реконструкция водоочистных сооружений в поселке Паша.
Демонстрация роста
— В объеме ввода большая доля домов ИЖС. Регион как-то стимулирует это строительство?
— Тренд на малоэтажное жилье невозможно игнорировать. Его видим не только мы, но и крупнейшие финансовые институты. В начале года вместе с коллегами из Сбера обсуждали, что количество ипотечных сделок на покупку или строительство частного дома по итогу прошлого года в восемь раз больше, чем в 2022-м. Преимущественно за средствами в банки обращаются уже состоявшиеся семьи.
По государственной программе «Комплексное развитие сельских территорий» предоставляются социальные выплаты на строительство индивидуального жилого дома (90%), на участие в долевом строительстве многоквартирного дома (90%), на приобретение готового жилья (70%). Более того, начал действовать новый механизм, защищающий инвесторов за счет кредитования подрядчиков по ставке до 1% с использованием счетов эскроу. До этого закон не защищал права вкладчиков в частный сектор.
— Много ли в регионе работает небольших компаний, привязанных исключительно к области или конкретному району?
— Если говорить о многоквартирном строительстве, рынок неизбежно укрупнился после реформы эскроу-кредитования в 2019 году. Сегодня на территории региона — только сильные и профессиональные команды, которым доверяют свои средства будущие жители Ленобласти. Это позитивный тренд и с точки зрения качества продукта. Конкуренция подстегивает застройщиков делать жилье качественнее и привлекательнее для покупателей. За последние 15 лет кардинально изменились подходы к градостроительству, планированию территорий и созданию комфортной среды.
С другой стороны, есть растущий рынок ИЖС, которым занимаются преимущественно маленькие, местные компании. Их работа видна по статистике ввода во всей Ленинградской области. Даже в районах с умеренными темпами развития мы каждый год видим рост жилищного строительства.
В целом сегодня жилищное строительство в Ленинградской области осуществляется надежными игроками, но наша взвешенная прозрачная политика в отношении девелоперов привлекает новых участников из других регионов. Это здо́рово, потому что территория региона приобретает статус площадки для обмен опытом и мнениями, что качественно сказывается на конечном продукте.
Архитектурная мастерская «Евгений Герасимов и партнеры» образована в 1991 году. За 30 лет существования создано более 80 проектов и объектов в Санкт-Петербурге и Москве. Это правительственные комплексы, жилые дома, офисные центры, отели, выставочные, музейные и театральные здания, объекты реставрации и реконструкции. Евгений Герасимов, руководитель мастерской, поделился мыслями о профессии архитектора и обо всем, что ей сопутствует.
— Что для вас значит понятие «современная архитектура»?
— Очень простой ответ на простой вопрос. Это архитектура, которая создается сегодня.
Это не стиль, это время — все, что сегодня производится на планете.
— Может быть, есть архитектурные стили, которые наиболее интересны для вас лично, для мастерской?
— Кто знаком с творчеством нашей компании, думаю, понимает: нам тесно в рамках одного стиля. Мы работаем в модернистской и традиционной архитектуре. Традиционная — та, которая оперирует традиционными приемами: черпает их в зодчестве предыдущих времен (ордерная система, кирпичный стиль, «а ля рус»). Эта архитектура переосмысляет то, что делалось раньше, в другие эпохи, от архитектуры Древней Греции до сталинского ампира. «Искусства не нового не бывает», — констатировал Александр Блок. Но есть произведения, в основе которых заложена архитектура предыдущих эпох, а есть некий альтернативный поиск. Нам интересно все. Например, наш проект жилого дома на улице Победы, 5, — переосмысление архитектуры Московского района. Первый в Санкт-Петербурге коворкинг, построенный с нуля, Avenue Page на Аптекарской набережной — это модернистский образ и попытка найти архитектурное выражение новой типологии общественных зданий.
Есть такая профессия — проектировать города
— Есть зодчие, на которых надо равняться, в том числе современные?
— Есть такие. Из современных мне очень импонирует творчество нескольких британских архитекторов — Питера Барбера (Peter Barber Architects), Ниалла МакЛохлина (Níall McLaughlin Architects), а также интересны проекты Адама Карузо и Питера Сент-Джона (Caruso St John Architects), Сергея Чобана (СПИЧ и Tchoban Voss Architekten) и Сергея Скуратова (Sergey Skuratov architects).
Долго можно перечислять имена архитекторов, работавших в Ленинграде, Петербурге. Это великие зодчие от Жан-Франсуа Тома де Томона, Александра Лишневского, Симы Минаша, мастеров русского стиля — таких, как Николай Никонов, Николай Султанов, до архитекторов советского времени — Олега Гурьева, Евгения Левинсона… Это очень большой список.
Равняться на них нужно. Хочется быть на том же профессиональном уровне, дотянуться до той планки, которую задали эти зодчие. Научиться ясности подхода, ясности приемов, качеству деталей, качеству рисования. Тянуться к тому же уровню мастерства.
— У вас и вашей команды огромный опыт. Можете ли сказать о себе, что вы — уже мастер, профессионал?
— Я 40 лет назад окончил Ленинградский инженерно-строительный институт и все это время занимаюсь архитектурным проектированием без отрыва. Смею надеяться, что стал профессионалом — какого уровня, не мне решать.
— Но чему-то все равно приходится учиться?
— Конечно. Всегда учишься у мастеров прошлых времен, у современных. Учиться надо все тому же - бесконечно: ясности мышления, качеству рисования, адекватности решения задач в конкретных проектах. Учиться находить ответы в бесконечном процессе поиска архитектурного решения. Главное — не останавливаться в поиске, не успокаиваться, не штамповать отработанные приемы.
— Я имела в виду в том числе освоение новых приемов работы, например, 3D-моделирования…
— 3D-моделирование — это инструмент. У Кваренги не было компьютера, была тушь, акварель, кисточка. У него параллельно шло двадцать строек. То есть дело не в скорости проектирования.
Компьютер сам ничего не придумывает. Это быстрый, точный, удобный, но инструмент. Наша компания уже безвозвратно перешла на 3D, все проекты воплощаются в программе Revit.
Это все равно, что раньше в печке на углях готовили, а теперь на кухне современные приборы используют. Но фантазии и мастерства повара никто не отменял, и ничто не может это заменить.
Отдать долги
— Вы издаете книги, альбомы, организуете выставки. Чем вам интересна такая сфера?
— Я чувствую внутреннюю потребность это делать. Никто никогда до нас не издавал монографии об архитекторах Александре Лишневском, Дмитрии Крыжановском, Борисе Костыгове, а это были интересные личности с удивительными судьбами, о которых мало что известно.
Мы знаем громкие имена архитекторов, построивших заметные объекты, но плохо знаем людей, которые возвели в Петербурге в разы больше. Их имена не на слуху. Мы любим их здания, но часто не знаем, кто их строил. Вернуть полузабытые имена — наш долг. Отдать дань уважения великим коллегам, предшественникам, которые создавали наш город.
Это потрясающей красоты альбомы с архивными документами, современными фотографиями, снятыми с квадрокоптера. Благотворительный фонд поддержки культуры и искусства DICTUM FACTUM, который я основал вместе с моей женой Юлией, издает такие книги. Авторы разыскивают в архивах чертежи. 90% рисунков, чертежей публикуются впервые. Несколько альбомов уже издано, и мы продолжаем серию.
— В Петербурге есть Союз архитекторов, но вы выступили одним из организаторов Объединения архитектурных мастерских, которое к тому же инициировало биеннале «Архитектура Петербурга». Зачем это архитектору?
— Союз архитекторов — это объединение профессионалов-персоналий, это скорее похоже на профсоюз, задача которого поддерживать своих членов. На 75% члены Союза — люди пенсионного возраста.
Но архитектурный контент создают не отдельные лица, а проектные компании. Поэтому Ассоциация «Объединение архитектурных мастерских» (ОАМ) — объединение не частных, а юридических лиц. Если сравнивать с футболом, то Союз — ассоциация игроков, ОАМ — ассоциация клубов.
Контент создают мастерские и бюро, у которых схожие проблемы, общие задачи. И, чтобы общаться между собой и с заказчиками, обмениваться информацией, мы организовали ОАМ. Ни в коем случае не в противовес Союзу, а только в помощь.
Мы возродили издание «Архитектурного ежегодника», который выходил в 1906–1940-е гг. в Санкт-Петербурге — Петрограде — Ленинграде под эгидой творческого объединения архитекторов — Императорского общества архитекторов-художников. В этом году мы представили юбилейный, 20-й выпуск. Раз в два года проводим биеннале. Не стали организовывать биеннале в 2021 году — пандемия не способствовала. Но в 2022-м с 23 по 27 ноября всех милости просим в Мраморный зал Этнографического музея на VIII биеннале «Архитектура Петербурга». Будет большая выставка, в антураже которой всех ждет насыщенная деловая программа (дискуссии, круглые столы, презентации), а также параллельная культурная программа на разных площадках Петербурга.
Я сейчас занимаюсь биеннале по долгу службы. Коллеги облекли меня доверием и избрали председателем ОАМ на 2022–2023 годы. У нас жесткая ротация.
— Например, что будет обсуждаться на круглых столах?
— Попытаемся понять, как совместить в новой архитектуре Петербурга эстетику и комфорт. Как развивать современный вдохновляющий нас город, опираясь на мощный культурный код. Выставка лучших проектов и построек, реализованных петербургскими проектными компаниями за последние три года, превратится в пять тематических дней диалога: архитектурное образование, реконструкция и реставрация, девелопмент новостроек, центр Петербурга, ландшафт и синтез искусств в архитектуре.
В этом году на биеннале будет представлено более 90 проектов, планируется выступление 100 экспертов.
Две очень разные столицы
— Ваша команда работает и в Петербурге, и в Москве. Есть ли разница в проектировании объектов в двух столицах?
— Есть разница, это разные города. Они по-разному устроены, по-разному создавались. Москва — город, в котором главенствуют отдельные объекты: от дома к дому, усадьбы, церкви, но главное — дома. Бесконечное сочетание отдельных домов — это и есть Москва.
В Петербурге главное — пустота. От площади к площади, от пустоты к пустоте. Например, дома на Гороховой улице ничем не выделяются, но эта улица — центральный луч «Нептунова трезубца», заключающего три главные магистрали, ведущие от Адмиралтейства.
Это разные города, и подход к проектированию разный. В Петербурге главное — общее, в Москве — отдельный дом.
В Петербурге центр — это особый слепок «идеального» ансамбля, который необходимо сохранять, а отсутствующие части — восполнять.
— Есть немало желающих перетрясти центр Петербурга…
— Трясти не нужно, и, слава Богу, ни у кого это не получится. При советской власти пытались, ничего не получилось. Даже у большевиков с волей и хорошим административным ресурсом.
Большие архитектурные свершения — всегда и везде административная инициатива. И пирамиды при фараонах, и ансамбли в разных городах мира. Возьмем Петербург. Превратить Адмиралтейский луг в Дворцовую площадь было невозможно без императорской воли. Или пробить улицу Зодчего Росси прямо по частным землям. Была воля государя — имеем архитектурные ансамбли.
— В каких еще регионах приходилось работать? Какие работы больше всего запомнились?
— Наш опыт показывает, что нет большого архитектурного интереса или вызова, адекватной оплаты. Не готовы девелоперы за пределами Москвы и Петербурга строить заметные проекты. Поэтому нет ни творческого, ни финансового интереса.
— Вы работаете со всеми девелоперами или есть любимчики, единомышленники?
— Для девелоперов — это в первую очередь бизнес. Они становятся единомышленниками, если стараются качественно воплощать проекты. Интересные проекты мы реализовали с компаниями «Охта Групп», RBI, LEGENDA Intelligent Development, «БЕСТ», Setl City, «Группа ЛСР»… Со многими девелоперами работаем. Любимчиков нет, ко всем клиентам надо относиться одинаково.
Были исключения, которые в общем подтверждают правила. Мы стараемся работать с компаниями, с которыми возможно прогнозировать результат. Мы смотрим, что они делают в других проектах.
А некоторые к нам просто не обращаются. Это не значит, что мы для них слишком хороши или они для нас плохи — наверное, они работают с другими архитекторами.
— За какой проект возьметесь с большим удовольствием — масштабный жилой комплекс в чистом поле или строительство в историческом центре Петербурга?
— Миллионы квадратных метров в бывших картофельных полях — это неинтересно, это дизайн упаковки квадратных метров.
Нам интересны эксперименты. У нас десятки проектов в центре города. С одной стороны, надо не нарушить общее выражение, с другой — что-то добавить от себя. Вот эта постоянная борьба за сохранение общего «лица» улицы, образа города, плюс некий довесок от себя, который бы что-то добавлял, делал бы часть города законченной, сложившейся, — это всегда интересно.
Мы занимаемся благотворительностью не только в книгоиздании, но и проектировании. По нашему проекту строится храм святого праведного Иоанна Кронштадского на пересечении проспектов Стачек и Ленинского. Мы также предложили архитектурную концепцию нового здания Литературно-мемориального музея Ф. М. Достоевского. Фонд «Петербург Достоевского» закончил выкуп всех трех коммунальных квартир, которые были на одной лестнице с музеем. Думаю, теперь можно приступать к возведению нового здания и организации расширения музея. Надеемся, что город согласится принять от фонда такой подарок.
— Какие проекты мастерской считаете самыми сложными?
— Они бывают сложными по разным причинам. Жилой дом Art View House на набережной реки Мойки, 102, был сложным проектом. Сложен был тем, что место ответственное, там все сошлось: геология, слияние Мойки и Крюкова канала, необходимость устроить двухэтажный паркинг, остатки фундамента Литовского замка, идущие под Мойкой силовые кабели.
Технически достаточно сложным был наш совместный с Сергеем Чобаном проект «Невская ратуша». Конкурс на проектирование мы выиграли еще в 2008 году. Сейчас первая очередь построена, вторая заканчивается, третья начата. Время показывает, что мы были правы, предложив проект, который лучше реализовать частями. Здесь много сложностей с окружением, технические особенности. Я даже не знаю примеров такой сложности — купол, панорамный лифт, опять же двухэтажный паркинг.
Непростой проект Верховного суда на проспекте Добролюбова. Ансамбль Тучкова буяна в процессе реализации. Мы видим, что готова коробка здания судебного департамента, здание театра активно строится.
— Какие проекты считаете самыми важными — определенными вехами?
— Вех много. Вехами был и офисно-жилой комплекс в Ковенском переулке, 5, рядом с храмом Лурдской Божией Матери, — архитектурно интересный, технически сложный; жилой комплекс «Русский дом» в Басковом переулке был знаковым проектом; конгрессно-выставочный комплекс «Экспофорум» (совместно с Сергеем Чобаном и бюро СПИЧ) тоже был определенной вехой. Конечно, это офисное здание на площади Островского, только что законченный ЖК Futurist у Левашовского хлебозавода, жилой дом «Институтский, 16» у Серебряного пруда.
И проекты в Москве — МФК «Царев сад» напротив Кремля, сейчас заканчивается строительство небоскреба МФК Alcon Tower на Ленинградском проспекте.
Это разные девелоперы и разные проекты — по месту, по стилю, по подходу, но все они иллюстрируют разнообразие приемов и интересов нашей компании.
