Евгений Барановский: «Жилищное строительство в Ленобласти осуществляется надежными игроками»
Ленинградская область — вновь среди регионов-лидеров по объему ввода жилья. Что позволяет региону быть в группе сильнейших, как выстроена работа между бизнесом и властью, каким образом создается комфортная для жизни среда в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
— Ленобласть опять по итогам 2023 года — в лидерах по объему ввода жилья. Прежде губернатор региона Александр Дрозденко говорил, что большие объемы нового строительства не нужны. Правда ли есть необходимость сократить новое строительство?
— Строительный комплекс действительно поставил очередной рекорд — 4,1 млн кв. м появились на территории региона по итогу 2023 года. Мы второй год подряд обеспечили более двух квадратных метров вводимого жилья на человека. Но необходимо понимать, что больше половины от всего объема — это ИЖС. Регион переживает экономический подъем, люди заводят семьи и стремятся к более комфортным условиям. Поэтому они приобретают земельные участки и строят собственные дома.
При обсуждении вопроса сокращения объемов важно учитывать, что каждый рубль, вложенный в строительство, дает мультипликативный эффект для экономики смежных отраслей. Работают карьеры, перевозчики, заводы по производству кирпичей, штукатурных смесей, бетона, монолитных плит и многого другого: на производствах нашего региона задействовано очень много людей.
С другой стороны, мы понимаем, что при таком бурном развитии возникает обязанность субъекта по строительству всего спектра социальных объектов: образования, медицины, досуга, ЧС, правопорядка. Речь о колоссальном финансировании из бюджета. В среднесрочной перспективе неизбежно появление дефицита важнейшей инфраструктуры. Значит, нам нужно думать не о том, как сократить или нарастить объемы строительства, а как сократить дефицит социальных объектов в уже построенных кварталах во время бурного роста и не допустить отставания в районах новостроек.
Третий аспект состоит в том, что точки роста в зоне агломерации, на которых есть возможность строить 20-этажные моногорода, практически исчерпаны. Поэтому губернатор и строительное сообщество решили постепенно уходить от высотных проектов, как в городах Мурино и Кудрово.
— Кто финансирует строительство социальных объектов?
— Бо́льшая часть социальных объектов строится за счет бюджета Ленобласти. В этом году на проектирование и строительство предусмотрены порядка 8 млрд рублей. Но в Ленинградской области успешно работает государственная программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Что она собой представляет? Если застройщик регистрируется в Ленинградской области и платит налоги, мы выкупаем объекты, и они становятся государственными. На выкуп объектов у застройщиков в этом году планируем направить около 4 млрд рублей.
— Достаточно ли строится инфраструктурных объектов?
— В 2023 году мы вышли на самые высокие в истории региона темпы по строительству новых объектов образования и здравоохранения; в стройке — 24 объекта образования, поликлиники в Мурино, Новоселье, Кировске. Сегодня на разных этапах, включая проектирование, идет работа над 72 объектами.
Я считаю, что текущие темпы — более чем достаточны. Однако дефицит сформировался более восьми лет назад, и необходимо отметить, что есть застройщики, которые так и не выполнили обязательства перед гражданами и правительством по строительству социальной инфраструктуры. Например, региональный бюджет взял на себя строительство одной из самых больших школ в городе Кудрово после многолетних переговоров с инвестором, который ушел с территории. Этот проект вошел в список из 14 новых строек, которые мы планируем начать в 2024 году.
Стройка без обмана
— Когда, по вашим расчетам, решится проблема с обманутыми дольщиками?
— Ленинградская область выстроила высокоэффективную работу по решению проблемы обманутых дольщиков. По темпам восстановления прав граждан наш регион — в списке лидеров. Только за прошлый год мы помогли более чем восьми тысячам человек, и если в 2021 году в реестре было около 300 домов, то сегодня остался 21. За последние месяцы приняты решения о выплатах компенсаций по 20 проблемным объектам — на выплаты гражданам были направлены десятки миллиардов рублей. Понимая глубину и остроту проблемы для обманутых граждан, принято решение пойти на такие траты.
Сегодня ключи от своих квартир ждут чуть больше шести тысяч граждан (уже не 20 тысяч, как два года назад), и мы делаем все возможное, чтобы завершить строительство их домов. Полностью закрыть проблему с обманутыми дольщиками планируем к осени — с вводом в эксплуатацию ЖК «Рябиновый сад».
— Какие преференции получают компании, взявшиеся за достройку проблемных домов?
— Переговоры с застройщиками подразумевают использование механизмов, которые увеличивают выгоду для инвестора: повышенная этажность, предоставление земельных участков под масштабные инвестиционные проекты, содействие в оформлении градостроительной документации. Но помощь дольщикам не отменяет общие правила игры. Стоит задача поддерживать синхронные темпы строительства жилой и социальной инфраструктуры в регионе, и она учитывается во время переговоров по заключению соответствующих соглашений.
К застройке готовы
— В регионе остались крупные территории под застройку в локациях, близких к городу?
— Готовясь к совещанию по строительству КАД-2 и ШМСД под руководством президента России, мы подсчитали, что градостроительный потенциал Ленинградской области на долгосрочную перспективу составляет 45 млн кв. м. В ближайшие годы массовая жилая застройка по-прежнему развернется в районах агломерации, преимущественно с южной стороны. Именно для того, чтобы процесс проходил планомерно, активно стимулируем развитие механизма КРТ.
— Насколько часты случаи перевода сельхозземель в земли поселений? Строительство может нанести ущерб сельскому/лесному хозяйству…
— Перевод земель в новую категорию — право собственника и полномочия органов местного самоуправления в рамках разработки генерального плана. Конечно, такие действия не должны негативно сказываться на экологической ситуации поселения или региона в целом, поэтому всегда при переводе части земель под жилье заявитель обязан согласовать проект со всеми профильными ведомствами, включая федеральные власти. Помимо этого, мы требуем от органов местного самоуправления провести компенсационные мероприятия, а на новых территориях жилищного строительства предусмотреть объекты социальной инфраструктуры, дороги, скверы, парки — все, что сделает быт будущих жильцов максимально комфортным.
— Остаются ли проблемы с инженерным обеспечением территорий нового строительства?
— Конечно, остаются, поэтому мы ввели жесткие правила для застройщиков, которые планируют приступить к реализации новых жилищных проектов. Без четкого понимания по обеспеченности территории сетями водоснабжения и канализации разрешений на строительство не выдаем. Это значит, что застройщик и ресурсоснабжающая организация должны подтвердить, что у них есть достаточные мощности для обеспечения заявленного количества потребителей. Это вынужденная мера, потому что многие территории требуют существенных вложений и мероприятий для подключения к сетям. Чтобы выстроить работу системно и облегчить нагрузку на инвесторов, мы участвуем во всех возможных программах финансирования. Строим коммунальную инфраструктуру за счет бюджетных и казначейских кредитов, средств Фонда национального благосостояния, программы «Чистая вода» нацпроекта «Жилье и городская среда».
В 2023 году мы завершили расширение и реконструкцию площадки резервуаров чистой воды и водопроводной станции в Никольском, обновили коммунальную инфраструктуру в Киришах, построили водозабор на 2 тыс. куб. м в сутки в Кипени. Масштабным открытием года стал запуск в работу реконструированных канализационных сооружений в Подпорожье, которые эффективно очищают стоки всего города.
Новая инфраструктура помогает поддерживать местную экосистему и способствует развитию фермерских хозяйств, что эффективно сказывается на экономике региона и благосостоянии жителей.
В работе у «Леноблводоканала» — строительство централизованной системы водоснабжения и водоотведения микрорайона Петровский в Выборге с учетом строительства инженерных сетей парка Монрепо; строительство канализационных очистных сооружений с реконструкцией насосных станций и коллекторов в поселке Кузнечное; строительство водопроводной насосной станции второго подъема с резервуарами чистой воды и напорными трубопроводами для бесперебойного водоснабжения Русско-Высоцкого сельского поселения; реконструкция водоочистных сооружений в селе Колчаново; реконструкция водоочистных сооружений в поселке Паша.
Демонстрация роста
— В объеме ввода большая доля домов ИЖС. Регион как-то стимулирует это строительство?
— Тренд на малоэтажное жилье невозможно игнорировать. Его видим не только мы, но и крупнейшие финансовые институты. В начале года вместе с коллегами из Сбера обсуждали, что количество ипотечных сделок на покупку или строительство частного дома по итогу прошлого года в восемь раз больше, чем в 2022-м. Преимущественно за средствами в банки обращаются уже состоявшиеся семьи.
По государственной программе «Комплексное развитие сельских территорий» предоставляются социальные выплаты на строительство индивидуального жилого дома (90%), на участие в долевом строительстве многоквартирного дома (90%), на приобретение готового жилья (70%). Более того, начал действовать новый механизм, защищающий инвесторов за счет кредитования подрядчиков по ставке до 1% с использованием счетов эскроу. До этого закон не защищал права вкладчиков в частный сектор.
— Много ли в регионе работает небольших компаний, привязанных исключительно к области или конкретному району?
— Если говорить о многоквартирном строительстве, рынок неизбежно укрупнился после реформы эскроу-кредитования в 2019 году. Сегодня на территории региона — только сильные и профессиональные команды, которым доверяют свои средства будущие жители Ленобласти. Это позитивный тренд и с точки зрения качества продукта. Конкуренция подстегивает застройщиков делать жилье качественнее и привлекательнее для покупателей. За последние 15 лет кардинально изменились подходы к градостроительству, планированию территорий и созданию комфортной среды.
С другой стороны, есть растущий рынок ИЖС, которым занимаются преимущественно маленькие, местные компании. Их работа видна по статистике ввода во всей Ленинградской области. Даже в районах с умеренными темпами развития мы каждый год видим рост жилищного строительства.
В целом сегодня жилищное строительство в Ленинградской области осуществляется надежными игроками, но наша взвешенная прозрачная политика в отношении девелоперов привлекает новых участников из других регионов. Это здо́рово, потому что территория региона приобретает статус площадки для обмен опытом и мнениями, что качественно сказывается на конечном продукте.
В начале ноября Правительство России утвердило Стратегию развития строительной отрасли. Документ предполагает, что к 2030 году сроки инвестиционно-строительного цикла сократятся на 30% по сравнению с показателями 2019 года, количество предоставляемых документов, сведений и согласований уменьшится вдвое, а большинство административных процедур будет оптимизировано и переведено в электронный вид. Собственно, часть задуманного уже реализована — Главгосэкспертиза запустила работу в режиме одного окна, согласно которому экологическая и строительная экспертиза проекта проходят параллельно. Об особенностях процедуры рассказала начальник Управления экологической экспертизы Главгосэкспертизы России Оксана Родивилова.
— Оксана Викторовна, каков новый порядок прохождения государственной строительной и экологической экспертиз в режиме «одного окна»?
— С 1 сентября вступили в силу положения двух нормативных документов, которые изменили для застройщика не столько порядок, а скорее ритм прохождения экспертизы. Так, Постановление Правительства № 711 от 22 апреля 2022 года исключает из 145-го постановления «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» подпункт «з» пункта 13, который требовал обязательного предоставления заключения экологической экспертизы при подаче документации на государственную экспертизу. Теперь проведение двух экспертиз стало возможным параллельно, а не обязательно последовательно, как было раньше.
Второе нововведение, которое вступило в силу с 1 сентября (по Постановлению Правительства РФ № 2366 от 20 декабря 2021 года), подразумевает синхронное проведение государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы в рамках одного окна. Таким образом, заказчик может подавать один комплект документации в автоматизированную систему Главгосэкспертизы России. Дальше две экспертизы проходят параллельно с обязательной синхронизацией сроков. И на выходе заказчики получают два независимых заключения.
— В чем преимущества такой процедуры?
— Прежде всего в общем сокращении сроков проведения экспертизы, поскольку две независимые процедуры теперь проходят одновременно. Второе несомненное преимущество в том, что эксперты двух ведомств видят и оценивают один и тот же комплект документации.
— Насколько короче стал инвестиционный цикл благодаря синхронизации, «запараллеливанию» экспертиз?
— Он стал короче ровно настолько, сколько времени раньше занимало проведение экологической экспертизы — а это не менее 60 дней, плюс дополнительное время на приемку документов и другие процедурные вопросы, включая подготовку приказа Росприроднадзора по итогам экспертизы. И только после получения положительного заключения экологической экспертизы, то есть минимум через два месяца, можно было подавать документы на государственную экспертизу. Так что в случае «одного окна» экономия времени значительная: объект может выйти на стройку как минимум на два месяца раньше.
— Идет ли в данном случае речь о переформатировании института государственной экспертизы и как вообще изменился уровень входного контроля документации — он стал ниже или, наоборот, повысился и, соответственно, возросла нагрузка и степень личной ответственности экспертов?
— Речи о переформатировании института государственной экспертизы не идет в принципе. Согласно Постановлению Правительства № 2366, появилась возможность подачи документации в одно окно, а процессы экспертиз проводятся в соответствии с установленным регламентом. То есть в случае государственной экспертизы она как проводилась по 145-му постановлению, так и проводится теперь. Уровень входного контроля также остался прежним: в новых постановлениях об одном окне нет положений, которые бы что-то меняли в перечне предоставляемой на экспертизу документации. При этом контроль комплектности и достаточности документов осуществляется Росприроднадзором и Главгосэкспертизой в прежнем порядке и независимо друг от друга. Но так как постановлением Правительства предписано обязательное условие — начинать обе экспертизы одновременно, то, конечно же, для синхронизации придется ждать, пока будут полностью завершены процедуры предпроверки с обеих сторон.
Что касается дополнительной нагрузки и степени личной ответственности экспертов, то повторю, что поскольку не меняется наш основной регламентирующий документ — Постановление 145, где прописан порядок проведения государственной экспертизы, то никакой новой нагрузки на экспертов или каких-то шагов к повышению или понижению их ответственности также не происходит. Просто прежние задачи и функции специалистов Главгосэкспертизы и Росприроднадзора выполняются параллельно.
— Какая роль в работе одного окна отводится информационным системам Главгосэкспертизы и Росприроднадзора? Интегрированы ли они между собой для оценочных процедур и какая работа для этого проводится на подготовительном этапе?
— Информационная система Главгосэкспертизы действительно претерпела существенные изменения в связи с предстоящей работой одного окна. Например, для заказчиков там появились возможности подгружать комплекты необходимой документации для Росприродназора. Для этого наши системы были интегрированы друг с другом в подготовительный период. Кроме того, АИС «Главгосэкспертиза» все материалы, включая проектную, исходно-разрешительную и другую документацию, автоматически передает в систему Росприроднадзора. В тех точках, где необходим обмен статусами — на приемке документов, на стадии выдачи замечаний или подготовки заключения, — системы также взаимодействуют друг с другом. И я считаю большим плюсом, что в итоге такой межведомственной интеграции было принято решение о том, что проектная документация, откорректированная по замечаниям обеих экспертиз, все-таки загружается в одно окно, которым является в данном случае АИС «Главгосэкспертиза». И уже оттуда вся документация автоматически перенаправляется в информационную систему Росприроднадзора.
Таким образом, наша давняя идея о том, что эксперты должны смотреть в «один телевизор», реализована в нынешней архитектуре межведомственного взаимодействия.
— Правила редко бывают без исключений. Предусмотрены ли они в случае введения одного окна экспертизы и распространяются ли на особо охраняемые природные территории?
— Действующим законодательством никаких исключений в этом случае не предусмотрено. В отношении особо охраняемых территорий, наоборот, режим одного окна стал дополнительной гарантией неприкосновенности. Так как экологическая и государственная экспертизы проводятся параллельно, то все замечания государственной экспертизы тут же находят отражение в проектной документации, к которой ровно такой же доступ имеют эксперты Росприроднадзора. Поэтому они сходу понимают, насколько те или иные изменения в проекте влияют на компоненты окружающей среды и допустимы ли они в принципе.
Я думаю, это в целом большой прорыв — то, что застройщику не нужно после внесения изменений в проектную документацию по итогам государственной экспертизы возвращаться в экологическую экспертизу, чтобы обосновать свои решения с точки зрения природоохранных требований. Теперь все это происходит одномоментно в рамках одной экспертизы.
— Насколько готовы к новому формату заявители и какие вопросы чаще всего задают лично вам по поводу одного окна?
— С точки зрения алгоритма подачи документов на экспертизу для заявителей ничего не изменилось, во всяком случае, они могут пользоваться привычным функционалом личных кабинетов в АИС «Главгосэкспертиза». Кроме того, что там появилась еще одна кнопка — «зайти в режиме одного окна», также добавились поля, которые нужно заполнить для прохождения экологической экспертизы. Но все эти сведения наши заявители заполняли и раньше, когда подавали заявление на экологическую экспертизу отдельно, через систему Росприроднадзора. Теперь все те же данные вносятся при подаче документов и на государственную экспертизу.
— С момента вступления в силу нового положения прошло два месяца. Какие результаты уже получены по итогам введения режима одного окна?
— За три месяца на экспертизу подано 89 заявлений. Из общего числа проектов, поступивших на конец ноября в АИС «Главгосэкспертиза», 24 находятся в стадии формирования, 15 проходят параллельную экспертизу в Росприроднадзоре через систему взаимодействия с ПТК «Госконтроль».
По оставшимся проектам проводится совместная работа (проверка комплектности, формирование договоров) в двух ведомствах.
Заявленные за этот срок объекты капстроительства представляют практически все виды производственной деятельности с повышенными природоохранными требованиями. Большая часть из них — восемь объектов — планируется к реализации в сфере добычи, транспорта и хранения углеводородов.