Дмитрий Самоходкин: «Новые технологии позволили удвоить показатели производительности»
Группа «Самолет» за пять лет инвестировала в создание и тестирование собственной платформы «Самолет 10D» около трех миллиардов рублей. Теперь семь комплексных решений платформы смогут приобрести другие девелоперы. В стоимость покупки входит экспертное сопровождение на всех этапах: от консалтинга до внедрения и настройки бизнес-процессов. Об особенностях специализированного IT-продукта рассказывает СЕО «Самолет 10D» Дмитрий Самоходкин.
— Что представляет собой платформа 10D, и чем она может быть интересна другим девелоперам?
— «Самолет 10D» — это платформа ИТ-продуктов для управления и автоматизации строительного цикла, которая создавалась для собственного пользования. Она решает задачи сквозной цифровизации всех девелоперских процессов — от проектирования до выдачи ключей жителям. Платформа включает в себя 38 связанных модулей, которые можно объединить в семь крупных продуктов. Каждый из них закрывает «под ключ» одно из направлений: AI Monitoring, «Качество стройки и приемка квартир», «Управление закупками», «Безопасность», «Управление девелопментом», «Документация», «Проектирование».
Как профессионалы рынка мы создавали прежде всего сугубо отраслевой продукт, который отвечал бы характерным запросам строителей, связанных с документооборотом, актуальными требованиями регуляторов, спецификой бизнес-процессов и взаимоотношений с подрядчиками и контрагентами.
Второе, но крайне важное отличие от предложений других вендоров состоит в том, что наш продукт не просто протестирован, он имеет реальный опыт применения в течение нескольких лет и конкретные показатели производительности и эффективности. То есть это зрелый продукт, а не прототип с ограниченным функционалом, имеющий в предложении только итоги тестирования MVP (minimum viable product — минимально жизнеспособный продукт). У разработчика, который продвигает подобный продукт, нет четкого вектора развития, прописанной «дорожной карты», подтвержденных цифр эффективности, а заказчик не может получить ответ на один из самых важных для него вопросов: что будет с продуктом через два-три года, а следовательно, с моим ИТ-ландшафтом?
Мы же прошли долгий путь развития от идеи до полноценного работающего решения: выдвигали гипотезы, разрабатывали, внедряли, получали обратную связь от наших сотрудников, переделывали. Сегодня «Самолет 10D» — основа бизнеса одного их крупнейших девелоперов, который занимает первое место по объемам текущего строительства в Московском регионе и в России. И мы предлагаем рынку не только свое ПО, но и свою экспертизу. Фактически у заказчика есть возможность приобрести сразу структурированный и отлаженный бизнес-процесс. Ведь цель любого продукта 10D — не констатация факта, а прогнозирование и проактивное реагирование на запрос. Например, отслеживание работ в связке со статусом проектирования, финансирования и поставок, а также подсветка возможных проблемных мест, чтобы заранее спланировать варианты реагирования.
— Платформа 10D — это пик развития компании в IT-сфере, или вы продолжаете работать над новыми продуктами?
— Говорить о том, что «Самолет 10D» — это пик развития компании в IT-сфере, было бы неверно. Во-первых, он хоть и масштабный, но не единственный, а во-вторых, мы продолжаем его развивать и совершенствовать, как добавляя новые бизнес-процессы, так и совершенствуя заложенные технологии.
— Сообщалось, что группа «Самолет» намерена в ближайшие пять лет инвестировать в цифровизацию бизнеса миллиарды рублей. Какие направления у вас в приоритете?
— Только в 2023 году группа «Самолет» вложила в цифровизацию 10 млрд рублей. У нас более 100 ИТ-команд, 12 направлений, свыше 1500 ИТ-специалистов в штате. В нашем ИТ-ландшафте более 400 систем. При таком масштабном объеме разработок мы много сил уделяем совершенствованию собственной инфраструктуры.
В качестве основных направлений можно назвать финтех, образование, фонды, ИТ-инфраструктуру, ИИ и работу с данными.
— Что можно сказать об экономической эффективности цифровизации?
— Применение новых технологий уже позволили удвоить показатели производительности в строительстве, увеличить индекс удовлетворенности клиентов CSI (Customer Satisfaction Index) с 20% до 64%, на 15% снизить стоимость строительства и на два месяца сократить сроки.
— Какие бизнес-процессы в компании сейчас оцифрованы в наибольшей степени?
— Наш подход основан на принципе «Не цифра ради цифры». Прежде чем приступать к полноценной разработке, мы тщательно анализируем потенциальный эффект и проводим тестирование гипотез. Это обеспечивает высокую эффективность и целесообразность внедряемых цифровых решений.
Можно выделить несколько наиболее значимых инструментов и направлений. Это цифровизация девелоперского цикла от покупки земельного участка до сдачи объекта в эксплуатацию с помощью «Самолет 10D», что позволяет оптимизировать все этапы строительства и управления проектами, повышая их прозрачность и контролируемость. Это финансовая трансформация, в рамках которой мы активно работаем над укреплением финансовой устойчивости компании через внедрение передовых цифровых инструментов в финансовое планирование и управление. Можно отметить платформу по цифровым сервисам в недвижимости «Самолет Плюс». Много внимания уделяется также деятельности УК — речь идет о разработке цифровой платформы с сервисами для жителей наших районов. Она улучшит качество жизни клиентов и повысит эффективность работы управляющих компаний. «Самолет» продолжает активно внедрять инновационные цифровые решения, стремясь к лидерству в цифровизации отрасли и повышению уровня удовлетворенности наших клиентов.
— Какие задачи цифровизации строительного процесса вы могли бы выделить в качестве основных?
— Для стройки это, безусловно, повышение эффективности. Ключевыми метриками эффективности компании являются производительность команды, маржинальность, сроки строительства и удовлетворенность клиента. Эти метрики декомпозируются по направлениям бизнеса.
Например, для закупок главные метрики — это OTIF (On-time in-full), CSI качества материалов и себестоимость. Соответственно, есть ряд цифровых продуктов, которые направлены на рост этих показателей. Например, тендерная площадка позволяет получать лучшую цену и снижать себестоимость за счет рейтинга, бенчмаркинга, алгоритмов торгов. Управление заказами материалов дает возможность с помощью контроля поставок, согласований, связи заказа материалов со сметами контролировать себестоимость и увеличивать OTIF.
Другой пример. Управление документацией как маршрутизатор РД позволяет мгновенно распределять ее по всем участникам стройки, поддерживать в актуальном состоянии и обеспечивать высокую скорость и прозрачность коммуникации между тремя сторонами: проектным институтом, техническим заказчиком и подрядными организациями. Здесь ключевые цели продукта направлены на то, чтобы снизить трудозатраты на распределение РД по участникам стройки, сократить затраты на переделки из-за ошибок, отследить актуальность чертежей, вовремя выявить ошибки и контролировать их исправления в документации. А в целом — сделать процесс управления основным документом в стройке быстрым, прозрачным, контролируемым.
Как показывает опыт группы «Самолет», внедрение этого продукта позволяет экономить в зависимости от объекта от 5% до 10% строительного бюджета в пересчете на один объект строительства благодаря исключению ошибок на стройплощадке. Кроме того, решение снижает трудозатраты проектных команд до 30% и существенно сокращает срок доставки актуальной документации от проектного института до подрядчика. Внутренняя система превентивного контроля исключает работу по неверным чертежам, позволяет отследить качество проектирования и причины внесения изменений в рабочую документацию.
С какими показателями строители Ленинградской области встречают День строителя и какие проблемные вопросы им предстоит решить совместно с саморегулируемыми организациями региона, рассказывает директор Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Владимир Чмырёв.
— Владимир Анатольевич, строители Ленобласти ни в пандемию, ни в период санкционного давления на экономику не сдают своих лидерских позиций. В чем их успех, по-вашему?
— Во-первых, благодаря стратегии развития строительной отрасли, разработанной по поручению президента нашей страны, и мерам поддержки Минстроя России Ленинградская область сохраняет набранные темпы строительства при чутком внимании со стороны региональных властей. Во-вторых, в нашем регионе трудятся сильнейшие профессиональные кадры страны, что было не раз подтверждено их победами в профессиональных конкурсах.
За первое полугодие в Ленинградской области введено в эксплуатацию 2,11 миллиона квадратных метров жилья. Как отмечает правительство региона, темпы и объемы строительства не уступают прошлогодним показателям. Из них 1,37 миллиона квадратных метров построено в частном секторе. Статистика за первое полугодие показывает, что регион идет вровень с прошлогодними показателями.
— Какие инициативы Национального объединения строителей и конкретно вашей ассоциации направлены на поддержку строительного сектора области?
— Рабочая повестка для саморегулируемых организаций Северо-Западного региона определена на последней Окружной конференции строительных СРО, которая недавно завершилась в Мурманске. Среди приоритетов наиболее актуальными являются взаимодействие с региональными службами госстройнадзора и экспертизы (ГАСН) по части Национального реестра специалистов, система ценообразования и ресурсно-индексный метод (РИМ), развитие системы охраны труда на стройплощадках и продолжение активной поддержки членов СРО выдачей займов из средств компенсационных фондов.
С учетом завершающей стадии перехода на ресурсно-индексный метод мы продолжаем укреплять системную работу с членами Ассоциации «СК ЛО» и по части наполнения ФГИС ЦС, и по другим консультативным вопросам.
Также было отмечено о возросшей роли СРО в управлении системой охраны труда в строительстве как новой зоны ответственности саморегулирования. Однако весь инструментарий для эффективной работы СРО в этом направлении есть благодаря разработанным программным продуктам Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка. К тому же Ленинградская область имеет в своем распоряжении уникальный полигон «Умный труд», аналогов которому в России пока нет. Это та площадка, на которой строители могут получить всю необходимую техническую и теоретическую подготовку в соответствии с самыми актуальными требованиями безопасности и охраны труда на стройках. Напомню, что полигон был создан на учебной базе СПбГАСУ в том числе и при активной поддержке НОСТРОЙ.
— Что нового в этом году было при проведении конкурса «Строймастер»?
— В этом году Ленинградская область проводила конкурс в расширенном формате с участием строителей Республик Карелия и Коми, Вологодской, Псковской и Новгородской областей. И даже при таком соперничестве ленинградские строители проявили себя с лучших сторон, завоевав призовые места во всех представленных номинациях. Кроме того, в этом году в регламент конкурса внесены изменения, касающиеся добавления номинаций для учащихся отраслевых заведений «Студенческая лига». Но дело в том, что в Ленобласти ранее проводились конкурсы в расширенном составе участников, где привлекались не только студенты отраслевых учебных заведений, но и старшеклассники обычных средних школ. Поэтому опыт проведения многоуровневого конкурса у нас уже есть, причем весьма качественный, полученный благодаря многолетнему сотрудничеству с ведущим в регионе Колледжем Метростроя.
— Что бы вы хотели пожелать строителям в преддверии профессионального праздника — Дня строителя?
В первую очередь поблагодарить за достойный труд, за осознание своей созидательной миссии, за профессионализм и твердость в достижении своих целей. Будьте всегда здоровы и счастливы, молоды душой и телом, с гордостью несите звание лучших зодчих, руками которых построены все эти великолепные дворцы и парки, проложены тысячи километров дорог и инженерных сетей! Слава нашим строителям!
О рынке недвижимости с позиции застройщика, об актуальных задачах строителей и о технологических преимуществах первичного жилья «Строительному Еженедельнику» рассказывает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.
— Николай Анатольевич, что можно сказать о предварительных итогах первого полугодия 2023 года по сравнению с ситуацией на рынке год назад?
— Во-первых, за последние годы рынок недвижимости доказал, что может быстро адаптироваться к нестандартным ситуациям и потрясениям. В прошлом году рынок поддержали субсидированные ставки, но с начала 2023 года этот инструмент кредитования сошел на нет из-за ограничений Центробанка. В январе наблюдалось небольшое затишье, однако с марта выдача ипотечных кредитов снова пошла в гору, при этом цены на жилье практически не менялись. На рынок продолжают выводиться новые объекты — сейчас по Санкт-Петербургу в продаже находится 275 жилых комплексов. Спрос на квартиры на первичном и вторичном рынках есть, несмотря на летний период. Возможно, сказывается желание людей в нынешней экономической ситуации сохранить свои сбережения, по традиции инвестируя в недвижимость, а не в акции или валюту.
Продажи жилья стабилизировались: количество зарегистрированных в Петербурге квартир в июне составило 3700. То же самое можно сказать о ценах: средняя стоимость жилья в новостройках остановилась на цене 220 тыс. за квадратный метр, на вторичке она еще ниже — около 188 тыс. за «квадрат». То есть первичная недвижимость впервые с 90-х годов по ценам обогнала вторичный рынок. С развитием 214-ФЗ и внедрением эскроу-счетов рынок первички перестал быть рискованным, ушел и «дисконт за риск».
Также хотелось бы отметить оптимизацию планировочных решений, должное внимание застройщиков к благоустройству и озеленению (все больше проектов с концепцией «двор без машин»), обязательное обеспечение социальными объектами — это активнее привлекает покупателей на первичный рынок, а низкие ипотечные ставки делают покупку более доступной, чем на вторичном рынке. Все это привело к тому, что рынок вторички просел по сравнению с первичным. Тенденция особенно ярко проявилась в этом году и, думаю, сохранится в будущем.
— Каковы задачи застройщиков на таком относительно стабильном рынке?
— Для начала следует удержать уровень и темп продаж — от них зависят процентная ставка по проектному финансированию и итоговая экономика проекта. Второе — увеличивать качество продукта. Рынок переполнен предложениями: 47 тысяч квартир находятся в продаже по состоянию на июнь. Поэтому каждый застройщик старается выделиться на общем фоне, привнести в проекты изюминку, предложить финансовые механизмы, привлекательные для покупателей квартир.
— Как изменился рынок ипотеки в 2023 году? Какие ипотечные продукты пользуются наибольшим спросом?
— У нас доля ипотечных сделок — около 85% в объеме продаж, в прошлом году — 95%. Сокращение произошло из-за отмены субсидированных ставок. Растет доля IT-ипотеки (она составляет уже порядка 30% ипотечных сделок). Минимальная ставка по ней сейчас от 4,1%. При этом максимальная сумма кредита гораздо больше, чем по господдержке — 18 млн, а не 12 млн. Также популярна ипотечная программа банка «Санкт-Петербург», по которой ставка по кредиту до сдачи дома всего 0,1% годовых.
— Изменились ли предпочтения покупателей в отношении квартирографии?
— Мы отмечаем сокращение средней площади квартир на первичном рынке с 55 квадратных метров (в 2021–2022 гг.) до 40. Застройщики учитывают снижающуюся платежеспособность клиентов и рационально продумывают каждый метр квартиры, избавляясь от всего ненужного. Общая площадь кухни-гостиной, например, увеличивается за счет размера спален (их средний метраж уменьшился с 15 до 10–12 «квадратов»). Уходят из проектов длинные узкие коридоры, длинные балконы (а иногда и от самих балконов избавляются). Инженерные коммуникации, коллекторные щиты выносятся за пределы квартиры. Например, во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» мы вынесли кухонные вентканалы за пределы квартиры — это позволило сделать пространство кухни более рациональным, без выступов.
— Когда вводили схему эскроу-счетов, было мнение, что первичка исчезнет, и квартиры будут продаваться только в готовом виде? Как вы оцениваете такие перспективы?
— У застройщиков стоимость строящегося жилья и готовых квартир в сданном доме практически сравнялась. Если раньше покупатель выбирал жилье на первичке из-за меньшей цены, то сейчас ценовой фактор не влияет, а вот наличие широкого выбора важно. Новую вторичку — квартиры в недавно сданных домах — покупают те, для кого принципиально как можно быстрее решить свой жилищный вопрос. Кроме того, у них есть свои преимущества: они избавлены от шума ремонта за стеной и расходов на съемное жилье в ожидании сдачи дома. По статистике, примерно 80% клиентов покупают квартиры в строящемся жилье и 20% — в готовом. Хочу отметить, что вне зависимости от того, выбирает клиент у застройщика строящуюся или готовую квартиру, он может рассчитывать на льготную ипотеку по госпрограммам.
— Какие современные технологии благоустройства применяет «Отделстрой» для привлечения покупателей?
— Сейчас очень популярно благоустройство в экостиле, когда используется фактура натурального дерева, естественные цвета. Дерево применяется не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, садовой мебели. В «Новом Лесснере» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла, шезлонги, скамейки-диваны с округлой спинкой — все из натуральной древесины. Поэтому дворы смотрятся гармонично и целостно. А еще взрослым и детям нравится, когда во дворе есть фонтан, мы сами тоже ценим этот элемент благоустройства. Недавно мы расписали стены трансформаторной подстанции в 1-й очереди в стиле «Маленького принца» Сент-Экзюпери. Это дополнило гармоничный облик двора. Будем продолжать эту практику и во 2-й очереди.
Поскольку единовременно мы занимаемся реализацией одного-двух проектов, мы можем сконцентрироваться на детальной проработке каждого жилого комплекса. В обсуждении проекта принимают участие все отделы и подрядчики, еженедельно выезжаем на стройплощадку, проводим дни качества с осмотром всех квартир и подъездов, на каждом этапе производства работ контролируем качество. Налажена обратная связь с покупателями — это тоже позволяет выявить любые недочеты, вовремя их устранить и избегать в дальнейшем.
— Какие еще методы работы с покупателями сейчас наиболее востребованы?
— Мы стараемся каждому клиенту предложить решение именно его ситуации. У нас есть ипотека от 0,1% годовых, продленная рассрочка (в течение двух лет после сдачи дома), скидки за быстрый выход на сделку, зачет жилья для продающих имеющуюся квартиру и пр. Также есть рассрочка по оплате паркинга, при этом им можно уже начать пользоваться до выплаты всей суммы по договору. Большой популярностью пользуется услуга «Показ квартир на этапе строительства», когда клиенты могут посетить стройплощадку, увидеть все своими глазами и оценить еще до того, как дома будут построены. Мы одни из немногих застройщиков, кто пускает клиентов в выбранные ими квартиры (а не шоу-румы) на этапе строительства.