Александр Кравцов: «Мы работаем с лучшими архитекторами, дизайнерами и художниками, на вкус и профессионализм которых мы можем положиться»
С сооснователем и управляющим партнером ГК Fizika Development Александром Кравцовым беседуем о проектах и планах компании, а также о состоянии и перспективах развития рынка в сфере девелопмента элитной недвижимости.
— Fizika Development – молодая компания. Какие проекты она сейчас реализует в Петербурге?
— Наша компания была создана в 2021 году, мы специализируемся на девелопменте высокобюджетной недвижимости полного цикла. Первым флагманским проектом ГК Fizika Development стал апарт-отель бизнес-класса VIDI на Синопской набережной, 30. Недавно объект был введен в эксплуатацию. В течение нынешнего года планируем выполнить пуско-наладочные работы и приступить к передаче ключей. Выполним чистовую отделку, установим приборы и технику. Компания реализует проект с опережением графика. Ввод был запланирован на II квартал 2024 г., но мы справились раньше.
— Как шли продажи в VIDI в 2023 году?
— Благодаря быстрому строительству мы получили хороший результат. Продажи шли стабильно практически в течение всего года: выручка составила 1,5 млрд рублей. Это почти на 60% выше, чем в 2022 году.
— А сколько помещений апарт-отеля продано?
— Шестьдесят пять процентов.
— Расскажите о втором объекте.
— Это клубный дом премиум-класса Talento на Заставской улице, 30, в 150 метрах от Московского проспекта. Мы получили разрешение на строительство в январе прошлого года. Продажи открыли летом, и на сегодняшний день продано больше 15% площадей.
— Fizika Development развивает проекты элитной недвижимости в одном из красивейших городов мира. Насколько важна для вас эстетика возводимых объектов?
— Очень важна. Мы уделяем особое внимание внешнему облику зданий. Применяем красивые дорогостоящие материалы, которые будут выглядеть изящно и стильно на протяжении десятилетий. Заботясь об эстетике наших объектов, мы привлекаем к сотрудничеству лучших архитекторов, а также дизайнеров и художников, на вкус и профессионализм которых мы можем положиться.
Апарт-отель VIDI проектировала мастерская Сергея Цыцина, Talento — мастерская Ильи Юсупова. Кроме того, проект входной группы выполнило архитектурное бюро Олега Клодта, потомка знаменитого скульптора Петра Карловича Клодта, а главный фасад дома будет украшен маскаронами авторства Михаила Шемякина.
К проектированию архитектурной части других объектов, которые сейчас в работе, мы также пригласили ведущих петербургских зодчих.
— Расскажите об этих объектах.
— Могу назвать три. На Галерной улице, 20–22 мы реконструируем под апарт-отель комплекс зданий. На мой взгляд, это один из лучших образцов русского необарокко, построенный в середине XIX века. Архитектурную часть реконструкции выполняет мастерская Филиппа Апостола. Проект сейчас проходит экспертизу.
Также на рассмотрении государственной комиссии находится проект строительства нового жилого дома на Заставской улице по соседству с Talento. Архитектуру здания разработала студия Intercolumnium под руководством Евгения Подгорнова. Еще один объект нашей компании, детали которого раскрывать рано, находится в Центральном районе Петербурга, недалеко от станции метро «Чернышевская».
— Как вы оцениваете итоги 2023 года для компании Fizika Development?
— Весьма позитивно. Строительство идет с опережением, площади продаются хорошо, выполнена большая работа по подготовке к запуску трех новых проектов. Более того, мы получили 8 наград от профессионального сообщества, в том числе и международные. Апарт-отель VIDI стал победителем Urban Awards в номинации «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса в Санкт-Петербурге» и конкурса Arendator Awards в номинации «Лучший проект апарт-отеля в Санкт-Петербурге», а также Real Estate Property Awards в номинации «Успешный старт. Гостиничная недвижимость». Клубный дом Talento назван лучшим проектом премиум-элит-класса в Санкт-Петербурге согласно рейтингу строительных компаний, ежегодно проводимому газетой «Деловой Петербург».
— Каковы, на Ваш взгляд, основные тренды рынка апарт-отелей в Санкт-Петербурге?
— Если говорить про туристические локации, то я вижу основной тренд в переходе застройщиков от возведения новых зданий к капитальному ремонту и реконструкции существующих построек с перепрофилированием под апартаменты. В центре города практически не осталось земельных участков под новое строительство. Что касается периферии, то там, конечно, будут появляться новые объекты, но с определенной спецификой. Например, апарт-отели недалеко от крупных высокотехнологичных медицинских центров, рассчитанные на гостей из других регионов. Например, человеку с семьей, который проходит лечение в центре им. В.А. Алмазова недалеко от станции «Удельная», логично остановиться в апартаментах именно в этой части Приморского района.
— Есть мнение, что апартаменты как инвест-продукт будут уходить в прошлое. Согласны ли Вы с этим утверждением?
— Не согласен. Статистика свидетельствует, что по темпам ввода в эксплуатацию апартаменты опережают отели. И, скорее всего, апартаменты потеснят отели на рынке. Сегодня стоимость проживания в апартаментах равна или ниже, чем в отеле, а набор функций и качество самого продукта часто бывает выше. В наши дни апартаменты сдаются с дорогостоящей отделкой и мебелью, с центральным кондиционированием и другими функциями, характерными для отелей. При этом, в отличие от отеля у апартаментов множество собственников. Каждый из них, естественно, заинтересован в получении дохода. Конкурируя со своими коллегами, собственник квартиры или номера в апарт-отеле может сдавать свою недвижимость посуточно по высоким ставкам или на длительный срок с существенной скидкой. Второй вариант дешевле, но надежнее.
— Апартаменты могут быть дешевле отеля за счет более гибкой ценовой политики?
— Конечно. У отеля один собственник, он не может сдавать два одинаковых номера по разной цене. Апартаменты — это инвестиция в недвижимость, которая растет в цене. Мы запускали в продажу VIDI в феврале 2022 года по 230 рублей за квадратный метр. Сейчас эта цифра превысила 400. За два года цена выросла на 80%. Апартаменты, на мой взгляд, прекрасная инвестиция.
— Каким Вы видите рынок дорогой недвижимости Санкт-Петербурга в 2024 году?
— За счет сокращения возможностей строительства в престижных локациях он будет сужаться. Спрос останется на том же уровне, цены вырастут, конкуренция ужесточится. Девелоперы, соответственно, продолжат совершенствовать свой продукт, чтобы бороться за покупателя. А значит, строительные проекты в этой области будут только улучшаться.
В связи со сложившейся ситуацией в России остро встал вопрос импортозамещения во всех сферах деятельности, включая котельное оборудование для тепло- и энергоснабжения объектов промышленного и социального сектора. Одним из отечественных предприятий, который уже 60 лет производит котлы, а также горелки и автоматизированные системы, является ООО «Дорогобужкотломаш». Предприятие не только способствует российскому рынку перейти на рельсы импортозамещения, но и стремится полностью отказаться от импортных комплектующих и оборудования. О том, как завод держит курс на импортозамещение, рассказывает исполнительный директор ООО «Дорогобужкотломаш» Александр Борцов.
— Какова доля импорта котлов, горелок и АС различных модификаций в России?
— Отвечая на этот вопрос, необходимо понимать подразделение рынка на ряд сегментов. В частности, сами котлы представлены в России достаточно широко несколькими производителями, успешно конкурирующими между собой. Сегмент горелочных устройств на рынке представлен неравномерно. Нет проблем с производством отечественных горелок средней и большой мощности (от 5 МВт).
С маломощными горелками сложнее. Здесь доля импортной продукции составляет порядка 80%. С одной стороны, это не очень хорошо, а с другой — у отечественных производителей появился шанс занять освобождающуюся на рынке нишу. Так, например, наше предприятие разработало линейки малых горелок на базе комплектующих российского и белорусского производства. В этом году готовится к серийному выпуску целая линейка подобных малых горелок.
В свою очередь производство автоматизированных систем завязано на контроллеры и периферийное оборудование, которые в большинстве своем — импортные. Но есть и российские производители, работающие на комплектующих дружественных стран и не зависящие от сегодняшней рыночной ситуации. В этом сегменте наше предприятие давно и успешно сотрудничает с ведущими отечественными компаниями — производителями средств автоматизации, а программное обеспечение для автоматизированных систем мы пишем самостоятельно.
— Велика ли зависимость вашего предприятия от импортных компонентов, включая оборудование? Если да, то на сколько времени хватит импортных составляющих на вашем предприятии? Ищете ли вы или, может, нашли других поставщиков для замены? Как изменились (если изменились) логистические цепочки поставок компонентов и готовой продукции?
— На нашем заводе — «Дорогобужкотломаш» — импортозависимость сведена к минимуму. Нельзя сказать, что мы этот вопрос решили на 100%. Есть оборудование, имеющее импортные составляющие. Но мы работаем над решением данной задачи.
— Производится ли в России оборудование для выпуска котлов, горелок и АС? Планирует ли ваше предприятие расширять производство? Хватит ли для этого средств?
— Два года назад ООО «Дорогобужкотломаш» уже начало модернизацию производственных площадок. На нашем заводе есть собственный отдел модернизации производства, и мы сами проектируем и изготавливаем оборудование для производства котлов, используя российские и китайские комплектующие. Неспециализированные станки и оборудование мы приобретаем у производителей из России, Турции и Китая.
Также есть планы по расширению производства в целом, в том числе и по объемам — рынок сейчас позволяет это сделать, и по номенклатуре решаем задачи по расширению.
— Возможно ли полное импортозамещение в сегменте АС, котлов и горелок и как скоро?
— В случае успешной замены импортной базы комплектующих, в частности, радиодеталей, необходимых для производства контроллеров и других средств автоматизации, на отечественную, а также при использовании схем параллельного импорта полное импортозамещение и переход на российское и белорусское оборудование в сегменте автоматизированных систем, горелок и котлов произойдут не более чем за полтора-два года. Учитывая незначительную составляющую этих комплектующих в готовом техническом продукте, все основания для этого есть.
Однако здесь надо понимать, что через указанный промежуток времени мы не будем выпускать оборудование западного уровня. Это будет производство отечественных аналогов. В чем-то они будут уступать, в чем-то — превосходить. Но в любом случае это будет российский продукт, независимый от импортных составляющих.