Александр Кравцов: «Мы работаем с лучшими архитекторами, дизайнерами и художниками, на вкус и профессионализм которых мы можем положиться»
С сооснователем и управляющим партнером ГК Fizika Development Александром Кравцовым беседуем о проектах и планах компании, а также о состоянии и перспективах развития рынка в сфере девелопмента элитной недвижимости.
— Fizika Development – молодая компания. Какие проекты она сейчас реализует в Петербурге?
— Наша компания была создана в 2021 году, мы специализируемся на девелопменте высокобюджетной недвижимости полного цикла. Первым флагманским проектом ГК Fizika Development стал апарт-отель бизнес-класса VIDI на Синопской набережной, 30. Недавно объект был введен в эксплуатацию. В течение нынешнего года планируем выполнить пуско-наладочные работы и приступить к передаче ключей. Выполним чистовую отделку, установим приборы и технику. Компания реализует проект с опережением графика. Ввод был запланирован на II квартал 2024 г., но мы справились раньше.
— Как шли продажи в VIDI в 2023 году?
— Благодаря быстрому строительству мы получили хороший результат. Продажи шли стабильно практически в течение всего года: выручка составила 1,5 млрд рублей. Это почти на 60% выше, чем в 2022 году.
— А сколько помещений апарт-отеля продано?
— Шестьдесят пять процентов.
— Расскажите о втором объекте.
— Это клубный дом премиум-класса Talento на Заставской улице, 30, в 150 метрах от Московского проспекта. Мы получили разрешение на строительство в январе прошлого года. Продажи открыли летом, и на сегодняшний день продано больше 15% площадей.
— Fizika Development развивает проекты элитной недвижимости в одном из красивейших городов мира. Насколько важна для вас эстетика возводимых объектов?
— Очень важна. Мы уделяем особое внимание внешнему облику зданий. Применяем красивые дорогостоящие материалы, которые будут выглядеть изящно и стильно на протяжении десятилетий. Заботясь об эстетике наших объектов, мы привлекаем к сотрудничеству лучших архитекторов, а также дизайнеров и художников, на вкус и профессионализм которых мы можем положиться.
Апарт-отель VIDI проектировала мастерская Сергея Цыцина, Talento — мастерская Ильи Юсупова. Кроме того, проект входной группы выполнило архитектурное бюро Олега Клодта, потомка знаменитого скульптора Петра Карловича Клодта, а главный фасад дома будет украшен маскаронами авторства Михаила Шемякина.
К проектированию архитектурной части других объектов, которые сейчас в работе, мы также пригласили ведущих петербургских зодчих.
— Расскажите об этих объектах.
— Могу назвать три. На Галерной улице, 20–22 мы реконструируем под апарт-отель комплекс зданий. На мой взгляд, это один из лучших образцов русского необарокко, построенный в середине XIX века. Архитектурную часть реконструкции выполняет мастерская Филиппа Апостола. Проект сейчас проходит экспертизу.
Также на рассмотрении государственной комиссии находится проект строительства нового жилого дома на Заставской улице по соседству с Talento. Архитектуру здания разработала студия Intercolumnium под руководством Евгения Подгорнова. Еще один объект нашей компании, детали которого раскрывать рано, находится в Центральном районе Петербурга, недалеко от станции метро «Чернышевская».
— Как вы оцениваете итоги 2023 года для компании Fizika Development?
— Весьма позитивно. Строительство идет с опережением, площади продаются хорошо, выполнена большая работа по подготовке к запуску трех новых проектов. Более того, мы получили 8 наград от профессионального сообщества, в том числе и международные. Апарт-отель VIDI стал победителем Urban Awards в номинации «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса в Санкт-Петербурге» и конкурса Arendator Awards в номинации «Лучший проект апарт-отеля в Санкт-Петербурге», а также Real Estate Property Awards в номинации «Успешный старт. Гостиничная недвижимость». Клубный дом Talento назван лучшим проектом премиум-элит-класса в Санкт-Петербурге согласно рейтингу строительных компаний, ежегодно проводимому газетой «Деловой Петербург».
— Каковы, на Ваш взгляд, основные тренды рынка апарт-отелей в Санкт-Петербурге?
— Если говорить про туристические локации, то я вижу основной тренд в переходе застройщиков от возведения новых зданий к капитальному ремонту и реконструкции существующих построек с перепрофилированием под апартаменты. В центре города практически не осталось земельных участков под новое строительство. Что касается периферии, то там, конечно, будут появляться новые объекты, но с определенной спецификой. Например, апарт-отели недалеко от крупных высокотехнологичных медицинских центров, рассчитанные на гостей из других регионов. Например, человеку с семьей, который проходит лечение в центре им. В.А. Алмазова недалеко от станции «Удельная», логично остановиться в апартаментах именно в этой части Приморского района.
— Есть мнение, что апартаменты как инвест-продукт будут уходить в прошлое. Согласны ли Вы с этим утверждением?
— Не согласен. Статистика свидетельствует, что по темпам ввода в эксплуатацию апартаменты опережают отели. И, скорее всего, апартаменты потеснят отели на рынке. Сегодня стоимость проживания в апартаментах равна или ниже, чем в отеле, а набор функций и качество самого продукта часто бывает выше. В наши дни апартаменты сдаются с дорогостоящей отделкой и мебелью, с центральным кондиционированием и другими функциями, характерными для отелей. При этом, в отличие от отеля у апартаментов множество собственников. Каждый из них, естественно, заинтересован в получении дохода. Конкурируя со своими коллегами, собственник квартиры или номера в апарт-отеле может сдавать свою недвижимость посуточно по высоким ставкам или на длительный срок с существенной скидкой. Второй вариант дешевле, но надежнее.
— Апартаменты могут быть дешевле отеля за счет более гибкой ценовой политики?
— Конечно. У отеля один собственник, он не может сдавать два одинаковых номера по разной цене. Апартаменты — это инвестиция в недвижимость, которая растет в цене. Мы запускали в продажу VIDI в феврале 2022 года по 230 рублей за квадратный метр. Сейчас эта цифра превысила 400. За два года цена выросла на 80%. Апартаменты, на мой взгляд, прекрасная инвестиция.
— Каким Вы видите рынок дорогой недвижимости Санкт-Петербурга в 2024 году?
— За счет сокращения возможностей строительства в престижных локациях он будет сужаться. Спрос останется на том же уровне, цены вырастут, конкуренция ужесточится. Девелоперы, соответственно, продолжат совершенствовать свой продукт, чтобы бороться за покупателя. А значит, строительные проекты в этой области будут только улучшаться.
В Петербурге паркинги, как объекты недвижимости, в настоящее время слабо вовлечены в рыночный оборот. Однако даже минимальные вложения в них гарантируют доходность.
О том, что нужно сделать для повышения инвестиционной привлекательности паркингов, рассказал «Строительному Еженедельнику» исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков.
– На Ваш взгляд, насколько остро стоит проблема нехватки парковочных мест в Петербурге?
– Ситуация с нехваткой парковочных мест в Петербурге очень критическая и давно носит социальный характер. Сейчас до пункта назначения иногда можно быстрее доехать, чем найти там место для гостевой стоянки. Да, в Петербурге строятся новые дороги, развязки, мосты, а вот парковки – крайне медленно и мало. В настоящее время на въездах и выездах из города, на других транспортных артериях мы имеем только 14 перехватывающих автостоянок. Этого явно недостаточно для мегаполиса. В европейских странах такое количество парковок задействуют в городах с численностью жителей 500 тыс. человек. Нам же необходимо как минимум в десять раз больше парковок.
Платные зоны парковок в центре Петербурга, которые были задуманы для разгрузки трафика, не спасают ситуацию. Созданная инфраструктура не приносит дохода городу. Рядом с границами платных зон все обочины заставлены машинами, что тормозит передвижение по дорогам другого транспорта, и пробок становится только больше. Ускорить строительство открытых парковок можно при содействии представителей бизнеса, в том числе и малого. Тем более что «пятна» для таких стоянок в городе есть, есть и интерес со стороны предпринимателей.
– А какова ситуация с многоуровневыми паркингами?
– Их также крайне мало. Хотя они очень нужны нашему городу, особенно в новых районах. Возведением данных объектов недвижимости чаще всего занимаются застройщики жилья, в рамках комплексного обустройства своих территорий. Однако делают это они крайне неохотно, так как машино-места в паркингах реализуются не сразу. Весной этого года некоторые городские девелоперы даже выступили с инициативой нормативного уменьшения парковочного пространства в новостройках. Но это еще сильнее усугубит проблему нехватки парковочных мест. Практика показала, что решение о покупке машино-мест горожане обычно принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. То есть спрос на машино-места есть.
– И как можно эффективно решить проблему нехватки парковочных пространств?
– Единого универсального рецепта для всех городских локаций нет. Но в целом городу важно создать наиболее приемлемые условия ведения бизнеса для компаний, заинтересованных в развитии парковочных пространств. Чтобы строительство данных объектов, продажа, аренда были финансово доступны и не было различных административных барьеров. Понятно, что тот же малый бизнес приобрести в собственность такие объекты не сможет, а вот взять в долгосрочную аренду – вполне. Предприниматели будут заинтересованы в рентабельности объекта, а это неплохие налоговые отчисления и в бюджет города.
– За счет чего паркинги можно быстро сделать рентабельными?
– Современные капитальные паркинги – это многофункциональные объекты. На первых этажах могут размещаться автомойка, шиномонтаж, кафе. Желающих оказать автомобилистам сопутствующие сервисы можно найти очень быстро. Также на первых этажах некоторых объектов можно открыть продовольственный магазин. В Петербурге уже есть примеры того, когда сдача или продажа помещений паркинга под супермаркет быстро отбивала вложения.
Кроме того, некоторые площади парковочного объекта можно зарезервировать под кладовые. Они будут востребованы, так как сейчас возводится множество студий. Проживающим в них людям негде хранить велосипеды, колеса от автомобилей, другие крупногабаритные вещи.
– Выгодно ли инвестировать в машино-места обычному человеку?
– Безусловно. Инвестирование в паркинги может быть разным по формату. Доходность от инвестирования в машино-места можно получить быстрее, чем от перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду. Сейчас на этапе строительства паркинга в среднем одно машино-место в Петербурге стоит 300 тыс. рублей. Простая «однушка» – около 3 млн рублей. Вместо однокомнатной квартиры можно купить десять машино-мест и сдавать их в аренду. При этом, в отличие от сдачи в аренду квартиры, не требуется дополнительных вложений. Нет необходимости покупать мебель, технику, делать ремонт. Если понадобились относительно крупные деньги, одно из машино-мест, которое в любом случае вырастет в цене, можно продать. Квартиру по частям реализовать не сможешь. Приобрести машино-место в инвестиционных интересах могут даже пенсионеры. Это будет более выгодным вложением средств, чем банковский депозит.
Напомню, что только в 2017 году в Гражданский кодекс были внесены поправки, которые узаконили оформление машино-места в личную собственность, его продажу и передачу по наследству. Сейчас, кстати, Минэкономразвития РФ готовит законопроект о «гаражной амнистии». Она позволит упростить процесс оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними. Такой документ, конечно, нужен, но сами гаражи уже отжили свое. На их месте должны возводиться современные парковочные объекты недвижимости.
– Многоуровневые паркинги в историческом центре строить сложно. Как можно выйти из положения?
– Типовой многоуровневый паркинг в центре города построить действительно сложно, да и не нужно. Но приспособить под него расселенное жилое или административное здание – вполне можно. Далеко не все такие объекты находятся в аварийном состоянии. В здании можно провести укрепительные работы, внутреннюю реконструкцию и приспособить его под паркинг. Сейчас такой проект в Петербурге разрабатывается. Конечно, будут необходимы существенные финансовые вложения, но они быстро окупятся, так как дефицит парковочных мест в старом фонде очень большой.
Другой вариант решения проблемы – строительство малых механизированных парковок. Причем выход из затруднительного положения годится не только для исторических кварталов, но и для современной застройки. Главное преимущество механизированных парковок, которые сейчас востребованы во всем мире, – экономия пространства. На небольшой площади можно разместить в высоту множество машин.
Видов механизированных паркингов очень много. В частности, в Петербурге уже установлены китайские роторные парковки. В них задействован механизм карусельного типа, который поднимает и спускает автомобиль. На Васильевском острове сейчас монтируется пазловый паркинг турецкого производителя. Подача автомобиля на нем происходит с любой платформы, независимо от наличия машин на других, если в конструкции есть одно незанятое место.
– В целом иностранным инвесторам интересен Петербург как место вложения средств в парковочные объекты?
– Да, безусловно. Причем им интересны даже длительные сроки окупаемости. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний для участия в совместных проектах. Думаю, что они дадут толчок и для реализации в городе проектов, в том числе местного бизнеса. Мировая практика, опыт Москвы показали, что инвестиции в паркинги перспективны.