Александр Кравцов: «Мы работаем с лучшими архитекторами, дизайнерами и художниками, на вкус и профессионализм которых мы можем положиться»
С сооснователем и управляющим партнером ГК Fizika Development Александром Кравцовым беседуем о проектах и планах компании, а также о состоянии и перспективах развития рынка в сфере девелопмента элитной недвижимости.
— Fizika Development – молодая компания. Какие проекты она сейчас реализует в Петербурге?
— Наша компания была создана в 2021 году, мы специализируемся на девелопменте высокобюджетной недвижимости полного цикла. Первым флагманским проектом ГК Fizika Development стал апарт-отель бизнес-класса VIDI на Синопской набережной, 30. Недавно объект был введен в эксплуатацию. В течение нынешнего года планируем выполнить пуско-наладочные работы и приступить к передаче ключей. Выполним чистовую отделку, установим приборы и технику. Компания реализует проект с опережением графика. Ввод был запланирован на II квартал 2024 г., но мы справились раньше.
— Как шли продажи в VIDI в 2023 году?
— Благодаря быстрому строительству мы получили хороший результат. Продажи шли стабильно практически в течение всего года: выручка составила 1,5 млрд рублей. Это почти на 60% выше, чем в 2022 году.
— А сколько помещений апарт-отеля продано?
— Шестьдесят пять процентов.
— Расскажите о втором объекте.
— Это клубный дом премиум-класса Talento на Заставской улице, 30, в 150 метрах от Московского проспекта. Мы получили разрешение на строительство в январе прошлого года. Продажи открыли летом, и на сегодняшний день продано больше 15% площадей.
— Fizika Development развивает проекты элитной недвижимости в одном из красивейших городов мира. Насколько важна для вас эстетика возводимых объектов?
— Очень важна. Мы уделяем особое внимание внешнему облику зданий. Применяем красивые дорогостоящие материалы, которые будут выглядеть изящно и стильно на протяжении десятилетий. Заботясь об эстетике наших объектов, мы привлекаем к сотрудничеству лучших архитекторов, а также дизайнеров и художников, на вкус и профессионализм которых мы можем положиться.
Апарт-отель VIDI проектировала мастерская Сергея Цыцина, Talento — мастерская Ильи Юсупова. Кроме того, проект входной группы выполнило архитектурное бюро Олега Клодта, потомка знаменитого скульптора Петра Карловича Клодта, а главный фасад дома будет украшен маскаронами авторства Михаила Шемякина.
К проектированию архитектурной части других объектов, которые сейчас в работе, мы также пригласили ведущих петербургских зодчих.
— Расскажите об этих объектах.
— Могу назвать три. На Галерной улице, 20–22 мы реконструируем под апарт-отель комплекс зданий. На мой взгляд, это один из лучших образцов русского необарокко, построенный в середине XIX века. Архитектурную часть реконструкции выполняет мастерская Филиппа Апостола. Проект сейчас проходит экспертизу.
Также на рассмотрении государственной комиссии находится проект строительства нового жилого дома на Заставской улице по соседству с Talento. Архитектуру здания разработала студия Intercolumnium под руководством Евгения Подгорнова. Еще один объект нашей компании, детали которого раскрывать рано, находится в Центральном районе Петербурга, недалеко от станции метро «Чернышевская».
— Как вы оцениваете итоги 2023 года для компании Fizika Development?
— Весьма позитивно. Строительство идет с опережением, площади продаются хорошо, выполнена большая работа по подготовке к запуску трех новых проектов. Более того, мы получили 8 наград от профессионального сообщества, в том числе и международные. Апарт-отель VIDI стал победителем Urban Awards в номинации «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса в Санкт-Петербурге» и конкурса Arendator Awards в номинации «Лучший проект апарт-отеля в Санкт-Петербурге», а также Real Estate Property Awards в номинации «Успешный старт. Гостиничная недвижимость». Клубный дом Talento назван лучшим проектом премиум-элит-класса в Санкт-Петербурге согласно рейтингу строительных компаний, ежегодно проводимому газетой «Деловой Петербург».
— Каковы, на Ваш взгляд, основные тренды рынка апарт-отелей в Санкт-Петербурге?
— Если говорить про туристические локации, то я вижу основной тренд в переходе застройщиков от возведения новых зданий к капитальному ремонту и реконструкции существующих построек с перепрофилированием под апартаменты. В центре города практически не осталось земельных участков под новое строительство. Что касается периферии, то там, конечно, будут появляться новые объекты, но с определенной спецификой. Например, апарт-отели недалеко от крупных высокотехнологичных медицинских центров, рассчитанные на гостей из других регионов. Например, человеку с семьей, который проходит лечение в центре им. В.А. Алмазова недалеко от станции «Удельная», логично остановиться в апартаментах именно в этой части Приморского района.
— Есть мнение, что апартаменты как инвест-продукт будут уходить в прошлое. Согласны ли Вы с этим утверждением?
— Не согласен. Статистика свидетельствует, что по темпам ввода в эксплуатацию апартаменты опережают отели. И, скорее всего, апартаменты потеснят отели на рынке. Сегодня стоимость проживания в апартаментах равна или ниже, чем в отеле, а набор функций и качество самого продукта часто бывает выше. В наши дни апартаменты сдаются с дорогостоящей отделкой и мебелью, с центральным кондиционированием и другими функциями, характерными для отелей. При этом, в отличие от отеля у апартаментов множество собственников. Каждый из них, естественно, заинтересован в получении дохода. Конкурируя со своими коллегами, собственник квартиры или номера в апарт-отеле может сдавать свою недвижимость посуточно по высоким ставкам или на длительный срок с существенной скидкой. Второй вариант дешевле, но надежнее.
— Апартаменты могут быть дешевле отеля за счет более гибкой ценовой политики?
— Конечно. У отеля один собственник, он не может сдавать два одинаковых номера по разной цене. Апартаменты — это инвестиция в недвижимость, которая растет в цене. Мы запускали в продажу VIDI в феврале 2022 года по 230 рублей за квадратный метр. Сейчас эта цифра превысила 400. За два года цена выросла на 80%. Апартаменты, на мой взгляд, прекрасная инвестиция.
— Каким Вы видите рынок дорогой недвижимости Санкт-Петербурга в 2024 году?
— За счет сокращения возможностей строительства в престижных локациях он будет сужаться. Спрос останется на том же уровне, цены вырастут, конкуренция ужесточится. Девелоперы, соответственно, продолжат совершенствовать свой продукт, чтобы бороться за покупателя. А значит, строительные проекты в этой области будут только улучшаться.
О своем приходе в строительную отрасль, перипетиях жизненного пути, о том, с кем комфортно работать «Строительному Еженедельнику», рассказал генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, как вы попали в строительную отрасль?
— Сейчас, когда оглядываюсь назад и вспоминаю пережитое, мне кажется, что меня привел в строительство Бог. Он меня направлял, хотя я в силу молодости и сопротивлялся. Но Он все предопределил, и, как бы я не отклонялся, как бы не уходил в сторону, меня всегда возвращало на данный мне путь. Так что я не просто не мог не стать строителем.
В детстве, еще в школе, хотел быть геологом. Песни про героических геологов очень нравились, походы, романтика. Поехал поступать в Горный институт. Немного недотянул по баллам. Предложили маркшейдерское отделение. Пошел, поучился некоторое время — неинтересно и сложно. Не мое. Поехал в Тирасполь, в педагогический институт, меня взяли. Проучился сколько-то — понимаю, нет, и это не мое. На следующий год поступил в медицинский институт — друг позвал. Там поучился немного, и снова чувствую: не мое. В конце-концов поступил в Актюбинский филиал Ташкентского железнодорожного института. Там тоже почти два года «проблуждал» по специальностям (электрика, тепловозы — не пошли), пока не оказался на факультете «Промышленное и гражданское строительство». Вот там и пришло осознание: хочу строить и руководить строительством.
— С чего началась практическая работа?
— Параллельно с учебой в институте я утроился на работу мастером в трест «Сельстрой». Работал хорошо, быстро, не пил, и в 1970 году — я в то время еще даже не окончил вуз — был назначен управляющим трестом. Мне было всего 26 лет! Мы работали без остановки, я просто заразился управлением, координацией действий, достижением поставленных целей. Это был не показной «комсомольский энтузиазм», а ощущение приносимой пользы, радость от возможности увидеть реальные результаты своего труда. Конечно, было приятно: я — самый молодой управляющий трестом, мальчишка еще, — а обо мне газеты пишут, гордость, общение с властями. Но не это было главным. Я отчетливо понял, что именно это — стройка, руководство работами — и есть моя жизнь, то, что я умею делать и чем я хочу заниматься. У меня дух захватывало, когда люди говорили: «Это построил Кваснюк».
В тресте «Сельстрой» я получил огромный опыт работы, причем работы разнообразной. Строили в Актюбинской области Казахстана. Чтобы было понятно: по площади это территория примерно в 3,5 раза больше Ленобласти. Мы строили комплексно — от коровников и свинарников до жилых домов, школ и поликлиник. Начинал я с объектов попроще, например, с коровника. Тем не менее там множество нюансов. Мы дорабатывали проект, прикидывая, как лучше размещать цех с комбикормами. Затем мне доверили возвести первый в моей практике 9-этажный дом. Мы ночи просиживали с бригадирами, придумывая, как лучше сделать, учесть все необходимое. Затем строили социальную инфраструктур — школу, больницу. Затем пошли промышленные объекты — огромный цех для горно-обогатительного комбината, железобетонный завод для собственных нужд треста. По сравнению с этим жилье строить относительно несложно.
Затем неоднократно менял места работы, их географию. Трудился в Херсоне, Запорожье, Ленинграде. Затем возглавлял отряд, разбиравший завалы после Ленинаканского землетрясения 1988 года в Армении и возводивший новое жилье для жителей. Практически вся моя жизнь была так или иначе связана со строительством. И, если бывали небольшие перерывы, я начинал тосковать по стройке, по запаху цемента, по бытовкам. Строительство — моя жизнь, это то, что мне нужно, чтобы ощущать себя на своем месте.
— Кто оказал наибольшее влияние на ваше формирование как личности, как профессионала?
— Это были многие. Мне всегда везло на ярких, интересных людей и выдающихся руководителей, которые по-настоящему знали свое дело. Это действительно решает все. Любое предприятие, любая стройка, любой процесс движутся в правильном направлении, когда за этим стоит настоящий профессионал-управленец.
Поскольку вспомнить всех все равно невозможно, расскажу о первом настоящем управленце, которого я встретил в жизни. Это был Фома Захарович — директор школы в деревне Березино, где я учился. Это был потрясающий человек. Он пришел руководить нашей школой, и жизнь вокруг по-настоящему изменилась. Все учились, потому что он умел заинтересовывать и мотивировать. Мы получили отличное образование, благодаря чему достаточно легко поступали в институты и университеты. Все были сыты, хотя в те времена стоял настоящий голод. Мы были нормально воспитаны, несмотря на негативную криминальную обстановку. Все дружили, играли на музыкальных инструментах, занимались спортом. И это в деревне, где и дорог-то не было! Он доставал еду, кирпичи, материалы. А мы все делали. Своими руками. Везде была команда. И он умел доверять и давать делать дело. То, что я стал хорошим руководителем, это во многом благодаря ему, его примеру. Теперь я тоже люблю растить, направлять, воспитывать.
— С кем вы предпочитаете работать, общаться?
— С теми, которые умнее меня. Такие люди стимулируют самосовершенствоваться, становиться лучше. Я и жену взял намного умнее меня и образованнее (смеется) себя. Мои топ-менеджеры — тоже умнее меня. Это правильно. У меня двое детей, но я много других брал на воспитание. Кстати, одеть, обуть и накормить — это полдела. Где семеро кормятся, еще пятерых прокормить можно. А вот помочь получить образование, научить читать и думать, научить работать — это важнее. И денег для этого не надо, нужно просто силы в себе найти и не лениться. Это же здорово, когда растут и взрослеют дети! Я их вырастил, научил — и они стали умнее меня. Почти все они сейчас работают в нашей компании.