Коммерческий интерес
В отличие от объектов других застройщиков доля коммерческих помещений в жилых комплексах «ЦДС» составляет всего 3-5% от общей площади.
По мнению Дмитрия Сидоренко, начальника управления продаж ГК «ЦДС», небольшое количество коммерческих помещений, в конечном счете, оказывается выгодно и для строительной компании, и для будущих инвесторов.
– Каков сейчас спрос на коммерческие помещения, которые строит «ЦДС»?
– Как только объекты выходят на этап ввода в эксплуатацию, интерес потенциальных инвесторов традиционно усиливается. И начало нынешнего года в очередной раз подтверждает это правило. Сейчас спрос на наши коммерческие помещения на подъеме. Он даже приобрел транснациональный характер. Например, сразу несколько серьезных инвесторов, в том числе зарубежных, проявляют интерес к нашему пристроенному коммерческому помещению площадью 1,2 тыс. кв. м (два этажа и полноценный подвал) в ЖК «Дюна» в Сестрорецке. Цена высока, но мы готовы обсуждать варианты. Абсолютно все коммерческие помещения были реализованы по оптимальной цене в ЖК «Кантемировский» (хотя там они даже, в отличие от других наших объектов, не на первой линии, а внутри квартала).
– Чем же привлекают ваши коммерческие помещения инвесторов?
– Поскольку это не более 3-5% от общей площади здания, впоследствии эти помещения пользуются спросом у арендаторов: конфликт интересов из-за близости «точек» аналогичной специализации исключен. Далее, мы проектируем коммерческие помещения преимущественно в зданиях первой линии и только на первых этажах. Мы также оказываем инвесторам помощь в заполнении помещений арендаторами, передавая их контактные данные (по их желанию) заинтересованным лицам: «ЦДС» сдачей помещений в аренду не занимается, но такие запросы мы получаем регулярно.
– Ваши объекты так удачно расположены для ведения бизнеса?
– Мы занимаемся комплексной застройкой территории. Пример – объекты в Мурино, Кудрово. А кроме нас там работает множество других застройщиков, и, соответственно, численность жителей вырастет в разы. В Кудрово, например, уже сегодня численность населения – около 60 тыс. человек, хотя большая часть новостроек еще пустует. А в Мурино-Девяткино-Лавриках (мы рассматриваем этот район как единую локацию) жителей будет еще больше. И, конечно, всем этим людям надо ходить в магазины, лечиться, получать другие услуги. Потому что, не секрет, выезд за пределы этого района занимает достаточно много времени. Это и объясняет привлекательность наших коммерческих помещений для бизнеса, связанного с оказанием различных услуг.
– Насколько точно вам удается прогнозировать пожелания потенциальных инвесторов?
– Надо признать, что мы оказались не совсем готовы к изменившимся требованиям бизнеса к площади помещений. Если ранее самым востребованным форматом были помещения со средней площадью 100 кв. м, то теперь ритейлеры ищут помещения от 350 до 500-1000 и даже 1500 кв. м. К счастью, на многих объектах нашей компании помещения можно объединять. На многих, но не на всех. Крупные инвесторы, конечно, рассматривают для приобретения помещения, расположенные максимально близко к метро, с витринными окнами, потолками не менее 3 м и техническими мощностями выше средних. Мы такие параметры обеспечить можем не на всех наших объектах, и для таких покупателей мы не очень интересны. Но инвесторы, в собственности которых до десятка коммерческих помещений, – наша клиентура. Тем более что, хотя мы предоставляем универсальные помещения, в отдельных случаях идем навстречу пожеланиям инвесторов и пересогласовываем проекты (по электрической мощности, переносу стен и т. д.).
– Будет ли меняться стандарт коммерческих помещений, предлагаемых рынку вашей компанией?
– С учетом спроса на определенные площади мы планируем решать вопрос о коммерческих помещениях уже при проектировании каждого жилого комплекса, приглашая к разговору потенциальных инвесторов. По результатам переговоров будут подписываться соглашения с будущими инвесторами, гарантирующие им строительство нужных помещений, а нам – их приобретение.
Кстати
Пример архитектурного вкуса даже в мелочах – здание бывшего офиса ГК «ЦДС» на 4-й Советской улице, в шаговой доступности от Невского проспекта и площади Восстания. Открытые террасы, французские балконы, элегантный, хотя решенный очень лаконично кабинет руководителя вкупе с такими характеристиками, как просторная внутренняя парковка, встроенный паркинг и закрытый двор – позволяют говорить об этом объекте как об одном из наиболее привлекательных в сегменте офисной недвижимости в Санкт-Петербурге.
Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин рассказал «Строительному Еженедельнику» о влиянии валютных колебаний на платежеспособный спрос, а также о Петровском острове как новом центре развития элитного сегмента.
– Можете ли подвести итоги трех кварталов на рынке жилой недвижимости Петербурга?
– Эти три квартала ознаменовались чередой различных экономических и политических событий в стране и в мире. Это рост доллара и евро, ситуация на Украине, санкции и так далее. Все это прямо отразилось на спросе: люди нервничают и в такой ситуации неопределенности пытаются сохранить свои сбережения путем вложения средств, в том числе и в жилую недвижимость. Только в мае и июне объем спроса немного «просел» – люди разъехались в отпуска. В остальное время он был стабильно высок, что позволило нам заключать более 2000 сделок в месяц. С начала года на рынок вышло сразу несколько крупных проектов комплексного освоения. Так, в зоне Каменка есть наш новый проект «Чистое небо», есть ЖК «Шуваловский» Группы ЛСР. Без должного уровня спроса девелоперы не начинают проекты такого масштаба.
– Какова динамика цен на рынке?
– Цены растут понемногу. Например, за сентябрь стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в обжитых районах на 0,2%, а в пригороде цены остались на прежнем уровне. Сейчас главным сдерживающим фактором являются реализуемые девелоперами проекты-миллионники. Не будь их, нынешний спрос толкал бы цену вверх.
– Насколько популярна у населения услуга ипотечного кредитования в условиях нестабильной экономической ситуации?
– Популярность такого инструмента как рассрочка снижается. И растет спрос на ипотеку. Это подтверждает статистика 2014 года: чаще всего люди либо вносят 100% оплату, либо берут ипотеку, которая сегодня составляет 40-50% всех сделок. Покупатели предпочитают ипотеку, потому что рассрочка – это большие ежемесячные платежи. А ипотека – это более свободный инструмент. Можно погасить кредит досрочно, но есть и возможность растянуть время выплат.
– Сказывается ли на продажах плавающий валютный курс?
– На колеблющийся курс валют люди отреагировали нервно. В сознании наших сограждан есть стереотипы о привязке стоимости квартир к доллару. Разумеется, ее уже давно нет – все сделки происходят в рублях, цены тоже существуют в рублях, и стоимость не привязана к курсу валют. Цены формируются согласно балансу спроса и предложения. Желание скупать недвижимость во время валютных колебаний – это чисто психологический фактор. Но если есть сбережения и есть планы покупать жилье, то сейчас для этого самое время. Благодаря крупным проектам и ипотеке квартиры сейчас более доступны. И есть возможность выбрать интересное предложение.
– Как сейчас обстоят дела с предложением на рынке элитного жилья? И какие территории будут развиваться в перспективе?
В дорогом сегменте появляется все больше интересных проектов, как непосредственно в историческом центре, так и в наиболее привлекательных местах в других районах, близких к центру, например, на красивейших набережных. Для таких проектов важны локация, окружение и возможность создать соответствующий уровень жизни. Так, у Setl Group обширный опыт работы в сегментах бизнес и премиум как в историческом центре, так и за его пределами. Сегодня на Малом проспекте Васильевского острова Setl City строит The Residence, на ул. Мира – ЖК «Мироздание». Совсем недавно стартовали продажи в новом проекте «Дом на Кирочной». В качестве отличного примера расположения на берегу Большой Невки можно привести наши ЖК Riverside на Ушаковской набережной и Stockholm напротив Елагина острова.
Если же говорить о перспективной зоне для развития этого сегмента, то это территория Петровского острова. Там сейчас происходит вывод промышленных предприятий. При условии грамотной концепции развития этой зоны остров может стать территорией с высоким статусом. Очень надеюсь, что проекты здесь будут сбалансированы, в том числе и в архитектурном плане, и что эта зона не превратится во второй Крестовский остров, который, с одной стороны, является средоточием элитной недвижимости, а с другой – очень неоднороден с точки зрения застройки. У Петровского острова есть шанс превратиться в более закрытую, клубную, однородную территорию.
– В каких локациях, на ваш взгляд, может пойти развитие крупных проектов комплексного освоения?
– Это, прежде всего, район Каменки в Приморском районе. В Красносельском районе – конец проспекта Ветеранов, район Новосергиево. Там стартовал наш проект-миллионник ЖК «Солнечный город». Одним из главных очагов жилищного строительства на юге города станет зона в районе Пулковских высот. Здесь будет реализован крупный проект «Планетоград», где Setl City является соинвестором и построит 400 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, две школы и два детсада.
Максим Шумов
Традиции финской архитектуры - довольно молодой по общеевропейским меркам - основываются на неприхотливости прямых линий и лаконичности форм. Как и весь североевропейский дизайн, она стремится к простоте и уюту. Поэтому квартиры в "финском стиле" это, прежде всего, комфорт и покой, а уже во вторую очередь - внешний вид. Впрочем, и на него обитателям жилья, созданного по лекалам, принятым в "стране Суоми", жаловаться не за что.
Террасы, мансарды, большие балконы, огромные витражи вместо окон - все это мы привыкли видеть, едва лишь пересечем российско-финскую границу. Представить, что так могут строить в России и хотелось бы, да не получается. Достаточно пройтись вдоль новостроек-высоток, закрывающих неласковое петербургское небо, чтобы убедиться в этом. Но на юго-восточной окраине Петербурга совсем скоро появятся дома как раз такого формата. Финский городок "Юттери", который компания "Ленстройтрест" http://www.6543210.ru/ возводит в Колпино, спроектирован архитектором из Хельсинки Юккой Тикканеном, решившим внести в российскую действительность нотку географически близкой, но такой далекой по духу, Северной Европы.
"Юттери" http://www.utteri.ru/ - это жилой квартал, состоящий из десяти 4-этажных жилых домов с мансардами, который будет построен к 2017 году в Колпино между Лагерным шоссе, Понтонной улицей и рекой Малой Ижоркой. Среди его особенностей - уют финского пригорода, абсолютная безопасность, европейская архитектура и, поражающая разнообразием, квартирография. Там можно найти любые современные планировки квартир: от привычных студий и "однушек" до все возможных "евроформатов" с метражом от 25 кв.м. до более чем 80 кв.м.
Небольшие квартиры хорошо подойдут молодым семьям, студентам, в общем, людям еще начинающим свой жизненный путь. Для них в "Юттери" будет все необходимое: кафе, магазины, спортивные площадки. Но главное - ощущение европейского течения жизни, необходимого амбициозным молодым людям. Уже состоявшиеся семейства найдут в Финском городке спокойствие и уют, к которым они могли привыкнуть во время своих европейских путешествий. Примечателен и выбор квартир, среди которых преобладают популярные в России "евродвушки" и "евротрешки". Кроме оригинальной и весьма удобной планировки, где кухня объединена с гостиной в одно большое обеденное пространство, в таких квартирах есть также дополнительные санузлы, гардеробные и кладовки.
Дополнительным помещением в квартирах могут выступать застекленные балконы и лоджии, именуемые террасами. И это не преувеличение, их площадь может достигать 14 кв.м.! Причем предусмотрены такие балконы и лоджии, как в студиях, так и в трехкомнатных квартирах. Там можно обустроить зоны отдыха или места для занятий хобби, а в летнее время их можно использовать в качестве тренажерного зала или оранжереи. Отметим, что почти все террасы будут обеспечены электроснабжением.
Но, пожалуй, главный интерес для архитектурных гурманов представляют мансардные квартиры с высотой потолков до 3,3 метров. Вариативность того, что можно сделать из такой комнаты, ограничена лишь фантазией будущих жильцов. Уютная спальня, детская комната, тренажерный зал или биллиардная, гостиная для приема гостей или даже... сигарная комната - все зависит от прихотей владельца квартиры. Стоит отметить, что благодаря специальным мансардным окнам, вмонтированным в крышу, в дневное время квартира всегда будет полна солнечного света.