Масс-маркет с пометкой «эксклюзив»
Группа компаний «ЦДС», более 17 лет действующая на строительном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, работает преимущественно в сегменте массового жилья.
При этом, по словам Екатерины Кутевой, генерального директора проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект» (входит в ГК «ЦДС), каждый дом архитекторы стремятся делать эксклюзивным.
Очарование «Золотого Времени»
Один из недавно введенных в эксплуатацию объектов компании – жилой комплекс «Золотое Время» на ул. Севастопольской – в силу локации был задуман как дом повышенной комфортности, который, к тому же, требовалось вписать в историческую застройку. Проект прошел несколько стадий доработки, прежде чем получил согласование в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). «Этот объект – действительно повод для гордости», – говорит Екатерина Кутева.
– Какие архитектурные решения, разработанные для ЖК «Золотое Время», с Вашей точки зрения, смотрятся наиболее выигрышно?
– Это современное, интересное жилье по сравнению с расположенными поблизости квартирами во вторичном фонде. В «Золотом Времени», поскольку объект в городской черте, да еще и неподалеку от центра, предусматривалось больше просторных квартир, а значит, у нас было шире поле для проработки планировок: они не повторяются даже в соседних секциях, есть квартиры с гардеробными, с объединенной кухонно-столовой зоной, на верхних этажах – с окнами «в пол». Мы, без преувеличения, попытались привнести черты и японского минимализма (чтобы помещения сохраняли цельность после меблировки), и скандинавской функциональности (светлые тона в отделке, большие кухни), и немецкой любви к качеству даже в мелочах (на уровне тех же дверных ручек).
Перед нами стояла также задача, с одной стороны, «растворить» высоту здания, а с другой – подчеркнуть его красоту. Поэтому были придуманы необычные обрамления окон, скругленные угловые башни, цветные вставки (не только, кстати, на фасаде, но и в местах общего пользования), а часть квартир вместо балконов получила террасы.
Оригинальные решения мы стремились применить и при проектировании встроенного детского сада. Например, секция, где располагается вход в детсад, – полосатая, вызывающая ассоциации с безмятежным детством; внутри на стенах – подсвеченные «детские» картинки. Оригинально будет смотреться даже лестничная клетка.
Разнообразие плюс функциональность
Стереотипное мнение о том, что в домах массового спроса не может быть места индивидуальности, уже давно не соответствует действительности, настаивает Екатерина Кутева и приводит в пример жилые комплексы «ЦДС» в пригородных районах Ленинградской области.
– ГК «ЦДС» преимущественно ведет квартальную застройку. Удается ли разнообразить корпуса в пределах одного крупного ЖК?
– Да, за счет игры цветами на фасадах, витражей. Например, в «Новом Мурино» между домами одного типа размещены корпуса контрастных цветов. Интересные кирпичные вставки и на нашем детском садике в этом квартале (признаюсь, пришлось убеждать строителей в их целесообразности). Не могу не упомянуть и о том, что там будет интересное благоустройство территории: много зелени, необычные, с богатой «экипировкой» детские площадки, разнообразные спортивные элементы.
В «Муринском посаде» – другой принцип: часть корпусов одинаковая, но на них выполнены растяжки из цветного кирпича, так что здания словно вырастают из земли и растворяются в воздухе.
В «Новых Горизонтах» (в дер. Бугры) в части квартир предусмотрены необычные выступающие балконы 2х2 м: там можно организовать рабочую зону или место отдыха. На этом же здании применена необычная выступающая кладка разных цветов – у других застройщиков я такого не видела. В других корпусах будут также необычные лоджии, но другой формы: по-разному ориентированные треугольники.
Мы запроектировали и дом овальной формы с очень красивыми видовыми квартирами в торцах. Форма достигается за счет балконов в больших квартирах правильной планировки в форме трилистника.
Разумеется, при разработке проекта планировки территории мы изучаем существующую инфраструктуру и обеспечиваем наших будущих жителей всеми необходимыми объектами социально-бытового назначения по нормативам, в том числе и за счет встроенных помещений.
– Какие соцобъекты оказались актуальны для Бугров?
– Администрация попросила нас предусмотреть кабинеты врачей общей практики. И еще там требуются детские садики и школы. Их нет в первом, уже строящемся доме, но они появятся в следующих корпусах. Зато в первом доме предусмотрен большой паркинг, который, кстати, мы тоже пытались осмыслить. Выход из паркинга – не просто «сооружение с дверью»: здесь оборудована прогулочная зона, откуда можно будет любоваться двором. А там много зелени, красиво прорисованы тропинки, цветники, площадки – есть на что посмотреть.
Этому кварталу вообще, по моему мнению, добавляет привлекательности парковая зона. Да и дома мы постарались расположить по участку так, чтобы оставалось много «воздуха».
– Сложно ли соблюдать параметры инсоляции, проектируя жилье масс-маркета? Ведь цель застройщика – получение максимальной прибыли, а значит, максимальная плотность застройки…
– В Петербурге так мало солнышка, что, конечно, оно должно быть в каждой квартире. Убеждена: инсоляция никогда не помешает, и нормативы удается соблюсти даже в достаточно плотной городской застройке, не говоря уже о больших кварталах в пригородах.
– А чем привлекательны ваши объекты с точки зрения «начинки» зданий?
– Характерная особенность всех объектов «ЦДС» в том, что они не каркасные, а монолитные. Толщина монолитных стен между квартирами – как правило, 18 см. Это обеспечивает и прочность конструкции, и звукоизоляцию не ниже, а существенно выше нормативной. Межэтажные перекрытия также монолитные. А вот межкомнатные перегородки мы проектируем преимущественно из пазогребня: с одной стороны, он соответствует требованиям по звукоизоляции, а с другой – такие стены нетрудно демонтировать при перепланировке. Я вообще предлагаю делать межкомнатные перегородки из гипсокартона, чтобы их можно было разобрать и просто перенести в другое место.
Конечно, для обеспечения нормативной звукоизоляции важно и качество остекления. Мы изучаем шумовые характеристики на участке: от этого, а также от расположения конкретного дома зависит выбор стеклопакетов.
Если говорить об организации мест общего пользования, то мы по возможности стремимся уйти от глобально длинных секций (и, следовательно, длинных коридоров), проектируем лифтовые холлы правильной формы, используем возможности зеркал для «расширения» пространства. Первые этажи обычно выполняются с более интересной и дорогой отделкой, которая нередко перекликается с названием жилого комплекса. Так, в ЖК «Весна» в оформлении парадных использованы вставки «весенних», ярких цветов. В ЖК «Парковый» на стеклах – фотографии парков.
Уютный город-сад
Проект-миллионник, который ГК «ЦДС» начинает реализовывать в Новосаратовке (Свердловское городское поселение Всеволожского района Ленинградской области), отличается длительным этапом предварительной проработки концепции. Работа архитекторов над этим проектом стартовала с проектирования первых четырех домов: традиционно монолитных, с небольшим количеством квартир удобной планировки. По словам Екатерины Кутевой, интересна сама посадка домов, плюс в Новосаратовке есть возможности для прорисовки необычных фасадов и организации уютных дворовых пространств.
– Что значит «уютные дворы» применительно к этому проекту?
– Это, прежде всего, дворы с крупномерными деревьями, поскольку паркинги выделены в отдельные зоны: неподалеку от домов, но вне дворовых территорий. На городских объектах автостоянку зачастую можно разместить только под землей, поэтому дворам не хватает деревьев. Правда, согласно новому нормативу, утвержденному в Санкт-Петербурге, над подземным паркингом должно быть 1,5 м грунта – этого достаточно для посадки деревьев. Так что городские дворы тоже станут более зелеными, а подземные паркинги – конструктивно более мощными.
– Проект в Новосаратовке предполагает архитектурные доминанты. Какими они будут?
– Об архитектурной концепции проекта в целом пока говорить рано. Но там будут действительно впечатляющие высотные доминанты – в пределах 300 м: это прописано в генеральном плане поселения, и соответствующие поправки внесены в правила землепользования и застройки.
Детали
ЖК «Новое Мурино»
На территории комплекса почти 5 км тротуаров, выложенных плиткой, и около 300 м тротуаров, вымощенных гранитной крошкой.
Общая площадь игровых площадок равна без малого 3,5 тыс. кв. м.
Установлено 44 элемента малых архитектурных форм.
Озеленение ЖК «Новое Мурино» предусматривает высадку 196 деревьев и более 2,6 тыс. кустов.
ЖК «Новые Горизонты»
Площадь тротуаров на эксплуатируемой кровле гаража превышает 2 тыс. кв. м, длина – чуть более 670 м. На кровле будут высажены клены и канадские ели (в кадках), кусты спиреи (живой изгородью) и розы (в цветочницах), а также петунии, фиалки и бархатцы в вазонах.
Площадь тротуаров на уровне земли – более 1,2 тыс. кв. м.
В пределах жилого квартала предусмотрены большой детский игровой комплекс, детский спортивный комплекс, 21 элемент спортивного оборудования.
У компании «Арсенал-Недвижимость» – новый генеральный директор. Смену топ-менеджера в компании объясняют переходом на новый этап развития и потребностью в свежем взгляде для претворения в жизнь масштабных задач «Арсенала».
Впрочем, заступивший в эту должность Станислав Данелян – далеко не новичок в строительной сфере.
Станислав Данелян окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. Свой трудовой путь начал с мастера. В дальнейшем – прораб, начальник участка, директор по строительству. В 2010 году учредил компанию «БалтСтрой», которая выполняла генподрядные и общестроительные работы. С 2013 года – генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость». Станислав Данелян рассказал «Строительному Еженедельнику» о планах по развитию компании.
– Станислав Самвелович, сейчас «Арсенал-Недвижимость» реализует три проекта жилищного строительства, и все в Ленинградской области. Насколько успешно они развиваются?
– Да, в работе у нас сейчас кварталы «Солнечный» в Мурино, «Девяткино» в Девяткино и «Флагман» в Кудрово. Продажи идут в запланированных объемах и даже с опережающими темпами. Каждый объект в плане финансирования абсолютно самодостаточен. Мы реализуем квартиры по ценам выше средних и постоянно развиваем и улучшаем свой продукт. И похоже, нам это удается, исходя из объемов спроса, которые мы получаем.
Проекты в Кудрово и Девяткино в этом году планируется полностью завершить со всеми объектами социальной инфраструктуры. Первый этап проекта ЖК «Солнечный» в Мурино также будет введен в эксплуатацию в этом году – это первые три корпуса общей площадью 49 714 кв. м. Кроме того, в «Солнечном» уже строится школа на 1224 места – это будет самая большая школа в этом районе. Она возводится по программе «Соцобъекты в обмен на налоги».
– «Арсенал-Недвижимость» была первой компанией, подписавшей соглашение с правительством Ленобласти по этой программе. Планируете ли вы и в дальнейшем работать по ней с областью?
– Да, мы готовы работать и дальше по этой программе. Тем не менее нам как первопроходцам уже сейчас стали очевидны некоторые проблемы, связанные с реализацией соцобъектов. Дело в том, что к моменту завершения школы или детского сада прилегающий район может быть еще не обеспечен необходимым количеством жителей для его заполнения. Мы как ответственный застройщик беспокоимся о том, чтобы построенный нами соцобъект был востребован и выполнял свои функции с должным качеством. Мы видим в этом определенную проблему и стараемся обратить на нее внимание правительства Ленинградской области.
– Какие еще проблемы, на ваш взгляд, должны быть решены?
– Компания «Арсенал» была одной из тех, кто на последнем съезде строителей Ленобласти поднял вопрос об избыточности нормативов. На наш взгляд, необходимо пересмотреть тарифы потребления воды. Безусловно, это нужно делать на федеральном уровне, но нам нужна помощь и Ленинградской области. Ведь сети, которые сегодня возводятся в регионе, абсолютно новые, и потери там минимальны.
– Готовит ли «Арсенал» новые проекты?
– Да, сейчас поставлена задача по формированию земельного банка компании как в городе, так и в области. Мы рассматриваем ряд предложений. Возможно, в городе в ближайшее время примем участие в торгах. Мы останемся в своем сегменте, но планируем расширить географию наших проектов. В Ленинградской области мы сейчас приступаем к работе над созданием еще одного крупного проекта на территории Мурино. Будет возведено порядка 100 тыс. кв. м. Наша компания ведет переговоры по привлечению иностранного архитектурного бюро для создания архитектурного облика проекта. Мы глубоко убеждены в том, что на новых территориях необходимо применять европейский подход к формированию городской среды. Зона комфорта давно вышла за рамки планировки квартир, это все застройщики давно уже научились делать. Но покупатели стали более требовательными и хотят получить не просто модный дизайн входной группы или квартиры, но за пределами дома попадать на безопасную благоустроенную территорию, где будет комфортно жить, работать, гулять, отдыхать.
Наш новый проект в Мурино будет полностью соответствовать градостроительным нормативам региона и иметь всю необходимую социальную инфраструктуру. К нашим проектам в Кудрово и Девяткино мы ощущаем большой интерес со стороны крупных ретейлеров и спортклубов. Уверен, что и квартал в Мурино будет насыщен такими объектами.
– Ваша ценовая политика в новом проекте останется неизменной?
– Новый проект в ценовом отношении будет несколько отличаться от проектов, которые мы реализуем сегодня: он однозначно будет не менее, а даже более интересным для покупателя. Проект будет содержать включения, соответствующие самым современным трендам. Именно поэтому мы и приглашаем иностранных архитекторов.
– В ваших проектах вы продаете коммерческие помещения или организованно сдаете их в аренду, выделив эту деятельность в отдельный бизнес?
– Мы идем по второму пути. Стараемся заранее продумывать назначение своих коммерческих помещений и привлекаем арендаторов в рамках тех функций, которые закладываем для своего проекта. Это не только традиционные магазины, аптеки, но и, например, музыкальная школа, как в ЖК «Девяткино». Это также может быть развивающий детский центр, спортивные секции. До 30% всех коммерческих помещений в проекте мы стараемся отводить для социальных функций.
– Ряд застройщиков, работающих в Ленобласти, в последнее время стремится увеличить свои производственные мощности. Есть ли такие планы у компании «Арсенал»?
– Мы вполне довольны ключевыми компетенциями нашей компании, такими как девелопмент и строительство, и здесь мы реализуем себя на 100%. Производство стройматериалов на текущий момент не входит в эти компетенции.
– Планируете ли вы реализовывать проекты коммерческой недвижимости?
– На стадии завершения сейчас находится наш технопарк в Приморском районе Санкт-Петербурга, на его территории будет организована полномасштабная научно-исследовательская деятельность. Мы сотрудничаем с группой ученых, научные интересы которых сосредоточены на изобретениях в области строительства.
– Некоторые аналитики рынка жилья предрекают новостройкам «затоваривание», «существенное снижение цен» и «снижение спроса в ближайшей перспективе». Ваша оценка таких прогнозов.
– На мой взгляд, колебания на рынке были, есть и будут. Но они в минимальной степени коснутся тех качественных проектов, которые мы предлагаем рынку. В сегменте масс-маркет мы ставим дорогое финское остекление балконов и лоджий, деревянные стеклопакеты, используем в отделке квартир итальянскую плитку и дорогие межкомнатные двери, немецкую сантехнику Grohe. Уверен, что ни о каком «затоваривании» рынка таким предложением речи идти не может.
– Станислав Самвелович, как компания «Арсенал» планирует отметить День строителя?
– Признаюсь, это наш любимый праздник. В нашей компании принято его отмечать. И отмечать мы его будем традиционно всем составом – и руководители, и менеджеры, и строители. Коллегам-застройщикам желаю неиссякаемого спроса, новых проектов и беспрепятственной их реализации!
Тенденция последних лет – активное развитие сегмента бизнес-класса как одного из наиболее перспективных на рынке новостроек Санкт-Петербурга. Такие дома выгодно отличаются от типовых многоэтажек улучшенными квартирами, развитой инфраструктурой, наличием круглосуточной охраны и благоустроенной территорией. Жилье подобного уровня – это оптимальный выбор для тех, кто ценит свой комфорт и безопасность.
Бизнес-класс: что это такое
В 2012 году Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству. Согласно данной методике, на первичном рынке многоквартирного жилья выделяют массовый сегмент – эконом- и комфорт-класс, а также квартиры повышенного качества, это бизнес-класс и элитное жилье. Существуют четкие критерии оценки, которые определяют все форматы жилья. Это архитектура, несущие и ограждающие конструкции здания, остекление, внутренняя отделка общественных зон, площадь квартир, инженерное обеспечение, параметры паркинга, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе. Также значительную роль играют местоположение и удобная транспортная доступность.
Так дом бизнес-класса обязательно должен быть выполнен по индивидуальному архитектурному проекту. По технологии домостроения - это кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома, оснащенные системами вентиляции и кондиционирования, а также современным лифтовым оборудованием. Входные группы и места общего пользования в домах такого типа имеют высококачественную отделку.
Придомовая территория должна быть озелененной, освещенной и огороженной. Обязательно наличие детских площадок и зон отдыха. Безопасность жильцов обеспечивается круглосуточной охраной, видеонаблюдением и службой консьержей. Количество мест на охраняемом паркинге (как правило, подземном) рассчитывается исходя из показателя одно место на квартиру.
Планировка квартир в «бизнес-классе» чаще всего свободная. Количество комнат — от одной до четырех и их площадь значительно больше, чем в аналогичных квартирах массового сегмента. Еще одна отличительная черта — потолки высотой не менее трех метров.
Несмотря на то, что дома бизнес-класса, как правило, возводятся в районах, обладающих хорошей транспортной доступностью и развитой социальной и торговой инфраструктурой, обязательным условием является наличие собственной инфраструктуры. Нижние этажи домов это коммерческие помещения, которые занимают магазины, салоны красоты, детские развивающие центры и медицинские кабинеты.
Маркетинговые ходы застройщиков
Бывает, что девелоперы, чтобы повысить привлекательность своих объектов, завышают характеристики жилья. По сути это означает, что за квартиры бизнес-класса выдаются объекты уровня комфорт, лишь немного улучшенные. Тем не менее, когда для того, чтобы добраться до центра жильцам придется отстоять в километровых пробках, а половина соседних квартир сдается собственниками для временных постояльцев, говорить о высоком классе жилья не приходится.
Но иногда случается и обратное. Так, например, некоторые жилые комплексы бизнес-класса от Компании Л1 имеют черты, присущие жилью более высокого, элитного уровня. Например, ЖК бизнес-класса «Премьер Палас», расположенный в Петроградском районе, обладает множеством характеристик элитных домов. На охраняемой территории объекта запланировано открытие собственного фитнес-центра с бассейном, спа-салона, салона красоты, развивающего клуба, частного детского сада, продовольственного магазина, вместительного подземного отапливаемого паркинга, куда можно спуститься на бесшумном скоростном лифте прямо со своей лестничной клетки. По аналогичной схеме Компания Л1 разрабатывала проекты и других своих объектов: «Граф Орлов», «Империал», «Классика». По местоположению, планировке квартир, отделке мест общего пользования и уровню собственной инфраструктуре эти жилые комплексы можно отнести к элитному сегменту. При этом цена на жилье в этих комплексах, имеющих к тому же высокую степень готовности, до сих пор остается на уровне бизнес-класса.
Цена вопроса
На ценообразование на рынке недвижимости помимо класса домов влияет еще ряд факторов. Так, в центральных и приближенных к ним районах цены выше. Согласно статистике, самые дорогие квартиры находятся в Центральном, Василеостровском, Петроградском и Московском районах Петербурга. Это и понятно: близость памятников архитектуры, отлично развитая транспортная сеть и наличие всей инфраструктуры делает эти районы привлекательными для проживания. Другой фактор – степень готовности жилья. Чем ближе срок сдачи дома, тем выше цена.
Средняя по городу стоимость квадратного метра за жилье бизнес-класса составляет 173 тыс. руб. Примечательно также и то, что за последнее время динамика цен именно на жилье бизнес-класса продемонстрировала наибольший рост, более 4% за месяц.
Поэтому квартиры от Компании Л1 в жилых комплексах, расположенных в Петроградском и Московском районах так ценятся покупателями. ЖК «Империал» уже заселяется, остальные – «Премьер Палас», «Классика» и «Граф Орлов»- начнут заселяться в ближайшее время. А цены там пока что остаются более чем конкурентоспособными.