Масс-маркет с пометкой «эксклюзив»
Группа компаний «ЦДС», более 17 лет действующая на строительном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, работает преимущественно в сегменте массового жилья.
При этом, по словам Екатерины Кутевой, генерального директора проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект» (входит в ГК «ЦДС), каждый дом архитекторы стремятся делать эксклюзивным.
Очарование «Золотого Времени»
Один из недавно введенных в эксплуатацию объектов компании – жилой комплекс «Золотое Время» на ул. Севастопольской – в силу локации был задуман как дом повышенной комфортности, который, к тому же, требовалось вписать в историческую застройку. Проект прошел несколько стадий доработки, прежде чем получил согласование в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). «Этот объект – действительно повод для гордости», – говорит Екатерина Кутева.
– Какие архитектурные решения, разработанные для ЖК «Золотое Время», с Вашей точки зрения, смотрятся наиболее выигрышно?
– Это современное, интересное жилье по сравнению с расположенными поблизости квартирами во вторичном фонде. В «Золотом Времени», поскольку объект в городской черте, да еще и неподалеку от центра, предусматривалось больше просторных квартир, а значит, у нас было шире поле для проработки планировок: они не повторяются даже в соседних секциях, есть квартиры с гардеробными, с объединенной кухонно-столовой зоной, на верхних этажах – с окнами «в пол». Мы, без преувеличения, попытались привнести черты и японского минимализма (чтобы помещения сохраняли цельность после меблировки), и скандинавской функциональности (светлые тона в отделке, большие кухни), и немецкой любви к качеству даже в мелочах (на уровне тех же дверных ручек).
Перед нами стояла также задача, с одной стороны, «растворить» высоту здания, а с другой – подчеркнуть его красоту. Поэтому были придуманы необычные обрамления окон, скругленные угловые башни, цветные вставки (не только, кстати, на фасаде, но и в местах общего пользования), а часть квартир вместо балконов получила террасы.
Оригинальные решения мы стремились применить и при проектировании встроенного детского сада. Например, секция, где располагается вход в детсад, – полосатая, вызывающая ассоциации с безмятежным детством; внутри на стенах – подсвеченные «детские» картинки. Оригинально будет смотреться даже лестничная клетка.
Разнообразие плюс функциональность
Стереотипное мнение о том, что в домах массового спроса не может быть места индивидуальности, уже давно не соответствует действительности, настаивает Екатерина Кутева и приводит в пример жилые комплексы «ЦДС» в пригородных районах Ленинградской области.
– ГК «ЦДС» преимущественно ведет квартальную застройку. Удается ли разнообразить корпуса в пределах одного крупного ЖК?
– Да, за счет игры цветами на фасадах, витражей. Например, в «Новом Мурино» между домами одного типа размещены корпуса контрастных цветов. Интересные кирпичные вставки и на нашем детском садике в этом квартале (признаюсь, пришлось убеждать строителей в их целесообразности). Не могу не упомянуть и о том, что там будет интересное благоустройство территории: много зелени, необычные, с богатой «экипировкой» детские площадки, разнообразные спортивные элементы.
В «Муринском посаде» – другой принцип: часть корпусов одинаковая, но на них выполнены растяжки из цветного кирпича, так что здания словно вырастают из земли и растворяются в воздухе.
В «Новых Горизонтах» (в дер. Бугры) в части квартир предусмотрены необычные выступающие балконы 2х2 м: там можно организовать рабочую зону или место отдыха. На этом же здании применена необычная выступающая кладка разных цветов – у других застройщиков я такого не видела. В других корпусах будут также необычные лоджии, но другой формы: по-разному ориентированные треугольники.
Мы запроектировали и дом овальной формы с очень красивыми видовыми квартирами в торцах. Форма достигается за счет балконов в больших квартирах правильной планировки в форме трилистника.
Разумеется, при разработке проекта планировки территории мы изучаем существующую инфраструктуру и обеспечиваем наших будущих жителей всеми необходимыми объектами социально-бытового назначения по нормативам, в том числе и за счет встроенных помещений.
– Какие соцобъекты оказались актуальны для Бугров?
– Администрация попросила нас предусмотреть кабинеты врачей общей практики. И еще там требуются детские садики и школы. Их нет в первом, уже строящемся доме, но они появятся в следующих корпусах. Зато в первом доме предусмотрен большой паркинг, который, кстати, мы тоже пытались осмыслить. Выход из паркинга – не просто «сооружение с дверью»: здесь оборудована прогулочная зона, откуда можно будет любоваться двором. А там много зелени, красиво прорисованы тропинки, цветники, площадки – есть на что посмотреть.
Этому кварталу вообще, по моему мнению, добавляет привлекательности парковая зона. Да и дома мы постарались расположить по участку так, чтобы оставалось много «воздуха».
– Сложно ли соблюдать параметры инсоляции, проектируя жилье масс-маркета? Ведь цель застройщика – получение максимальной прибыли, а значит, максимальная плотность застройки…
– В Петербурге так мало солнышка, что, конечно, оно должно быть в каждой квартире. Убеждена: инсоляция никогда не помешает, и нормативы удается соблюсти даже в достаточно плотной городской застройке, не говоря уже о больших кварталах в пригородах.
– А чем привлекательны ваши объекты с точки зрения «начинки» зданий?
– Характерная особенность всех объектов «ЦДС» в том, что они не каркасные, а монолитные. Толщина монолитных стен между квартирами – как правило, 18 см. Это обеспечивает и прочность конструкции, и звукоизоляцию не ниже, а существенно выше нормативной. Межэтажные перекрытия также монолитные. А вот межкомнатные перегородки мы проектируем преимущественно из пазогребня: с одной стороны, он соответствует требованиям по звукоизоляции, а с другой – такие стены нетрудно демонтировать при перепланировке. Я вообще предлагаю делать межкомнатные перегородки из гипсокартона, чтобы их можно было разобрать и просто перенести в другое место.
Конечно, для обеспечения нормативной звукоизоляции важно и качество остекления. Мы изучаем шумовые характеристики на участке: от этого, а также от расположения конкретного дома зависит выбор стеклопакетов.
Если говорить об организации мест общего пользования, то мы по возможности стремимся уйти от глобально длинных секций (и, следовательно, длинных коридоров), проектируем лифтовые холлы правильной формы, используем возможности зеркал для «расширения» пространства. Первые этажи обычно выполняются с более интересной и дорогой отделкой, которая нередко перекликается с названием жилого комплекса. Так, в ЖК «Весна» в оформлении парадных использованы вставки «весенних», ярких цветов. В ЖК «Парковый» на стеклах – фотографии парков.
Уютный город-сад
Проект-миллионник, который ГК «ЦДС» начинает реализовывать в Новосаратовке (Свердловское городское поселение Всеволожского района Ленинградской области), отличается длительным этапом предварительной проработки концепции. Работа архитекторов над этим проектом стартовала с проектирования первых четырех домов: традиционно монолитных, с небольшим количеством квартир удобной планировки. По словам Екатерины Кутевой, интересна сама посадка домов, плюс в Новосаратовке есть возможности для прорисовки необычных фасадов и организации уютных дворовых пространств.
– Что значит «уютные дворы» применительно к этому проекту?
– Это, прежде всего, дворы с крупномерными деревьями, поскольку паркинги выделены в отдельные зоны: неподалеку от домов, но вне дворовых территорий. На городских объектах автостоянку зачастую можно разместить только под землей, поэтому дворам не хватает деревьев. Правда, согласно новому нормативу, утвержденному в Санкт-Петербурге, над подземным паркингом должно быть 1,5 м грунта – этого достаточно для посадки деревьев. Так что городские дворы тоже станут более зелеными, а подземные паркинги – конструктивно более мощными.
– Проект в Новосаратовке предполагает архитектурные доминанты. Какими они будут?
– Об архитектурной концепции проекта в целом пока говорить рано. Но там будут действительно впечатляющие высотные доминанты – в пределах 300 м: это прописано в генеральном плане поселения, и соответствующие поправки внесены в правила землепользования и застройки.
Детали
ЖК «Новое Мурино»
На территории комплекса почти 5 км тротуаров, выложенных плиткой, и около 300 м тротуаров, вымощенных гранитной крошкой.
Общая площадь игровых площадок равна без малого 3,5 тыс. кв. м.
Установлено 44 элемента малых архитектурных форм.
Озеленение ЖК «Новое Мурино» предусматривает высадку 196 деревьев и более 2,6 тыс. кустов.
ЖК «Новые Горизонты»
Площадь тротуаров на эксплуатируемой кровле гаража превышает 2 тыс. кв. м, длина – чуть более 670 м. На кровле будут высажены клены и канадские ели (в кадках), кусты спиреи (живой изгородью) и розы (в цветочницах), а также петунии, фиалки и бархатцы в вазонах.
Площадь тротуаров на уровне земли – более 1,2 тыс. кв. м.
В пределах жилого квартала предусмотрены большой детский игровой комплекс, детский спортивный комплекс, 21 элемент спортивного оборудования.
Лев Каплан, вице-президент Союзпетростроя, выступая с докладом на XII съезде строителей Санкт-Петербурга, представил свое видение решения проблем малого и среднего строительного бизнеса.
Уважаемые коллеги!
В своем Послании Федеральному собранию Президент Владимир Путин уделил особое внимание поиску новых подходов в экономике, которые смогли бы мобилизовать ее внутренние резервы роста. Среди приоритетных задач он назвал развитие предпринимательства и, особенно, малого и среднего бизнеса. К сожалению, как заявил на недавних слушаниях уполномоченный по делам предпринимателей в Санкт-Петербурге А. В. Абросимов, наш город по уровню развития предпринимательства занимает одно из последних мест в России. Что касается малого строительного бизнеса, то он у нас находится на грани вымирания, составляя не более 8% от общего годового объема строительно-монтажных работ. Таким образом, первоочередной задачей должна стать программа развития предпринимательства, включая малый и средний бизнес в Санкт-Петербурга, причем содержащая развернутый раздел по инвестиционно-строительному комплексу. Разработанная в 2011 году прежним руководством города Программа развития конкуренции в Санкт-Петербурге на 2012-2015 гг. осталась практически на бумаге. В ней строительству была посвящена одна страница, не содержащая какие-либо показатели и индикаторы развития.
Научно-технический прогресс диктует необходимость общественного разделения труда как между отраслями производства, так и внутри этих отраслей. Это означает необходимость широкой кооперации между участниками рынка. Между тем, в Санкт-Петербурге в строительной сфере господствует монополизм, препятствующий развитию конкуренции, повышению качества, внедрению инноваций и, в конечном счет, росту производительности труда. Во всем мире сосуществуют и активно взаимодействуют как крупные, так и средние и малые строительные компании, взаимно дополняя друг друга. Мы не против крупных компаний, которые строят много квадратных метров жилья, развивают производство и т.п. Беда в том, что все они построены по принципу замкнутых вертикально интегрированных систем. Образовались структуры, по своей сути представляющие собой натуральное хозяйство. Это соответствует докапиталистической мануфактурной стадии развития производства. В эти замкнутые структуры практически невозможно войти новому бизнесу.
Недавно я разговаривал с одним из руководителей такой компании и услышал следующий довод: "Нам так удобно работать, когда все свое или же с нами работают десятилетиями знакомые контрагенты, которым мы доверяем и не хотим ничего нового." Такая логика полностью противоречит смыслу рыночной экономики, когда можно на основе конкурентной борьбы можно привлечь любые ресурсы для выполнения своих задач. Дошло до того, что многие крупные застройщики имеют не только свои заводы по производству строительных материалов, но и парк строительных машин и механизмов.
Между тем, в развитых странах успешно взаимодействуют между собой компании различного размера, причем привлечение малого и среднего строительного бизнеса многократно увеличивает производственные мощности самих крупных компаний. Если в Петербурге ежегодно вводится 2,5-2,7 квадратных метров жилья, а требуется как минимум 4-5 млн кв.м, то очевидно, что крупные компании в том виде, в каком они существуют в настоящее время, не способны выполнить эту задачу. При этом нельзя забывать, что нужно построить сотни объектов социальной инфраструктуры. Поэтому необходимо кардинально менять всю сложившуюся систему инвестиционно-строительного комплекса города. Конечно, это непросто, но для реализации поставленной президентом РФ задачи это необходимо.
Есть следующие методы решения этой проблемы:
1. Строго выполнять требования федерального закона №44-ФЗ в части преференций малому и среднему предпринимательству при проведении торгов по госзаказу. Все объекты минимальной стоимостью до 20 млн рублей должны предоставляться только субъектам малого предпринимательства. Еще более важной задачей является выполнение требования о включении в крупные контракты условия о привлечении к его выполнению компании малого предпринимательства.
К сожалению, должен отметить, что в городе ни один орган на практике не отслеживает выполнение этого важного требования: ни отраслевые комитеты, ни Комитет по госзаказу. Необходимо срочно наладить эту работу.
2. При осуществлении крупных частных инвестиций на территории Санкт-Петербурга город обязан настойчиво рекомендовать таким застройщикам привлекать к субподрядным работам малые специализированные строительные компании на основе прозрачных тендерных процедур. Отмечу при этом, что даже если руководители компаний в принципе на это соглашаются, то на уровне их подчиненных, занимающихся подрядами, происходит фактически саботаж такой работы. В качестве примера такой успешной консолидации крупного, среднего и малого бизнеса можно привести строительство Ледового дворца, где генподрядчик Сканска выполнял только координационные и закупочные работы, а 90% всех работ - специализированные компании.
В "Союзпетрострое" имеются крупные подрядчики "ЦДС", "Генеральная строительная корпорация", "47 ТРЕСТ", "Монолитстрой", которые на практике осуществляют принцип привлечения специализированных компаний Союза к выполнению субподрядных работ. Надо прямо признать, что нет надежды на то, что этой проблемой будут заниматься саморегулируемые организации, т.к. их основная задача выдача допусков и сбор денег.
3. Одним из логичных форм использования мощностей малого и среднего строительного бизнеса является его привлечение к работам по программе капитального ремонта. По мнению губернатора Санкт-Петербурга, это работа для малого и среднего бизнеса. Однако созданный фонд по капремонту выставил такие требования, которые под силу только крупным компаниям. Поскольку крупному бизнесу работы в нерасселенных жилых домах неинтересны, существуют опасность, что они будут выступать посредниками и привлекать специализированные компании малого бизнеса на кабальных условиях, что приведет к неминуемому провалу всей программы по капремонту и по сути к нецелевому использованию средств как городского бюджета, так и самих граждан. Это еще один образец неправильного подхода к решению проблемы.
Наряду развитием предпринимательства президент поставил задачу перехода на инновационный путь развития экономики. В строительной отрасли эта работа находится в зачаточном состоянии: нет реального понимания практического осуществления этой задачи. Необходим системный подход: сбор инновационных предложений, их экспертиза, включение в нормативную базу и, соответственно, в проектно-сметную документацию с тем, чтобы строительные компании были обязаны использовать эти инновации. "Союзпетрострой" по поручению Правительства Санкт-Петербурга ведет практическую работу для решения этой задачи: сформированный экспертный совет, создан специальный сайт для размещения каталога инновационных продуктов, прошедших экспертизу и рекомендованных к применению на территории города. С 15 декабря начинается прием заявок на включение инновационных продуктов в каталог.
Итак, только при условии развития предпринимательства, конкуренции, консолидации крупного, среднего и малого бизнеса, активного применения инновационных продуктов, можно решить поставленные президентом задачи. Сегодня каждый выживает и умирает в одиночку. Так дальше работать нельзя. Надо объединяться и совместно решать проблемы строительного бизнеса. Вместе мы можем больше!
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева рассказала «Строительному Еженедельнику» о росте объемов продаж, об увеличениицен на жилье по итогам 2014 года и перспективах будущего года.
– Какие итоги рынка недвижимости Петербурга за 2014 год можете подвести?
– В 2014 году мы достигли рекордных показателей по ряду таких рыночных индикаторов, как объем рынка и объем предложения. Объем рынка на конец 2014 года, по нашим оценкам, составит более 10 млн кв. м жилья. Это общий объем строящегося жилья, включая уже проданные квартиры.Объем предложения – строящееся жилье, которое находится в продаже,– составляет на сегодняшний день около 40% объема рынка, то есть более 4,5 млн кв. м жилья. По этому показателю у нас был дефицит пару лет назад, но в целом эта цифра достаточно стабильна. В последние годы в городе и пригородной зоне рос объем спроса, была отмечена высокая активность по выводу новых объектов. По итогам 2014 года на рынок будет выведено свыше 5 млн кв. м жилья. Но это соизмеримо с существующим объемом спроса. По нашим расчетам, объем спроса по итогам 2014 года на 25% превысит показатель 2013 года и составит 4,8 млн кв. м жилья.
– Как изменялась кривая спроса в течение всего 2014 года?
– Рост спроса был зафиксирован в I квартале 2014 года.Ажиотаж на рынке начался после новогодних праздников и достиг пика к февралю-марту.Спрос был подстегнут, прежде всего, целым рядом макроэкономических факторов. В летний период традиционно было некоторое снижение, но тем не менее продажи оставались на достаточно высоком уровне. По итогам III квартала мы отмечаем очередную волну подъема спроса, а объемы продаж IV квартала превысят результаты ажиотажного Iквартала минимум на 15%. Сейчас люди пытаются вложиться в недвижимость и сохранить свои сбережения.
– Какой процент инвестиционных сделок сейчас наблюдаете на рынке?
– Максимальная доля таких покупок – 15-20% от общего объема сделок наблюдается на рынке в периоды ажиотажа,в более стабильные периоды этот показатель составляет 10-15%. Есть инвесторы, которые действительно пытаются заработать на сделках с недвижимостью, и такие возможности рынок сегодня предоставляет. Есть целый ряд объектов, который продемонстрировал серьезный рост стоимости «квадрата» в процессе реализации.Прирост составил 30-40% в зависимости от локации новостройки. Есть высококонкурентные зоны, в которых сложнее сыграть на росте стоимости недвижимости, а есть места, где строится мало и рост может быть большим. Другая часть инвесторов, приобретая недвижимость, желает сохранить средства, а не заработать на перепродаже. Многие, к примеру, покупают жилье для несовершеннолетних детей. Большаяже часть сделок, от 70 до 90% – это именно решение жилищных вопросов. Люди стремятся приобрести жилье именно сейчас, потому что многие крупные застройщики уже объявили о повышении цен на жилье. Высокий спрос дает возможность застройщикам повышать цены. Нельзя забывать и о росте цен на объекты в высокой стадии готовности. В среднем за период строительства объект дорожает на 20-30%.
– Как изменялись цены на первичном рынке в течение 2014 года? Какой прогноз на 2015?
– По итогам 2014 года средняя цена в массовом сегменте по Петербургу вырастет примерно на 8,4%. В течение всего года мы констатировали ежемесячный рост в пределах 0,5-1% средней цены предложения. При условии благоприятной макроэкономической ситуации в 2015 году ожидаем рост цен в пределах инфляции. Влияние на среднерыночную стоимость «квадрата» оказывает выходна рынок новых объектов, а значит, сыграет свою роль и градостроительная политика города. Наконец, на ценахскажется рост себестоимости строительных материалов.