ЖСК VS 214-ФЗ
Выбирая объект недвижимости, мы редко ориентируемся исключительно на способы приобретения. Нас больше интересует район, площадь и планировка, стоимость, инфраструктура и прочие факторы. И вот, когда выбор уже фактически сделан, мы узнаем, что строительство дома осуществляется ЖСК.
Для многих жилищно-строительный кооператив - знак «стоп». Тем не менее, по состоянию на ноябрь 2015 года более 25% объектов недвижимости в Петербурге и Ленинградской области строится и продается именно как кооператив. Четверть сознательных граждан, желающих приобрести жилье, предпочитают вкладывать свои средства в качестве пайщиков. Кризис не только не уменьшил их количество, но, напротив, ЖСК набирает популярность как среди покупателей, так и среди строительных организаций. Почему?
Стоимость квадратных метров
ЖСК обходятся без привлечения кредитных и заемных средств, кроме того, пай не является прибылью и не облагается налогом. Соответственно, квадратный метр кооперативного малоэтажного жилья имеет очень привлекательную стоимость, часто не сравнимую с ценой в высотных домах того же класса.
Бытует мнение, что стоимость жилья, приобретаемого по 214-ФЗ, жестко зафиксирована в договоре долевого участия (ДДУ) и не может быть изменена, тогда как для объектов ЖСК может меняться и стать для пайщиков сюрпризом. На самом деле, как раз ДДУ стоит читать очень внимательно, обращая внимание на завуалированные нюансы, позволяющие застройщику изменить стоимость договора. А вот увеличение паевого взноса (целевого платежа, направленного на строительство жилья) возможно только по решению общего собрания членов ЖСК.
Прозрачность и юридическое оформление взаимоотношений
Еще один фактор, который часто ставят в укор ЖСК – это свободная форма договора, в отличие от жестко закрепленной ДДУ в ФЗ-214.
Стоит отметить, что любой заключаемый между сторонами договор должен соответствовать Законодательству, иначе он легко может быть оспорен. Теперь появились дополнительные гарантии законности деятельности кооперативов.
С введением в июле 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ ЖСК обязали вносить в государственную информационную систему полный перечень сведений о своей деятельности, начиная с перечня членов и заканчивая предполагаемым сроком получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В любой момент каждый пайщик сможет ознакомиться с заключениями экспертиз, проектной документацией, протоколами собраний и т.д.
Государственная информационная система в виде интернет-портала начнет свою работу с 1 июля 2016 года. К этому дню все ЖСК обязаны загрузить в банк данных пакет документов, предусмотренный поправками в Закон.
Если посмотреть на сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости объективно, то кризис и высокий уровень правовой грамотности покупателей недвижимости, и без законодательного подкрепления заставляет кооперативы быть максимально лояльными к клиентам: предоставлять
информацию по первому требованию, осуществлять рассылки и обзвоны с оповещением о любых изменениях в деятельности ЖСК.
Двойные продажи исключены
Повторная продажа, которой опасались многие покупатели квартир в ЖСК, теперь будет исключена законодательно: в государственной информационной системе кооператив должен вести реестр своих членов с определением «в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член ЖСК в случае выплаты паевого взноса полностью». (п.3.2 статьи 123.1 части 3 в редакции Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ).
Государственный контроль
Теперь в Жилищном кодексе РФ четко закреплены положения, на основании которых должен осуществляться государственный контроль деятельности ЖСК.
Плановые проверки согласно обновленному Закону будут проводиться через год после выдачи кооперативу разрешения на строительство. Внеплановые – по обращениям граждан.
В соответствии с федеральным законодательством строительство как по 214-ФЗ, так и ЖСК, ведется в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Гарантия на объект строительства составляет 5 лет, независимо от способа его приобретения.
Сроки строительства
Согласно 214-ФЗ сроки сдачи объекта должны быть четко зафиксированы в договоре между застройщиком и дольщиком, что должно служить гарантией своевременного завершения строительства.
По 214-ФЗ строятся в основном высотные дома, на возведение которых требуются огромные вложения. В подавляющем большинстве случаев строительство ведется на заемные средства. Многим застройщикам, работающим по этой схеме, в кризис выгоднее заморозить строительство и выплачивать дольщикам неустойку, чем брать очередные кредиты на продолжение строительства.
ЖСК, как мы уже писали выше, возводит дома непосредственно на взносы пайщиков. Сначала рассчитывается стоимость строительства, а потом уже собирается паевой фонд. Поэтому такой способ строительства можно охарактеризовать, как менее рискованный. Замораживать его ход у кооператива нет оснований.
На практике перенос сроков кооперативных домов чаще всего связан с задержкой выдачи разрешения на строительство. Причем не по вине кооператива, а в связи с бюрократической волокитой.
ЖСК или 214-ФЗ?
Все споры о преимуществах схем приобретения в жизни решаются выбором в пользу той недвижимости, которая максимально удовлетворяет потребности будущих жильцов, а это: место расположения, площадь, планировка и стоимость. Кооперативы существуют уже более 60 лет, их число продолжает расти. Государство уделяет контролю их деятельности не меньше внимания, чем долевому строительству. А верить ли «страшилкам» из интернета или ориентироваться на здравый смысл и документы – решать Вам…
Статья подготовлена по материалам компании IMD Group.
Резкое падение рубля по отношению к евро и доллару спровоцировало рост интереса к покупке строящегося жилья. Именно вложение в квадратные метры, как показывает опыт прошлых кризисов, позволяет не только сохранить деньги, но и приумножить их.
Как говорят эксперты, инвестиции в недвижимость сейчас действительно достаточно действенное средство для сохранения, а в будущем и приумножения средств. «В такие сроки, как показывает история рынка недвижимости, можно получить до 40% дохода. Естественно, однушки и студии наиболее востребованы, так как их проще продать. Сейчас есть случаи, когда для подобной инвестиции скидывались по несколько человек», - говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена».
С другой стороны, как и ко всяким инвестициям, к вложению средств на первичном рынке надо относиться очень аккуратно. Так, например, аналитик не советуют вкладывать средства в жилье, строящееся в столь популярном сейчас заКАДье. «Все эти окраины, по сути, оказываются ловушками для инвесторов: войти и купить квартиру без проблем, а вот выйти из нее достаточно сложно. Во-первых, продать готовое жилье в новом доме, например, в Девяткино крайне тяжело. А еще и заработав на этом - практически невозможно. Вокруг вас желающих продать будет туча, а покупателей - минимум, и все они скорее купят не у вас, а у соседнего застройщика, так как это дешевле. Сдать квартиру также проблематично. Единственное исключение - квартиры совсем у метро, но такие проекты наперечет», - считает Сергей Бобашев, директор компании «СБ консалт».
По мнению руководителя Компании Л1 Павла Андреева, наиболее надежные инвестиции - на рынке с ограниченным предложением: это жилые комплексы в обжитых районах города. Уже сейчас квадратный метр в таких районах Петербурга примерно на 25% дороже, чем в проектах массовой застройки на окраинах. Это объясняется дефицитом, активной скупкой и ростом цен на жилье в городе, а также переизбытком предложения и стагнацией цен в пригородах. Вполне возможно, что разница в ценах будет расти и дальше, потому что жилье в разных районах города дорожает неравномерно. Сегодня для большинства покупателей важно получить не голые квадратные метры, а приобрести комфортную среду обитания, которую не могут предложить проекты массовой застройки на окраинах. А подобных проектов в городской черте не так много.
«Например, мы ближайшее время сдаем наш большой проект — жилой комплекс «Империал», построенный на углу Киевской улицы и Московского проспекта. Сейчас на объекте завершается благоустройство придомовой территории. Всего здесь 964 квартиры (в продаже осталось менее 15%) с различными планировками и количеством комнат, а также двухуровневые апартаменты с потрясающим видом на Московские Ворота и центр Петербурга. Площадь предложений варьируется от 47 до 297 квадратных метров. Социальная инфраструктура объекта включает в себя детский сад, теплый паркинг, уютные скверы, фитнес-центр, салон красоты и другие составляющие комфортной жизни. Кроме того, у комплекса есть своя котельная, что позволит будущим жильцам серьезно сэкономить на коммунальных платежах и не зависеть от сезонных отключений горячей воды. Мы видим повышенный спрос на квартиры в этом жилом комплексе, и цены здесь точно падать не будут», - уверен Павел Андреев.
24.02.2014
В отличие от рынка жилья эконом класса, где рост цен практически остановился, стоимость жилья бизнес-класса за прошлый год выросла более чем на 11%. Главная причина - сокращение предложения в наиболее интересных локациях – Петроградском и Московском районах. Вложения в квартиры бизнес-класса становятся наиболее выгодными, говорят эксперты.
Сегодня на рынке жилья бизнес-класса представлен 71 проект общей площадью 780 тыс. кв.м. И за последние несколько лет объем предложения сократился примерно на 15%. Лидерами по объему нового жилья бизнес-класса остаются Петроградский и Московский районы: на их долю приходится около 40% предложения. Средняя стоимость "квадрата" жилья бизнес-класса в Петербурге за год выросла более чем на 11% и сейчас составляет 120-150 тыс. рублей.
Помимо местоположения, которое должно быть достаточно престижным, отнести строящийся объект к бизнес-классу позволяют определенные особенности. Соответствующие видовые характеристики – это может быть как вид на воду, так и окна, открывающиеся на благоустроенный двор или небольшую зеленую зону, удобные планировки квартир, большая площадь кухни и ванных комнат, в трехкомнатных и четырехкомнатных квартирах – наличие второго санузла. Высота потолков – не менее 2,8 метров. Кроме того, важно качество архитектурных решений здания, техническая оснащенность, наличие охраняемой парковки. Чаще всего объект бизнес-класса предполагает строительство встроенного паркинга, но возможен и вариант открытой парковки.
По данным директора департамента консалтинга и оценки АРИН Андрея Петрова, наибольшую долю покупателей жилья бизнес-класса составляют жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 85%. На долю остальных покупателей приходится 15%, из которых доля жителей Москвы и Московской области составляет 7%, покупателей из других регионов (Сибири, Дальнего Востока, газо- и нефтедобывающих регионов и др.) – 8%. Примерно половина покупателей – мужчины, а половина – женщины. Большинство входит в возрастные группы до 30 лет и от 30 до 40 лет. При этом все больше людей покупают квартиры для себя.
Как говорят эксперты, сейчас наиболее востребованы квартиры в уже готовых домах. «Покупатели бизнес-класса предпочитают «журавля в руках» - прийти посмотреть, какой вид из окон, какие стены, какие подъезды. Не обещания, а как это выглядит в реальности. Это мы видим по нашим проектам «Классика» и «Премьер Палас». Да, готовое жилье дороже, но обычно покупатели готовы платить больше, но получить квартиру сразу», - говорит Павел Андреев, руководитель Компании Л1.
- «Кроме того, покупателей сейчас интересует комфортная среда обитания, которую не могут предложить проекты массовой застройки на окраинах города. Люди стали ценить качество и комфорт», - говорит он.
А подобных проектов в городской черте не так много. Так, Компания Л1 подготовила к сдаче жилой комплекс бизнес-класса «Империал». Сейчас на объекте завершается благоустройство придомовой территории. Всего здесь 964 квартиры (в продаже осталось менее 10%) с различными планировками и количеством комнат, а также двухуровневые апартаменты с потрясающим видом на Московские Ворота и центр Петербурга. Площадь предложений варьируется от 47 до 297 квадратных метров. Социальная инфраструктура объекта включает в себя детский сад, теплый паркинг, уютные скверы, фитнес-центр, салон красоты и другие составляющие комфортной жизни. Кроме того, у комплекса есть своя котельная, что позволит будущим жильцам серьезно сэкономить на коммунальных платежах и не зависеть от сезонных отключений горячей воды.