Кремлевский бизнес-класс
Спроектированный ЗАО «ЯРРА-Проект» новый жилой комплекс «Кремлевские звезды», строительство которого началось в Московском районе, существенно отличается от предыдущих работ команды архитекторов под руководством генерального директора компании Михаила Копкова по нескольким ключевым характеристикам.
По следам ампира
Это компактный многоэтажный (высота отметки 85 м) дом бизнес-класса с квартирами разного метража (от 44 до 100 кв. м), но неизменно удобных планировок. По словам Михаила Копкова, идея была в том, чтобы благодаря стилистике ЖК «Кремлевские звезды» сделать переход от монументального, торжественного облика Московского проспекта к современной застройке ул. Типанова более плавным.
«Застройка Московского проспекта очень разнообразна: она включает в себя и модерн, и неоклассику, но превалирует, конечно, сталинский ампир. Благодаря чертам неоготики наш комплекс «Кремлевские звезды» перекликается со знаменитыми московскими высотками. Здание Министерства иностранных дел – как раз утонченный красиво нарисованный вариант готики. Мы стремились спроектировать нечто стилистически близкое. Тем более что совсем рядом располагается Дом Советов – признанный архитектурный шедевр сталинской эпохи», – рассказал руководитель ЗАО «ЯРРА-Проект». Все началось, по его словам, с небольшого эскиза, в котором удалось почувствовать дух неоготики. «Она мне очень импонирует своей устремленностью ввысь», – добавил архитектор. Стоит уточнить, что рисунок будущего жилого комплекса сразу получил одобрение заказчика – ЗАО «РосСтройИнвест». А для того чтобы «Кремлевские звезды» были стилистически точными не только снаружи, но и внутри, Михаил Копков специально ездил в Москву для изучения интерьеров сталинских высоток.
В ЖК «Кремлевские звезды» три блока, объединенных просторным лифтовым холлом: в плане здание напоминает трилистник. И все, вплоть до просторного вестибюля, решенного в классическом стиле, воплощает идеи изысканности в лучших традициях современного комфорта и качества по разумной цене. Так, хотя основное здание высотное, есть и малоэтажная пристройка с широким спектром функций: здесь предполагается разместить торговый центр, офисные помещения и ресторан, а эксплуатируемая кровля будет занята детскими игровыми площадками. Предусмотрено строительство двухуровневого подземного паркинга с числом машиномест, на 100% удовлетворяющим потребности будущих жильцов. В пределах участка застройки появится и детский сад, а в шаговой доступности расположена действующая средняя школа.
Особенности высоток
Как и всякий проект высотного строительства, документация по ЖК «Кремлевские звезды» проходила экспертизу непросто. «На дома свыше 75 м нормативов нет – приходится разрабатывать собственные технические условия (СТУ), которые согласовываются в Минстрое. Это особые нормы по пожарной безопасности, инженерным конструкциям и т. д. Например, в ЖК «Кремлевские звезды» шесть пожарных отсеков и принудительная вентиляция в квартирах», – рассказал Михаил Копков.
Проект «Кремлевские звезды» перешел в практическую фазу, однако для архитекторов работа над ним не завершена. «Будем искать решения: как лучше всего воплотить архитектурный образ в материалах, какие еще инженерные, конструктивные детали усовершенствовать. Хочется быстрее осуществить проект, чтобы увидеть, как он будет жить», – добавляет г-н Копков.
Кстати
За последнее время сразу у нескольких проектов, разработанных командой Михаила Копкова, началась «жизнь в материале». ЖК «Утренняя звезда» на пр. Маршала Блюхера, практически полностью заселенный, интересен не только экстерьером, но и большим вестибюлем с высокими потолками и имитацией звездного неба. «Дом с курантами» выделяется на фоне окружающей застройки не только собственно курантами, но и проработкой архитектуры в целом, и красотой керамогранита, примененного в облицовке фасадов, а также своими колоннами. Наконец, «Земляничная поляна» во Всеволожске, хотя и относится к жилью массового сегмента, имеет облик здания бизнес-класса.
У компании «Арсенал-Недвижимость» – новый генеральный директор. Смену топ-менеджера в компании объясняют переходом на новый этап развития и потребностью в свежем взгляде для претворения в жизнь масштабных задач «Арсенала».
Впрочем, заступивший в эту должность Станислав Данелян – далеко не новичок в строительной сфере.
Станислав Данелян окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. Свой трудовой путь начал с мастера. В дальнейшем – прораб, начальник участка, директор по строительству. В 2010 году учредил компанию «БалтСтрой», которая выполняла генподрядные и общестроительные работы. С 2013 года – генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость». Станислав Данелян рассказал «Строительному Еженедельнику» о планах по развитию компании.
– Станислав Самвелович, сейчас «Арсенал-Недвижимость» реализует три проекта жилищного строительства, и все в Ленинградской области. Насколько успешно они развиваются?
– Да, в работе у нас сейчас кварталы «Солнечный» в Мурино, «Девяткино» в Девяткино и «Флагман» в Кудрово. Продажи идут в запланированных объемах и даже с опережающими темпами. Каждый объект в плане финансирования абсолютно самодостаточен. Мы реализуем квартиры по ценам выше средних и постоянно развиваем и улучшаем свой продукт. И похоже, нам это удается, исходя из объемов спроса, которые мы получаем.
Проекты в Кудрово и Девяткино в этом году планируется полностью завершить со всеми объектами социальной инфраструктуры. Первый этап проекта ЖК «Солнечный» в Мурино также будет введен в эксплуатацию в этом году – это первые три корпуса общей площадью 49 714 кв. м. Кроме того, в «Солнечном» уже строится школа на 1224 места – это будет самая большая школа в этом районе. Она возводится по программе «Соцобъекты в обмен на налоги».
– «Арсенал-Недвижимость» была первой компанией, подписавшей соглашение с правительством Ленобласти по этой программе. Планируете ли вы и в дальнейшем работать по ней с областью?
– Да, мы готовы работать и дальше по этой программе. Тем не менее нам как первопроходцам уже сейчас стали очевидны некоторые проблемы, связанные с реализацией соцобъектов. Дело в том, что к моменту завершения школы или детского сада прилегающий район может быть еще не обеспечен необходимым количеством жителей для его заполнения. Мы как ответственный застройщик беспокоимся о том, чтобы построенный нами соцобъект был востребован и выполнял свои функции с должным качеством. Мы видим в этом определенную проблему и стараемся обратить на нее внимание правительства Ленинградской области.
– Какие еще проблемы, на ваш взгляд, должны быть решены?
– Компания «Арсенал» была одной из тех, кто на последнем съезде строителей Ленобласти поднял вопрос об избыточности нормативов. На наш взгляд, необходимо пересмотреть тарифы потребления воды. Безусловно, это нужно делать на федеральном уровне, но нам нужна помощь и Ленинградской области. Ведь сети, которые сегодня возводятся в регионе, абсолютно новые, и потери там минимальны.
– Готовит ли «Арсенал» новые проекты?
– Да, сейчас поставлена задача по формированию земельного банка компании как в городе, так и в области. Мы рассматриваем ряд предложений. Возможно, в городе в ближайшее время примем участие в торгах. Мы останемся в своем сегменте, но планируем расширить географию наших проектов. В Ленинградской области мы сейчас приступаем к работе над созданием еще одного крупного проекта на территории Мурино. Будет возведено порядка 100 тыс. кв. м. Наша компания ведет переговоры по привлечению иностранного архитектурного бюро для создания архитектурного облика проекта. Мы глубоко убеждены в том, что на новых территориях необходимо применять европейский подход к формированию городской среды. Зона комфорта давно вышла за рамки планировки квартир, это все застройщики давно уже научились делать. Но покупатели стали более требовательными и хотят получить не просто модный дизайн входной группы или квартиры, но за пределами дома попадать на безопасную благоустроенную территорию, где будет комфортно жить, работать, гулять, отдыхать.
Наш новый проект в Мурино будет полностью соответствовать градостроительным нормативам региона и иметь всю необходимую социальную инфраструктуру. К нашим проектам в Кудрово и Девяткино мы ощущаем большой интерес со стороны крупных ретейлеров и спортклубов. Уверен, что и квартал в Мурино будет насыщен такими объектами.
– Ваша ценовая политика в новом проекте останется неизменной?
– Новый проект в ценовом отношении будет несколько отличаться от проектов, которые мы реализуем сегодня: он однозначно будет не менее, а даже более интересным для покупателя. Проект будет содержать включения, соответствующие самым современным трендам. Именно поэтому мы и приглашаем иностранных архитекторов.
– В ваших проектах вы продаете коммерческие помещения или организованно сдаете их в аренду, выделив эту деятельность в отдельный бизнес?
– Мы идем по второму пути. Стараемся заранее продумывать назначение своих коммерческих помещений и привлекаем арендаторов в рамках тех функций, которые закладываем для своего проекта. Это не только традиционные магазины, аптеки, но и, например, музыкальная школа, как в ЖК «Девяткино». Это также может быть развивающий детский центр, спортивные секции. До 30% всех коммерческих помещений в проекте мы стараемся отводить для социальных функций.
– Ряд застройщиков, работающих в Ленобласти, в последнее время стремится увеличить свои производственные мощности. Есть ли такие планы у компании «Арсенал»?
– Мы вполне довольны ключевыми компетенциями нашей компании, такими как девелопмент и строительство, и здесь мы реализуем себя на 100%. Производство стройматериалов на текущий момент не входит в эти компетенции.
– Планируете ли вы реализовывать проекты коммерческой недвижимости?
– На стадии завершения сейчас находится наш технопарк в Приморском районе Санкт-Петербурга, на его территории будет организована полномасштабная научно-исследовательская деятельность. Мы сотрудничаем с группой ученых, научные интересы которых сосредоточены на изобретениях в области строительства.
– Некоторые аналитики рынка жилья предрекают новостройкам «затоваривание», «существенное снижение цен» и «снижение спроса в ближайшей перспективе». Ваша оценка таких прогнозов.
– На мой взгляд, колебания на рынке были, есть и будут. Но они в минимальной степени коснутся тех качественных проектов, которые мы предлагаем рынку. В сегменте масс-маркет мы ставим дорогое финское остекление балконов и лоджий, деревянные стеклопакеты, используем в отделке квартир итальянскую плитку и дорогие межкомнатные двери, немецкую сантехнику Grohe. Уверен, что ни о каком «затоваривании» рынка таким предложением речи идти не может.
– Станислав Самвелович, как компания «Арсенал» планирует отметить День строителя?
– Признаюсь, это наш любимый праздник. В нашей компании принято его отмечать. И отмечать мы его будем традиционно всем составом – и руководители, и менеджеры, и строители. Коллегам-застройщикам желаю неиссякаемого спроса, новых проектов и беспрепятственной их реализации!
Тенденция последних лет – активное развитие сегмента бизнес-класса как одного из наиболее перспективных на рынке новостроек Санкт-Петербурга. Такие дома выгодно отличаются от типовых многоэтажек улучшенными квартирами, развитой инфраструктурой, наличием круглосуточной охраны и благоустроенной территорией. Жилье подобного уровня – это оптимальный выбор для тех, кто ценит свой комфорт и безопасность.
Бизнес-класс: что это такое
В 2012 году Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству. Согласно данной методике, на первичном рынке многоквартирного жилья выделяют массовый сегмент – эконом- и комфорт-класс, а также квартиры повышенного качества, это бизнес-класс и элитное жилье. Существуют четкие критерии оценки, которые определяют все форматы жилья. Это архитектура, несущие и ограждающие конструкции здания, остекление, внутренняя отделка общественных зон, площадь квартир, инженерное обеспечение, параметры паркинга, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе. Также значительную роль играют местоположение и удобная транспортная доступность.
Так дом бизнес-класса обязательно должен быть выполнен по индивидуальному архитектурному проекту. По технологии домостроения - это кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома, оснащенные системами вентиляции и кондиционирования, а также современным лифтовым оборудованием. Входные группы и места общего пользования в домах такого типа имеют высококачественную отделку.
Придомовая территория должна быть озелененной, освещенной и огороженной. Обязательно наличие детских площадок и зон отдыха. Безопасность жильцов обеспечивается круглосуточной охраной, видеонаблюдением и службой консьержей. Количество мест на охраняемом паркинге (как правило, подземном) рассчитывается исходя из показателя одно место на квартиру.
Планировка квартир в «бизнес-классе» чаще всего свободная. Количество комнат — от одной до четырех и их площадь значительно больше, чем в аналогичных квартирах массового сегмента. Еще одна отличительная черта — потолки высотой не менее трех метров.
Несмотря на то, что дома бизнес-класса, как правило, возводятся в районах, обладающих хорошей транспортной доступностью и развитой социальной и торговой инфраструктурой, обязательным условием является наличие собственной инфраструктуры. Нижние этажи домов это коммерческие помещения, которые занимают магазины, салоны красоты, детские развивающие центры и медицинские кабинеты.
Маркетинговые ходы застройщиков
Бывает, что девелоперы, чтобы повысить привлекательность своих объектов, завышают характеристики жилья. По сути это означает, что за квартиры бизнес-класса выдаются объекты уровня комфорт, лишь немного улучшенные. Тем не менее, когда для того, чтобы добраться до центра жильцам придется отстоять в километровых пробках, а половина соседних квартир сдается собственниками для временных постояльцев, говорить о высоком классе жилья не приходится.
Но иногда случается и обратное. Так, например, некоторые жилые комплексы бизнес-класса от Компании Л1 имеют черты, присущие жилью более высокого, элитного уровня. Например, ЖК бизнес-класса «Премьер Палас», расположенный в Петроградском районе, обладает множеством характеристик элитных домов. На охраняемой территории объекта запланировано открытие собственного фитнес-центра с бассейном, спа-салона, салона красоты, развивающего клуба, частного детского сада, продовольственного магазина, вместительного подземного отапливаемого паркинга, куда можно спуститься на бесшумном скоростном лифте прямо со своей лестничной клетки. По аналогичной схеме Компания Л1 разрабатывала проекты и других своих объектов: «Граф Орлов», «Империал», «Классика». По местоположению, планировке квартир, отделке мест общего пользования и уровню собственной инфраструктуре эти жилые комплексы можно отнести к элитному сегменту. При этом цена на жилье в этих комплексах, имеющих к тому же высокую степень готовности, до сих пор остается на уровне бизнес-класса.
Цена вопроса
На ценообразование на рынке недвижимости помимо класса домов влияет еще ряд факторов. Так, в центральных и приближенных к ним районах цены выше. Согласно статистике, самые дорогие квартиры находятся в Центральном, Василеостровском, Петроградском и Московском районах Петербурга. Это и понятно: близость памятников архитектуры, отлично развитая транспортная сеть и наличие всей инфраструктуры делает эти районы привлекательными для проживания. Другой фактор – степень готовности жилья. Чем ближе срок сдачи дома, тем выше цена.
Средняя по городу стоимость квадратного метра за жилье бизнес-класса составляет 173 тыс. руб. Примечательно также и то, что за последнее время динамика цен именно на жилье бизнес-класса продемонстрировала наибольший рост, более 4% за месяц.
Поэтому квартиры от Компании Л1 в жилых комплексах, расположенных в Петроградском и Московском районах так ценятся покупателями. ЖК «Империал» уже заселяется, остальные – «Премьер Палас», «Классика» и «Граф Орлов»- начнут заселяться в ближайшее время. А цены там пока что остаются более чем конкурентоспособными.