Иван Романов: Потенциал Мурино и Кудрово не исчерпан
О перспективах жилищного строительства в Ленобласти, сотрудничестве застройщиков с властями и о том, как оценить успех компании, рассказывает генеральный директор ООО «Полис Групп» Иван Романов.
– Компания «Полис Групп» стала лауреатом одной из самых престижных профессиональных наград – премии «Строитель года» в номинации «Открытие года». Какие показатели развития компании обеспечили победу в этой номинации?
– 2014 год, по итогам которого вручалась награда, действительно стал для нас успешным. Если в 2013 году мы ввели в эксплуатацию три объекта, то в прошлом году было сдано уже шесть адресов. В нынешнем году готовятся к сдаче 15 объектов.
Нашими клиентами за прошлый год было заключено более 3 тыс. сделок с привлечением ипотеки. Объем проектов в работе на сегодняшний день составляет почти 1 млн кв. м, число наших дольщиков достигло 18 тыс. Иными словами, за пять лет присутствия на рынке жилищного строительства Петербурга и Ленобласти мы заняли на нем весьма заметное место.
Но, конечно, нельзя оценивать деятельность застройщика только по цифрам. Наряду с наращиванием объемов работы мы уделяем внимание качественному росту, внедряем в свои проекты новые опции комфорта, развиваем социальную инфраструктуру. Наша задача – не просто построить как можно больше квадратных метров, а создать современную, комфортную среду обитания.
– В Ленобласти ваша компания реализует несколько проектов. В Кудрово – «Вернисаж», «Австрийский квартал», «Березовая роща». В Мурино – «Краски лета» и «Мой город». В какой стадии реализации находятся эти проекты? Как успешно идут продажи?
– Все эти жилые комплексы находятся на различных этапах реализации. «Березовая роща» и «Вернисаж» – в активной фазе. «Австрийский квартал» близок к завершению: два первых корпуса были сданы в прошлом году, оставшиеся два будут введены в эксплуатацию в этом году. Также уже три готовых дома есть в проекте «Мой город». Это наш наиболее масштабный комплекс: в целом в нем будет построено 14 жилых корпусов, нам осталось вывести в продажу последний. Наконец, «Краски лета» – это самый новый проект нашей компании. На сегодняшний день в стадии строительства находятся три жилых корпуса.
Показателями продаж мы довольны. Можно добавить, что особенно высоким спросом пользуется жилье в крупных перспективных проектах, где есть корпуса на начальной стадии реализации. Сейчас это прежде всего «Краски лета» и «Вернисаж». В них покупателей привлекает большой выбор квартир, то, что можно найти жилье любой планировки, на любом этаже. И, естественно, немаловажную роль играют цены – на раннем этапе строительства они наиболее доступны.
– Сократилась ли с начала года доля «ипотечных» квартир? Развивает ли ваша компания программы рассрочки?
– Мы не отметили сокращения доли сделок с ипотекой, поскольку в начале года проводили акции с банками-партнерами, благодаря которым могли предложить покупателям привлекательные условия, несмотря на общее повышение ставок. Например, совместно со Сбербанком была разработана акция, в рамках которой предлагалась ипотека по маркетинговой ставке 9,9% годовых за счет скидки от застройщика. А с марта, когда появилась программа государственного субсидирования ипотечной ставки, мы начали работу по ней.
Возможность приобрести квартиру в рассрочку в «Полис Групп» существует, но действует не на все объекты. Вообще, я не могу назвать рассрочку полноценной альтернативой ипотеке. Скорее это удобная схема для тех, кто собирается расплатиться за новое жилье, продав старое. Большинство наших клиентов заинтересованы в покупке в ипотеку, и именно развитию этого инструмента мы уделяем максимальное внимание. Нашими партнерами являются ведущие банки страны. Каждый жилой комплекс компании аккредитован не менее чем 10 банками, так что у покупателей есть возможность выбрать наиболее подходящую по всем параметрам кредитную организацию.
– Все ваши проекты реализуются во Всеволожском районе. Какие еще районы Ленинградской области, на ваш взгляд, перспективны для строительства? Есть ли еще недооцененные? Интересны ли вам как застройщику крупные районные центры области (но удаленные от Петербурга) – Гатчина, Выборг?
– В данный момент мы заинтересованы в том, чтобы продолжать работу в уже выбранном сегменте – строить доступное жилье в районах, непосредственно примыкающих к городу. Потенциал Мурино и Кудрово не исчерпан, мы намерены и дальше осваивать эти территории. Они доказали свою востребованность и сегодня, пожалуй, не имеют конкурентов среди других районов. Именно там петербуржцы могут купить комфортное жилье по более низкой цене, чем в границах города, и при этом не менять образ жизни – по-прежнему ездить на работу в центр и т. д. Со временем, по мере обустройства, развития социальной и транспортной инфраструктуры, престиж этих районов будет повышаться. Они идут к тому, чтобы стать органичной частью города.
Такие пригороды как Гатчина или тем более Выборг – это все же совсем другая история. Жить там и работать в Петербурге проблематично. А сами эти населенные пункты не предлагают достаточного числа привлекательных рабочих мест. Таким образом, в круг наших сегодняшних интересов они не входят. И в целом можно сказать, что пока вся деловая активность региона сосредоточена в Петербурге, сложно рассматривать удаленные пригороды как перспективные для массового жилищного строительства.
– Ваша оценка мероприятий, предпринятых в последнее время правительством Ленинградской области, направленных на формирование понятной для застройщиков градостроительной политики региона?
– То, что администрация области старается координировать действия застройщиков, предоставлять им четкие правила игры, заслуживает высокой оценки. Многие проекты в области – это комплексное освоение территорий, создание жилой среды фактически с нуля. Поэтому там особенно важна согласованность работы.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» работает около двух лет и доказала свою эффективность на деле. Как известно, по ней уже есть построенные и сданные объекты. Во многом благодаря этой программе новые жилые кварталы включают в себя детские сады и школы. Так покупатели получают дополнительную гарантию того, что рядом с домом появится нужная инфраструктура, ведь теперь это не просто благие намерения застройщика, а налаженная и понятная схема работы с участием властей.
– «Полис Групп» принимает участие в этой программе?
– Да, наша компания также стала участником программы и уже сдала один объект по ее условиям – встроенно-пристроенный детский сад в жилом комплексе «Мой город». Социнфраструктура по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» предусмотрена во всех наших областных проектах: один детский сад в «Березовой роще», один в «Австрийском квартале», два в «Вернисаже». Еще три детских сада в дополнение к первому сданному будут построены в «Моем городе», один детский сад – в первой очереди «Красок лета». В двух проектах строятся общеобразовательные школы – в ЖК «Австрийский квартал» и «Мой город».
– Каковы планы компании на ближайшую перспективу? Ожидается ли выход новых проектов? В том числе – в Ленобласти?
– Ленобласть для нас – это не «в том числе», а «в первую очередь». Как я уже сказал, приграничные с Петербургом развивающиеся областные территории мы считаем наиболее перспективными для жилого строительства массового сегмента.
В наших планах на этот год – старт строительства и продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах. В частности, начнем строить очередные дома в ЖК «Вернисаж». В ЖК «Мой город» выведем в продажу последний по счету, 14-й корпус, его строительство уже началось. В ЖК «Краски лета» впереди запуск продаж корпусов 3 и 4 очереди (также уже строятся) и начало работ по второй очереди.
Насыщенность рынка жилья новыми проектами, к сожалению для потребителя, не привела к снижению цены за квадратный метр. Застройщики пока не готовы поступиться рублем, даже в условиях жесткой конкуренции. Но все же хорошие новости для будущих покупателей жилья в Петербурге и Ленобласти есть - в рамках уже сформировавшейся цены девелоперы готовы предлагать все больше полезных и нужных опций.
Одно из самых популярных в последнее время направлений для строительства в Ленобласти - это престижный Всеволожский район, который сконцентрировал на своей территории сразу несколько популярных у застройщиков точек: Кудрово, Колтуши, Девяткино и, конечно, сам Всеволожск и его окрестности. В 2014 году настоящий строительный бум случился в ранее ничем не примечательном поселке Янино, расположенном всего в паре минут езды от КАД. Одним из первых застройщиков там стал "Ленстройтрест" со своим микрорайоном "Янила Кантри", уже признанным самым благоустроенным в Ленобласти.
"Янила Кантри" возводится по проекту голландского архитектурного бюро KCAP Architects&Planners. Поэтому микрорайон не просто нагромождение домов, а пример комплексного освоения территории "по-европейски". Его общая площадь составляет 42 га, на которых будут построены более полусотни домов высотой от 7 до 14 этажей.
Микрорайон будет разделен на пять кварталов с общим подходом к строительству, основанным на стандарте "Живи": в каждом квартале повторяются профили дорог, проездов, внутренних двориков, а также предложены единые стили фасадных решений.
Похожи кварталы и по уровню комфортности планировок, и по наличию элементов социальной инфраструктуры. Но вот философия у каждого из них - своя. Дворы всех кварталов спроектированы таким образом, чтобы попасть туда могли только пешеходы, а машины оставались снаружи домов. Поэтому в первую очередь придомовая территория нацелена на пешеходное движение. Логистика перемещения транспорта, велосипедистов и пешеходов по микрорайону продумана так, чтобы они не мешали друг другу. По краям квартала возведут 8–9-этажные внешние здания, которые помогут отгородиться от шума улиц. Примечательно, что все дома будут расположены с понижением этажности от периметра микрорайона к центральному парку. А внутри самих кварталов разместятся урбан-виллы с собственными палисадниками и террасами. Самыми же высокими зданиями в "Янила Кантри" станут несколько 14-этажных доминант.
Квартирография "Янила Кантри" удивляет выбором, кроме привычных студий и квартир, там есть и популярные в последнее время "евродвушки" и "евротрешки", и двухэтажные квартиры, и квартиры с террасами. В каждом уголке микрорайона будет воплощено новое качество комфортной жизни по стандарту "Живи". Так, особый акцент в "Янила Кантри" сделан на разнообразных спортивных и детских площадках, появятся также места для пикников, аллеи для прогулок и беседки с бесплатным Wi-Fi. Все это разместится в самом центре микрорайона, в огромном парке, концепцию которого также разрабатывает голландская компания - Felixx. По замыслу дизайнеров, огромная зеленая зона в центре "Янила Кантри" станет своеобразной экосистемой, которая объединит все пять очередей.На западной границе парка будет расположен бульвар, обеспечивающий его взаимосвязь с кварталами. Там разместятся тротуар, велодорожка и полоса зеленых насаждений. Чтобы придать тротуару визуальную привлекательность для его облицовки используют не только обычную плитку, но и плитку с оригинальным рисунком в виде отпечатков лап птиц и животных. Восточная граница отделит парк от жилой застройки непрерывной дорожкой с цветами, и пешеходной зоной, которая может быть также использована для подъезда спецтехники вглубь парка. Интересно, что почти все детали ландшафта – фонарные столбы, скамейки, заборы, урны и так далее - будут иметь визуальную связь, голландские дизайнеры решили выкрасить их в "национальный" оранжевый цвет, считающийся частью их национальной мифологии. Летом оранжевые детали будут хорошо гармонировать с доминирующими в парке теплыми оттенками серого и песочными тонами, а зимой, выделяясь на фоне снега, создадут особый характер и узнаваемость пространства.
Вдоль "цветочной тропы" в восточной части парка расположатся так называемые пирсы - приподнятые деревянные платформы со скамейками для отдыха. По задумке архитекторов они будут пересекать пешеходную часть, и соединять парк с жилой застройкой. Для того чтобы на пешеходных дорожках не образовывались привычные лужи используют специальные дренажные системы, а сами они будут приподняты на 10 см над землей. Поскольку голландские архитекторы привыкли задумываться об инфраструктуре жилых массивов не как об отдельной системе, а как о части целого, то, например, и детские сады они также решили интегрировать в парковую зону. А чтобы эти объекты хорошо смотрелись в парке, голландцы решили придать им максимальную визуальную легкость.
Стоит отметить, что всего в "Янила Кантри" запланировано строительство трех детских садов и одной школы, которая будет расположена внутри микрорайона, благодаря чему жители смогут безбоязненно отправлять туда детей. Вся необходимая бытовая инфраструктура также будет "встроена" в микрорайон. Магазины, кафе, рестораны, отделения банков и прочие необходимые для жизни объекты расположатся на первых этажах домов. Кроме того, при въезде в "Янила Кантри" будет возведен большой торговый центр. Впрочем, он это будет не единственное подобное заведение в округе. Свои супермаркеты есть и в самом Янино, а в радиусе 15-20 минут езды от "Янила Кантри" можно легко найти торгово-развлекательные центры с "громкими" названиями: "Мега-Дыбенко", "Окей", "Июнь", "Заневский каскад" и так далее. Кстати, и ближайшая станция метро "Ладожская", у которой возвышается последний из перечисленных торговых объектов, находится всего в 20 минутах езды от Янино.
Разговоры об отмене института негосударственной экспертизы утихли – чиновники готовят о серьезных изменениях «правил игры», но не о ликвидации самой схемы. О том, каких нововведений стоит ждать и какие проблемы уже существуют, рассказывает генеральный директор компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт.
- С какими сложностями сегодня сталкиваются застройщики в первую очередь?
- Если обобщить все проблемы, то на первом месте будут стоять разночтения между Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки и Градостроительными планами участков. В последних зачастую просто нет четких параметров, необходимых для проектирования, или между этими документами возникают противоречия. В одном, например, прописана этажность дома, во втором - высота в метрах, что далеко не всегда одно и тоже. У чиновников нет единых формулировок и единого подхода к оформлению этих документов.
- Так как быть?
- Решается это повторным походом в КГА, чтобы подтвердить те или иные параметры. В некоторых случаях проходится даже Градостроительный план менять. Где-то и КГА признает свои ошибки, где-то они просто дают свои пояснения. Так что у многих застройщиков возникают эти сложности еще на стадии подачи документов в экспертизу.
- В Петербурге вступила в силу новая версия 820 закона «О границах охранных зон…». В центре города стало легче работать?
- В старой редакции было много противоречий и ряд проектов в центральной части города был просто заморожен. Но и с новой версией пока не все понятно - органы власти, которые связаны с реализацией закона, ссылаются на отсутствие подзаконных актов, положений, внутренних регламентов ведомств. Получается, что закон вышел, а получить согласования застройщикам не возможно. КГИОП и КГА ссылаются друг на друга, а застройщики пока ничего сделать не могут.
- Качество проектной документации улучшилось?
- Да. Но есть случаи, когда проектировщики, в угоду заказчику, где-то сознательно, а где-то подсознательно идут на нарушение действующего законодательства. Есть превышения высотности или плотности застройки, нарушение отступов от границ участков и т.д. Из небольшого участка стараются «выжать» максимум - встречается это довольно часто. Вот здесь веры некоторым проектировщикам нет – несколько случаев заставили нас очень внимательно рассматривать соответствующие разделы во всех поступающих к нам проектах.
- Застройщики безропотно устраняют просчеты?
- Некоторые пытаются оспорить, кто-то пытается получить дополнительные согласования. А иногда застройщик дает понять своему проектировщику, что «выжать» максимум еще не значит, что можно нарушать закон.
- Бывает такое, что заказчик просто уходит в другую экспертизу?
- В 2013 году такие случаи были. Сейчас такого чтобы компания забрала документацию и больше не вернулась, нет. Думаю, что к нам такие уже просто не приходят, понимая, что мы не будем закрывать глаза на эти нарушения. Да и застройщики понимают, что эти несоответствия легко выявляются на стадии выдачи разрешения на строительство. «Пена», которая образовалась в момент массового создания негосударственных экспертиз, сошла. Теперь никто не думает, что можно решить любые вопросы и согласовать любой проект. Есть пара компаний, которые позволяют себе какие-то вольности, но остальные действительно проводят серьезную экспертизу и нацелены на результат. И такой показатель, как отказ в выдаче разрешения на строительство по результатам негосударственной экспертизы, теперь учитывается и очень важен, во всяком случае, для нас. Для нашей компании, если проект который мы проверяли не получил разрешение на строительство, это серьезное ЧП.
- Какие нововведения ждут негосударственную экспертизу?
- НОЭКС и Минстрой ведут серьезную работу, направленную на совершенствование системы. Осенью должен быть готов предварительный вариант поправок в соответствующие законы. Многое делается для сближения государственной и негосударственной экспертизы, вырабатываются единые требования и к самим заключениям. Фактически не будет разделения между государственной и негосударственной – есть заключение и оно должно быть в общем реестре. Появится порядок обжалования негосударственных экспертиз, которого не было. И перечень меры, которые принимаются по жалобам и выявленным недостаткам.
- Сейчас негосударственная экспертиза работает по принципу экстерриториальности. Но ведь в разных регионах много своих особенностей.
- Действительно, петербургская экспертиза может давать заключения по проектам и в Ямало-Ненецком округе и на Сахалине, и наоборот – эксперты из других регионов могут оценивать проекты в Петербурге. Есть опасения, что эксперты с Дальнего востока могут не учесть все тонкости петербургского законодательства, хотя я уверен, что законы должны быть едиными для всей страны. Естественно, рассматривая проект на Дальнем востоке, мы должны внимательней смотреть вопросы сейсмичности. А если смотрим проект в Якутии, то надо учитывать вечную мерзлоту. У нас есть такие специалисты, а в самых сложных случаях приглашаем консультантов из ВУЗов и научных институтов. Так что экстерриториальность для экспертизы не проблема.
- Сегодня экспертиза не имеет срока действия – правильно ли это?
- С одной стороны она и не может иметь срока действия. С другой – законодательство у нас меняется довольно быстро. Как член рабочей группы по разработке поправок в закон о негосударственной экспертизе, я давал свое предложение ограничить срок действия заключения тремя годами. Конечно, если строительство еще не начато. То есть, если ты получил заключение, но за три года работы так и не начал, то надо проводить повторную экспертизу.