Михаил Копков: Жилье эконом-класса тоже должно быть красивым
За последние полгода компания «РосСтройИнвест» вывела на рынок два крупных жилых проекта – ЖК «Старая крепость» и «Кремлевские звезды». Очень разные по концепции проекты объединяет внимание к жилой среде и изысканная архитектура. Об особенностях проектов «Строительному Еженедельнику» рассказал их автор, генеральный директор ЗАО «ЯРРА Проект» Михаил Копков.
– В чем архитектурные особенности объекта «Старая крепость»?
– При проектировании ЖК «Старая крепость» мы стремились максимально приблизиться к масштабу этой улицы, сделать ее, с одной стороны, более парадной, а с другой – более близкой, доступной жителям. Мы разбили проект на два этапа, выполненных в виде живописных курдонеров. Не случайно было выбрано и название комплекса. Как вы знаете, объект располагается в поселке Мурино на Оборонной улице, и мы хотели как-то обыграть этот факт. В названии комплекса мы подчеркиваем старый английский тезис «Мой дом – моя крепость». По приезду домой будущие жильцы будут попадать под защиту своего жилья, будут чувствовать себя в безопасности, в уюте. В этом проекте в полной мере отражено мое кредо в работе – средовой подход.
При проектировании объектов я исхожу прежде всего из требований Генплана, высотного регламента, особенностей окружающей застройки. В качестве примера взаимодействия с окружающей средой – жилой комплекс стоит на небольшой возвышенности, что дало нам возможность оборудовать очень комфортный подземный паркинг. Ну и, наконец, нельзя не заметить яркий образ постройки, ее историзм – оба здания венчает подобие замковых башен. Мы постарались обозначить комплекс и посредством цвета. Это активный, кирпично-красный цвет в сочетании с охристой, теплой цветовой гаммой. Вообще теплый цвет лучше всего подходит для жилья. Мы поработали и с входными группами. Это не просто подъезд, но целое произведение искусства, продолжающее тему внешнего облика здания. В вестибюле будут висеть декоративные панно, на которых изображены древние крепости и другие исторические постройки.
– При этом вашими соседями в Мурино будут несколько десятков жилищных проектов. Учитываете ли вы и это окружение в рамках своего подхода к проектированию?
– Разумеется. Я полагаю, что средовой подход должен быть принципом работы любого архитектора и лежать в основе любого проекта. Ведь можно спроектировать самый красивый дом, но если он не впишется в окружающую застройку или естественный ландшафт, такой дом просто потеряется или, наоборот, будет выглядеть как нечто несуразное, несоразмерное среде. Тому примеров в Петербурге очень много. Что касается застройки в Мурино, то я считаю, что жилье сегмента масс-маркет может и, более того, должно быть красивым. Человек должен жить именно в красивом доме. Здесь есть педагогическая функция – его воспитывает сама архитектура, заставляя иначе смотреть на мир. Он иначе относится к окружающим его людям, своему городу и своей стране. Кстати, психологами доказано, что архитектура очень сильно влияет на психологию человека, позитивно или негативно. Если человек растет в безликих домах, на него не может не давить эта среда.
– Как изменилась массовая архитектура за последнее время?
– К сожалению, застройка городских окраин свелась к однотипным, безликим проектам. Это так называемая фоновая застройка. Обычно она разбавляется точечными проектами бизнес-класса, офисными зданиями, но в последнее время объемы фоновой застройки увеличились настолько, что высококлассные эксклюзивные объекты уже не могут оживить жилую среду. Все потому, что на периферии можно проектировать что угодно и как угодно, никаких требований по внешнему виду к застройке не предъявляется. А это значит, что стремление делать красивые, качественные проекты должно идти не сверху, «из-под палки», а изнутри. Это должно быть желание самих застройщиков. Как архитекторы, так и заказчики должны постоянно задавать себе вопрос: а что я оставлю после себя? Ведь наши предки оставили нам настоящий город-шедевр, на мой взгляд, самый красивый город в мире. А что оставим своим детям мы? Каменные джунгли из стекла и бетона?
– Можно ли объяснить безликость массовой застройки стремлением сэкономить бюджет проекта?
– Наши предки оставили нам великолепное наследство. Санкт-Петербург – это достояние нации. Если мы хотим оставить после себя что-то достойное, то должны больше думать об архитектурном облике наших городов. Мы должны сохранить исторический центр в его первозданном виде, стараясь максимально тактично вписывать новые здания в историческую среду, а в новых районах создавать современные, соответствующие нашему времени комплексы.
– Насколько внимательно относятся девелоперы к архитектуре проектов в историческом центре?
– Для архитектора очень важно почувствовать душу города, понять город как живой организм, увидеть его градостроительную ткань. К сожалению, современные архитекторы все меньше говорят об образе города, о его душе, все свелось к утилитаризму, к предельной функциональности объектов. Исчезает поэзия архитектуры, и в городе появляются такие объекты, как вторая сцена Мариинского театра. На мой взгляд, вообще не наш, не петербургский объект. Исчезает и цельный, непрерывный архитектурный фон города. Вспомните, ведь город проектировали разные архитекторы в разные эпохи, но они сумели создать цельный ансамбль городской застройки. И непрерывность этой застройки акцентирована точечными шедеврами архитектурной мысли. Это ансамбль Дворцовой площади, стрелки Васильевского острова, Александрийского театра, Казанского и Исаакиевского соборов. Каким образом это удавалось? Люди стремились слышать душу города, его пульс.
– Расскажите о концепции жилого комплекса «Кремлевские звезды».
– Все началось с небольшого наброска. Мне очень нравится стремящаяся ввысь архитектура, неоготика, построенная на вертикалях. Это очень тонко прорисованная архитектура, основанная на пристальном внимании к деталям. Объект расположится на ул. Типанова, недалеко от Дома Советов. Не секрет, что Московский проспект знаменит своими сталинскими доминантами, а вот в зоне, где мы проектировали «Кремлевские звезды», эта высотная застройка достаточно резко обрывается, и мне хотелось продолжить этот архитектурный ряд. Это будет новая доминанта Московского района, но при этом здание будет лишь продолжать высотную традицию района.
– Многие эксперты говорят, что этажность убивает жилую среду. Согласны с этим мнением?
– Я бы не был столь категоричен. Некоторые представители градозащитного сообщества уверены, что Петербургу вообще не нужна высотная застройка. Но ведь наш город как раз и построен на контрастном чередовании горизонталей и вертикалей шпилей, высотных доминант куполов храмов. Этот контраст определяет силуэт города, который стал нашей визитной карточкой. В историческом центре планку высоты определяет в основном храмовая архитектура, а также шпили Адмиралтейства и Петропавловской крепости.
Я согласен, что ставить высотные жилые дома в историческом центре неправильно, но это не значит, что это недопустимо и в других частях города. Могу привести наш пример – мы спроектировали высотный жилой дом «Князь Александр Невский» недалеко от Вантового моста. И в этой локации как раз требуется такая высотность – это доминанта, которая определяет характер окружения. Его предназначение, если хотите, стоять именно там. Это большие пространства, он хорошо просматривается с моста, с КАД, с Невы. Он архитектурно обогащает эту локацию.
Лев Каплан, вице-президент Союзпетростроя, выступая с докладом на XII съезде строителей Санкт-Петербурга, представил свое видение решения проблем малого и среднего строительного бизнеса.
Уважаемые коллеги!
В своем Послании Федеральному собранию Президент Владимир Путин уделил особое внимание поиску новых подходов в экономике, которые смогли бы мобилизовать ее внутренние резервы роста. Среди приоритетных задач он назвал развитие предпринимательства и, особенно, малого и среднего бизнеса. К сожалению, как заявил на недавних слушаниях уполномоченный по делам предпринимателей в Санкт-Петербурге А. В. Абросимов, наш город по уровню развития предпринимательства занимает одно из последних мест в России. Что касается малого строительного бизнеса, то он у нас находится на грани вымирания, составляя не более 8% от общего годового объема строительно-монтажных работ. Таким образом, первоочередной задачей должна стать программа развития предпринимательства, включая малый и средний бизнес в Санкт-Петербурга, причем содержащая развернутый раздел по инвестиционно-строительному комплексу. Разработанная в 2011 году прежним руководством города Программа развития конкуренции в Санкт-Петербурге на 2012-2015 гг. осталась практически на бумаге. В ней строительству была посвящена одна страница, не содержащая какие-либо показатели и индикаторы развития.
Научно-технический прогресс диктует необходимость общественного разделения труда как между отраслями производства, так и внутри этих отраслей. Это означает необходимость широкой кооперации между участниками рынка. Между тем, в Санкт-Петербурге в строительной сфере господствует монополизм, препятствующий развитию конкуренции, повышению качества, внедрению инноваций и, в конечном счет, росту производительности труда. Во всем мире сосуществуют и активно взаимодействуют как крупные, так и средние и малые строительные компании, взаимно дополняя друг друга. Мы не против крупных компаний, которые строят много квадратных метров жилья, развивают производство и т.п. Беда в том, что все они построены по принципу замкнутых вертикально интегрированных систем. Образовались структуры, по своей сути представляющие собой натуральное хозяйство. Это соответствует докапиталистической мануфактурной стадии развития производства. В эти замкнутые структуры практически невозможно войти новому бизнесу.
Недавно я разговаривал с одним из руководителей такой компании и услышал следующий довод: "Нам так удобно работать, когда все свое или же с нами работают десятилетиями знакомые контрагенты, которым мы доверяем и не хотим ничего нового." Такая логика полностью противоречит смыслу рыночной экономики, когда можно на основе конкурентной борьбы можно привлечь любые ресурсы для выполнения своих задач. Дошло до того, что многие крупные застройщики имеют не только свои заводы по производству строительных материалов, но и парк строительных машин и механизмов.
Между тем, в развитых странах успешно взаимодействуют между собой компании различного размера, причем привлечение малого и среднего строительного бизнеса многократно увеличивает производственные мощности самих крупных компаний. Если в Петербурге ежегодно вводится 2,5-2,7 квадратных метров жилья, а требуется как минимум 4-5 млн кв.м, то очевидно, что крупные компании в том виде, в каком они существуют в настоящее время, не способны выполнить эту задачу. При этом нельзя забывать, что нужно построить сотни объектов социальной инфраструктуры. Поэтому необходимо кардинально менять всю сложившуюся систему инвестиционно-строительного комплекса города. Конечно, это непросто, но для реализации поставленной президентом РФ задачи это необходимо.
Есть следующие методы решения этой проблемы:
1. Строго выполнять требования федерального закона №44-ФЗ в части преференций малому и среднему предпринимательству при проведении торгов по госзаказу. Все объекты минимальной стоимостью до 20 млн рублей должны предоставляться только субъектам малого предпринимательства. Еще более важной задачей является выполнение требования о включении в крупные контракты условия о привлечении к его выполнению компании малого предпринимательства.
К сожалению, должен отметить, что в городе ни один орган на практике не отслеживает выполнение этого важного требования: ни отраслевые комитеты, ни Комитет по госзаказу. Необходимо срочно наладить эту работу.
2. При осуществлении крупных частных инвестиций на территории Санкт-Петербурга город обязан настойчиво рекомендовать таким застройщикам привлекать к субподрядным работам малые специализированные строительные компании на основе прозрачных тендерных процедур. Отмечу при этом, что даже если руководители компаний в принципе на это соглашаются, то на уровне их подчиненных, занимающихся подрядами, происходит фактически саботаж такой работы. В качестве примера такой успешной консолидации крупного, среднего и малого бизнеса можно привести строительство Ледового дворца, где генподрядчик Сканска выполнял только координационные и закупочные работы, а 90% всех работ - специализированные компании.
В "Союзпетрострое" имеются крупные подрядчики "ЦДС", "Генеральная строительная корпорация", "47 ТРЕСТ", "Монолитстрой", которые на практике осуществляют принцип привлечения специализированных компаний Союза к выполнению субподрядных работ. Надо прямо признать, что нет надежды на то, что этой проблемой будут заниматься саморегулируемые организации, т.к. их основная задача выдача допусков и сбор денег.
3. Одним из логичных форм использования мощностей малого и среднего строительного бизнеса является его привлечение к работам по программе капитального ремонта. По мнению губернатора Санкт-Петербурга, это работа для малого и среднего бизнеса. Однако созданный фонд по капремонту выставил такие требования, которые под силу только крупным компаниям. Поскольку крупному бизнесу работы в нерасселенных жилых домах неинтересны, существуют опасность, что они будут выступать посредниками и привлекать специализированные компании малого бизнеса на кабальных условиях, что приведет к неминуемому провалу всей программы по капремонту и по сути к нецелевому использованию средств как городского бюджета, так и самих граждан. Это еще один образец неправильного подхода к решению проблемы.
Наряду развитием предпринимательства президент поставил задачу перехода на инновационный путь развития экономики. В строительной отрасли эта работа находится в зачаточном состоянии: нет реального понимания практического осуществления этой задачи. Необходим системный подход: сбор инновационных предложений, их экспертиза, включение в нормативную базу и, соответственно, в проектно-сметную документацию с тем, чтобы строительные компании были обязаны использовать эти инновации. "Союзпетрострой" по поручению Правительства Санкт-Петербурга ведет практическую работу для решения этой задачи: сформированный экспертный совет, создан специальный сайт для размещения каталога инновационных продуктов, прошедших экспертизу и рекомендованных к применению на территории города. С 15 декабря начинается прием заявок на включение инновационных продуктов в каталог.
Итак, только при условии развития предпринимательства, конкуренции, консолидации крупного, среднего и малого бизнеса, активного применения инновационных продуктов, можно решить поставленные президентом задачи. Сегодня каждый выживает и умирает в одиночку. Так дальше работать нельзя. Надо объединяться и совместно решать проблемы строительного бизнеса. Вместе мы можем больше!
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева рассказала «Строительному Еженедельнику» о росте объемов продаж, об увеличениицен на жилье по итогам 2014 года и перспективах будущего года.
– Какие итоги рынка недвижимости Петербурга за 2014 год можете подвести?
– В 2014 году мы достигли рекордных показателей по ряду таких рыночных индикаторов, как объем рынка и объем предложения. Объем рынка на конец 2014 года, по нашим оценкам, составит более 10 млн кв. м жилья. Это общий объем строящегося жилья, включая уже проданные квартиры.Объем предложения – строящееся жилье, которое находится в продаже,– составляет на сегодняшний день около 40% объема рынка, то есть более 4,5 млн кв. м жилья. По этому показателю у нас был дефицит пару лет назад, но в целом эта цифра достаточно стабильна. В последние годы в городе и пригородной зоне рос объем спроса, была отмечена высокая активность по выводу новых объектов. По итогам 2014 года на рынок будет выведено свыше 5 млн кв. м жилья. Но это соизмеримо с существующим объемом спроса. По нашим расчетам, объем спроса по итогам 2014 года на 25% превысит показатель 2013 года и составит 4,8 млн кв. м жилья.
– Как изменялась кривая спроса в течение всего 2014 года?
– Рост спроса был зафиксирован в I квартале 2014 года.Ажиотаж на рынке начался после новогодних праздников и достиг пика к февралю-марту.Спрос был подстегнут, прежде всего, целым рядом макроэкономических факторов. В летний период традиционно было некоторое снижение, но тем не менее продажи оставались на достаточно высоком уровне. По итогам III квартала мы отмечаем очередную волну подъема спроса, а объемы продаж IV квартала превысят результаты ажиотажного Iквартала минимум на 15%. Сейчас люди пытаются вложиться в недвижимость и сохранить свои сбережения.
– Какой процент инвестиционных сделок сейчас наблюдаете на рынке?
– Максимальная доля таких покупок – 15-20% от общего объема сделок наблюдается на рынке в периоды ажиотажа,в более стабильные периоды этот показатель составляет 10-15%. Есть инвесторы, которые действительно пытаются заработать на сделках с недвижимостью, и такие возможности рынок сегодня предоставляет. Есть целый ряд объектов, который продемонстрировал серьезный рост стоимости «квадрата» в процессе реализации.Прирост составил 30-40% в зависимости от локации новостройки. Есть высококонкурентные зоны, в которых сложнее сыграть на росте стоимости недвижимости, а есть места, где строится мало и рост может быть большим. Другая часть инвесторов, приобретая недвижимость, желает сохранить средства, а не заработать на перепродаже. Многие, к примеру, покупают жилье для несовершеннолетних детей. Большаяже часть сделок, от 70 до 90% – это именно решение жилищных вопросов. Люди стремятся приобрести жилье именно сейчас, потому что многие крупные застройщики уже объявили о повышении цен на жилье. Высокий спрос дает возможность застройщикам повышать цены. Нельзя забывать и о росте цен на объекты в высокой стадии готовности. В среднем за период строительства объект дорожает на 20-30%.
– Как изменялись цены на первичном рынке в течение 2014 года? Какой прогноз на 2015?
– По итогам 2014 года средняя цена в массовом сегменте по Петербургу вырастет примерно на 8,4%. В течение всего года мы констатировали ежемесячный рост в пределах 0,5-1% средней цены предложения. При условии благоприятной макроэкономической ситуации в 2015 году ожидаем рост цен в пределах инфляции. Влияние на среднерыночную стоимость «квадрата» оказывает выходна рынок новых объектов, а значит, сыграет свою роль и градостроительная политика города. Наконец, на ценахскажется рост себестоимости строительных материалов.