Ольга Трошева:«На рынке начался ажиотаж»

Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева рассказала «Строительному Еженедельнику» о росте объемов продаж, об увеличениицен на жилье по итогам 2014 года и перспективах будущего года.

– Какие итоги рынка недвижимости Петербурга за 2014 год можете подвести?

– В 2014 году мы достигли рекордных показателей по ряду таких рыночных индикаторов, как объем рынка и объем предложения. Объем рынка на конец 2014 года, по нашим оценкам, составит более 10 млн кв. м жилья. Это общий объем строящегося жилья, включая уже проданные квартиры.Объем предложения – строящееся жилье, которое находится в продаже,– составляет на сегодняшний день около 40% объема рынка, то есть более 4,5 млн кв. м жилья. По этому показателю у нас был дефицит пару лет назад, но в целом эта цифра достаточно стабильна. В последние годы в городе и пригородной зоне рос объем спроса, была отмечена высокая активность по выводу новых объектов. По итогам 2014 года на рынок будет выведено свыше 5 млн кв. м жилья. Но это соизмеримо с существующим объемом спроса. По нашим расчетам, объем спроса по итогам 2014 года на 25% превысит показатель 2013 года и составит 4,8 млн кв. м жилья.

– Как изменялась кривая спроса в течение всего 2014 года? 

– Рост спроса был зафиксирован в I квартале 2014 года.Ажиотаж на рынке начался после новогодних праздников и достиг пика к февралю-марту.Спрос был подстегнут, прежде всего, целым рядом макроэкономических факторов. В летний период традиционно было некоторое снижение, но тем не менее продажи оставались на достаточно высоком уровне. По итогам III квартала мы отмечаем очередную волну подъема спроса, а объемы продаж IV квартала превысят результаты ажиотажного Iквартала минимум на 15%. Сейчас люди пытаются вложиться в недвижимость и сохранить свои сбережения.

– Какой процент инвестиционных сделок сейчас наблюдаете на рынке?

– Максимальная доля таких покупок – 15-20% от общего объема сделок наблюдается на рынке в периоды ажиотажа,в более стабильные периоды этот показатель составляет 10-15%. Есть инвесторы, которые действительно пытаются заработать на сделках с недвижимостью, и такие возможности рынок сегодня предоставляет. Есть целый ряд объектов, который продемонстрировал серьезный рост стоимости «квадрата» в процессе реализации.Прирост составил 30-40% в зависимости от локации новостройки. Есть высококонкурентные зоны, в которых сложнее сыграть на росте стоимости недвижимости, а есть места, где строится мало и рост может быть большим. Другая часть инвесторов, приобретая недвижимость, желает сохранить средства, а не заработать на перепродаже. Многие, к примеру, покупают жилье для несовершеннолетних детей. Большаяже часть сделок, от 70 до 90% – это именно решение жилищных вопросов. Люди стремятся приобрести жилье именно сейчас, потому что многие крупные застройщики уже объявили о повышении цен на жилье. Высокий спрос дает возможность застройщикам повышать цены. Нельзя забывать и о росте цен на объекты в высокой стадии готовности. В среднем за период строительства объект дорожает на 20-30%.

– Как изменялись цены на первичном рынке в течение 2014 года? Какой прогноз на 2015?

– По итогам 2014 года средняя цена в массовом сегменте по Петербургу вырастет примерно на 8,4%. В течение всего года мы констатировали ежемесячный рост в пределах 0,5-1% средней цены предложения. При условии благоприятной макроэкономической ситуации в 2015 году ожидаем рост цен в пределах инфляции. Влияние на среднерыночную стоимость «квадрата» оказывает выходна рынок новых объектов, а значит, сыграет свою роль и градостроительная политика города. Наконец, на ценахскажется рост себестоимости строительных материалов.

 

Аркадий Свирский: «Труднее всего было изменить психологию людей»

Из организации, созданной для проектирования предприятий оборонной промышленности, ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС» – Санкт-Петербургский проектно-технологический институт – превратилось в предприятие, на счету которого многие из брендовых объектов Санкт-Петербурга. О том, как это стало возможно и какие цели стоят перед компанией сегодня, рассказал генеральный директор ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС» Аркадий Свирский.

– Какие события в жизни института имели наибольшее значение для его развития?

– Я здесь работаю более 30 лет, и за это время страна изменилась – что уж говорить об отдельном институте. Но если выделять самое значимое, пожалуй, надо упомянуть изменение профиля деятельности и адаптацию психологии наших сотрудников к условиям рынка.

Мы начинали в 1979 году с проектирования оборонных объектов, а сейчас занимаемся проектами жилищного и гражданского строительства (в соотношении примерно 70:30%). Как институт, работающий на оборонную промышленность, мы были очень закрытой организацией, а с выходом на внешний рынок требовалось, чтобы наши работники, скажем так, не боялись общения с внешним миром: заказчиками, согласующими и разрешительными организациями. Это предполагало умение формулировать мысли четко и ясно, аргументировать свои идеи, но быть готовыми и к разумным компромиссам. К этому основному для нас коммуникативному блоку добавились автоматизация, компьютеризация и прочие технические новшества. Но при этом сохранилось то, в чем мы были сильны исторически, – философия генерального проектирования, технология проектирования и т. д.

При советской власти говорилось: «Когда построится коммунизм, надо изменить две вещи: изменить человека и создать изобилие, причем изменить человека намного сложнее». Так вот для нас основным и было изменение психологии людей.

– Есть ли сегодня у вас в разработке очень яркие проекты?

– Для нас все объекты, в проектировании которых мы принимаем участие, являются важными и значимыми, мы не делим заказчиков на первостепенных и второстепенных. По меньшей мере 80% наших проектов можно назвать яркими. Выражаясь футбольным языком, мы находимся в зоне УЕФА: наверное, входим в десятку лучших проектных предприятий Санкт-Петербурга, сотрудничаем с такими именитыми архитекторами, как Евгений Герасимов и Сергей Чобан. И при этом мы остаемся непубличной организацией. А к наиболее яркому, но в то же время сложнейшему объекту, в котором мы принимали участие в последнее время как коллеги генпроектировщика – ООО «Евгений Герасимов и партнеры», можно отнести площадку проектирования конгрессно-выставочного центра «ЭкспоФорум» в Шушарах.

– Как бы вы оценили актуальный уровень проектирования в Санкт-Петербурге? Куда идет рынок?

– Сегодня основная болезнь проектных организаций (и не только петербургских) – слабое знание «технологии проектирования», в частности последовательности обмена заданиями между разными специальностями, а их полтора десятка. Нарушение последовательности приводит к браку в работе всех этих специальностей. С одной стороны, у нас достаточно высокий уровень строительных и инженерных решений, нередки архитектурные находки, мы осваиваем новые технологии. А с другой – мы про­игрываем по «философии» производительности труда. Однако мы умеем работать с российской нормативной базой, которая остается основным камнем преткновения, например, для иностранных проектировщиков, привлекаемых к российским проектам.

Второй больной вопрос – кадры. Система подготовки кадров, на мой взгляд, сегодня в стадии обрушения, которое будет только усугуб­ляться. Мое поколение – последнее, которое получило профессиональное образование при советской власти. Но так, как учили меня, я уже научить не могу. Хотя, разумеется, в масштабах института, на своем уровне я борюсь с перечисленными проблемами.

Для этого, к примеру, у нас сохранена традиционная схема организации проектирования: отдел, состоящий из групп (или мастерских), куда входят руководитель, старший архитектор, архитектор, техник и т. д. И в рамках групп, разумеется, происходит обучение более опытными сотрудниками более молодых.

– Любое предприятие, чтобы продолжать существовать, должно думать о развитии. За счет чего может развиваться ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС»?

– К проектному предприятию развитие в том виде, в котором его обычно понимают (увеличение численности, объемов работы, прибыли), неприменимо. В нашем случае развитие – это диверсификация процесса, связанная с тем, что на фоне прогнозируемого с большой долей вероятности свертывания крупных строек более мелкие заказы потребуют иной технологии проектирования и структуры управления. Это первое. Второе – это повышение производительности труда и сокращение внутрипроизводственных издержек. И третье – надо становиться умнее. Это работа с людьми, работа над собой, самосовершенствование. Развитие – это счастье, которое внутри тебя. Внешние факторы не видно. Видно другое: если ты устойчив, несмотря на коллизии, значит, ты развиваешься в правильном направлении. Развитие – это суть жизни проектного учреждения, которое не стационарно, потому что жизнь очень подвижна.

– Кто ваши стратегические заказ­чики?

– Бизнес оперирует только категорией «выгодно/невыгодно», поэтому стратегических партнеров, или заказчиков, нет. И я ничего не делаю для того, чтобы они появились, потому что убежден: стратегические заказчики – вред. Работая с ними, проектная организация становится заложником определенной системы. И потом, если что-то изменится у заказчика, у проектировщика начинаются проблемы с производством. Поэтому, уверен, нужно быть более рыночно ориентированным. Однако у нас есть, конечно, «исторические заказчики» – те, для которых мы проектировали более одного объекта. И таких «исторических заказчиков» у нас около 20.

– Что, на ваш взгляд, стоило бы вернуть из советского периода деятельности вашего института? Чего искренне жаль?

– Единственное, что очень бы хотелось вернуть, – это система подбора управленческих кадров. Сейчас можно попасть на самый верх карьерной лестницы, не имея достаточного багажа. Раньше это было абсолютно невозможно.

Но в целом нынешняя, рыночная экономика мне импонирует больше. Хотя при советской власти мне приходилось решать гораздо более сложные задачи, чем сейчас. Я был, надеюсь, одним из лучших ГИПов нашего закрытого предприятия. У меня были интереснейшие объекты по программе повышения обороноспособности нашей страны. На нас в качестве субпроектировщиков работали 19 проектных институтов по всей стране. Это было действительно масштабно и интересно.

– А над чем вам хотелось бы поработать сегодня?

– Поскольку я получил классическое базовое образование, могу построить процесс проектирования чего угодно. И в этом смысле мне все равно, что будет востребовано рынком и на каких именно объектах придется специализироваться нашему институту. Хочется исключительно стабильности.

– С чем связан самый неординарный успех ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС»?

– 10 лет назад я написал либретто мюзикла в двух частях на проектную тему – историю о том, что перед Петрухой была поставлена задача сформировать проектное предприятие, и в силу кадрового голода он должен был переманить к себе на работу гарем Сухова. Так вот, подобрав популярные минусовки, мы силами предприятия этот мюзикл поставили и записали на кассету. Назывался спектакль, как нетрудно догадаться, «Белое солнце пустыни», шел 1 час 40 минут и получил широкое признание в проектных кругах.

– Что для вас как руководителя станет самым желанным подарком к юбилею института?

– Для меня было бы подарком, чтобы и 35-летие, и еще много дней рождения института мы встретили в том же составе. А на коллектив я себя трачу каждый день. Я это чувствую, они это чувствуют, и мы здесь все ходим с улыбкой на лице. У нас не готовится что-то специально к празднику. Когда для людей что-то надо сделать, это делается и так.

МНЕНИЯ

Надежда Виролайнен, руководитель архитектурной мастерской:

– Небольшая организация, куда я пришла 12 лет назад, превратилась в мощный проектный институт, где сосредоточены архитектурно-строительный, инженерный отделы, – они могут решать и выполнять абсолютно любые задачи, поставленные перед нами заказчиком, с учетом современных требований. И это, думаю, объективный повод для гордости. В основном наша организация занимается проектированием общественных и жилых зданий.

Большинство объектов, которые мы проектировали, построено. Можно вспомнить такие неординарные работы, как станция техобслуживания грузовых машин и строительной техники Volvo в Шушарах – там мы сотрудничали со шведскими коллегами и запроектировали административное здание с двумя производственными корпусами. Кстати, во взаимодействии с проектировщиками из Швеции абсолютно не возникало проблем. Напротив, это был очень интересный опыт. Да, им трудно понять наши нормы, необходимость адаптации к ним. Но результат диалога получился очень достойным.

С другой стороны, сейчас две наши архитектурные группы работают над жилым комплексом в пос. Янино вместе с голландскими партнерами. Идет непростой совместный процесс проектирования. Но несмотря на сложности, находится взаимопонимание, и сотрудничество развивается плодотворно.

А если вернуться к наиболее значимым для нас объектам, считаю, наша яркая работа в сегменте общественных зданий – офисный центр на пр. Добролюбова, 16.

Очень интересно было также разрабатывать проект жилого дома с подземной автостоянкой, при проектировании которого предполагалась реконструкция и надстройка исторического здания на Малой Посадской ул., где жил известный эстрадный певец, композитор, поэт Вадим Козин. К сожалению, проект не был воплощен.

За последние 10 лет в нашей отрасли произошли радикальные перемены. И дело не только в появлении новых технических возможностей. Ужесточились требования и сроки. Если 10 лет назад каждую секцию в одном жилом комплексе делал отдельный ведущий архитектор, сегодня весь многосекционный дом – зона ответственности одного ведущего архитектора. И похоже, в таком темпе работает весь город.

Елена Вершинина, ведущий инженер:

– Проектных организаций в Санкт-Петербурге несколько десятков, но, считаю, у нашего института есть уникальные особенности. Прежде всего, у нас очень хороший коллектив – для столь крупной проектной организации, как наша, это большая редкость. Далее, нам свойствен корпоративный дух. Это выражается хотя бы в том, что люди остаются и после рабочего времени, чтобы все успеть вовремя, если мы выпускаем проект в жесткие сроки. И остаются не за доплату, а потому что так надо для общего дела. Наконец, в институте все, абсолютно все делается для сотрудников. Главное – мы обеспечены заказами. Сегодня, когда, думаю, проектные институты ощущают сокращение объемов работы, нас эта тенденция не коснулась.

Нам посчастливилось работать над многими интересными проектами, например такими, как ТРК «Гулливер», «Французский бульвар», «Сити молл», недавно открывшийся «ЭкспоФорум» в Шушарах. Поэтому единственное пожелание в честь юбилея – чтобы наше будущее было не менее ярким, чем наше прошлое и настоящее.

Справка

ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС» начало свою деятельность 29 декабря 1979 года как Санкт-Петербургский проектно-технологический институт в числе «большой девятки» – проектных организаций, работавших на оборонную промышленность СССР. После создания Министерства оборонной промышленности прежнее количество проектных структур стало невостребованным, и Петербургский проектно-технологический институт вышел на свободный рынок.

На старте рыночных реформ в 1990-е годы в институте работали 30 человек, сегодня – почти 150. За все время существования организации штат здесь не сокращали ни разу. В ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС» почти полностью отсутствует текучка кадров, и за 35 лет здесь появилось несколько трудовых династий. «Мы – одна семья», – говорят в институте, подчеркивая, что такая духовная близость среди членов коллектива – редкость для столь крупной проектной организации.

Корпоративный дух и корпоративная культура для сотрудников ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС» не просто абстрактные понятия, но часть их будней и праздников. Каждый год сотрудники института собираются на импровизированные балы, «капустники» на одной из престижных петербургских площадок.

В каждом из районов Санкт-Петербурга можно увидеть топовые объекты, спроектированные в ОАО «ПРОЕКТСЕРВИС». Так, в Приморском районе это ТРК «Гулливер», в Московском – «Французский бульвар», в Выборгском – «Гранд Каньон» и т. д. С некоторыми из них у проектировщиков связаны особенно яркие воспоминания.

ТРК «Гулливер» построен на месте бывшего завода оборонного комп­лекса, и задачей архитекторов было максимально использовать существующие каркасы производственных корпусов. В результате сам торговый комплекс получил необычную конфигурацию, но появившийся вплотную к нему бизнес-центр придал этому объекту законченный вид.

ТРК «Гранд Каньон» стал первым в Северной столице торговым комплексом премиального класса. И по желанию заказчика он был запроектирован так, что места общего пользования (холлы, лифтовая зона, траволаторы и пешеходные галереи) и внутреннее торговое пространство примерно равны по площади. Как отмечают проектировщики, это позволило создать торговые площади принципиально иного качества, нежели были в городе на тот момент.