Закир Муратов: «Профессия строителя – одна из самых гуманных»
Закир Набиюлович Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой», – подполковник запаса, двадцать лет отслужил военным строителем. В восьмидесятые он на легендарном космодроме «Байконур» участвовал в подготовке объектов для запуска многоразового космического корабля «Буран». В поражающем красотой здании Военной академии Генерального штаба Вооруженных Сил в Москве тоже есть частица его труда.
А началось все с того, что Закир Муратов поступил учиться в Мончегорский строительный техникум. Из-за переезда родителей завершил среднее техническое образование уже в городе Ростове Ярославской области. В 1982 году с отличием окончил Пушкинское высшее военно-строительное училище. В 1988 году, будучи преподавателем в родном учебном заведении, Закир Набиюлович три года посвятил научной работе в рамках адъюнктуры. Тема его диссертации: «Надежность систем управления в строительстве».
«Это исследование мне очень помогло в управленческой работе и в руководстве собственным предприятием», – поясняет Закир Муратов.
Необходимо отметить, что за время своей работы преподавателем он воспитал и выучил 155 лейтенантов, многие из которых сейчас живут и трудятся в Санкт-Петербурге, а также на огромных просторах нашей Родины. Они помнят своего педагога, встречаются с ним, советуются во многих делах.
После почти двух десятков лет службы полный сил отставной офицер организовал фирму «КапСтрой», основным видом деятельности которой были отделочные работы.
Высококлассный специалист не мог остаться незамеченным. Закира Муратова пригласили на работу в Холдинговую Строительную компанию «ХоСК-2». В компании он, ответственный и привыкший к дисциплине, прошел по карьерной лестнице от заместителя главного инженера до генерального директора.
При этом Закир Муратов не оставил и собственный бизнес. «КапСтрой» работал на объектах «ХоСК-2». Совместно было построено более пятнадцати жилых комплексов в Санкт-Петербурге и пригородах.
Однако деятельный человек не может без того, чтобы не попробовать что-то большее, чем то, что уже имеет. Таков и Закир Муратов. Несмотря на успешную карьеру в холдинге и уважение к нему руководства, он решил еще раз что-то сделать самостоятельно. В 2002 году он оставил директорский пост и снова с головой ушел в работу собственной компании.
«Одним из интересных объектов был Тосненский строительный комбинат, который мы возвели по заказу АО «Трест № 68», – рассказывает Закир Муратов. – Потом мы построили еще несколько промышленных предприятий, занимались отделочными работами».
Но работа в большом коллективе, как призвание, не хотела «отпускать» опытного строителя. В 2004 году Закира Муратова снова позвали в «ХоСК-2» на должность директора по строительству. А через полгода собрание акционеров назначило его генеральным директором. За шесть лет, что Закир Муратов руководил холдингом, было построено несколько жилых домов в Северной столице.
В 2010 году Закир Муратов переходит на руководящую должность в строительную компанию «Квартира.ру – Северо-Запад». ООО «КапСтрой» участвует в строительстве трех домов в составе современного жилого комплекса «Ладожский парк». Закира Муратова приглашают в состав Северо-Западной палаты недвижимости, где он возглавил Комитет по девелоперской деятельности и жилищному строительству.
В 2013 году на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга ООО «КапСтрой» выиграло право аренды земельного участка под строительство «дома мечты» – жилого комплекса «Фламинго». «Это индивидуальный проект, в котором собрано все лучшее, что есть в современном домостроении, – подчеркивает Закир Муратов. – Наверное, я и учился двенадцать лет, и набирался всю жизнь опыта именно для того, чтобы построить этот комплекс. Я воплотил в нем все, о чем мечталось». Действительно, ЖК «Фламинго» красив и функционален. Квартиры в нем – на любой вкус. Закрытый внутренний двор, подземный паркинг, благоустроенный двор, детские площадки и общая гордость – фонтан с подсветкой, любимое место прогулок жильцов.
Огромный труд и вложенная в это строительство частица души его создателей получили оценку на Гражданском Жилищном Форуме в Национальном конкурсе в сфере недвижимости, строительства и ипотеки CREDO. ЖК «Фламинго» удостоен звания «Самый уютный жилой комплекс, построенный в Санкт-Петербурге в 2017 году».
Мы сразу определили девиз нового жилого комплекса: «Жилье комфорт-класса по цене эконом-класса», – Закир Муратов обращает на этот момент особое внимание. – Для нас важно строить быстро и качественно – и продавать квартиры с большим выбором планировок. Люди совершенно справедливо хотят приобрести хорошее жилье по доступным ценам. На это мы и ориентировались».
Отзывы о работе ООО «КапСтрой» всегда самые лучшие. По мнению Закира Муратова, тому есть несколько причин.
«Первое – это наш коллектив, – с гордостью отмечает он. – Собрать надежных сотрудников – это две трети успеха. Второе мое правило: никого не винить в неудачах, а искать выход из ситуации. Мы никогда не опускаем руки, а действуем. Кроме того, я в компании один владелец. Все решения принимаю сам, обязательно прислушиваясь к мнению своих сотрудников. Что потерял – то потерял сам, и никто другой. А вот что приобрел – то в большой степени заслуга моих подчиненных. Потому стараюсь поощрять их, предоставлять льготы, материальную помощь, вкладываю в них много – и в ответ получаю их добросовестный труд. Еще помогло в успешной деятельности то, что организация не берет банковские кредиты. Это позволяет всегда держать продажную стоимость квартир на уровне, доступном покупателям. И еще один важнейший аспект нашего общего успеха – это поддержка семьи».
Семья у Закира Муратова большая – четырнадцать человек: жена, дети, внуки. Но, если судить по тому, как директор рассказывает о своем коллективе – о заслугах сотрудников, о том, как вместе отмечают День строителя, – родных людей у него намного больше. Это не только те, кто связан с ним кровным родством, но и все, с кем он уже почти три десятилетия вместе в бизнесе.
Исторический район в современном прочтении
Санкт-Петербург на протяжении многих лет бьет рекорды по объему строительства. Поэтому наиболее удобные для проживания локации давно застроены или продаются втридорога. Доступные же по цене квартиры предлагаются в новых районах, отдаленных от транспортных потоков и не имеющих развитой инфраструктуры. Лидер по подобным решениям – Выборгский район. Активная зона новостроек – Парнас – уже стал притчей во языцех, как место, где основное преимущество – дешевизна. Конечно, он постепенно развивается, но стать полноценной удобной локацией сможет еще не скоро. При этом в целом Выборгский район довольно привлекателен для проживания. Свидетельство тому – неуклонный рост его жителей. Где же выбирают квартиры новоселы?
Сейчас в районе строится 32 комплекса, 9 из них – на Парнасе и в Парголово, 23 – внутри района. Из последних 16 – это жилье элитного или бизнес-класса. Цены там начинаются от 120 тыс. за 1 кв. м. Вариантов более доступных – всего 7. Это новостройки комфорт-класса. Но и здесь локация влияет на стоимость: у «Лесной» или «Площади Мужества» – она более высокая, у «Проспекта Просвещения» – цены ниже. Но в последнем варианте выбор крайне ограничен – сегодня здесь почти ничего не строится, так как в 80-е годы местность активно развивалась. Поэтому желающие жить именно тут могут выбрать либо «вторичку», либо квартиру в ЖК «Лондон Парк». Он располагается между двумя станциями метро – в 15 мин. ходьбы от «Проспекта Просвещения» и в 10 мин. езды от «Гражданского проспекта».
Рядом – несколько детских садов и школ, поликлиника, продуктовые и промтоварные магазины и т. д. В самом комплексе есть трехуровневый торгово-развлекательный центр, строится физкультурно-оздоровительный комплекс с двумя бассейнами, на первых этажах работают магазины и кафе.
Здесь создана обширная зона отдыха. Во дворе высажены вишневые деревья, сирень, разбиты клумбы, а вдоль улицы Руднева – березовая аллея. Жители могут отдыхать в специально обустроенных местах, пользоваться уличными тренажерами. Для младшего поколения – две детские площадки. Сейчас первая очередь активно заселяется. Новые соседи обживаются, знакомятся и уже устраивают совместные праздники.
Стоимость жилья в проекте привлекает своей умеренностью: цена 1 кв. м. начинается от 109,8 тыс. рублей. Квартиры есть на любой вкус: от эргономичных студий до трехкомнатных с оригинальной планировкой – например, двумя санузлами, обособленными кладовками или гардеробными.
В комплексе продаются квартиры с черновой и чистовой отделкой, последняя помимо ремонта в классическом или неоклассическом стиле подразумевает еще и установку сантехнического оборудования и электроплиты.
Реновация – это классический проект добавленной стоимости, позволяющий при относительно небольших вложениях в недвижимость получить хорошую прибыль, особенно если речь идет о зарубежных активах. О чем стоит знать потенциальному инвестору, только задумывающемуся о том, чтобы выбрать объект для реновации?
Выкупив квартиру или дом, нуждающиеся в освежающем ремонте, перепланировке, замене устаревшего оборудования, можно в короткие сроки и с весьма ограниченными ресурсами существенно повысить продажную стоимость недвижимости, а также превратить ее в источник постоянного дохода.
Где лучше выбрать объект?
Инвестиции в зарубежную недвижимость обеспечивают оптимальное соотношение риска и доходности и являются достаточно надежным способом вложения денежных средств, особенно в период финансового кризиса. В условиях кардинальных изменений экономической конъюнктуры, когда доходность банковских депозитов в России упала до 4–6% и продолжает снижаться, рынок жилой недвижимости демонстрирует отрицательную корректировку цен, а доходность арендного жилья составляет всего 4–5%. В итоге закономерным образом растет интерес россиян к недвижимому имуществу за рубежом, расположенному преимущественно в европейских столицах.
Экспертные оценки, представленные в докладе-прогнозе «Новые тенденции в сфере недвижимости – 2019», подготовленном аудиторской компанией PwC совместно с Институтом городских земель (ведущей международной профессиональной ассоциацией в области девелопмента), подтверждают правильность такого выбора. Проведенный опрос показал, что 69% респондентов (игроков европейского рынка недвижимости) ожидают, что основными инвесторами в европейскую недвижимость станут представители стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Сегодня наибольшую активность проявляют корейские и сингапурские инвесторы, однако значительные притоки капитала стали поступать и из японских пенсионных фондов, в том числе из государственного, впервые в истории получившего разрешение правительства Японии инвестировать в глобальную недвижимость.
По мнению специалистов Tranio, наиболее перспективными странами для инвестиций в проекты добавленной стоимости сегодня являются Греция с ее развивающимся рынком, а также Германия и Великобритания, где правила игры понятны и предсказуемы, риски минимальны, а законодательство гарантирует благоприятный инвестиционный климат.
Наименьший стартовый порог в Афинах, где подходящую для реновации квартиру можно приобрести значительно дешевле 100 тыс. евро, рассчитывая на доходность до 15% в год. Успешно реализуются и проекты в Германии, дающие до 5–6%. Заслуженным спросом пользуются и жилые комплексы в пригородах Лондона: при инвестициях около 3 млн фунтов можно получить 10–12% годовой прибыли. Аналогичный процент дают вложения от 10 млн евро в реновацию офисных зданий в Германии.
Богатый выбор объектов, подходящих для реновации, предлагает Будапешт. Так, множество квартир в центральных районах города не ремонтировалось годами, а иногда и десятилетиями. Они часто располагаются в старинных домах с прекрасной архитектурой, в популярных районах, рядом с ресторанами, магазинами, музеями и другими достопримечательностями. Наиболее востребованные объекты можно найти на Большом бульваре и в Буде. Если в районе Большого бульвара покупатели в основном ищут недвижимость стоимостью от 200 тыс. евро, то в Буде самые популярные объекты продаются за 300–400 тыс. евро.
Аренда даже совсем небольшой квартиры в историческом районе столицы Венгрии после реновации может увеличиться вдвое. Например, студия в 9-м районе, интенсивная застройка которого началась в конце XVIII века, до ремонта, обошедшегося инвестору в 15 тыс. евро, сдавалась за 270 евро. После ремонта ставка аренды увеличилась до 530 евро. Другой инвестор, выкупив двухкомнатную квартиру в центре Будапешта за 80 тыс. евро, благодаря реновации через 3 месяца смог поднять арендную плату почти втрое (с 250 евро до 700) и увеличить стоимость самой недвижимости, доведя ее до 140 тыс. евро.
Венгерское агентство недвижимости Duna House сообщило, что доля тех, кто покупает жилье в Будапеште для инвестиционных целей, за декабрь 2018 и январь 2019 года превысила 50%. Инвесторы, покупающие жилье для инвестиционных целей, обычно ищут дома площадью 50–60 кв. м в ценовом диапазоне 130–145 тыс. долларов. Эти объекты появляются на рынке аренды практически сразу после их приобретения.
Агентство отмечает, что покупки жилья, сделанные в инвестиционных целях, составляли от 31% до 46% всех сделок ежемесячно в течение последних двух лет, достигнув 53% в декабре 2018 года и 54% в январе 2019 года.
Среди иностранных инвесторов в недвижимость Венгрии, проживающих за пределами ЕС, лидируют граждане Китая. За ними следуют российские, украинские, израильские и турецкие покупатели.
Чем рискуют инвесторы?
Схема «купи – отремонтируй – сдай» стала популярна на европейском и американском рынках около семи лет назад, и за это время активные инвесторы успели заметно сократить предложение подходящих объектов. Как указывают эксперты National Real Estate Investor Association (REIA), инвесторы продолжают охоту за хорошими возможностями, в связи с чем в ряде городов даже возник определенный дефицит подходящих объектов, еще не проходивших реновацию. По мере сокращения пула привлекательных активов и замедления роста арендной платы инвесторам требуется проявлять осторожность при оценке потенциальных сделок. Особенно важно знать, где искать. По данным Yardi Matrix, немало удачных вариантов в США сохранилось в крупных мегаполисах, таких как Балтимор и Майами, а также на ранее недооцененных инвесторами рынках штатов Техас и Оклахома. Применительно к Европе следует обратить пристальное внимание на Будапешт и Лиссабон.
Независимо от того, какую локацию решит выбрать инвестор, ему нужно быть особенно внимательным с выбором конкретного объекта, который следует оценивать и с учетом потенциальной дороговизны предстоящего ремонта.
Важно также учитывать местоположение объекта и наличие целевой аудитории для последующей сдачи в аренду и (или) продажи.
Поместье ценой в доллар
Особое явление на рынке недвижимости – продажа домов или даже поместий с условной стоимостью в 1 доллар или евро. Однако кажущаяся привлекательность сделки не должна заставлять инвестора забывать о тех условиях, которые будут включены в будущий договор.
«Бесплатный» дом может потребовать огромных вложений (фото: https://tranio.ru/)
Например, власти европейских поселений, неумолимо превращающихся в города-призраки из-за снижения численности населения, предлагают выкупить пустующие дома или заброшенные участки за ничтожные суммы семьям, согласным навсегда перебраться в эти места, выстроить или отремонтировать объект покупки в короткие сроки и обзавестись детьми. Таких добровольцев ждут, например, во французском городке Шан-дю-Буль, австрийском Раппоттенштейне, английском Кобридже и во многих других патриархальных уголках доброй старой Европы и даже на маленьком острове Питкэрн в Тихом океане – заморской территории Великобритании, где сегодня проживает всего около 50 человек. Можно перебраться и в Японию – на западном побережье Хоккайдо власти бесплатно раздают участки земли. Есть лишь одно условие: за три года нужно будет построить свой дом и официально в нем поселиться.
«Бесплатная» недвижимость может оказаться очень дорогой. Все дело в затратах, связанных с ее восстановлением или строительством. Казалось бы, почему не поселиться в солнечной благодатной Сицилии, где, например, обратившись в мэрию городка Салеми, можно приобрести виллу за один евро? Почти 4 тыс. жилых домов в историческом центре города были повреждены в землетрясении 1968 года и с тех пор стоят заброшенные. Вы сможете стать владельцем любого, если возьмете на себя обязательство восстановить приобретенное жилище в течении двух лет согласно принятым в городе архитектурным стандартам, на что потребуется около 100 тыс. долл. При этом вас обяжут нанять местных архитекторов и строителей, чтобы помочь развитию экономики города.
Подобных экзотических предложений на рынке недвижимости немало, и некоторые из них выглядят весьма заманчиво. Так, в итальянском городе Оллолай за доллар можно обзавестись домом, переоборудование которого в течение трех оговоренных сделкой лет обойдется примерно в 25 тыс. долл. Несмотря на плохое состояние, здесь уже продано три дома, а мэр Оллолая Эфизио Арбау, который надеется, что проект поможет создать новые рабочие места и оживить местную экономику, сообщил CNN, что получил более 100 заявок от покупателей со всего мира, в том числе из России и Австралии. Интерес к городу растет, но каждому потенциальному инвестору нужно будет понять: в Оллолае придется жить. Сдать свою новую недвижимость в аренду или выгодно перепродать ее вряд ли удастся.
Еще один сюрприз, с которым может столкнуться инвестор, решивший приобрести когда-то шикарное поместье за доллар, – налоги на недвижимость, которые в некоторых случаях могут оказаться колоссальными.
Составляющие инвестиционного успеха
Для того, чтобы вложения в недвижимость оказались наиболее выгодными, ваши изначальные затраты как на ее приобретение, так и на реновацию должны быть минимизированы. К тому же полезно бывает взглянуть на жилье и глазами арендатора, для которого зачастую важнее всего не класс помещения, а его месторасположение и состояние. Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом и потому быстрее окупится. Главное – оно должно находиться в удобном, обжитом и по возможности зеленом районе с хорошей транспортной доступностью.
Второе важное слагаемое успеха – свежий ремонт и чистота, которые существенно повышают спрос на квартиру. Потенциальные арендаторы в первую очередь обращают внимание на состояние сантехники и кухню, поэтому при проведении реновации ими следует заняться особенно обстоятельно. Впрочем, и здесь не следует впадать в крайности, ведь даже косметические проекты не обходятся дешево, если жестко не контролировать процесс.
В случае удаленного управления недвижимостью хлопоты по поиску подрядчика, который займется реновацией, разумнее всего переложить на международного брокера, который помогал вам в проведении сделки купли-продажи. Ремонт может потребовать знания многих тонкостей (например, многие муниципалитеты требуют получения разрешения на электрические и сантехнические работы, которые должны проводить только лицензированные профессионалы, и т. д.). Знание местных реалий и связи помогут значительно удешевить реновацию, провести ее качественно и в разумные сроки.
Евгения Кармалито, эксперт по зарубежной недвижимости https://tranio.ru/