Реновация: повышаем доходность недвижимости
Реновация – это классический проект добавленной стоимости, позволяющий при относительно небольших вложениях в недвижимость получить хорошую прибыль, особенно если речь идет о зарубежных активах. О чем стоит знать потенциальному инвестору, только задумывающемуся о том, чтобы выбрать объект для реновации?
Выкупив квартиру или дом, нуждающиеся в освежающем ремонте, перепланировке, замене устаревшего оборудования, можно в короткие сроки и с весьма ограниченными ресурсами существенно повысить продажную стоимость недвижимости, а также превратить ее в источник постоянного дохода.
Где лучше выбрать объект?
Инвестиции в зарубежную недвижимость обеспечивают оптимальное соотношение риска и доходности и являются достаточно надежным способом вложения денежных средств, особенно в период финансового кризиса. В условиях кардинальных изменений экономической конъюнктуры, когда доходность банковских депозитов в России упала до 4–6% и продолжает снижаться, рынок жилой недвижимости демонстрирует отрицательную корректировку цен, а доходность арендного жилья составляет всего 4–5%. В итоге закономерным образом растет интерес россиян к недвижимому имуществу за рубежом, расположенному преимущественно в европейских столицах.
Экспертные оценки, представленные в докладе-прогнозе «Новые тенденции в сфере недвижимости – 2019», подготовленном аудиторской компанией PwC совместно с Институтом городских земель (ведущей международной профессиональной ассоциацией в области девелопмента), подтверждают правильность такого выбора. Проведенный опрос показал, что 69% респондентов (игроков европейского рынка недвижимости) ожидают, что основными инвесторами в европейскую недвижимость станут представители стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Сегодня наибольшую активность проявляют корейские и сингапурские инвесторы, однако значительные притоки капитала стали поступать и из японских пенсионных фондов, в том числе из государственного, впервые в истории получившего разрешение правительства Японии инвестировать в глобальную недвижимость.
По мнению специалистов Tranio, наиболее перспективными странами для инвестиций в проекты добавленной стоимости сегодня являются Греция с ее развивающимся рынком, а также Германия и Великобритания, где правила игры понятны и предсказуемы, риски минимальны, а законодательство гарантирует благоприятный инвестиционный климат.
Наименьший стартовый порог в Афинах, где подходящую для реновации квартиру можно приобрести значительно дешевле 100 тыс. евро, рассчитывая на доходность до 15% в год. Успешно реализуются и проекты в Германии, дающие до 5–6%. Заслуженным спросом пользуются и жилые комплексы в пригородах Лондона: при инвестициях около 3 млн фунтов можно получить 10–12% годовой прибыли. Аналогичный процент дают вложения от 10 млн евро в реновацию офисных зданий в Германии.
Богатый выбор объектов, подходящих для реновации, предлагает Будапешт. Так, множество квартир в центральных районах города не ремонтировалось годами, а иногда и десятилетиями. Они часто располагаются в старинных домах с прекрасной архитектурой, в популярных районах, рядом с ресторанами, магазинами, музеями и другими достопримечательностями. Наиболее востребованные объекты можно найти на Большом бульваре и в Буде. Если в районе Большого бульвара покупатели в основном ищут недвижимость стоимостью от 200 тыс. евро, то в Буде самые популярные объекты продаются за 300–400 тыс. евро.
Аренда даже совсем небольшой квартиры в историческом районе столицы Венгрии после реновации может увеличиться вдвое. Например, студия в 9-м районе, интенсивная застройка которого началась в конце XVIII века, до ремонта, обошедшегося инвестору в 15 тыс. евро, сдавалась за 270 евро. После ремонта ставка аренды увеличилась до 530 евро. Другой инвестор, выкупив двухкомнатную квартиру в центре Будапешта за 80 тыс. евро, благодаря реновации через 3 месяца смог поднять арендную плату почти втрое (с 250 евро до 700) и увеличить стоимость самой недвижимости, доведя ее до 140 тыс. евро.
Венгерское агентство недвижимости Duna House сообщило, что доля тех, кто покупает жилье в Будапеште для инвестиционных целей, за декабрь 2018 и январь 2019 года превысила 50%. Инвесторы, покупающие жилье для инвестиционных целей, обычно ищут дома площадью 50–60 кв. м в ценовом диапазоне 130–145 тыс. долларов. Эти объекты появляются на рынке аренды практически сразу после их приобретения.
Агентство отмечает, что покупки жилья, сделанные в инвестиционных целях, составляли от 31% до 46% всех сделок ежемесячно в течение последних двух лет, достигнув 53% в декабре 2018 года и 54% в январе 2019 года.
Среди иностранных инвесторов в недвижимость Венгрии, проживающих за пределами ЕС, лидируют граждане Китая. За ними следуют российские, украинские, израильские и турецкие покупатели.
Чем рискуют инвесторы?
Схема «купи – отремонтируй – сдай» стала популярна на европейском и американском рынках около семи лет назад, и за это время активные инвесторы успели заметно сократить предложение подходящих объектов. Как указывают эксперты National Real Estate Investor Association (REIA), инвесторы продолжают охоту за хорошими возможностями, в связи с чем в ряде городов даже возник определенный дефицит подходящих объектов, еще не проходивших реновацию. По мере сокращения пула привлекательных активов и замедления роста арендной платы инвесторам требуется проявлять осторожность при оценке потенциальных сделок. Особенно важно знать, где искать. По данным Yardi Matrix, немало удачных вариантов в США сохранилось в крупных мегаполисах, таких как Балтимор и Майами, а также на ранее недооцененных инвесторами рынках штатов Техас и Оклахома. Применительно к Европе следует обратить пристальное внимание на Будапешт и Лиссабон.
Независимо от того, какую локацию решит выбрать инвестор, ему нужно быть особенно внимательным с выбором конкретного объекта, который следует оценивать и с учетом потенциальной дороговизны предстоящего ремонта.
Важно также учитывать местоположение объекта и наличие целевой аудитории для последующей сдачи в аренду и (или) продажи.
Поместье ценой в доллар
Особое явление на рынке недвижимости – продажа домов или даже поместий с условной стоимостью в 1 доллар или евро. Однако кажущаяся привлекательность сделки не должна заставлять инвестора забывать о тех условиях, которые будут включены в будущий договор.
«Бесплатный» дом может потребовать огромных вложений (фото: https://tranio.ru/)
Например, власти европейских поселений, неумолимо превращающихся в города-призраки из-за снижения численности населения, предлагают выкупить пустующие дома или заброшенные участки за ничтожные суммы семьям, согласным навсегда перебраться в эти места, выстроить или отремонтировать объект покупки в короткие сроки и обзавестись детьми. Таких добровольцев ждут, например, во французском городке Шан-дю-Буль, австрийском Раппоттенштейне, английском Кобридже и во многих других патриархальных уголках доброй старой Европы и даже на маленьком острове Питкэрн в Тихом океане – заморской территории Великобритании, где сегодня проживает всего около 50 человек. Можно перебраться и в Японию – на западном побережье Хоккайдо власти бесплатно раздают участки земли. Есть лишь одно условие: за три года нужно будет построить свой дом и официально в нем поселиться.
«Бесплатная» недвижимость может оказаться очень дорогой. Все дело в затратах, связанных с ее восстановлением или строительством. Казалось бы, почему не поселиться в солнечной благодатной Сицилии, где, например, обратившись в мэрию городка Салеми, можно приобрести виллу за один евро? Почти 4 тыс. жилых домов в историческом центре города были повреждены в землетрясении 1968 года и с тех пор стоят заброшенные. Вы сможете стать владельцем любого, если возьмете на себя обязательство восстановить приобретенное жилище в течении двух лет согласно принятым в городе архитектурным стандартам, на что потребуется около 100 тыс. долл. При этом вас обяжут нанять местных архитекторов и строителей, чтобы помочь развитию экономики города.
Подобных экзотических предложений на рынке недвижимости немало, и некоторые из них выглядят весьма заманчиво. Так, в итальянском городе Оллолай за доллар можно обзавестись домом, переоборудование которого в течение трех оговоренных сделкой лет обойдется примерно в 25 тыс. долл. Несмотря на плохое состояние, здесь уже продано три дома, а мэр Оллолая Эфизио Арбау, который надеется, что проект поможет создать новые рабочие места и оживить местную экономику, сообщил CNN, что получил более 100 заявок от покупателей со всего мира, в том числе из России и Австралии. Интерес к городу растет, но каждому потенциальному инвестору нужно будет понять: в Оллолае придется жить. Сдать свою новую недвижимость в аренду или выгодно перепродать ее вряд ли удастся.
Еще один сюрприз, с которым может столкнуться инвестор, решивший приобрести когда-то шикарное поместье за доллар, – налоги на недвижимость, которые в некоторых случаях могут оказаться колоссальными.
Составляющие инвестиционного успеха
Для того, чтобы вложения в недвижимость оказались наиболее выгодными, ваши изначальные затраты как на ее приобретение, так и на реновацию должны быть минимизированы. К тому же полезно бывает взглянуть на жилье и глазами арендатора, для которого зачастую важнее всего не класс помещения, а его месторасположение и состояние. Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом и потому быстрее окупится. Главное – оно должно находиться в удобном, обжитом и по возможности зеленом районе с хорошей транспортной доступностью.
Второе важное слагаемое успеха – свежий ремонт и чистота, которые существенно повышают спрос на квартиру. Потенциальные арендаторы в первую очередь обращают внимание на состояние сантехники и кухню, поэтому при проведении реновации ими следует заняться особенно обстоятельно. Впрочем, и здесь не следует впадать в крайности, ведь даже косметические проекты не обходятся дешево, если жестко не контролировать процесс.
В случае удаленного управления недвижимостью хлопоты по поиску подрядчика, который займется реновацией, разумнее всего переложить на международного брокера, который помогал вам в проведении сделки купли-продажи. Ремонт может потребовать знания многих тонкостей (например, многие муниципалитеты требуют получения разрешения на электрические и сантехнические работы, которые должны проводить только лицензированные профессионалы, и т. д.). Знание местных реалий и связи помогут значительно удешевить реновацию, провести ее качественно и в разумные сроки.
Евгения Кармалито, эксперт по зарубежной недвижимости https://tranio.ru/
Тенденция последних лет – активное развитие сегмента бизнес-класса как одного из наиболее перспективных на рынке новостроек Санкт-Петербурга. Такие дома выгодно отличаются от типовых многоэтажек улучшенными квартирами, развитой инфраструктурой, наличием круглосуточной охраны и благоустроенной территорией. Жилье подобного уровня – это оптимальный выбор для тех, кто ценит свой комфорт и безопасность.
Бизнес-класс: что это такое
В 2012 году Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству. Согласно данной методике, на первичном рынке многоквартирного жилья выделяют массовый сегмент – эконом- и комфорт-класс, а также квартиры повышенного качества, это бизнес-класс и элитное жилье. Существуют четкие критерии оценки, которые определяют все форматы жилья. Это архитектура, несущие и ограждающие конструкции здания, остекление, внутренняя отделка общественных зон, площадь квартир, инженерное обеспечение, параметры паркинга, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе. Также значительную роль играют местоположение и удобная транспортная доступность.
Так дом бизнес-класса обязательно должен быть выполнен по индивидуальному архитектурному проекту. По технологии домостроения - это кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома, оснащенные системами вентиляции и кондиционирования, а также современным лифтовым оборудованием. Входные группы и места общего пользования в домах такого типа имеют высококачественную отделку.
Придомовая территория должна быть озелененной, освещенной и огороженной. Обязательно наличие детских площадок и зон отдыха. Безопасность жильцов обеспечивается круглосуточной охраной, видеонаблюдением и службой консьержей. Количество мест на охраняемом паркинге (как правило, подземном) рассчитывается исходя из показателя одно место на квартиру.
Планировка квартир в «бизнес-классе» чаще всего свободная. Количество комнат — от одной до четырех и их площадь значительно больше, чем в аналогичных квартирах массового сегмента. Еще одна отличительная черта — потолки высотой не менее трех метров.
Несмотря на то, что дома бизнес-класса, как правило, возводятся в районах, обладающих хорошей транспортной доступностью и развитой социальной и торговой инфраструктурой, обязательным условием является наличие собственной инфраструктуры. Нижние этажи домов это коммерческие помещения, которые занимают магазины, салоны красоты, детские развивающие центры и медицинские кабинеты.
Маркетинговые ходы застройщиков
Бывает, что девелоперы, чтобы повысить привлекательность своих объектов, завышают характеристики жилья. По сути это означает, что за квартиры бизнес-класса выдаются объекты уровня комфорт, лишь немного улучшенные. Тем не менее, когда для того, чтобы добраться до центра жильцам придется отстоять в километровых пробках, а половина соседних квартир сдается собственниками для временных постояльцев, говорить о высоком классе жилья не приходится.
Но иногда случается и обратное. Так, например, некоторые жилые комплексы бизнес-класса от Компании Л1 имеют черты, присущие жилью более высокого, элитного уровня. Например, ЖК бизнес-класса «Премьер Палас», расположенный в Петроградском районе, обладает множеством характеристик элитных домов. На охраняемой территории объекта запланировано открытие собственного фитнес-центра с бассейном, спа-салона, салона красоты, развивающего клуба, частного детского сада, продовольственного магазина, вместительного подземного отапливаемого паркинга, куда можно спуститься на бесшумном скоростном лифте прямо со своей лестничной клетки. По аналогичной схеме Компания Л1 разрабатывала проекты и других своих объектов: «Граф Орлов», «Империал», «Классика». По местоположению, планировке квартир, отделке мест общего пользования и уровню собственной инфраструктуре эти жилые комплексы можно отнести к элитному сегменту. При этом цена на жилье в этих комплексах, имеющих к тому же высокую степень готовности, до сих пор остается на уровне бизнес-класса.
Цена вопроса
На ценообразование на рынке недвижимости помимо класса домов влияет еще ряд факторов. Так, в центральных и приближенных к ним районах цены выше. Согласно статистике, самые дорогие квартиры находятся в Центральном, Василеостровском, Петроградском и Московском районах Петербурга. Это и понятно: близость памятников архитектуры, отлично развитая транспортная сеть и наличие всей инфраструктуры делает эти районы привлекательными для проживания. Другой фактор – степень готовности жилья. Чем ближе срок сдачи дома, тем выше цена.
Средняя по городу стоимость квадратного метра за жилье бизнес-класса составляет 173 тыс. руб. Примечательно также и то, что за последнее время динамика цен именно на жилье бизнес-класса продемонстрировала наибольший рост, более 4% за месяц.
Поэтому квартиры от Компании Л1 в жилых комплексах, расположенных в Петроградском и Московском районах так ценятся покупателями. ЖК «Империал» уже заселяется, остальные – «Премьер Палас», «Классика» и «Граф Орлов»- начнут заселяться в ближайшее время. А цены там пока что остаются более чем конкурентоспособными.
Начальник строительного управления ООО «Геоизол» Дмитрий Журавель рассказал «Строительному Еженедельнику» о крупнейших текущих контрактах компании, а также о первом опыте применения технологии «стена в грунте» в дорожном строительстве.
– Расскажите о крупнейших проектах, которые ведет компания в настоящее время.
– В Петербурге по большей части мы работаем на коммерческих объектах. Это, например, устройство свайных оснований и подземных паркингов в рамках строительства жилых комплексов. В данный момент готовимся ко второму этапу работ на объекте «Никольские ряды» на Садовой, 62, – здесь планируется обустройство подземного пространства. Кроме того, ведем работы в пос. Отрадное по строительству канала для спуска судов. Буквально недавно закончили работы в «Лахта-центре» по устройству свайного основания. Активно занимаемся ремонтом набережных в городе – в данный момент мы ведем реконструкцию наб. реки Фонтанки около дома № 3 и планируем участие в конкурсе на строительство и реконструкцию Ушаковской наб.
– Какой объем работ выполнили в регионах?
– Уже несколько лет мы успешно работаем на курортах Сочи, где у нас есть обособленное подразделение. В регионе мы выполняем в том числе работы по инженерной защите склонов от оползней, плывунов. Продолжаем второй этап развития горно-климатического курорта «Альпика-Сервис» в Красной Поляне. Выполняем большой комплекс работ по подготовке территории под строительство Южного базового потока. Кроме того, мы ведем переговоры об участии в строительстве вторых железнодорожных путей Северной железной дороги в районе Ханты-Мансийска.
– Какое место в портфеле заказов занимает транспортное строительство? Какие основные объекты можете выделить?
– Вот уже два года мы работаем на строительстве скоростной магистрали Москва – Санкт-Петербург. Там мы выполняем большой перечень работ – это строительство путепроводов, мостов и укрепление слабых грунтов. Сейчас мы завершаем работы на участке обхода Вышнего Волочка – участок от Торжка до Волочка. Всего же мы выполняем работы на семи искусственных сооружениях. В настоящее время ведем работы по сооружению эстакад и подпорных стен Северной Рокады на Фестивальной ул. Работы по строительству обхода рассчитываем закончить к 15 июля, а работы на Северной рокаде – к концу августа.
– Планируете ли дальше работать на строительстве трассы?
– Да, дальнейшее участие в строительстве автодороги в планах компании есть. Недавно прошел тендер на строительство 7-го и 8-го участков трассы – от Петербурга до Новгородской области. Я надеюсь, что активная фаза работ начнется ближе к концу 2014 года и мы поучаствуем в ней как субподрядчики.
– Как продвигаются работы на строительстве центрального участка ЗСД?
– С февраля 2013 года мы выполнили более 2 км временных технологических эстакад и платформ, а также погружение шпунта в акватории Невской губы. Параллельно мы приступили к устройству буронабивных свай длиной до 43 метров под основание эстакад ЗСД и опор Вантового моста через корабельный фарватер. Также выполнили устройство буронабивных свай длиной до 26 м под основание армогрунтовой насыпи. В конце июня мы закончили сооружение противофильтрационной завесы методом «стена в грунте». Надеемся, что вскоре мы заключим с генподрядчиком «Асталди Ичташ» дополнительное соглашение на следующий участок данных работ, так как у нас уже все оборудование настроено для дальнейшей продуктивной работы. К настоящему моменту у нас уже за плечами 27 подобных допсоглашений. Также мы продолжаем работы по устройству буронабивных свай в районе транспортной развязки близ реки Екатерингофки.
– Расскажите о технологии «стена в грунте». Насколько она распространена при работе на объектах такого класса?
– «Стена в грунте» – это технология, позволяющая выполнять ограждение котлованов любой конфигурации при сооружении зданий в условиях плотной городской застройки, а также в непосредственной близости от действующих подземных коммуникаций, не оказывая влияния на их нормальную эксплуатацию. В настоящее время используют метод бетонирования стен в котлованах, заполненных глинистым раствором. Это дает возможность обходиться без крепления стен траншей, так как глинистый раствор, уравновешивая давление грунта на стенки траншеи, предотвращает их обрушение. В качестве глинистого раствора, выполняющего функции временного крепления, используют раствор бентонитовой глины. Этот раствор находится в траншее на протяжении всего времени сооружения стены тоннеля. При этом изготовление арматурных каркасов для сооружения «стены в грунте» было налажено нами как на самой площадке, так и на Пушкинском машиностроительном заводе, который входит в группу «Геоизол». Работа велась параллельно двумя установками, и это помогло сделать работу в срок.
Отдельно хочу отметить, что в транспортном строительстве в Петербурге данная технология не применялась. Ранее работы по устройству ограждающих конструкций выполнялись, в основном с применением буронабивных секущихся (касательных свай) или шпунта.
– Почему эта технология не была освоена дорожниками ранее?
– Ни у кого не было достаточного количества оборудования. Да и попросту не было квалифицированных подрядчиков, способных выполнять данный вид работ.
– В чем положительный эффект от применения «стены в грунте»?
– Это скорость, качество и, соответственно, экономическая целесообразность.
– Насколько этот подход ускоряет строительно-монтажные работы?
– В сутки мы выполняем 12 пог. м «стены в грунте». Если соотнести эти цифры с сооружением ограждающих конструкций буронабивными сваями под защитой обсадной трубы, то экономия по времени минимум в два раза.
– Помимо ЗСД где еще применяли эту технологию?
– Как правило, при строительстве подземных паркингов. Так, «стену в грунте» мы начали активно применять еще в 2006 году при строительстве подземного паркинга для ЗАО «Адамант» на Комендантской площади под ТРК «Атмосфера». В первой половине 2007 года были выполнены два котлована глубиной 12 и 16 м, в которых простроены фрагменты въезда-выезда Орловского тоннеля со стороны Орловской ул. Помимо этого у нас был трехуровневый подземный паркинг за Зоологическом пер., паркинг на наб. реки Мойки, 74, и Синопской наб. Эта же технология применялась при строительстве подземного пространства под ТРЦ «Стокманн» на ул. Восстания. Нами также выполнены опытные работы по устройству «стены в грунте» на объекте «Реконструкция и новое строительство на территории Новой Голландии», где проектом предусматривается возведение по всей свободной территории острова 4-уровневой подземной конструкции рядом с существующими историческими зданиями. Также нами выполнены опытные работы по устройству барретт на строительстве делового центра «Охта-центр».
– В компании существует сразу несколько направлений деятельности. Есть ли какая-то долгосрочная стратегия и выделено ли какое-то направление в качестве приоритетного?
– Мы гибкая компания и мы всегда расставляем приоритеты исходя из рыночной ситуации, которая, как вы знаете, очень изменчива. Например, в последнее время в Петербурге активность в деле развития транспортной инфраструктуры пошла на спад – сворачиваются заявленные ранее крупные проекты, отменяются конкурсы. Это сигнал о том, что высвобождающиеся ресурсы можно пустить на параллельные проекты. Или наоборот – если мы получаем достаточно большой объект, в том числе в рамках транспортного строительства, то мы мобилизуем все имеющиеся у нас ресурсы. Например, у нас есть комплекс оборудования, которое мы можем применять как в транспортном строительстве, так и в гражданском, промышленном. Например, строительство центрального участка ЗСД – один из крупнейших объектов компании в Петербурге. На протяжении полутора лет на данном объекте было задействовано около 50% всех имеющихся у нас ресурсов и техники.
ЦИФРА:
740 буронабивных свай большого диаметра заложило ООО «Геоизол» в основание эстакад ЗСД и опор Вантового моста