Реновация: повышаем доходность недвижимости
Реновация – это классический проект добавленной стоимости, позволяющий при относительно небольших вложениях в недвижимость получить хорошую прибыль, особенно если речь идет о зарубежных активах. О чем стоит знать потенциальному инвестору, только задумывающемуся о том, чтобы выбрать объект для реновации?
Выкупив квартиру или дом, нуждающиеся в освежающем ремонте, перепланировке, замене устаревшего оборудования, можно в короткие сроки и с весьма ограниченными ресурсами существенно повысить продажную стоимость недвижимости, а также превратить ее в источник постоянного дохода.
Где лучше выбрать объект?
Инвестиции в зарубежную недвижимость обеспечивают оптимальное соотношение риска и доходности и являются достаточно надежным способом вложения денежных средств, особенно в период финансового кризиса. В условиях кардинальных изменений экономической конъюнктуры, когда доходность банковских депозитов в России упала до 4–6% и продолжает снижаться, рынок жилой недвижимости демонстрирует отрицательную корректировку цен, а доходность арендного жилья составляет всего 4–5%. В итоге закономерным образом растет интерес россиян к недвижимому имуществу за рубежом, расположенному преимущественно в европейских столицах.
Экспертные оценки, представленные в докладе-прогнозе «Новые тенденции в сфере недвижимости – 2019», подготовленном аудиторской компанией PwC совместно с Институтом городских земель (ведущей международной профессиональной ассоциацией в области девелопмента), подтверждают правильность такого выбора. Проведенный опрос показал, что 69% респондентов (игроков европейского рынка недвижимости) ожидают, что основными инвесторами в европейскую недвижимость станут представители стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Сегодня наибольшую активность проявляют корейские и сингапурские инвесторы, однако значительные притоки капитала стали поступать и из японских пенсионных фондов, в том числе из государственного, впервые в истории получившего разрешение правительства Японии инвестировать в глобальную недвижимость.
По мнению специалистов Tranio, наиболее перспективными странами для инвестиций в проекты добавленной стоимости сегодня являются Греция с ее развивающимся рынком, а также Германия и Великобритания, где правила игры понятны и предсказуемы, риски минимальны, а законодательство гарантирует благоприятный инвестиционный климат.
Наименьший стартовый порог в Афинах, где подходящую для реновации квартиру можно приобрести значительно дешевле 100 тыс. евро, рассчитывая на доходность до 15% в год. Успешно реализуются и проекты в Германии, дающие до 5–6%. Заслуженным спросом пользуются и жилые комплексы в пригородах Лондона: при инвестициях около 3 млн фунтов можно получить 10–12% годовой прибыли. Аналогичный процент дают вложения от 10 млн евро в реновацию офисных зданий в Германии.
Богатый выбор объектов, подходящих для реновации, предлагает Будапешт. Так, множество квартир в центральных районах города не ремонтировалось годами, а иногда и десятилетиями. Они часто располагаются в старинных домах с прекрасной архитектурой, в популярных районах, рядом с ресторанами, магазинами, музеями и другими достопримечательностями. Наиболее востребованные объекты можно найти на Большом бульваре и в Буде. Если в районе Большого бульвара покупатели в основном ищут недвижимость стоимостью от 200 тыс. евро, то в Буде самые популярные объекты продаются за 300–400 тыс. евро.
Аренда даже совсем небольшой квартиры в историческом районе столицы Венгрии после реновации может увеличиться вдвое. Например, студия в 9-м районе, интенсивная застройка которого началась в конце XVIII века, до ремонта, обошедшегося инвестору в 15 тыс. евро, сдавалась за 270 евро. После ремонта ставка аренды увеличилась до 530 евро. Другой инвестор, выкупив двухкомнатную квартиру в центре Будапешта за 80 тыс. евро, благодаря реновации через 3 месяца смог поднять арендную плату почти втрое (с 250 евро до 700) и увеличить стоимость самой недвижимости, доведя ее до 140 тыс. евро.
Венгерское агентство недвижимости Duna House сообщило, что доля тех, кто покупает жилье в Будапеште для инвестиционных целей, за декабрь 2018 и январь 2019 года превысила 50%. Инвесторы, покупающие жилье для инвестиционных целей, обычно ищут дома площадью 50–60 кв. м в ценовом диапазоне 130–145 тыс. долларов. Эти объекты появляются на рынке аренды практически сразу после их приобретения.
Агентство отмечает, что покупки жилья, сделанные в инвестиционных целях, составляли от 31% до 46% всех сделок ежемесячно в течение последних двух лет, достигнув 53% в декабре 2018 года и 54% в январе 2019 года.
Среди иностранных инвесторов в недвижимость Венгрии, проживающих за пределами ЕС, лидируют граждане Китая. За ними следуют российские, украинские, израильские и турецкие покупатели.
Чем рискуют инвесторы?
Схема «купи – отремонтируй – сдай» стала популярна на европейском и американском рынках около семи лет назад, и за это время активные инвесторы успели заметно сократить предложение подходящих объектов. Как указывают эксперты National Real Estate Investor Association (REIA), инвесторы продолжают охоту за хорошими возможностями, в связи с чем в ряде городов даже возник определенный дефицит подходящих объектов, еще не проходивших реновацию. По мере сокращения пула привлекательных активов и замедления роста арендной платы инвесторам требуется проявлять осторожность при оценке потенциальных сделок. Особенно важно знать, где искать. По данным Yardi Matrix, немало удачных вариантов в США сохранилось в крупных мегаполисах, таких как Балтимор и Майами, а также на ранее недооцененных инвесторами рынках штатов Техас и Оклахома. Применительно к Европе следует обратить пристальное внимание на Будапешт и Лиссабон.
Независимо от того, какую локацию решит выбрать инвестор, ему нужно быть особенно внимательным с выбором конкретного объекта, который следует оценивать и с учетом потенциальной дороговизны предстоящего ремонта.
Важно также учитывать местоположение объекта и наличие целевой аудитории для последующей сдачи в аренду и (или) продажи.
Поместье ценой в доллар
Особое явление на рынке недвижимости – продажа домов или даже поместий с условной стоимостью в 1 доллар или евро. Однако кажущаяся привлекательность сделки не должна заставлять инвестора забывать о тех условиях, которые будут включены в будущий договор.
«Бесплатный» дом может потребовать огромных вложений (фото: https://tranio.ru/)
Например, власти европейских поселений, неумолимо превращающихся в города-призраки из-за снижения численности населения, предлагают выкупить пустующие дома или заброшенные участки за ничтожные суммы семьям, согласным навсегда перебраться в эти места, выстроить или отремонтировать объект покупки в короткие сроки и обзавестись детьми. Таких добровольцев ждут, например, во французском городке Шан-дю-Буль, австрийском Раппоттенштейне, английском Кобридже и во многих других патриархальных уголках доброй старой Европы и даже на маленьком острове Питкэрн в Тихом океане – заморской территории Великобритании, где сегодня проживает всего около 50 человек. Можно перебраться и в Японию – на западном побережье Хоккайдо власти бесплатно раздают участки земли. Есть лишь одно условие: за три года нужно будет построить свой дом и официально в нем поселиться.
«Бесплатная» недвижимость может оказаться очень дорогой. Все дело в затратах, связанных с ее восстановлением или строительством. Казалось бы, почему не поселиться в солнечной благодатной Сицилии, где, например, обратившись в мэрию городка Салеми, можно приобрести виллу за один евро? Почти 4 тыс. жилых домов в историческом центре города были повреждены в землетрясении 1968 года и с тех пор стоят заброшенные. Вы сможете стать владельцем любого, если возьмете на себя обязательство восстановить приобретенное жилище в течении двух лет согласно принятым в городе архитектурным стандартам, на что потребуется около 100 тыс. долл. При этом вас обяжут нанять местных архитекторов и строителей, чтобы помочь развитию экономики города.
Подобных экзотических предложений на рынке недвижимости немало, и некоторые из них выглядят весьма заманчиво. Так, в итальянском городе Оллолай за доллар можно обзавестись домом, переоборудование которого в течение трех оговоренных сделкой лет обойдется примерно в 25 тыс. долл. Несмотря на плохое состояние, здесь уже продано три дома, а мэр Оллолая Эфизио Арбау, который надеется, что проект поможет создать новые рабочие места и оживить местную экономику, сообщил CNN, что получил более 100 заявок от покупателей со всего мира, в том числе из России и Австралии. Интерес к городу растет, но каждому потенциальному инвестору нужно будет понять: в Оллолае придется жить. Сдать свою новую недвижимость в аренду или выгодно перепродать ее вряд ли удастся.
Еще один сюрприз, с которым может столкнуться инвестор, решивший приобрести когда-то шикарное поместье за доллар, – налоги на недвижимость, которые в некоторых случаях могут оказаться колоссальными.
Составляющие инвестиционного успеха
Для того, чтобы вложения в недвижимость оказались наиболее выгодными, ваши изначальные затраты как на ее приобретение, так и на реновацию должны быть минимизированы. К тому же полезно бывает взглянуть на жилье и глазами арендатора, для которого зачастую важнее всего не класс помещения, а его месторасположение и состояние. Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом и потому быстрее окупится. Главное – оно должно находиться в удобном, обжитом и по возможности зеленом районе с хорошей транспортной доступностью.
Второе важное слагаемое успеха – свежий ремонт и чистота, которые существенно повышают спрос на квартиру. Потенциальные арендаторы в первую очередь обращают внимание на состояние сантехники и кухню, поэтому при проведении реновации ими следует заняться особенно обстоятельно. Впрочем, и здесь не следует впадать в крайности, ведь даже косметические проекты не обходятся дешево, если жестко не контролировать процесс.
В случае удаленного управления недвижимостью хлопоты по поиску подрядчика, который займется реновацией, разумнее всего переложить на международного брокера, который помогал вам в проведении сделки купли-продажи. Ремонт может потребовать знания многих тонкостей (например, многие муниципалитеты требуют получения разрешения на электрические и сантехнические работы, которые должны проводить только лицензированные профессионалы, и т. д.). Знание местных реалий и связи помогут значительно удешевить реновацию, провести ее качественно и в разумные сроки.
Евгения Кармалито, эксперт по зарубежной недвижимости https://tranio.ru/
15 ноября в рамках “Всемирной недели предпринимательства” прошел “День девелопмента”.
От ЖК Yolkki Village мероприятие, состоявшееся в выставочном центре “Ленэкспо”, посетила руководитель PR-отдела Александра Чайкина. Подобные встречи организовываются для обмена опытом между специалистами сферы недвижимости, обсуждения общих задач и планов. Данный формат мероприятия позволяет выстроить продуктивный диалог застройщиков с городом, задать “наболевшие” вопросы представителям власти.
Тема “Жилая среда” вызвала живое обсуждение у присутствующих. Были озвучены основные препятствия для приобретения покупателями жилья за пределами КАД: недостаток инфраструктуры и социальных объектов, а также транспортная проблема. Если в будние дни люди зачастую согласны тратить время на дорогу до работы и обратно, то выходные всем хотелось бы проводить в пределах своего жилого комплекса. Это вполне достижимо при условии обеспечения застройщиком необходимой инфраструктуры внутри ЖК.
Чтобы в застраиваемых районах не было недостатка в социальных объектах, власти призывают девелоперов быть социально ответственными при ведении бизнеса. Если крупный застройщик возводит комплекс на территории с хорошо развитой инфраструктурой, у него будет возможность принять участие в финансировании социальных объектов в недостаточно развитых в этом плане районах, даже если данная территория прежде не рассматривалась им для инвестиций.
Напомним, что ЖК Yolkki Village планируется обеспечить основными объектами инфраструктуры: магазином, аптекой, медицинским центром, пекарней и другими. Коммерческие помещения будут размещены на первых этажах корпусов средней этажности, это позволит избежать затрат на строительство отдельных зданий и сохранит цены на квартиры в “Елках” доступными. А также, к окончанию строительства всего комплекса на его территории появится муниципальная школа и детский сад.
На “Дне девелопмента” обсуждалась и возможность обеспечения жителей загородных комплексов рабочими местами в шаговой доступности. Однако, данная инициатива может ликвидировать все преимущества загородного жилья. Городскую среду вместе с шумом, высотными бизнес-центрами и многочисленными стоянками автотранспорта можно внедрить куда угодно. Но к этому ли стремятся дольщики квартир в том же ЖК “Елки Вилладж”? Люди, покупающие загородное жилье, уезжают на природу от городской суеты. Ради единения с природой они готовы потратить 10 минут и доехать на личном автомобиле от города (в случае с Yolkki Village). Обеспечение транспортной доступности и наличие хороших дорог для загородных комплексов приоритетнее строительства бизнес-центров.
Завершающей темой этого блока выступлений стало обсуждение градостроительных особенностей Санкт-Петербурга. Должны ли современные архитекторы чувствовать повышенную ответственность, проектируя здания в культурной столице? Мнения разделились. С одной стороны, дома в “спальных” районах, а тем более в Ленобласти, уже не совсем Петербург, они должны быть просто функциональны и удобны. А с другой - даже выбирая жилье за городской чертой, люди смотрят не только на цену и метраж, но и на эстетические преимущества своей будущей недвижимости. Так, при оформлении фасадов ЖК Yolkki Village застройщик посчитал необходимым использовались яркие цвета и символичные елки для украшения фасадов и не просчитался - бренд заметно выделяется среди огромного количества предложений на рынке недвижимости Северо-Запада.
В “Елки Вилладж” приезжают подальше от городской суеты, загазованных улиц и современной индустрии товаров, где так мало времени уделяют качеству каждой единицы продукции.
Потоки гудящих в пробках машин, массовое производство напичканных пестицидами и антибиотиками продуктов с раздутыми сроками годности, чтобы дольше хранились на складе, огромные муравейники, в которых не дождаться лифта, - рано или поздно приходит понимание, что пора менять все эти “прелести” городской жизни на загородную тишину и гармонию. Лучше, чтобы это понимание приходило раньше, пока дети еще совсем маленькие и можно заложить основу, фундамент их будущего здоровья.
Покой и безопасность, чистый воздух и вода, а также свежие натуральные продукты - это основные гаранты здоровья, долголетия, хорошего самочувствия взрослых и детей. Огороженные от непрошеных гостей дворы, зеленые луга и леса вокруг, а также магазин свежайших фермерских продуктов и лавка с ароматным медом в пешей доступности создает жителям ЖК Yolkki Village максимальные благоприятные условия для сохранения и приумножения здоровья.
По многочисленным исследованиям специалистов давно доказано, что натуральные продукты ценны не только своим непревзойденным вкусом, но и высоким содержанием минералов и витаминов, которые активизируют естественные защитные силы организма. Регулярное употребление таких продуктов способствует избавлению от хронической усталости, повышению иммунитета. Отсутствие вредных добавок снижает риск возникновения многих заболеваний желудочно-кишечного тракта и проблем с избыточным весом.
Все мы помним, как в детстве розовели щеки после парного молока и свежих фруктов у бабушки в деревни. Как сами собой легко и непринужденно, не зная усталости, бежали ноги вдоль заливных лугов и пастбищ. Как солнечный мед из ульев в кирпичиках из сот избавлял от любой простуды. Мы приезжали в деревню из города набраться здоровья и сил за три летних месяца. Теперь у наших детей есть возможность насыщаться дарами природы целый год в комфортных условиях с развитой инфраструктурой в “Елки Вилладж”. Не надо пасти скот, запасать сено на зиму, ухаживать за ульями, можно всего лишь дойти в тапочках до местного магазина с фермерскими товарами или лавки с медом и купить для всей семьи свежайшие натуральные “живые” продукты. И тогда дети и взрослые будут сиять здоровьем всем на радость, городским на зависть.