Реновация: повышаем доходность недвижимости
Реновация – это классический проект добавленной стоимости, позволяющий при относительно небольших вложениях в недвижимость получить хорошую прибыль, особенно если речь идет о зарубежных активах. О чем стоит знать потенциальному инвестору, только задумывающемуся о том, чтобы выбрать объект для реновации?
Выкупив квартиру или дом, нуждающиеся в освежающем ремонте, перепланировке, замене устаревшего оборудования, можно в короткие сроки и с весьма ограниченными ресурсами существенно повысить продажную стоимость недвижимости, а также превратить ее в источник постоянного дохода.
Где лучше выбрать объект?
Инвестиции в зарубежную недвижимость обеспечивают оптимальное соотношение риска и доходности и являются достаточно надежным способом вложения денежных средств, особенно в период финансового кризиса. В условиях кардинальных изменений экономической конъюнктуры, когда доходность банковских депозитов в России упала до 4–6% и продолжает снижаться, рынок жилой недвижимости демонстрирует отрицательную корректировку цен, а доходность арендного жилья составляет всего 4–5%. В итоге закономерным образом растет интерес россиян к недвижимому имуществу за рубежом, расположенному преимущественно в европейских столицах.
Экспертные оценки, представленные в докладе-прогнозе «Новые тенденции в сфере недвижимости – 2019», подготовленном аудиторской компанией PwC совместно с Институтом городских земель (ведущей международной профессиональной ассоциацией в области девелопмента), подтверждают правильность такого выбора. Проведенный опрос показал, что 69% респондентов (игроков европейского рынка недвижимости) ожидают, что основными инвесторами в европейскую недвижимость станут представители стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Сегодня наибольшую активность проявляют корейские и сингапурские инвесторы, однако значительные притоки капитала стали поступать и из японских пенсионных фондов, в том числе из государственного, впервые в истории получившего разрешение правительства Японии инвестировать в глобальную недвижимость.
По мнению специалистов Tranio, наиболее перспективными странами для инвестиций в проекты добавленной стоимости сегодня являются Греция с ее развивающимся рынком, а также Германия и Великобритания, где правила игры понятны и предсказуемы, риски минимальны, а законодательство гарантирует благоприятный инвестиционный климат.
Наименьший стартовый порог в Афинах, где подходящую для реновации квартиру можно приобрести значительно дешевле 100 тыс. евро, рассчитывая на доходность до 15% в год. Успешно реализуются и проекты в Германии, дающие до 5–6%. Заслуженным спросом пользуются и жилые комплексы в пригородах Лондона: при инвестициях около 3 млн фунтов можно получить 10–12% годовой прибыли. Аналогичный процент дают вложения от 10 млн евро в реновацию офисных зданий в Германии.
Богатый выбор объектов, подходящих для реновации, предлагает Будапешт. Так, множество квартир в центральных районах города не ремонтировалось годами, а иногда и десятилетиями. Они часто располагаются в старинных домах с прекрасной архитектурой, в популярных районах, рядом с ресторанами, магазинами, музеями и другими достопримечательностями. Наиболее востребованные объекты можно найти на Большом бульваре и в Буде. Если в районе Большого бульвара покупатели в основном ищут недвижимость стоимостью от 200 тыс. евро, то в Буде самые популярные объекты продаются за 300–400 тыс. евро.
Аренда даже совсем небольшой квартиры в историческом районе столицы Венгрии после реновации может увеличиться вдвое. Например, студия в 9-м районе, интенсивная застройка которого началась в конце XVIII века, до ремонта, обошедшегося инвестору в 15 тыс. евро, сдавалась за 270 евро. После ремонта ставка аренды увеличилась до 530 евро. Другой инвестор, выкупив двухкомнатную квартиру в центре Будапешта за 80 тыс. евро, благодаря реновации через 3 месяца смог поднять арендную плату почти втрое (с 250 евро до 700) и увеличить стоимость самой недвижимости, доведя ее до 140 тыс. евро.
Венгерское агентство недвижимости Duna House сообщило, что доля тех, кто покупает жилье в Будапеште для инвестиционных целей, за декабрь 2018 и январь 2019 года превысила 50%. Инвесторы, покупающие жилье для инвестиционных целей, обычно ищут дома площадью 50–60 кв. м в ценовом диапазоне 130–145 тыс. долларов. Эти объекты появляются на рынке аренды практически сразу после их приобретения.
Агентство отмечает, что покупки жилья, сделанные в инвестиционных целях, составляли от 31% до 46% всех сделок ежемесячно в течение последних двух лет, достигнув 53% в декабре 2018 года и 54% в январе 2019 года.
Среди иностранных инвесторов в недвижимость Венгрии, проживающих за пределами ЕС, лидируют граждане Китая. За ними следуют российские, украинские, израильские и турецкие покупатели.
Чем рискуют инвесторы?
Схема «купи – отремонтируй – сдай» стала популярна на европейском и американском рынках около семи лет назад, и за это время активные инвесторы успели заметно сократить предложение подходящих объектов. Как указывают эксперты National Real Estate Investor Association (REIA), инвесторы продолжают охоту за хорошими возможностями, в связи с чем в ряде городов даже возник определенный дефицит подходящих объектов, еще не проходивших реновацию. По мере сокращения пула привлекательных активов и замедления роста арендной платы инвесторам требуется проявлять осторожность при оценке потенциальных сделок. Особенно важно знать, где искать. По данным Yardi Matrix, немало удачных вариантов в США сохранилось в крупных мегаполисах, таких как Балтимор и Майами, а также на ранее недооцененных инвесторами рынках штатов Техас и Оклахома. Применительно к Европе следует обратить пристальное внимание на Будапешт и Лиссабон.
Независимо от того, какую локацию решит выбрать инвестор, ему нужно быть особенно внимательным с выбором конкретного объекта, который следует оценивать и с учетом потенциальной дороговизны предстоящего ремонта.
Важно также учитывать местоположение объекта и наличие целевой аудитории для последующей сдачи в аренду и (или) продажи.
Поместье ценой в доллар
Особое явление на рынке недвижимости – продажа домов или даже поместий с условной стоимостью в 1 доллар или евро. Однако кажущаяся привлекательность сделки не должна заставлять инвестора забывать о тех условиях, которые будут включены в будущий договор.
«Бесплатный» дом может потребовать огромных вложений (фото: https://tranio.ru/)
Например, власти европейских поселений, неумолимо превращающихся в города-призраки из-за снижения численности населения, предлагают выкупить пустующие дома или заброшенные участки за ничтожные суммы семьям, согласным навсегда перебраться в эти места, выстроить или отремонтировать объект покупки в короткие сроки и обзавестись детьми. Таких добровольцев ждут, например, во французском городке Шан-дю-Буль, австрийском Раппоттенштейне, английском Кобридже и во многих других патриархальных уголках доброй старой Европы и даже на маленьком острове Питкэрн в Тихом океане – заморской территории Великобритании, где сегодня проживает всего около 50 человек. Можно перебраться и в Японию – на западном побережье Хоккайдо власти бесплатно раздают участки земли. Есть лишь одно условие: за три года нужно будет построить свой дом и официально в нем поселиться.
«Бесплатная» недвижимость может оказаться очень дорогой. Все дело в затратах, связанных с ее восстановлением или строительством. Казалось бы, почему не поселиться в солнечной благодатной Сицилии, где, например, обратившись в мэрию городка Салеми, можно приобрести виллу за один евро? Почти 4 тыс. жилых домов в историческом центре города были повреждены в землетрясении 1968 года и с тех пор стоят заброшенные. Вы сможете стать владельцем любого, если возьмете на себя обязательство восстановить приобретенное жилище в течении двух лет согласно принятым в городе архитектурным стандартам, на что потребуется около 100 тыс. долл. При этом вас обяжут нанять местных архитекторов и строителей, чтобы помочь развитию экономики города.
Подобных экзотических предложений на рынке недвижимости немало, и некоторые из них выглядят весьма заманчиво. Так, в итальянском городе Оллолай за доллар можно обзавестись домом, переоборудование которого в течение трех оговоренных сделкой лет обойдется примерно в 25 тыс. долл. Несмотря на плохое состояние, здесь уже продано три дома, а мэр Оллолая Эфизио Арбау, который надеется, что проект поможет создать новые рабочие места и оживить местную экономику, сообщил CNN, что получил более 100 заявок от покупателей со всего мира, в том числе из России и Австралии. Интерес к городу растет, но каждому потенциальному инвестору нужно будет понять: в Оллолае придется жить. Сдать свою новую недвижимость в аренду или выгодно перепродать ее вряд ли удастся.
Еще один сюрприз, с которым может столкнуться инвестор, решивший приобрести когда-то шикарное поместье за доллар, – налоги на недвижимость, которые в некоторых случаях могут оказаться колоссальными.
Составляющие инвестиционного успеха
Для того, чтобы вложения в недвижимость оказались наиболее выгодными, ваши изначальные затраты как на ее приобретение, так и на реновацию должны быть минимизированы. К тому же полезно бывает взглянуть на жилье и глазами арендатора, для которого зачастую важнее всего не класс помещения, а его месторасположение и состояние. Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом и потому быстрее окупится. Главное – оно должно находиться в удобном, обжитом и по возможности зеленом районе с хорошей транспортной доступностью.
Второе важное слагаемое успеха – свежий ремонт и чистота, которые существенно повышают спрос на квартиру. Потенциальные арендаторы в первую очередь обращают внимание на состояние сантехники и кухню, поэтому при проведении реновации ими следует заняться особенно обстоятельно. Впрочем, и здесь не следует впадать в крайности, ведь даже косметические проекты не обходятся дешево, если жестко не контролировать процесс.
В случае удаленного управления недвижимостью хлопоты по поиску подрядчика, который займется реновацией, разумнее всего переложить на международного брокера, который помогал вам в проведении сделки купли-продажи. Ремонт может потребовать знания многих тонкостей (например, многие муниципалитеты требуют получения разрешения на электрические и сантехнические работы, которые должны проводить только лицензированные профессионалы, и т. д.). Знание местных реалий и связи помогут значительно удешевить реновацию, провести ее качественно и в разумные сроки.
Евгения Кармалито, эксперт по зарубежной недвижимости https://tranio.ru/
Вопрос о том, какой паркинг надо строить в большом мегаполисе (таком, например, как Санкт-Петербург), остается открытым. Компании инвестиционно-строительного сектора рынка стараются найти оптимальный вариант. Эксперты компании «СтройИнжиниринг» считают, что возможны разные решения и выбор оптимального варианта зависит от конкретной ситуации.
Паркинги бывают закрытого и открытого типа. Большинство многоэтажных отдельно стоящих паркингов в Северной столице (к слову сказать, как и во всей Европе) относится именно ко второму варианту. Это паркинги, в которых отсутствует система отопления, а более 50% ограждающих конструкций являются открытыми, с большими проемами. Поэтому затраты на инженерную инфраструктуру и пожарную безопасность таких объектов значительно ниже. И, соответственно, их строительство застройщику обходится дешевле. И, как следствие, конечные потребители – граждане – могут приобрести машино-место по более низкой цене.
Второй тип – это закрытые многоэтажные паркинги, которые представляют собой полноценные здания. Им «СтройИнжиниринг» уделяет особое внимание. Этот вариант, в свою очередь, подразделяется на два типа: отапливаемый и неотапливаемый. В закрытых паркингах хранение автомобиля может быть организовано как в виде машино-мест, то есть коллективных манежных стоянок, так и в виде обособленных помещений – гараж-боксов. Второй формат эксперты «СтройИнжиниринга» выделяют как наиболее востребованный и удобный для владельцев автомобилей.
Такой объект относится к категории «обособленное нежилое помещение», правовое регулирование в отношении которого четко прописано. Оно подлежит государственной регистрации с записью в ЕГРН, с собственным кадастровым паспортом, со всеми правами и возможностями распоряжения недвижимостью (как то: продажа, наследование, залог и т. д.). Конечно, машино-места как часть общедолевой собственности тоже могут быть зарегистрированы, но, по оценке специалистов «СтройИнжиниринга», это не так удобно, как обособленные гараж-боксы.
Еще есть ряд особенностей, которые определяют предпочтения покупателя. Это, например, менталитет: большая часть людей хочет получить личную закрытую площадь, скрытую от посторонних глаз. В свое время, когда «СтройИнжиниринг» только начинал осваивать строительство именно таких паркингов, он выдвинул слоган: «Купи квартиру для своего автомобиля!». По прошествии времени, накопив серьезный практический опыт, специалисты компании могут сказать, что точно попали в цель. Именно желание человека иметь в собственности конкретное помещение для своей машины, часто становится решающим и является явным преимуществом.
Существует еще одна важная причина – это климат. Вне зависимости от того, отапливаемый паркинг или неотапливаемый, это замкнутого типа здание, и при наружной температуре минус 25 градусов внутри все равно (даже без системы отопления) будет от 0 до минус 2 градусов, не ниже. Бытует мнение, что отапливаемый паркинг лучше. Но специалисты, которые занимаются обслуживанием транспорта (автомобилями, в частности), подтвердили, что самый благоприятный температурный режим для хранения машины – от 0 до плюс 5 градусов. Таким образом, температура в паркингах «СтройИнжиниринга» практически никогда не опускается ниже оптимальных значений. Это достигается особенностями конструктивного решения паркинга закрытого типа. И, соответственно, для достижения цели нет никакой необходимости создавать систему отопления. А ведь это, во-первых, дополнительные затраты при строительстве, которые влияют на цену объекта, а во-вторых, постоянные выплаты собственников за отопление на этапе эксплуатации. Более того, эксперты подчеркивают, что в зимнее время хранение автомобиля в паркинге при температуре выше плюс 14 градусов крайне нежелательно. При этом усиливаются процессы коррозии, нарушается работа электрооборудования (перепады температур вызывают появление конденсата, который вредит технике).
Эксперты «СтройИнжиниринга» внимательно следят за рынком автомобилей. Мы работаем на разных выставках, в том числе автомобильных, участвуем в конференциях и вообще имеем очень активную общественную позицию. Мы много внимания уделяем живому общению и с владельцами машин, и с собственниками автомобильного бизнеса (как в сфере продажи, так и обслуживания), стараемся слышать и учитывать мнение всех людей. Прозрачность компании, ее открытость людям, на наш взгляд, позитивно влияет на развитие бизнеса. Это позволило нам создать целую сеть автомобильных паркингов в Санкт-Петербурге.
Нельзя не отметить тот факт, что сегодня активно развивается индустрия электромобилей. Электорокары в скором времени полноценно войдут в нашу жизнь, и специалисты «СтройИнжиниринга» учитывают эту тенденцию. Не так давно мы запускали пилотный проект по установке зарядных устройств для такого вида автомобилей в наших паркингах. Практика уже показала наличие спроса на такую услугу. В ближайшее время мы вводим в эксплуатацию новый паркинг в Калининском районе по адресу: Суздальский проспект, 79. Это объект площадью около 20 тыс. кв. м на 500 машино-мест. Там мы обязательно оборудуем часть помещений для хранения и заправки электромобилей, тем самым внесем свой вклад в развитие индустрии.
Очень интересен намечающийся процесс полной автоматизации транспортных средств. Этот фактор имеет серьезное значение как для жителей мегаполисов, так и для девелоперов в сегменте строительства многоэтажных паркингов. Такой беспилотный автомобиль лучше всего хранить на специальных парковках. Конечно, учитывая погодные условия в Северной столице и менталитет людей, внедрение полностью роботизированных машин должно быть постепенное и плавное.
Конечно, в таком крупном городе, как Санкт-Петербург должно быть правильно организованно парковочное пространство с платными парковками в центре города, комфортными мноуровневыми паркингами, перехватывающими стоянками у станций метро, открытыми плоскостными стоянками, роторными парковками во дворах (это прекратит, наконец, «дворовые войны» за место для авто).
Также необходимо внедрение экопарковки («зеленой парковки»), которая представляет собой засеянную газонной травой и укрепленную специальной решеткой площадку. Такой метод предотвращает повреждения корневой системы растений колесами автомобиля и сохраняет зеленый газон. Это позволит создать дополнительные парковочные места в близи жилых зданий, медицинских учреждений, бизнес-центров, торговых комплексов и иных социальных значимых объектов. В итоге это обеспечит более высокий уровень обслуживания населения и комфортность пребывания в том или ином объекте. За счет «зеленой парковки» можно увеличить площадь территории, пригодной для стоянки автомобилей, не нанося урона для зеленых насаждений.
Марина Чипчикова,
руководитель проектов,
ООО «СтройИнжиниринг»
Современные быстровозводимые модульные здания все чаще используются для долгосрочной работы и проживания. Эксперты такую тенденцию связывают с ростом их качества и комфорта.
За последние несколько лет сфера применения блок-модульных зданий значительно выросла. Теперь они используются не только в качестве временных бытовок, но и как полноценная замена капитальных офисных или жилых объектов.
Жить в модуле
Помимо небольших проектов, в которых используются офисные модули, в настоящее время в Санкт-Петербурге завершено строительство двухэтажных модульных общежитий для студентов Политехнического университета Петра Великого на Гжатской улице.
Эти объекты будут выполнять функцию маневренного жилого фонда на период ремонта действующих корпусов кампуса и строительства нового студенческого городка. В каждом из модульных зданий в комфортабельных двухместных комнатах смогут разместиться порядка 100 студентов. Предполагается, что когда проект студенческого городка будет реализован, эти общежития будут перенесены на другие объекты инфраструктуры Политехнического университета – в Северный лагерь или оздоровительный комплекс в Ушково. В этом случае будет реализовано еще одно преимущество модульной конструкции: возможность быстрого перемещения на другую площадку и повторного использования.
Возведением этих модульных общежитий занималась компания Elmaco. Площадь каждого здания составляет примерно 1,3 тыс. кв. м. Их конструкции состоят из 24 жилых модулей, а также 8 сантехнических и 2 лестничных. Для того, чтобы здания имели цельный вид, был использован дополнительный навесной фасад из композитного материала. Дизайн фасада разработан архитектурной группой Elmaco с использованием фирменных элементов стиля Политехнического университета. Срок службы объектов при правильной эксплуатации и своевременном техническом обслуживании может составить более 25 лет.
Отметим, что ранее из блок-модулей Elmaco также были построены 4 быстровозводимых здания на базе научной практики СПбГУ в поселке Саблино Ленинградской области, для проживания преподавателей и обучения студентов. До этого научная станция университета находилась в крайне запущенном состоянии. Деревянные строения, построенные десятки лет назад, давно не отвечали современным требованиям или пришли в негодность. Модульные здания для круглогодичного проживания с полным комплексом инженерных сетей в короткий срок были возведены на фундаментах из винтовых свай.
Работать в модуле
Вторая тенденция последних лет – использование модульных зданий как места долгосрочной работы. Это уже не только вагончики для рабочих или штаб на строительной площадке. Современные блок-модули, выполненные из металлических конструкций, имеют качественно новый набор потребительских характеристик. Это расширяет возможности их использования и приводит их в соответствие с установленными в России нормами безопасности.
Из-за того, что такие строения не считаются капитальными, их можно возводить без получения разрешения на строительство, которое требуется для обычных титульных зданий. По этой же причине модульные конструкции не обязаны соответствовать всем ГОСТам и СНИПам, предъявляемым к капитальным объектам. Однако ряд производителей старается доводить уровень качества блок-модулей до максимального соответствия требованиям, предъявляемым к титульным строениям.
По словам генерального директора Elmaco Виталия Савчина, в настоящее время у компании есть проекты по строительству «капитальных» модульных зданий как для коммерческих заказчиков, так и государственных. Например, для ГУ МВД по Петербургу и Ленобласти. Здания строятся для долгосрочного использования, но по модульной технологии. «Значительно возрос спрос на качественные дизайнерские модульные офисы продаж со стороны застройщиков жилой недвижимости. Редко уже кто заключает договоры ДДУ в бытовках на строительной площадке. При большом предложении на рынке жилья каждый девелопер хочет выделиться на общем фоне и продемонстрировать основательный подход к делу, внимание к качеству и дизайну своего продукта уже на стадии начала продаж квартир. Модульная конструкция позволяет перенести офис продаж на новое место по завершении проекта, для которого компания его оборудовала. Также большинство заказчиков хотя бы один раз за время стройки ЖК перемещает офис в пределах площадки, чтобы освободить место для прокладки коммуникаций или по другим причинам. Со стационарным офисом так сделать невозможно», – рассказал он.
Отметим, что в июне этого года для организации продаж юнитов в новом апарт-комплексе VALO от финляндского концерна YIT компания Elmaco построила, по мнению многих участников рынка, один из самых заметных по своему дизайну офис продаж. Быстровозводимое модульное одноэтажное здание с панорамным остеклением, состоящее из четырех блок-модулей, появилось недалеко от станции метро «Бухарестская». Для эффективных продаж в нем был размещен шоу-рум, где частично представлена отделка будущих юнитов, включая ванную и жилую комнату. Этот проект компания Elmaco выполнила в коллаборации с московской архитектурной студией «13 Цех», которая разработала дизайн модульного офиса и выполнила внутреннюю отделку помещений. «Такое сотрудничество мы считаем очень плодотворным и перспективным, примером нового, свежего взгляда на офисный интерьер, отделочные материалы и применяемую мебель», – отмечает Виталий Савчин.
Дальнейшие перспективы
По мнению игроков рынка, спрос на модульные здания в ближайшей и долгосрочной перспективе будет продолжать расти. В настоящее время конструкции для них изготавливаются из высококачественных прочных материалов, с использованием современных технологий и методов сборки. Это позволяет эксплуатировать их на протяжении длительного времени, не испытывая каких-либо неудобств, – и это вызывает интерес потребителей.
Как отмечает технический директор Elmaco В. Е. Обухов, многие компании – производители модульных конструкций – готовы предложить потребителям собственные интересные технологические наработки. В проектах Elmaco постоянно появляются новые современные материалы. Благодаря им модульные конструкции стали распространены и в тех сегментах, где ранее использовались только капитальные строения.
Управляющий Северо-Западным филиалом арендной компании Algeco Михаил Сальников отмечает, что непосредственно в Петербурге положительно на рынок производства, продажи, а также аренды модульных конструкций повлияла подготовка к Чемпионату мира по футболу. «Они использовались при строительстве стадиона «Санкт-Петербург – Арена» и на других объектах. Несмотря на то, что крупные стройки сейчас завершились, мы по-прежнему видим востребованность модульных сооружений на рынке. Считаю, что эта тенденция сохранится и в ближайшее время», – подчеркнул он.