Негосударственная экспертиза: об итогах года и перспективах развития
Завершается очередной, богатый на события для строительной отрасли год. Его итоги подводит генеральный директор негосударственной экспертизы ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» Наталья Пирогова.
Как всегда, хотелось бы рассказать о хорошем. В этом году наша экспертиза сохранила положительную динамику роста числа экспертных заключений. На конец ноября количество положительных заключений, которые выдало ООО «Северо-Западный Экспертный Центр», на 10% превышало число заключений за 2017 год. Много проектов еще находится на рассмотрении у экспертов.
Следует отметить, что большая часть договоров была заключена в первом полугодии. По моему мнению, причина такого дисбаланса состоит в том, что были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, во многом поспешные и непродуманные. Я говорю прежде всего об изменениях, внесенных ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Двоякое толкование нормы спровоцировало неразбериху с подведомственностью экспертизы проектов. Многие застройщики заняли выжидательную позицию. Большинство из них негативно относится к принудительному переводу их проектов в государственную экспертизу, услуги которой гораздо дороже, а регламенты проведения экспертизы в части приемки документации и сроков рассмотрения проектов строже.
К счастью, сейчас с этим вопросом практически разобрались. Федеральная антимонопольная служба и Минстрой дают однозначные разъяснения о том, что если границы ЗОУИТ не установлены в соответствии с требованиями ст. 106 Земельного кодекса, застройщик может по своему усмотрению направлять проект либо в негосударственную, либо государственную экспертизу. В скором времени ожидаются новые разъясняющие письма из ФАС, Прокуратуры, Минстроя России.
В связи с этим хочется выразить искреннюю благодарность Национальному объединению экспертизы в строительстве (НОЭКС) и его руководителю Шоте Михайловичу Гордезиани, а также руководителям других негосударственных экспертиз за огромную работу, проделанную для получения разъяснений по спорным вопросам.
Важным событием этого года стало то, что заработал Единый государственный реестр заключений. С его введением существенно повысится качество не только выпускаемой проектной документации, но и экспертных заключений. Наконец уйдут с рынка недобросовестные экспертизы, выпускающие низкокачественные заключения. Да, отмечаются технические сложности работы с реестром. Для удобства заказчиков у нас на сайте работает «личный кабинет». С его помощью легко можно структурировать и загрузить проект в соответствии с требованиями ЕГРЗ.
Как положительное явление хочу отметить усиление контроля за процессом строительства со стороны органов строительного надзора Санкт-Петербурга. Я считаю, что и экспертиза, и строительный надзор преследуют одну цель – повышение качества проектов и строительства. Качество и безопасность в строительстве всегда остаются приоритетными задачами. В нашу экспертизу постоянно обращаются как постоянные, так и новые заказчики для проведения повторной экспертизы проектов, в связи с внесенными в процессе реализации проекта изменениями.
Одновременно хочется отметить, что проектирование из области творческой и технической все больше смещается в область юридическую. Архитекторы уступают место юристам. Все нацелено на буквальное соблюдение часто меняющихся требований градостроительных регламентов. Максимальное использование ТЭПов преобладает над творческой уникальностью проектных решений. Хотелось бы, конечно, видеть больше интересных и индивидуальных проектов.
В следующем году наша экспертиза планирует продолжать свое развитие. Мы готовимся к экспертизе BIM-проектов. Расширяем ассортимент наших услуг. Сейчас очень востребовано экспертное сопровождение проектов – когда проектные решения проектировщик согласовывает с экспертами еще на стадии проектирования объекта. Ведутся переговоры с крупными застройщиками о проведении экспертизы их проектов.
Также хочу поздравить с наступающим Новым годом всех наших уважаемых застройщиков, технических заказчиков, коллег из негосударственных и государственных экспертиз, строительного надзора, а также проектировщиков и строителей. Желаю всем нам стабильной и плодотворной работы!
Современные быстровозводимые модульные здания все чаще используются для долгосрочной работы и проживания. Эксперты такую тенденцию связывают с ростом их качества и комфорта.
За последние несколько лет сфера применения блок-модульных зданий значительно выросла. Теперь они используются не только в качестве временных бытовок, но и как полноценная замена капитальных офисных или жилых объектов.
Жить в модуле
Помимо небольших проектов, в которых используются офисные модули, в настоящее время в Санкт-Петербурге завершено строительство двухэтажных модульных общежитий для студентов Политехнического университета Петра Великого на Гжатской улице.
Эти объекты будут выполнять функцию маневренного жилого фонда на период ремонта действующих корпусов кампуса и строительства нового студенческого городка. В каждом из модульных зданий в комфортабельных двухместных комнатах смогут разместиться порядка 100 студентов. Предполагается, что когда проект студенческого городка будет реализован, эти общежития будут перенесены на другие объекты инфраструктуры Политехнического университета – в Северный лагерь или оздоровительный комплекс в Ушково. В этом случае будет реализовано еще одно преимущество модульной конструкции: возможность быстрого перемещения на другую площадку и повторного использования.
Возведением этих модульных общежитий занималась компания Elmaco. Площадь каждого здания составляет примерно 1,3 тыс. кв. м. Их конструкции состоят из 24 жилых модулей, а также 8 сантехнических и 2 лестничных. Для того, чтобы здания имели цельный вид, был использован дополнительный навесной фасад из композитного материала. Дизайн фасада разработан архитектурной группой Elmaco с использованием фирменных элементов стиля Политехнического университета. Срок службы объектов при правильной эксплуатации и своевременном техническом обслуживании может составить более 25 лет.
Отметим, что ранее из блок-модулей Elmaco также были построены 4 быстровозводимых здания на базе научной практики СПбГУ в поселке Саблино Ленинградской области, для проживания преподавателей и обучения студентов. До этого научная станция университета находилась в крайне запущенном состоянии. Деревянные строения, построенные десятки лет назад, давно не отвечали современным требованиям или пришли в негодность. Модульные здания для круглогодичного проживания с полным комплексом инженерных сетей в короткий срок были возведены на фундаментах из винтовых свай.
Работать в модуле
Вторая тенденция последних лет – использование модульных зданий как места долгосрочной работы. Это уже не только вагончики для рабочих или штаб на строительной площадке. Современные блок-модули, выполненные из металлических конструкций, имеют качественно новый набор потребительских характеристик. Это расширяет возможности их использования и приводит их в соответствие с установленными в России нормами безопасности.
Из-за того, что такие строения не считаются капитальными, их можно возводить без получения разрешения на строительство, которое требуется для обычных титульных зданий. По этой же причине модульные конструкции не обязаны соответствовать всем ГОСТам и СНИПам, предъявляемым к капитальным объектам. Однако ряд производителей старается доводить уровень качества блок-модулей до максимального соответствия требованиям, предъявляемым к титульным строениям.
По словам генерального директора Elmaco Виталия Савчина, в настоящее время у компании есть проекты по строительству «капитальных» модульных зданий как для коммерческих заказчиков, так и государственных. Например, для ГУ МВД по Петербургу и Ленобласти. Здания строятся для долгосрочного использования, но по модульной технологии. «Значительно возрос спрос на качественные дизайнерские модульные офисы продаж со стороны застройщиков жилой недвижимости. Редко уже кто заключает договоры ДДУ в бытовках на строительной площадке. При большом предложении на рынке жилья каждый девелопер хочет выделиться на общем фоне и продемонстрировать основательный подход к делу, внимание к качеству и дизайну своего продукта уже на стадии начала продаж квартир. Модульная конструкция позволяет перенести офис продаж на новое место по завершении проекта, для которого компания его оборудовала. Также большинство заказчиков хотя бы один раз за время стройки ЖК перемещает офис в пределах площадки, чтобы освободить место для прокладки коммуникаций или по другим причинам. Со стационарным офисом так сделать невозможно», – рассказал он.
Отметим, что в июне этого года для организации продаж юнитов в новом апарт-комплексе VALO от финляндского концерна YIT компания Elmaco построила, по мнению многих участников рынка, один из самых заметных по своему дизайну офис продаж. Быстровозводимое модульное одноэтажное здание с панорамным остеклением, состоящее из четырех блок-модулей, появилось недалеко от станции метро «Бухарестская». Для эффективных продаж в нем был размещен шоу-рум, где частично представлена отделка будущих юнитов, включая ванную и жилую комнату. Этот проект компания Elmaco выполнила в коллаборации с московской архитектурной студией «13 Цех», которая разработала дизайн модульного офиса и выполнила внутреннюю отделку помещений. «Такое сотрудничество мы считаем очень плодотворным и перспективным, примером нового, свежего взгляда на офисный интерьер, отделочные материалы и применяемую мебель», – отмечает Виталий Савчин.
Дальнейшие перспективы
По мнению игроков рынка, спрос на модульные здания в ближайшей и долгосрочной перспективе будет продолжать расти. В настоящее время конструкции для них изготавливаются из высококачественных прочных материалов, с использованием современных технологий и методов сборки. Это позволяет эксплуатировать их на протяжении длительного времени, не испытывая каких-либо неудобств, – и это вызывает интерес потребителей.
Как отмечает технический директор Elmaco В. Е. Обухов, многие компании – производители модульных конструкций – готовы предложить потребителям собственные интересные технологические наработки. В проектах Elmaco постоянно появляются новые современные материалы. Благодаря им модульные конструкции стали распространены и в тех сегментах, где ранее использовались только капитальные строения.
Управляющий Северо-Западным филиалом арендной компании Algeco Михаил Сальников отмечает, что непосредственно в Петербурге положительно на рынок производства, продажи, а также аренды модульных конструкций повлияла подготовка к Чемпионату мира по футболу. «Они использовались при строительстве стадиона «Санкт-Петербург – Арена» и на других объектах. Несмотря на то, что крупные стройки сейчас завершились, мы по-прежнему видим востребованность модульных сооружений на рынке. Считаю, что эта тенденция сохранится и в ближайшее время», – подчеркнул он.
Холдинг Euroinvest Development официально представил свой новый проект – жилой комплекс ID Murino, а с ним и новую концепцию строительства жилой недвижимости – 3iD.
Как рассказал генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян, главная особенность концепции 3iD в том, что она опирается на психологию человека: «Мы обратились к западному опыту и нашли «три ключа» к комфортной жизни в городе».
«Клубный ключ» – это то, чего так не хватает современным людям, – общение. Первые этажи жилых домов будут отданы не только под коммерческую, но и общественную инфраструктуру. «Мы исходили из того, что человек покупает не просто спальное место, а окружающую среду, поэтому нашей задачей было вдохнуть в этот комплекс жизнь. Для того, чтобы корпуса не превратились в глухие стены, мы построим их разноэтажными (7-19 этажей – прим. ред.). В каждом корпусе будут общественные пространства для отдыха и работы, а также детские комнаты», – рассказал ведущий архитектор финского бюро Юкки Тикканен и соавтор пилотного проекта формата 3iD Олег Мальков.
Как отмечают представители Euroinvest Development, в основе идеологии проекта – создание культурной среды. Компания уже заручилась поддержкой Всемирного клуба петербуржцев для организации своей культурно-образовательной площадки – председатель клуба Валентина Орлова стала программным директором iD Club. Лектории клуба будут работать в главном офисе Euroinvest Development и в Деловом клубе Ленинградской областной торгово-промышленной палаты, а после завершения строительства – в каждом корпусе ID Murino. «Наша цель – вовлечь людей, живущих в спальных районах, в культурную жизнь центра города, – рассказала она. – Например, если в ЖК выступит солистка Мариинского театра, то, вероятно, некоторым захочется посетить и сам театр».
«Умный ключ» будет цифровизировать жизнь в ID Murino. «У каждого жителя появится «личный кабинет», в котором будут аккумулироваться показатели всех счетчиков и систем жизнеобеспечения квартиры, дома и квартала. За начислениями коммунальных платежей можно будет следить онлайн и оплачивать счета, не покидая квартиру, что значительно экономит время и финансы. Но главное, человек сможет самостоятельно повышать свой личный комфорт – регулировать температуру, отслеживать состояние инженерных сетей, парковок и т. д.», – рассказал технический директор компании-разработчика программного обеспечения «Элемент» Максим Филиппов. Эксперт добавил, что разработанная для ID Murino программа базируется на энергоэффективной беспроводной технологии, т. е. на автономных датчиках, которые будут взаимодействовать друг с другом.
«Индивидуальный ключ» – способ организовать квартирное пространство так, чтобы людям там было комфортно. «При содействии психологов, изучающих жилую среду, мы разработали планировки квартир для разных групп покупателей», – сообщил Станислав Данелян. В квартирах ID Murino будут трехметровые потолки, большие окна, хорошая звукоизоляция и кладовые комнаты. Компания предлагает три вида отделки: классика, модерн, а также популярный стиль loft. Кроме того, соседние квартиры можно легко объединить – в случае, например, прибавления в семье.
Помимо стандартной инфраструктуры в виде подземных паркингов и закрытой от автомобилей территории, Euroinvest Development оборудует на придомовой территории спортивные площадки, зоны для хранения спортинвентаря, беседки, площадки для барбекю. А детские площадки будут защищены от непогоды специальным навесом.
В рамках проекта к IV кварталу 2020 года планируется построить четыре корпуса на 2481 квартиру. Объем инвестиций составит порядка 5 млрд рублей. Цена за «квадрат» жилплощади стартует от 80 тыс. рублей. «Мы не гонимся за квадратными метрами. Мы могли бы построить очередные многоэтажки с миллионом квадратных метров, но это не наш путь. Мы ответственно подходим к своей работе, поэтому хотим построить действительно комфортное жилье», – подчеркнул Станислав Данелян.
