«Капитальный» модульный подход
Современные быстровозводимые модульные здания все чаще используются для долгосрочной работы и проживания. Эксперты такую тенденцию связывают с ростом их качества и комфорта.
За последние несколько лет сфера применения блок-модульных зданий значительно выросла. Теперь они используются не только в качестве временных бытовок, но и как полноценная замена капитальных офисных или жилых объектов.
Жить в модуле
Помимо небольших проектов, в которых используются офисные модули, в настоящее время в Санкт-Петербурге завершено строительство двухэтажных модульных общежитий для студентов Политехнического университета Петра Великого на Гжатской улице.
Эти объекты будут выполнять функцию маневренного жилого фонда на период ремонта действующих корпусов кампуса и строительства нового студенческого городка. В каждом из модульных зданий в комфортабельных двухместных комнатах смогут разместиться порядка 100 студентов. Предполагается, что когда проект студенческого городка будет реализован, эти общежития будут перенесены на другие объекты инфраструктуры Политехнического университета – в Северный лагерь или оздоровительный комплекс в Ушково. В этом случае будет реализовано еще одно преимущество модульной конструкции: возможность быстрого перемещения на другую площадку и повторного использования.
Возведением этих модульных общежитий занималась компания Elmaco. Площадь каждого здания составляет примерно 1,3 тыс. кв. м. Их конструкции состоят из 24 жилых модулей, а также 8 сантехнических и 2 лестничных. Для того, чтобы здания имели цельный вид, был использован дополнительный навесной фасад из композитного материала. Дизайн фасада разработан архитектурной группой Elmaco с использованием фирменных элементов стиля Политехнического университета. Срок службы объектов при правильной эксплуатации и своевременном техническом обслуживании может составить более 25 лет.
Отметим, что ранее из блок-модулей Elmaco также были построены 4 быстровозводимых здания на базе научной практики СПбГУ в поселке Саблино Ленинградской области, для проживания преподавателей и обучения студентов. До этого научная станция университета находилась в крайне запущенном состоянии. Деревянные строения, построенные десятки лет назад, давно не отвечали современным требованиям или пришли в негодность. Модульные здания для круглогодичного проживания с полным комплексом инженерных сетей в короткий срок были возведены на фундаментах из винтовых свай.
Работать в модуле
Вторая тенденция последних лет – использование модульных зданий как места долгосрочной работы. Это уже не только вагончики для рабочих или штаб на строительной площадке. Современные блок-модули, выполненные из металлических конструкций, имеют качественно новый набор потребительских характеристик. Это расширяет возможности их использования и приводит их в соответствие с установленными в России нормами безопасности.
Из-за того, что такие строения не считаются капитальными, их можно возводить без получения разрешения на строительство, которое требуется для обычных титульных зданий. По этой же причине модульные конструкции не обязаны соответствовать всем ГОСТам и СНИПам, предъявляемым к капитальным объектам. Однако ряд производителей старается доводить уровень качества блок-модулей до максимального соответствия требованиям, предъявляемым к титульным строениям.
По словам генерального директора Elmaco Виталия Савчина, в настоящее время у компании есть проекты по строительству «капитальных» модульных зданий как для коммерческих заказчиков, так и государственных. Например, для ГУ МВД по Петербургу и Ленобласти. Здания строятся для долгосрочного использования, но по модульной технологии. «Значительно возрос спрос на качественные дизайнерские модульные офисы продаж со стороны застройщиков жилой недвижимости. Редко уже кто заключает договоры ДДУ в бытовках на строительной площадке. При большом предложении на рынке жилья каждый девелопер хочет выделиться на общем фоне и продемонстрировать основательный подход к делу, внимание к качеству и дизайну своего продукта уже на стадии начала продаж квартир. Модульная конструкция позволяет перенести офис продаж на новое место по завершении проекта, для которого компания его оборудовала. Также большинство заказчиков хотя бы один раз за время стройки ЖК перемещает офис в пределах площадки, чтобы освободить место для прокладки коммуникаций или по другим причинам. Со стационарным офисом так сделать невозможно», – рассказал он.
Отметим, что в июне этого года для организации продаж юнитов в новом апарт-комплексе VALO от финляндского концерна YIT компания Elmaco построила, по мнению многих участников рынка, один из самых заметных по своему дизайну офис продаж. Быстровозводимое модульное одноэтажное здание с панорамным остеклением, состоящее из четырех блок-модулей, появилось недалеко от станции метро «Бухарестская». Для эффективных продаж в нем был размещен шоу-рум, где частично представлена отделка будущих юнитов, включая ванную и жилую комнату. Этот проект компания Elmaco выполнила в коллаборации с московской архитектурной студией «13 Цех», которая разработала дизайн модульного офиса и выполнила внутреннюю отделку помещений. «Такое сотрудничество мы считаем очень плодотворным и перспективным, примером нового, свежего взгляда на офисный интерьер, отделочные материалы и применяемую мебель», – отмечает Виталий Савчин.
Дальнейшие перспективы
По мнению игроков рынка, спрос на модульные здания в ближайшей и долгосрочной перспективе будет продолжать расти. В настоящее время конструкции для них изготавливаются из высококачественных прочных материалов, с использованием современных технологий и методов сборки. Это позволяет эксплуатировать их на протяжении длительного времени, не испытывая каких-либо неудобств, – и это вызывает интерес потребителей.
Как отмечает технический директор Elmaco В. Е. Обухов, многие компании – производители модульных конструкций – готовы предложить потребителям собственные интересные технологические наработки. В проектах Elmaco постоянно появляются новые современные материалы. Благодаря им модульные конструкции стали распространены и в тех сегментах, где ранее использовались только капитальные строения.
Управляющий Северо-Западным филиалом арендной компании Algeco Михаил Сальников отмечает, что непосредственно в Петербурге положительно на рынок производства, продажи, а также аренды модульных конструкций повлияла подготовка к Чемпионату мира по футболу. «Они использовались при строительстве стадиона «Санкт-Петербург – Арена» и на других объектах. Несмотря на то, что крупные стройки сейчас завершились, мы по-прежнему видим востребованность модульных сооружений на рынке. Считаю, что эта тенденция сохранится и в ближайшее время», – подчеркнул он.
В апреле будут сданы первые два корпуса ЖК «Лондон Парк» от компании «Л1». Он станет третьим по высоте среди жилых комплексов Петербурга.
Согласно новой редакции региональных Правил землепользования и застройки, максимальная высотность строящихся зданий в Санкт-Петербурге должна составлять 12 этажей, или 40 м. Таким образом, о новых небоскребах в Северной столице можно забыть.
Однако проектов, утвержденных по старым регламентам, новые правила не касаются. Один из них – ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе города. Первая очередь состоит из трех корпусов переменной высотности, от 21 до 28 этажей на 2185 квартир. Максимальная высота домов комплекса – 102 м. Таким образом, башни этого ЖК станут самыми высокими на севере города.
Еще одна отличительная черта объекта – архитектурное решение.
«Комплекс находится в хорошо обжитом районе. Здесь есть детские сады и школы, торговые центры и парки. Однако жилые дома в основном однотипные, построенные в 70-е и 90-е годы прошлого века. Тогда эстетическая составляющая не всегда была на первом месте», – говорит руководитель компании Павел Андреев.
Яркие разноцветные фасады и современное остекление ЖК «Лондон Парк» на фоне серых домов из бетона и кирпича смотрится очень контрастно. Благодаря высоте домов, из окон открывается панорамный вид на город.
Продумал застройщик и инфраструктуру своего жилого комплекса. Прямо под ним расположен торгово-развлекательный комплекс. Здесь могут совершать покупки как жители соседних кварталов, так и обладатели квартир в «Лондон Парке». Они смогут попасть в магазины через специальные входные группы, не покидая территории ЖК.
Помимо торговых площадей, здесь будет построен трехэтажный физкультурно-оздоровительный центр с двумя бассейнами. Для комфортного проживания жильцов строители установят детские площадки, скамейки и обустроят прогулочные зоны. Реализация второй очереди комплекса предусматривает строительство отдельно стоящих школы и детского сада.
Расположен «Лондон Парк» между двух станций метро – «Проспект Просвещения» и «Гражданский проспект». До красной ветки петербургского метро можно доехать за 10 минут. До синей – за 15 минут дойти. Помимо подземного транспорта, в районе хорошо развит и наземный. Рядом есть автобусная и трамвайная остановки. Недалеко от комплекса находится выезд на КАД, что позволяет быстро добраться до центра Петербурга или его окраин. Для удобства местных жителей архитекторы предусмотрели въезд-«улитку», благодаря которому автомобили будут попадать на территорию комплекса, минуя двор. Для владельцев личного авто в ЖК есть многоуровневый подземный паркинг вместимостью 2200 машино-мест.
«На стройплощадке сейчас заканчиваются отделка мест общего пользования и благоустройство прилегающей территории, идет укладка тротуарной плитки. Также идет обустройство входных групп со стороны проспекта Просвещения через ТРК», – обрисовал ситуацию на объекте Павел Андреев.
Квартиры в жилом комплексе сдаются с черновой отделкой. Здесь есть студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, а также пентхаус. Площадь реализуемого жилья варьируется от 25 до 208 кв. м.
В компании «Л1» пояснили, что сейчас у покупателей есть возможность купить жилье со скидкой. Через месяц после того как дом будет сдан, цена «квадрата» значительно возрастет. Сегодня приобрести квартиру в «Лондон Парке» можно по цене от 78 тыс. рублей за кв. м.
Плюс к тому, «Лондон Парк», как и другие жилые комплексы «Л1», участвует в акции «Успей одним из первых». Согласно ее условиям, покупатели получат скидку до 7% от базовой стоимости квартир.
Приобрести жилье в ЖК можно и взяв ипотеку – «Лондон Парк» аккредитован «Совкомбанком». Первоначальный взнос составляет 10%, ставка по кредиту от 11,75%. Решение о выдаче кредита принимается за один день.
При покупке жилья с помощью ипотечного кредитования застройщик обещает скидку от 10%. В качестве первоначального взноса по кредиту можно использовать материнский капитал и субсидии. Первые корпуса «Лондон Парка» будут введены уже в апреле этого года.
В отличие от объектов других застройщиков доля коммерческих помещений в жилых комплексах «ЦДС» составляет всего 3-5% от общей площади.
По мнению Дмитрия Сидоренко, начальника управления продаж ГК «ЦДС», небольшое количество коммерческих помещений, в конечном счете, оказывается выгодно и для строительной компании, и для будущих инвесторов.
– Каков сейчас спрос на коммерческие помещения, которые строит «ЦДС»?
– Как только объекты выходят на этап ввода в эксплуатацию, интерес потенциальных инвесторов традиционно усиливается. И начало нынешнего года в очередной раз подтверждает это правило. Сейчас спрос на наши коммерческие помещения на подъеме. Он даже приобрел транснациональный характер. Например, сразу несколько серьезных инвесторов, в том числе зарубежных, проявляют интерес к нашему пристроенному коммерческому помещению площадью 1,2 тыс. кв. м (два этажа и полноценный подвал) в ЖК «Дюна» в Сестрорецке. Цена высока, но мы готовы обсуждать варианты. Абсолютно все коммерческие помещения были реализованы по оптимальной цене в ЖК «Кантемировский» (хотя там они даже, в отличие от других наших объектов, не на первой линии, а внутри квартала).
– Чем же привлекают ваши коммерческие помещения инвесторов?
– Поскольку это не более 3-5% от общей площади здания, впоследствии эти помещения пользуются спросом у арендаторов: конфликт интересов из-за близости «точек» аналогичной специализации исключен. Далее, мы проектируем коммерческие помещения преимущественно в зданиях первой линии и только на первых этажах. Мы также оказываем инвесторам помощь в заполнении помещений арендаторами, передавая их контактные данные (по их желанию) заинтересованным лицам: «ЦДС» сдачей помещений в аренду не занимается, но такие запросы мы получаем регулярно.
– Ваши объекты так удачно расположены для ведения бизнеса?
– Мы занимаемся комплексной застройкой территории. Пример – объекты в Мурино, Кудрово. А кроме нас там работает множество других застройщиков, и, соответственно, численность жителей вырастет в разы. В Кудрово, например, уже сегодня численность населения – около 60 тыс. человек, хотя большая часть новостроек еще пустует. А в Мурино-Девяткино-Лавриках (мы рассматриваем этот район как единую локацию) жителей будет еще больше. И, конечно, всем этим людям надо ходить в магазины, лечиться, получать другие услуги. Потому что, не секрет, выезд за пределы этого района занимает достаточно много времени. Это и объясняет привлекательность наших коммерческих помещений для бизнеса, связанного с оказанием различных услуг.
– Насколько точно вам удается прогнозировать пожелания потенциальных инвесторов?
– Надо признать, что мы оказались не совсем готовы к изменившимся требованиям бизнеса к площади помещений. Если ранее самым востребованным форматом были помещения со средней площадью 100 кв. м, то теперь ритейлеры ищут помещения от 350 до 500-1000 и даже 1500 кв. м. К счастью, на многих объектах нашей компании помещения можно объединять. На многих, но не на всех. Крупные инвесторы, конечно, рассматривают для приобретения помещения, расположенные максимально близко к метро, с витринными окнами, потолками не менее 3 м и техническими мощностями выше средних. Мы такие параметры обеспечить можем не на всех наших объектах, и для таких покупателей мы не очень интересны. Но инвесторы, в собственности которых до десятка коммерческих помещений, – наша клиентура. Тем более что, хотя мы предоставляем универсальные помещения, в отдельных случаях идем навстречу пожеланиям инвесторов и пересогласовываем проекты (по электрической мощности, переносу стен и т. д.).
– Будет ли меняться стандарт коммерческих помещений, предлагаемых рынку вашей компанией?
– С учетом спроса на определенные площади мы планируем решать вопрос о коммерческих помещениях уже при проектировании каждого жилого комплекса, приглашая к разговору потенциальных инвесторов. По результатам переговоров будут подписываться соглашения с будущими инвесторами, гарантирующие им строительство нужных помещений, а нам – их приобретение.
Кстати
Пример архитектурного вкуса даже в мелочах – здание бывшего офиса ГК «ЦДС» на 4-й Советской улице, в шаговой доступности от Невского проспекта и площади Восстания. Открытые террасы, французские балконы, элегантный, хотя решенный очень лаконично кабинет руководителя вкупе с такими характеристиками, как просторная внутренняя парковка, встроенный паркинг и закрытый двор – позволяют говорить об этом объекте как об одном из наиболее привлекательных в сегменте офисной недвижимости в Санкт-Петербурге.