Галина Пилипенко: «Вместо каменных джунглей мы предлагаем зелень и чистый воздух»
Проект «На Царскосельских холмах» компании «Центр Развития» отличается от многих других, претендующих на комплексное развитие территории, по нескольким ключевым показателям. Прежде всего, это малоэтажное строительство в городской черте.
По этому параметру аналогов данному проекту на петербургском рынке сегодня нет, говорит Галина Пилипенко, начальник управления перспективного развития проекта «На Царскосельских холмах».
– Почему была сделана ставка на малоэтажность?
– Согласитесь, приятнее видеть разреженную застройку – с зеленью, обилием свободного пространства, а не каменные джунгли вокруг. К тому же, наша основная аудитория – семьи с детьми. Они, конечно же, заинтересованы в том, чтобы малышам было где гулять и играть. Однако малоэтажность не единственное наше отличие от других проектов развития территории.
Если сравнивать доступность разных локаций квартальной застройки, то все-таки у нас очень удачное местоположение. Территория находится до въезда в город Пушкин, поэтому доступно и Петербургское шоссе (через Пулковское), и Витебское. Соответственно, на расстоянии 5 км расположены Кольцевая автодорога и Западный скоростной диаметр. Недавно на Петербургском шоссе появился виадук над железной дорогой – это уже исключило пробки, а в следующем году город планирует построить полноценную развязку. Плюс в планах властей по развитию дорожной инфраструктуры строительство Южной широтной магистрали, которая соединит Волхонское и Московское шоссе.
Отдельно хочется отметить проект строительства на нашей территории железнодорожной станции «19-й километр» (направление: Санкт-Петербург – Гатчина – Луга). Станция обеспечит возможность жителям за 20 минут добраться до Балтийского вокзала, независимо от автодорожной обстановки в городе.
– Из каких еще принципов кроме малой этажности вы исходили при разработке проекта?
– Хотелось применить современные технологии строительства. Например, популярное сегодня панорамное остекление, с эффективными решениями по теплоснабжению таких помещений. Современные технологии позволяют совместить их с малоэтажным строительством, да еще и обеспечить комфорт жилья.
Важное значение для нас имеет озеленение территории. Еще на начальном этапе возведения комплекса мы сажаем крупногабаритные деревья, чтобы они успели прижиться либо чтобы до заселения дома их можно было заменить, подсадить при необходимости дополнительные деревья и кустарники. Жители малоэтажки рассчитывают на воздух и зелень, и мы стремимся оправдать их ожидания.
– Что уже сделано в рамках проекта?
– В настоящее время освоено около 45 га из 316 га территории застройки. Говоря об освоении, мы имеем в виду, что в пределах этой площади есть комплексы, уже введенные в эксплуатацию. Первые из них появились в 2016 году. Да, наверное, жителям этих комплексов сейчас не очень легко: улично-дорожная сеть еще достраивается. Но совсем скоро они окажутся в лучших условиях (в отличие от покупателей квартир во многих других проектах).
На нашей территории работаем не только мы как застройщик под маркой «Образцовый квартал», но есть и другие компании. В 2017 год свой комплекс «Царский двор» ввела ГК «Лидер Групп». В этом году планирует ввести в эксплуатацию проект «Неоклассика» (застройщик – «Красная стрела»). Мы ввели следующую очередь ЖК «Образцовый квартал 2», а уже осенью досрочно (по графику – в 2019 году) будет сдан «Образцовый квартал 3». Плюс уже стартовало строительство «Образцового квартала 4».
– И сколько же всего их будет?
– Пока сложно сказать. Мы обсуждали, стоит ли менять название комплекса. Но если многие застройщики имеют марку компании, бренд и строят комплексы с разными названиями, мы как застройщик пока не настолько известны на рынке и поэтому решили стараться сохранить марку «Образцовый квартал» – идти от названия комплекса и просто нумеровать новые очереди строительства.
– Видите ли Вы цельность в освоении территории силами разных застройщиков? Или стиль, класс жилья существенно разнятся?
– Скорее, разнятся. Фасадная часть кварталов согласовывается с главным архитектором города, и там единообразие стиля сохраняется (хотя каждый застройщик и пытается привнести что-то свое). Но в остальном проекты разных застройщиков отражают их собственные представления о комфорте и покупательских предпочтениях. Это видно даже по квартирографии. К примеру, архангельская компания «Аквилон» строит полноценный кирпичный дом и предлагает классические квартиры. Для архитектуры комплекса застройщика «Красная стрела» характерен неоклассицизм, а в квартирографии преобладают двухкомнатные квартиры.
Мы не рассчитываем на сиюминутность и предлагаем очень комфортное, довольно просторное жилье. Да, в квартирографии представлены и однокомнатные квартиры, но они не маленькие и позволяют комфортно жить даже супружеской паре без детей.
Как я уже говорила, основная наша аудитория – семьи с детьми. Поэтому уже построен и введен в эксплуатацию первый детский сад (на 140 мест); сейчас занимаемся оформлением документов для передачи этого объекта городу.
В этом году Комитет по строительству Санкт-Петербурга включил в свои планы проектирование школы на 550 мест. (Участок под ее строительство мы безвозмездно передали еще в 2014 году.) А мы параллельно планируем проектировать следующую школу.
Также в наших планах строительство следующего детского садика: хотим, чтобы семьям с детьми было у нас максимально комфортно.
Конечно, уже есть потребность и в торгово-развлекательной зоне: под эти цели отведена территория вдоль Петербургского шоссе. Однако коммерческая недвижимость не наша специфика, и мы не хотели бы соревноваться с настоящими профессионалами в этом сегменте. Надеемся, что инвесторы обратят внимание на эту локацию.
– На вашей территории работают застройщики из других регионов. Среди петербургских коллег нет интереса к этой локации?
– Наверное, коллеги считают довольно высокой стоимость земли. Но замечу по этому поводу, что не все работали с территорией «с нуля» и не все понимают, во что это обходится. Построить магистральные сети и дороги, когда территория предназначалась только для посевов, – довольно значительные затраты. Зато «пятна», которые мы предлагаем под застройку, абсолютно подготовлены с инженерной точки зрения.
Кстати, прошу обратить внимание, интересуются нашими «пятнами» не только московские застройщики. Выходят и компании из менее крупных регионов. У нас работают такие застройщики, как ООО «ИСК ВИТА» (Ленобласть), «Аквилон» (Архангельск).
– Насколько активно в ваших проектах растет цена квадратного метра в ходе строительства? И каков сейчас диапазон цен?
– Как раз незначительно. Если у других застройщиков разница между начальной и конечной стоимостью укладывается в диапазон от 30% до 100%, то в нашем проекте – от 70% до 100%. Обусловлено это двумя факторами: скоростью строительства жилых комплексов (от нулевого цикла до сдачи дома проходит полтора года), а также тем, что в строительстве мы используем целевое финансирование.
Если говорить о диапазоне цен, то, поскольку разные комплексы предлагают разный набор опций, в среднем квадратный метр стоит сегодня от 87 до 100 тыс. рублей. И уверена, что качество эту стоимость с лихвой оправдывает.
– Что больше всего пользуется спросом у покупателей? На какие опции они больше всего обращают внимание?
– Наверное, на то, что это малоэтажный жилой комплекс в черте города. Привлекает внимание покупателей и теплый «водяной» пол. Такая система отопления вместе с крышными котельными, установленными на каждом доме, приносит экономию на коммунальных платежах. Конечно, люди это понимают не сразу, но в дальнейшем это становится дополнительным преимуществом нашего комплекса в глазах жителей.
Можно также отметить наличие достаточного числа парковочных мест. Несмотря на то, что уже процентов восемьдесят людей заселились, проблем с парковками нет. Привлекает и близость Пушкина, парков.
– Что, по Вашему мнению, уже стало или еще станет точкой притяжения для этого района?
– Сейчас, не считая самого Царского Села с его дворцово-парковым ансамблем, это, конечно же, расположенный в непосредственной близости от нашей территории конгрессно-выставочный центр «Экспофорум», где проводятся различные развлекательные и культурные мероприятия, в том числе выставки и фестивали, которые обеспечат интересный досуг для всей семьи.
А в перспективе мы надеемся на реализацию совместного проекта с Русской Православной церковью по строительству на нашей территории Храма Святого Владимира – с православной школой, колокольней и т. д. Земельный участок для размещения этого комплекса уже сформирован. РПЦ занимается проектированием этого объекта. А мы, в свою очередь, готовы помогать в ходе строительства.
Завод по производству блоков несъемной опалубки «Дюрисол» в Ломоносовском районе Ленобласти уже 9 лет поставляет на российский рынок домостроения деревобетонные блоки, изготовленные по австрийской технологии. Их отличия – легкость, экологичность, высокие шумо- и теплоизоляционные характеристики.
Состав смеси «Дюрисол», основным компонентом которой является щепа хвойных деревьев, позволяет изготавливать нетоксичные и не подверженные воздействиям окружающей среды блоки различных конфигураций. Готовая продукция находит применение как в строительстве зданий – жилых, административных и производственных, так и в сооружении шумозащитных экранов для автомобильных и железнодорожных магистралей.
От смеси – к готовым стенам
Компоненты биосмеси «Дюрисол» – деревянная щепа, портландцемент и минеральные добавки. Щепу для смеси поставляют деревообрабатывающие производства Ленобласти, на заводе она проходит через дробильные установки, где дробится до фракций размером 3-4 см. Затем поступает в цех смешения, где попадает в емкость и перемешивается с минеральными добавками и цементом. Обработка щепы минералами делает конечный продукт неподверженным горению, гниению и другим воздействиям внешней среды.
Вторая составляющая смеси для блоков «Дюрисол» – цемент, он должен быть маркировки не ниже М500, это обеспечивает высокую прочность изделий.
Третий элемент – минеральные добавки. «В составе смеси «Дюрисол» нет клеевых составов или вредных формальдегидов, которые могут оказывать вредное воздействие в ходе эксплуатации. Все минеральные компоненты состава смеси применяются в пищевой промышленности. Со временем, взаимодействуя в биосмеси, они набирают прочность и оберегают дом от разрушения», – говорит гендиректор ООО «Дюрисол-Строй» Геннадий Поварешкин.
Площадка для производства блоков (она же – склад хранения временной продукции) – огромный цех с крепким бетонным полом, задача которого выдержать вес сотен изготовленных блоков. Здесь находится «сердце» производства – мобильный вибропресс. Из порции смеси станок выдает восемь больших блоков за один прием.
На складе временной продукции изделия, полученные путем вибропрессования, выдерживают неделю – перед тем, как отправить на конвейер фрезеровочного станка. Фрезеровка – последний этап технологического процесса. Здесь же блоки для наружных стен комплектуются пенополистиролом – для дополнительного утепления.
На выходе из фрезерной установки блоки связывают пачками и отправляют на склад готовой продукции. Он представляет собой открытую асфальтированную площадку. «Блоки из смеси «Дюрисол» не подвержены влияниям внешней среды и могут храниться под снегом и дождем, – говорит Геннадий Поварешкин. – На выставках мы демонстрируем наши блоки в воде, чтобы показать, что они не боятся влаги».
Производственная мощность завода «Дюрисол» – от 2,5 до 4,5 млн блоков в год. В переводе на квадратные метры – это от 250 до 450 тыс. кв. м готового жилья. В сезон, чтобы обеспечить потребности заказчиков, завод переходит на круглосуточный режим работы. От заявки до поставки проходит 28 дней. В день со склада может уходить более 10 фур с готовой продукцией.
Открытый способ хранения обеспечивает более эффективное передвижение погрузчиков: из-за отсутствия лишних барьеров перемещать и отгружать блоки получается быстрее и удобнее. Кроме того, возможность обходиться без складских помещений позволяет компании открывать производство в любом месте, например, на базе бетонного завода, где есть необходимые площади.
Качество будущего продукта контролируется на всех этапах производственного цикла. Инженер-технолог производства следит за правильными пропорциями компонентов при формировании смеси, проверяет образцы готовой продукции на прочность, отслеживает скорость схватывания продукта – период, через который высохший блок можно отправлять на фрезеровку.
Брак, как и отходы из фрезерного станка, идет на переработку: технологический процесс на заводе «Дюрисол» организован по принципу безотходного производства.
Экономное строительство
«Дюрисол» производит стеновые блоки разных типов: с пенополистирольным вкладышем для несущих наружных стен, «легкие» 10-килограммовые для внутренних перегородок и для несущих внутренних стен. Для особых конструкций есть блоки с увеличенным бетонным ядром.
Особенность блоков «Дюрисол» заключается в том, что при армировании конструкции можно использовать более легкую арматуру, диаметром 8-10 мм, вместо распространенного 12-16 мм. Максимальный вес крупноформатного блока – 16 кг. По сравнению с пенобетонным блоком, который весит почти 32 кг, это ощутимое преимущество. Легкость конструкции позволяет использовать и более простой фундамент.
Помимо экономии на фундаменте, блоки «Дюрисол» позволяют снизить стоимость строительства еще несколькими способами: из одного типа блоков легко сформировать несколько элементов, а гибкость технологии позволяет подстраиваться под запросы заказчика. «Например, мы можем предложить клиенту не самый теплый блок, 37-й модели, а более простой, 22-й, дополнительно его утеплив. Это позволит не отступать от параметров сопротивления теплопередаче, но предложить более выгодную цену клиенту, – комментирует господин Поварешкин. – Мы можем подстроиться под потребности заказчика: изготовить необходимое количество блоков к нужному для него времени, выполнить срочный заказ, покрасить блок в определенный цвет или заменить пенополистирол на минвату».
Защита от шума
Еще один способ применения блоков «Дюрисол» – шумозащитные экраны. Они превосходят рыночные аналоги и по параметрам шумоизоляции, и по скорости монтажа. Скорость достигается за счет возможности изготовления панелей размером 25 на 50 см. Из них собирают экраны максимальной длиной 6 и высотой 8 м. В зависимости от величины элемента и особенностей ландшафта, за час возможно установить от 60 до 80 кв. м шумозащитных панелей.
«Мы конкурентны для многих конструкций, при монтаже которых на ряд действий, например, на формирование пространственного каркаса, уходит много времени», – объясняет Геннадий Поварешкин. Кроме того, экраны из «Дюрисол» не зависимы от импортных комплектующих. Это является гарантией бесперебойных поставок и существенно влияет на конечную стоимость работ.
Технология позволяет комбинировать панели «Дюрисол» со светопропускными и металлическими конструкциями. Например, на автодороге на въезде в Гатчину два метра нижней части экрана собраны из «Дюрисола», два – из светопропускных панелей. На участке железной дороги Москва – Санкт-Петербург на панели «Дюрисол» приходится 1,5 м, а верхняя часть выполнена из металла. «Основная проблема на железной дороге – воздействие окружающей среды на конструкции. Блоки из деревобетона в этом плане выносливее, поэтому экраны из «Дюрисола» служат дольше», – объясняет гендиректор «Дюрисол-Строй».
«Мы гарантируем конечным потребителям нашей продукции, что дом из блоков «Дюрисол» прослужит как минимум 100 лет, а шумозащитные экраны – как минимум 30», – резюмирует Геннадий Поварешкин.
Малоэтажный жилой комплекс «Золотой Век» в Пушкине, возведенный ГК «ЦДС», – редкий пример современной массовой застройки, выполненной с применением архитектурных приемов XVIII века. Об особенностях работы над этим проектом и получившегося результата «Строительному Еженедельнику» рассказала Мария Муратова, заместитель директора ООО «АММ-Проект».
– Мария Михайловна, что стало определяющим при разработке архитектурных решений этого проекта?
– Разумеется, место его размещения: в исторической части города Пушкина, очень близко к историческим охраняемым объектам и знаменитому Екатерининскому парку. А добавило сложностей то, что во время проектирования немного менялись законы: ужесточились требования по высотам, пришлось заказывать историко-культурную экспертизу в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, чтобы аргументировать возможность применения высоты застройки до той отметки, которая была в итоге воплощена. Только на основании историко-культурной экспертизы стало возможно выполнить объемы застройки, интересные для заказчика. Я уж не говорю о сложностях подключения по инженерным сетям: в Пушкине есть вопросы в этой части тоже.
Чтобы выполнить задание, сформулированное заказчиком, сначала требовалось сделать проект планировки совместно с мастерской № 1 ОАО «ЛенНИИпроект». И уже на основании согласованного в установленном порядке проекта планировки мы начали разрабатывать проектную и рабочую документацию.
– Как в архитектуре комплекса отразилась его принадлежность к исторической зоне?
– Комплекс проработан главным архитектором проекта Валерием Георгиевичем Шпиренком композиционно и детально: продуманы примыкания зданий (они не представляют собой сплошные пластины); применены скатные кровли; детали фасадов тщательно прорисованы. Двухцветные фасады, деликатное остекление балконов, кровля с чердачными окошками – все это придает ЖК «Золотой Век» вид старинной постройки. В нижних этажах применена расшивка швов. Прием рустирования в современной архитектуре, как правило, не используется: расшивка шва, углубление его в плоскость требуется практически на сантиметр, а современные материалы, как правило, плоскостные. Кроме того, в ЖК «Золотой Век» были выполнены белые декоративные тяги, элементы лепного оформления. Такое пластичное архитектурное решение свойственно именно городу Пушкину. И это нашло отражение в нашем проекте.
Надо сказать, что на этом месте никакой исторической застройки, подлежащей реконструкции, не было: в последнее время там располагался завод, а что было до него, сегодня уже сложно выяснить. Поэтому архитектор просто использовал приемы зрительного ряда исторической части Пушкина, которые уже были характерны при застройке города. Например, русты на штукатурных фасадах. Их можно увидеть и на зданиях, построенных также недавно в центре этого города, но применительно к «Золотому Веку» особенность в том, что это не единичный дом, а целый жилой комплекс.
– Наверняка потребовались эксклюзивные отделочные материалы, чтобы воплотить эти изыски?
– Материалы использовались самые распространенные – например, там самый обычный, но современный штукатурный фасад. И он прорисован в том ключе, в каком это делалось раньше: стенка не ровная, а в цокольной части рустованная и с декоративными белыми поясочками. Пояса вообще имитируют гипсовые лепные элементы, выступающие из плоскости стены, а верхние имеют значительную консоль. Это характерно для исторических зданий, но не используется в современном массовом строительстве. Мы решили применить вырезанные из полистирола и оштукатуренные детали, поэтому пришлось «побороться» с пожарными, потому что полистирол – материал горючий, но в данном случае используется в очень незначительной в процентном отношении части стены. Мы сумели доказать, что это возможно, тем более что потом полистирол закрыт штукатурным слоем.
– Комфортно ли было работать проектировщикам с ЦДС как заказчиком этого проекта?
– Очень комфортно: заказчик действительно был весьма заинтересован в этом объекте. Так что все было организовано довольно качественно. А организация процесса строительства здесь имела принципиальное значение из-за сложной конфигурации домов в плане и небольшой площади самого участка застройки.
– Благодаря тому, что ЖК «Золотой Век» был запроектирован с применением приемов архитекторов XVIII века, он действительно смотрится как старинная застройка. Но насколько современны корпуса внутри?
– А внутри это достаточно большие по площадям квартиры: в этом жилом комплексе нет ни одной квартиры-студии! Квартирография, разумеется, задается заказчиком, и здесь были изначально сформулированы требования к жилью выше среднего уровня. Далее, несмотря на то, что в домах всего четыре-пять этажей, в каждом корпусе есть лифты, которые доходят до подземного паркинга: он просторный, обеспечивает практически 100% потребностей жильцов.
– Насколько этот комплекс гармоничен с точки зрения благоустройства, доступности социальных объектов и т. д.?
– Все рассчитывалось на стадии проекта планировки. Кроме того, все полуподвальные помещения имеют социальную насыщенность, характер которой определялся уже после сдачи объекта в эксплуатацию.
Из-за ограниченности свободной площади на участке благоустройство обеспечивалось буквально на каждом доступном квадратном сантиметре. Например, была выполнена полностью эксплуатируемая кровля стоянки. Проезд автотранспорта, подъезды к домам рассчитаны на все виды транспорта. Есть детская площадка с качественным наполнением, спортивные миниплощадки. Необычная деталь – фонтан с подсветкой, установленный во дворе. Выполнение нормативных требований по озеленению достигалось за счет того, что растения были выставлены в кадках. В нашем климате существенные снеговые нагрузки, глубокое промерзание, соответственно требуется большой ком земли, а в «Золотом Веке» мы были ограничены по высоте. Поэтому и были предложены паллиативные приемы.
– Этот проект для вас чем-то запомнился?
– Я родилась в Пушкине, считаю его своим родным городом, поэтому именно этот проект мне очень близок.
– Есть ли будущее у малоэтажной застройки в пригородах Петербурга?
– Понятно, что заказчик всегда стремится получить максимум жилой площади. Но застройка, как в ЖК «Золотой Век», более человечна по своему масштабу. В Пушкине изначально проектировалось жилье повышенной комфортности. Я считаю, что в исторических местах, подобных Пушкину, застройка должна быть только такой. Хотя в свое время на въезде в город уже были построены 9- и 12-этажные здания (правда, спроектированные… деликатно), на мой взгляд, вряд ли все же надо было так развивать в Пушкине повышение застройки.
Поэтому малоэтажное строительство в пригородах должно быть! И оно заложено в требования ПЗЗ. Другое дело, что все пытаются эти требования преодолеть, а в результате получается не пригород, а город.
– Какие преимущества получили, на ваш взгляд, покупатели квартир в ЖК «Золотой Век»?
– Прежде всего, это они получили Пушкин и Екатерининский парк, который виден из окон их квартир. А если говорить о деталях, то, конечно, «Золотой Век» комфортен для проживания. К примеру, лифт – сравните его нагрузку: 5 или 25 этажей? Разница очевидна. При этом в малоэтажной застройке сделаны мусоропроводы, хотя сейчас застройщики стремятся «пройти мимо» них.
– Места общего пользования – какие они в этом комплексе?
– Они сдавались с очень качественной отделкой: не окраска, а облицовка, например. Все аккуратно, приятно для глаза и, что, по-моему, самое главное, не чрезмерно. Есть дома, кичащиеся разными «особыми деталями»: например, если облицовка, то уж керамогранитом, если витражи, то уж с зеркальным остеклением. Можно хоть золотом отделать места общего пользования, но насколько это будет уместно? В «Золотом Веке» все традиционные материалы использованы в современной трактовке, но сочетаются с обликом исторической застройки, и в этом его особенность.
Мнение
Марина Кольцова, собственник квартиры в ЖК «Золотой Век»:
– Когда приезжаешь в Пушкин, первое, что отмечаешь для себя, – ты как будто за городом, но в квартире со всем возможным городским комфортом.
Для меня важно также, что можно спокойно гулять по окрестностям: весь Пушкин – одна сплошная пешеходная зона. Сам дом построен качественно. Мне нравится и отделка холлов, и красивый лифт, и планировка моей квартиры с прекрасными видами на парк и собор.
Кстати
Согласно заключению историко-архитектурной экспертизы КГИОПа, высота проектируемых зданий на участке застройки, примыкающем к парку Екатерининского дворца, не должна превышать 16 м с акцентами в пределах 18 м.
Длина корпусов с запада на восток в каждой группе может быть до 70 м, что соответствует длине корпусов казарм лейб-гвардии Е. И. В. Гусарского полка. Разрывы между группами должны соответствовать разрывам между казармами (до 22 м), а ширина домов допустима не более 20 м.