Смена инвесторских приоритетов

Последний всплеск инвестиционных покупок жилой недвижимости на первичном рынке наблюдался в конце 2015 года. Сегодня частные инвесторы смещают свой интерес в сторону коммерческой недвижимости – приумножить капиталы, приобретая строящееся жилье, достаточно сложно, говорят эксперты.

Сегодня есть несколько вариантов инвестиций в покупку жилья. В первом случае, если человек уверен в надежности застройщика, он покупает строящееся жилье еще на начальной стадии. Затем, уже ближе к сдаче объекта, делается переуступка, поскольку по мере готовности жилья его стоимость возрастает. Частный инвестор закрывает сделку, зарабатывая на разнице цены на старте строительства и на этапе его окончания. Чаще всего предметом таких инвестиционных покупок являются малометражные квартиры – студии и «однушки».

Второй вариант – когда приобретаемое жилье сдается в аренду. «Нередко это происходит в тех случаях, когда квартира покупается для детей, так сказать, «на вырост», с расчетом на пользование в будущем», – говорит руководитель отдела маркетинга «Н+Н» Майя Афанасьева. Или же вариант сдачи жилья в аренду выбирают те, кого можно назвать современными рантье. «Они покупают квартиру, но сами в ней не живут, получая доход от сдачи в аренду», – говорит г-жа Афанасьева.

Ошибки в расчетах

Впрочем, ситуация на рынке меняется. Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет с ценами на аналогичные новые квартиры, уже зарегистрированные в собственности. «Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на «вторичке». Помню, что объективно удавалось «поймать» разницу в 10-15% годовых», – рассказывает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство». Он полагает, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. «Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение – когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района, увеличится пешеходный поток и т. д.», – уверен он.

Вариант же приобретения квартиры под последующую сдачу ее в аренду также невыгоден, считает г-н Ельцов: «Доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность что нового жилья, что жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и другим видах инвестирования».

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», отмечает: «Сегодня многие частные инвесторы перенесли свое внимание с сегмента жилой недвижимости на коммерческие помещения в новостройках. Это связано с более высокой доходностью, отсутствием необходимости отделки, поскольку большинство арендаторов делает ремонт «под себя». В настоящее время показатели доходности находятся на следующем уровне: жилье – 5-7%, апартаменты – до 10%, коммерческие помещения – до 12-15%. Тенденция к смещению инвестиционного спроса на коммерческие помещения подкрепляется текущими показателями продаж. По итогам первого полугодия 2017 года, объем продаж коммерческой недвижимости в нашей компании вырос в 6 раз по сравнению с аналогичным периодом 2016 года».

Минусы альтернативы

Сегодня, как считают эксперты, есть и более привлекательные инструменты инвестиций, чем строящееся жилье, однако и у них есть свои минусы.

В качестве альтернативы инвестирования в строящееся жилье можно рассматривать более консервативные инвестиции – такие, как облигации государственных и частных компаний, если инвестора интересует доход в рублях. «Также можно обратить внимание на еврооблигации, если не смущает получение прибыли в валюте», – говорит Юлия Роженцева, исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС». Но она обращает внимание на то, что прежде всего нужно определить уровень риска. «И обязательно обратить внимание на защиту капитала, на доходность, сроки инвестирования. При этом, чем больше доходность по ценным бумагам, тем выше риски», – отмечает эксперт.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, полагает, что альтернативные предложения, близкие по соотношению доходности и риска к вложениям в недвижимость, в стране просто отсутствуют – во всяком случае, для частных инвесторов.

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP, с коллегой согласен: «Да, более выгодными инвестициями считаются акции, но здесь есть один нюанс: соотношение «выгода – риски». Ведь с помощью акций можно как хорошо заработать, так и серьезно потерять. В этом отношении инвестиции в недвижимость – это более безопасные инвестиции, имеющие хорошую доходность».

Мнение

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация»:

– Исследования покупателей, которые регулярно проводит «СПб Реновация», показывают, что мотив «вложение средств» присутствует приблизительно в 10% сделок. При этом четкой инвестиционной стратегии придерживаются единичные покупатели, у которых есть продуманный бизнес-план, соотносящий затраты и возможные доходы, – таких, по нашим оценкам набирается не более 3%. Во всех остальных случаях «вложение средств» подразумевает не столько инвестиции, сколько сбережение, очень часто соединяющееся с другими мотивами (например, «вложением средств» часто называется квартира детям «на перспективу», речи об извлечении дохода – основной цели инвестирования – здесь не идет).

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Среди районов Петербурга, где сейчас возводятся новостройки с высоким инвестиционным потенциалом, можно выделить Московский, Петроградский и Василеостровский. Эти локации традиционно привлекательны для инвестирования в объекты не только комфорт-, но и премиум-класса. Если рассматривать массовый сегмент, куда входят проекты комфорт- и эконом-класса, то в топ-5 также можно включить отдельные локации Приморского района, где после открытия общественно-делового комплекса «Лахта центр» ожидается дополнительный рост спроса на жилье, а также Невского района, который уже сегодня вышел в лидеры по объемам сделок на первичном рынке недвижимости.

К перспективным локациям я бы отнесла бывшие промышленные территории, на месте которых в будущем появятся полноценные благоустроенные жилые кварталы с развитой инфраструктурой. Это так называемый «серый пояс» Петербурга, где сейчас реализуются проекты редевелопмента.

Инвестиции в недвижимость – надежный способ сохранить и увеличить накопленные сбережения. В среднем за строительный цикл – от котлована до ввода объекта в эксплуатацию – в зависимости от объекта и стартовой цены стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-25%. Однако важно понимать, что такой доход может гарантировать далеко не каждый объект. Сейчас прибыль во многом зависит от правильного выбора застройщика и жилого комплекса.

Её Величество планировка

Осенью этого года ГК «РосСтройИнвест» открывает продажи квартир во втором корпусе жилого комплекса «Пётр Великий и Екатерина Великая» – в высотном доме «Пётр Великий».

Одно из главных преимуществ 32-этажного жилого небоскреба «Пётр Великий» – возможность купить недорого видовую квартиру с красивой панорамой Невы. Фасад дома расположен так, что из окон большей части квартир будут открываться захватывающие дух виды. Желающим приобрести квартиру в этом жилом комплексе застройщик предложил выбор из 433 квартир. Благодаря необычной геометрии здания внутри много нестандартных квартир с оригинальными планировками. При этом во всех типах квартир комнаты имеют правильную форму, что обеспечивает достаточно дневного света и удобство при расстановке мебели. В прихожей предусмотрено место для шкафа, а в сан­узлах – зона для стиральной машины.

Примерно треть всех квартир – уютные студии. Они есть на всех этажах небоскреба.

Кому-то будет виден Вантовый мост, кто-то сможет любоваться зеленой громадой Невского лесопарка с застекленной лоджии, которая есть в каждой студии. Площадь представленных студий – от 24 до 30 кв. м. Жилое пространство и кухня здесь занимают 17-19 кв. м, в ванной комнате на 3,5 кв. м поместятся душевая кабина, туалет и стиральная машина. Есть возможность выбора между стандартной планировкой с минимальной площадью и вариантами, где предусмотрены гардеробные и (или) просторные лоджии площадью до 8,5 кв. м.

Более 40% в жилом комплексе занимают однокомнатные квартиры. Их площадь – от 38 до 44 кв. м. Они предлагаются в классическом варианте: большая комната площадью 15-16 кв. м, кухня – 10-13 кв. м, раздельный санузел. Отдельного внимания заслуживают варианты максимальной площади, их главная особенность – большие лоджии.

Пятая часть всех квартир в жилом комплексе – просторные «двушки». Для них разработаны два типа планировок – видовая, с просторной кухней-столовой площадью 15 кв. м и большими окнами, а также планировка с окнами во двор. Второй тип предполагает возможность выбрать из двух вариантов: квартиру со стандартной кухней в 10 кв. м или вместительной кухней-столовой площадью 15 кв. м, с просторной гардеробной в 5 кв. м или нишей для шкафа-купе. Для всех типов планировок, в зависимости от этажа, есть варианты с одной-двумя лоджиями или с возможностью выхода на лоджию из каждого помещения.

Самая «дефицитная» часть жилого комплекса – эргономичные трехкомнатные квартиры. Все они имеют исключительные видовые характеристики, светлую кухню-столовую площадью от 14 кв. м, с большими окнами и панорамным видом на Неву. В зависимости от этажа, есть варианты планировок с двумя лоджиями или с выходом на лоджию из каждой комнаты и кухни.

 Мнение

Михаил Копков, генеральный директор компании «ЯРРА проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест»):

– Жилой комплекс «Пётр Великий» – еще одна доминанта города – по форме напоминает корабль. Он обращен к реке Неве и прекрасно просматривается как со стороны Вантового моста, так и со стороны въезда в город. Нос корабля выполнен в форме круглого эркера, который завершается стилизованной фигуркой корабля, устремленного в небо. В сочетании с масштабом здания это делает образ жилого комплекса запоминающимся и выразительным.

Справка

ЖК «Пётр Великий и Екатерина Великая» – комплекс комфорт-класса в Невском районе Санкт-Петербурга. Проект ведет компания «Росстройинвест». Два корпуса реализуются в пять очередей. Строительство первого дома разделено на три этапа и закончится в III квартале 2019 года. В I квартале 2020 года будет сдана вторая многоэтажка, а в пятой очереди запланирован многоуровневый паркинг на 298 машино-мест. Здания состоят из нескольких секций высотой от 24 до 32 этажей. Строительство ведется по кирпично-монолитной технологии. Дом рассчитан на 1683 квартиры различной планировки, среди которых – студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные. Все они сдаются с подготовкой под чистовую отделку.