Север левобережья Невского района
Еще недавно северная часть левобережья Невского района Санкт-Петербурга (окрестности станции метро «Елизаровская») не могла похвастать вниманием застройщиков. Однако нехватка свободных участков под застройку, а также активизация процессов редевелопмента изменили ситуацию. Эксперты считают, что у локации немало плюсов.
Еще при Петре I здесь стала активно развиваться промышленность: появились чугунолитейный и кирпичный заводы, ткацкая и катушечная фабрики. Производственная функция долгие годы доминировала в этой локации. В 1920-е годы остро встал вопрос о жилье для рабочих, и в районе появились жилмассивы из двух-трехэтажных домов с арочными проемами: на улице Ткачей, а также между проспектом Елизарова и улицей Ольги Берггольц. К ним прилагалась фабрика-кухня на проспекте Обуховской Обороны. Палевский жилмассив сохранился лучше всех, а в 2000-е годы в нем даже были отремонтированы фасады домов, поставлены стеклопакеты. Свой след оставил и первый период массового индустриального домостроения, наполнивший локацию «хрущевками». При этом параллельно развивалась и социальная инфраструктура. А недавно туда пришел редевелопмент.
Сочетание факторов
По оценке экспертов, северная часть левобережья Невского района в ближайшее время будет активно развиваться в рамках редевелопмента «серого пояса». «Окрестности станции метро «Елизаровская» – это бывшие промышленные территории южнее Обводного канала. В советское время здесь располагались современные заводы и строились жилые дома для их работников. Сегодня мы видим постепенное обновление этой локации. Часть производств выводится на новые площадки в границах Петербурга, другие перепрофилируются под современные нужды, например, офисы, на месте третьих появляются жилые дома», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Специалисты отмечают удачное расположение локации, неподалеку от исторического центра Петербурга: на севере территория непосредственно примыкает к Центральному району. «Левый берег Невы исторически и логистически близок к центру Петербурга. Отсюда легко и быстро добираться до центра и наземным транспортом, и на метро. Кроме того, это территория, у которой есть большой потенциал развития: много действующих и бывших предприятий. С одной стороны, это рабочие места, с другой – перспектива редевелопмента, который в этом районе уже начинается», – считает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Соответственно, локацию отличает неплохая транспортная доступность. «Район у станции метро «Елизаровская» сегодня является одним из наиболее быстро развивающихся. Отсюда можно оперативно добраться до центра города, в получасе езды находится аэропорт «Пулково», недалеко расположены выезды на КАД, Таллинское, Московское и Мурманское шоссе», – отмечает директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва.
Она добавляет также, что, несмотря на традиционную производственную функцию, в локации сформирована вся необходимая для жизни среда: «Одним из преимуществ этого района можно назвать хорошо развитую социальную, торговую, спортивную и развлекательную инфраструктуру». Кроме того, в локации также немало зеленых насаждений: Палевский сад, Смоленский сад, сквер ДОСААФ, сад Фонтанчик, сад Ткачей, Заводской сад и др.
Дела рыночные
Эксперты считают рынок в этой местности достаточно динамично развивающимся. «Общий объем рынка в локации «Проспект Обуховской Обороны – улица Седова» – около 255 тыс. кв. м. Это примерно 32% от всего Невского района и приблизительно 3% от Петербурга в целом. Суммарный объем предложения на сегодняшний день – 140 тыс. кв. м, или 39% от предложения в районе и 4% – в городе», – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, за I квартал 2019 года в локации реализовано около 22,6 тыс. кв. м жилья. «Это 22% в объеме спроса Невского района и около 3% в общей структуре спроса Северной столицы. Для сравнения: в 2018 году в локации продано 67 тыс. кв. м – 13% в районе и около 2% от общего показателя продаж в городе», – говорит эксперт.
Стоимость жилья в новостройках в районе станции метро «Елизаровская» имеет тренд к росту. «Цены в этой локации сейчас составляют 130–145 тыс. рублей за 1 кв. м. Естественно, тенденция такая, что чем ближе к берегу Невы, тем дороже», – оценивает Вера Серёжина.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в локации «Проспект Обуховской Обороны – улица Седова» средняя цена в новых объектах составляет в настоящее время 127,6 тыс. рублей за 1 кв. м. «С начала 2019 года рост средней цены в локации составил 2,8%, в целом же за 2018 год она увеличилась примерно на 21%», – подчеркивает Ольга Трошева.
«В перспективе десяти лет можно говорить о практически полном преображении левобережной части Невского района, что уже сегодня делает эту территорию крайне привлекательной инвестиционно», – резюмирует Пётр Буслов.
Мнение
Ирина Соловьёва, директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ»:
– В 7 минутах ходьбы от станции метро «Елизаровская» компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») возводит ЖК класса «бизнес-лайт» – «Эталон на Неве». Жилой комплекс будет состоять из 16 секций, в которых запроектировано 838 квартир – от студий до пятикомнатных, а также наземный и подземный паркинги в общей сложности на 501 машино-место. Благодаря применению современных архитектурных решений нам удалось разместить в корпусах жилого комплекса большое количество видовых квартир (примерно 70%) и квартир с террасами, лоджиями и балконами. Кроме того, «Эталон на Неве» – это первый в Санкт-Петербурге объект с редким форматом «городских вилл» – одно- и двухуровневых квартир, имеющих собственный вход и выход к придомовой территории, в том числе и на набережную главной водной артерии нашего города – Невы.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– В этой локации в пешеходной доступности от станции метро и сразу трех парков Группа ЦДС возводит ЖК «Елизаровский». Он рассчитан на 1862 квартиры и строится в два этапа. Окончание реализации проекта намечено на середину 2021 года. ЖК состоит из десяти корпусов, объединенных многоярусными паркингами, рассчитанными почти на 700 машино-мест. Фасады зданий решены в современном архитектурном стиле и будут отделаны кирпичом различных оттенков. На территории комплекса предусмотрены велодорожки и велопарковки, лужайка для занятий йогой, траверсный скалодром. При этом пространство комплекса будет закрыто для посторонних. В ЖК представлен большой выбор просторных одно- и двухкомнатных квартир с кухней-гостиной, вместительной лоджией площадью до 8 кв. м, а также нишами для хранения в комнате и коридоре. Изюминкой «трехшек» является наличие спальни с собственной ванной комнатой, а также двух просторных лоджий. Предусмотрены два детсада на 295 и 100 мест.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– ЖК «Стрижи» возводится в зеленой части Невского района – напротив раскинулся парк им. И. В. Бабушкина, за ним – Нева. Поблизости находятся станции метро «Ломоносовская» и «Елизаровская». Проект ЖК выполнен знаменитым архитектурным бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Комплекс объединяет четыре дома высотой от 10 до 24 этажей, подземный паркинг, детсад на 250 мест, магазины на первых этажах и уютные дворы. Благодаря разновысотности построек живописный вид откроется из каждого окна. Проект стал известен своими «парящими дворами». Такого эффекта удалось достичь за счет возвышающихся стилобатов, соединенных остекленными мостами. В охраняемом дворе без машин можно играть с детьми на разновозрастных площадках или заняться спортом. На этаже всего по четыре квартиры: от просторных 1-комнатных до 4-комнатных площадью свыше 100 кв. м. Все они сдаются с чистовой отделкой «Итальянские коллекции» в двух цветовых гаммах: «Ваниль» и «Шоколад».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– ЖК «Дом на набережной» находится в 10 минутах пешком от «Елизаровской». Еще один важный плюс – близость Невы. Объект расположен прямо на набережной, в нем много квартир с видом на воду. А сама набережная выделяется тем, что на ней нет движения транспорта – это тихое, прогулочное место. Участок рядом с нашим домом, кстати, недавно благоустроен. Еще одна особенность нашего жилого комплекса – архитектура. Это проект, созданный в духе сталинского неоклассицизма, который, кстати, очень характерен для левого берега Невы. Мы, с одной стороны, «вернули» эту архитектуру в исторический район, с другой – создали проект, который очень нравится современным покупателям. Упомянем и о квартирографии: у нас много просторных квартир, которые подходят для семейных людей. Для таких покупателей дополнительное преимущество – детсад, созданный прямо в доме, на первом-втором этажах одной из секций.
Квартиры с видом на Ладожское озеро
Шлиссельбург – город на берегу Ладожского озера, располагающийся в непосредственной близости от Санкт-Петербурга, где имеется развитое транспортное сообщение с Северной столицей. В этом городке хорошая экологическая обстановка и зеленая территория, что очень привлекает уставших от шумных мегаполисов жителей. Жилье в Шлиссельбурге, как и Кировске, очень востребовано, особенно в последние годы, когда там началось полномасштабное строительство и благоустройство.
Здесь работают современные торговые центры, медицинские и образовательные учреждения. Особое внимание администрация МО «Шлиссельбург» уделяет программам дополнительного образования детей: в городе работают художественная и музыкальная школа, спортивный комплекс и творческие студии. Благодаря удачному расположению и хорошей экологии Шлиссельбург стал главным центром яхтинга в акватории Ладожского озера.
А такие приятные элементы, как свежий воздух, озеленение и уютные благоустроенные дворы новых жилых комплексов делают жизнь семьи спокойной и уютной. Сейчас все больше людей выбирают именно такую жизнь для себя и своих детей.
Жить здесь стало не только комфортно, но и престижно. Теперь, проезжая по Ладожскому мосту, можно видеть шикарные новостройки, выстроившиеся вдоль берега Невы. Одно из лакомых мест на берегу реки занимает крупный жилой комплекс от компании «БалтСтройКомплект» (БСК). Компания хорошо зарекомендовала себя на рынке: 15 лет продуктивной работы и, как результат, 8 домов, сданных в эксплуатацию точно в срок!
В городе Шлиссельбург на улице Пролетарской, д. 38, предлагаются квартиры по цене от 1,4 млн рублей в уже сданном 16-этажном монолитно-кирпичном жилом доме – самом высоком доме в Шлиссельбурге. Все квартиры продаются с полной отделкой. Полностью выполнено благоустройство территории: устройство твердых асфальтобетонных покрытий проездов и тротуаров; устройство площадок для занятия спортом; озеленение территории: устройство газона, посадка деревьев и кустарников. В непосредственной близости от дома – отделение полиции, школа, стадион, детский сад, крытый бассейн, стоянка катеров и яхт.
Преимущества: собственная крышная газовая котельная, экологически чистая среда, современная инфраструктура, разнообразие планировок и цен.
Параметры: квартиры с полной отделкой, благоустроенная территория, современные лифты, стеклопакеты, остекление балконов/лоджий.
Цифры и факты о «БСК»:
9 апреля 2002 года – дата основания ООО «БСК». Учредитель и генеральный директор – Сельянов Станислав Рудольфович.
С 2005 г. компания приступила к реализации собственных проектов строительства жилья под торговой маркой «КВАРТА».
В 2007 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Луговая, д. 4, корп. 1.
В 2008 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Луговая, д. 4, корп. 2.
В 2011 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Кирова, д. 5.
В 2013 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Кировск, ул. Набережная, д. 17.
На стадии строительства находится жилой комплекс, состоящий из 4 пусковых комплексов, по адресу: г.Кировск, ул. Набережная, д. 19:
В 2015 г. введен в эксплуатацию первый пусковой комплекс.
В 2016 г. введены в эксплуатацию второй и третий пусковой комплекс.
В 2018 г. будет введен в эксплуатацию четвертый пусковой комплекс.
В 2017 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 38.
Trade-in набирает популярность
Услуга trade-in, сравнительно недавно появившаяся на петербургском рынке жилья, приобретает все большую популярность. По оценке большинства экспертов, этот тренд сохранится и в будущем.
Зачем это надо
«В настоящий момент программы trade-in еще незначительно распространены в Петербурге – их можно найти у единичных застройщиков. Однако постепенно данный сервис начинает набирать популярность у покупателей, в связи с чем можно ожидать его более широкого распространения в ближайшие годы», - отмечает генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Впрочем, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин считает, что схема покупки «квартира в зачет» уже достаточно популярна на российском рынке. «Это один из самых востребованных инструментов при покупке нового жилья, позволяющий улучшить жилищные условия с выгодой для себя», - соглашается с ним коммерческий директор группы «Эталон» Андрей Останин.
Суть услуги достаточно проста. Гражданин выбирает квартиру из предложений застройщика, работающего по схеме trade-in, и получает на нее бронь. Одновременно осуществляется оценка недвижимости, имеющейся у него в собственности, и она выставляется на продажу. Деньги, полученные за нее, идут в зачет покупки новой квартиры у застройщика (обычно, с доплатой). Главным плюсом для граждан является то, что застройщик берет на себя хлопоты по продаже его квартиры.
«Появление услуги trade-in на рынке первичной недвижимости было ожидаемым. Большинство покупателей покупают новую квартиру, продавая старую, зачастую ту, в которой они сейчас живут. Однако новую квартиру хочется здесь и сейчас, а продажа имеющейся может затянуться на долгие месяцы. Поэтому все большее количество застройщиков готовы самостоятельно реализовать жилье покупателей», - отмечает директор по продажам группы «ЯРД» Сергей Софронов. «Подобные программы помогают покупателю в комфортном режиме решить жилищный вопрос. Преимуществами данного варианта являются оперативность и принцип «одного окна», позволяющий клиенту получить все услуги в одном месте», - добавляет Николай Урусов.
Еще одним плюсом является «фиксация» цены на момент заключения договора. Изменения на рынке или рост ценника в следствие увеличения готовности объекта, данной квартиры уже не коснется, отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории Метров» Елизавета Яковлева.
Необходимо, однако, отметить, что интересы у людей бывают разные, и программы застройщиков это учитывают. Так, возможно полное покрытие цены новой квартиры деньгами продажей старой. Это вариант может быть интересен тем, кто хотел бы сменить локацию проживания, либо выехать из жилья меньшей площади в более габаритный. «Как правило, люди хотят либо увеличить имеющуюся жилплощадь, либо, наоборот, вместо одной большой квартиры приобрести две маленькие», - говорит Михаил Гущин. По его словам, программой, предлагаемой холдингом могут воспользоваться не только владельцы старых квартир, но и участники долевого строительства, которые желают сменить застройщика.
Ну а застройщику программы trade-in позволяют, прежде всего, повысить свой уровень сервиса, добавляет Николай Урусов.
Вариации на тему
Общая схема услуги одинакова, однако в программах, предлагаемых застройщиками, могут быть существенные различия.
«Чтобы заключить договор, достаточно внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Оплатить оставшиеся 95% можно в срок до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным нами официальным агентством-партнером. Если средств от продажи квартиры будет недостаточно, то клиент может воспользоваться различными программами по покупке недвижимости. В частности, мы предлагаем ипотеку от крупнейших банков-партнеров. Кроме того, есть возможность выбрать разнообразные схемы рассрочек», - так Андрей Останин описывает принятую в холдинге схему.
«В «зачет» могут идти самые разнообразные варианты – от студий небольшой площади до частных домов. На реализацию «квартиры в зачет», как правило, уходит от 90 до 150 дней. Квартира продается по рыночной цене, которая заранее обговаривается с владельцем и фиксируется на время продажи. Клиент выбирает и бронирует в нашей компании новую квартиру. После заключения договора и внесения первоначального взноса (15-20% от стоимости квартиры) клиенту предоставляется беспроцентная рассрочка на те 3-5 месяцев, в течение которых осуществляется продажа его прежней недвижимости», - рассказывает Михаил Гущин.
«Покупатель выбирает новую квартиру, и мы бронируем ее на 3 месяца. В течение этого времени стоимость недвижимости не меняется. За это время наш партнер – «Первое ипотечное агентство» – реализует квартиру, переданную покупателем в зачет. После продажи имеющейся недвижимости, заключается ДДУ на новую квартиру», - сообщает Николай Урусов.
Есть «но»
По мнению Елизаветы Яковлевой, наиболее существенным недостатком схемы может быть то, что имеющаяся у клиента квартира оценивается ниже ее реальной стоимости и гораздо ниже завышенных ожиданий собственника.
А генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов считает, что trade-in не имеет особых перспектив, поскольку предоставляемая рассрочка позволяет гражданам время самим реализовать имеющееся у них жилье по цене, которая их устроит. «Мы, как и ряд других крупных агентств на рынке, не используем систему «квартира в зачет». Сегодня в этой услуге фактически нет необходимости, так как застройщики предлагают клиентам рассрочку по целому ряду своих самых популярных объектов», - говорит он.
По словам Сергея Дроздова, агентство активно сотрудничает с ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», которое занимается реализацией строящегося жилья. «Если у клиента есть ликвидная квартира на вторичном рынке (однокомнатная, комната в центре города и др.), то мы выставляем объект на продажу с оговоренным сроком реализации. Одновременно ЦРП бронирует понравившееся клиенту жилье с сохранением стоимости на срок продажи имеющейся квартиры. Второй вариант подходит для неликвидного жилья. Клиент через рассрочку или ипотеку приобретает квартиру в ЦРП, а мы в это время продаем его недвижимость, после чего клиент гасит ипотеку или вносит отсроченный платеж», - излагает эксперт принятую в компании схему работы.
Мнение
Сергей Софронов, директор по продажам группы «ЯРД»:
- В сегменте апарт-отелей услуга trade-in также начинает набирать популярность. Наша компания – группа «ЯРД» – с марта этого года предоставляет покупателям возможность зачета имеющейся у них жилой или коммерческой недвижимости в счет стоимости выбранных апартаментов. При этом мы не берем агентскую комиссию и полностью снимаем с собственника вопросы поиска и реализации его недвижимости. Многие инвесторы, у которых нет свободных денег, но которые хотят вложиться в более ликвидный объект, уже оценили преимущества trade-in апарт-отеля Prime Residence.