Переезжаем ближе к центру
Отличный вариант улучшения жилищных условий – продаем старую «панель» в спальном районе и переезжаем в современную новостройку бизнес-класса.
На состоявшейся в последних числах марта Ярмарке недвижимости газета «Строительный Еженедельник» организовала и провела круглый стол «Доступный бизнес-класс: переезжаем в центральные районы города». Деловым партнером мероприятия выступила компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»).
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей напомнила участникам круглого стола, из каких сегментов складывается классификация рынка недвижимости: «Основное предложение – это масс-маркет. Масс-маркет стремится к минимальным ценам, обычно предполагает приобретение непосредственно квадратных метров, а не дополнительных опций комфорта. А те, кому важно, чтобы эти «метры» располагались поближе к метро, выбирают уже класс «комфорт». Когда «комфорт» требует статуса, запрос переходит в бизнес-класс. А после этого начинается премиальный сегмент, которому всего предыдущего мало. Здесь уже важны локация в центре города, статусность и видовые характеристики (в случае «элиты») и эксклюзивный продукт (в случае класса де-люкс)».
Сегодня на рынке складывается удачная для покупателя ситуация, когда с небольшой доплатой, а иногда и без нее, можно купить жилье классом выше «эконома» (например, в «комфорте» или «бизнесе»), обменяв свою квартиру на новостройку.
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев считает это не столько удачным стечением обстоятельств, сколько следствием определенного этапа развития рынка новостроек Петербурга: «В России покупка квартиры была и остается единственным способом сохранения средств. Во все времена люди выбирают лучшее, что есть на рынке. Первые проекты редевелопмента появились в 2006 году – например, именно тогда начала развиваться Песочная набережная. Но в большинстве своем эти проекты реализовывались точечно и стоили довольно дорого. Но 5-7 лет назад в городе начался массовый редевелопмент. В зоне внимания застройщиков – бывшие промышленные территории, близкие к центру города. Пожалуй, первым крупным проектом стала «Царская столица» от Группы «Эталон». Можно сколько угодно дискутировать о качестве окружения этого жилого комплекса, но это классический пример бизнес-класса в месте, близком к центру города, и по цене сопоставимого с проектами комфорт-класса в гораздо менее удачных локациях».
Такие квартиры покупают для себя, а не для сдачи в аренду или продажи, уверен Сергей Бобашев – и констатирует: сегодня это лучшее предложение по соотношению «цена – качество».
В 2018 году компания «Отделстрой» приступила к строительству жилого комплекса «Новый Лесснер» рядом с Выборгской набережной. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен в том, что «Новый Лесснер» – характерный пример доступного бизнес-класса. «Этот подкласс еще называют «бизнес-лайт». На самом деле сегодня к нему относятся почти две трети проектов, позиционируемых на рынке как бизнес-класс, – считает он. – Отличительная особенность таких комплексов – компактные планировки. Упор делается на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, что позволяет жить в квартирах сравнительно небольшого метража, при этом в локации, близкой к центру города».
Как отмечает Елена Шихова, руководитель офиса продаж «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), в последнее время на карте новостроек Петербурга появились новые локации бизнес-класса, однако самыми статусными по-прежнему остаются острова в центральных районах города. «Два строящихся проекта бизнес-класса Группы «Эталон» располагаются на островах Петроградской стороны – это жилой комплекс BOTANICA в центре Аптекарского острова и жилой комплекс «Петровская Доминанта» в западной части Петровского острова. Отмечу также клубный дом FUSION, который расположен на границе Петроградской и Выборгской сторон», – рассказала она.
Если стоит задача приобрести квартиру в рассрочку, говорит Елена Шихова, у застройщика действует выгодная программа – до 6 лет. «Предложение распространяется на строящиеся жилые комплексы. Первоначальный взнос по такой программе составляет от 10%. После завершения строительства вы можете переехать в новую квартиру и спокойно выплачивать рассрочку, – пояснила эксперт. – Также мы предлагаем воспользоваться программой Trade-in, которая позволит приобрести новое жилье за счет продажи уже имеющегося. Для заключения договора необходимо внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Срок оплаты оставшихся по договору 95% устанавливается на период от 45 дней до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным застройщиком официальным агентством-партнером. Кроме того, можно приобрести квартиру в ипотеку, которую предоставляют около 20 банков – партнеров Группы "Эталон"».
Проект бизнес-класса на границе Московского и Адмиралтейского районов – жилой комплекс «ARTквартал.Аквилон» – представила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Объект находится в шаговой доступности от трех станций метро: «Фрунзенская», «Московские ворота» и «Балтийская». «Отличительными чертами проектов бизнес-класса, помимо удачной локации, являются достаточная высота потолков, ограниченное количество квартир на этаже, наличие подземного паркинга и социальной инфраструктуры, а также общая уникальная концепция жилого комплекса. В нашем случае ART, жизнь в искусстве – главный акцент в концепции проекта», – говорит она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Средний бюджет покупки на первичном рынке Петербурга приблизился к 4 млн рублей
Бизнес-класс в Петербурге занимает ограниченный сектор в структуре сделок с недвижимостью
Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
Штучный товар. Двухуровневые квартиры - редкость на рынке недвижимости
Двухуровневые квартиры – один из самых диковинных товаров на отечественном рынке недвижимости. В результате вокруг такого жилья сформировалось множество мифов. Кто-то считает их оплотом роскоши, кто-то – дорогим излишеством.
Впрочем, двухуровневые квартиры – вовсе не новинка для нашей страны. Такие объекты строили и в СССР, и после его распада, однако подобная практика никогда не носила массовый характер.
Дело в размере
Рынок двухуровневых квартир, по сути, не сформирован, считает руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Причина – в низком спросе. И виновата здесь, в первую очередь, высокая цена. По данным руководителя города-курорта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, двухуровневая квартира в среднем на 20% дороже аналогичного по площади обычного жилья.
Директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина отметила, что цену увеличивает, в первую очередь, размер объектов: «Такая квартира всегда больше однокомнатной и даже среднестатистической двухкомнатной, потому что необходимо выделить место для лестницы, которая занимает около 6 кв. м на каждом из уровней. Минимальная площадь такой квартиры начинается от 80–90 кв. м, а оптимальный размер составляет 100–170 кв. м».
В результате, если в 1990-е и 2000-е двухуровневые квартиры проектировали во многих домах даже массового сегмента, то сейчас такие объекты сосредоточены в более дорогих проектах, говорит Пётр Буслов: «Сегодня большинство двухуровневых квартир, строящихся в Петербурге, являются пентхаусами. Они расположены в элитных жилых комплексах и имеют площадь порядка 300–400 кв. м. Такая недвижимость стоит дорого».
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов отмечает, что максимальным спросом пользуются двухуровневые квартиры бизнес-класса. Но подобные объекты можно найти и в ЖК класса «комфорт-плюс». Например, такие предложения есть в комплексе «Самоцветы» ГК «Эталон ЛенСпецСМУ».
В «Группе ЛСР» отметили, что перепродать такое жилье весьма сложно, а это существенно снижает его инвестиционную привлекательность: «Если у покупателя есть возможность обладать б´ольшим количеством квадратных метров «по горизонтали», то он остановится на этом варианте. Тем более, если клиент в будущем захочет перепродать такую квартиру, то найти потенциального интересанта будет проблематично».
Еще один минус двухуровневых квартир – лестницы. «Постоянно бегать с этажа на этаж (например, из кухни в гостиную или из детской в спальню) не всегда удобно», – рассуждает Сергей Степанов. Из-за этого подобное жилье непригодно для некоторых категорий людей. «Людям с ограниченными возможностями, пожилым и маленьким детям будет сложно передвигаться в двухуровневых квартирах», – отметили в Компании Л1.
Частный дом в многоэтажках
Несмотря на все вышеперечисленное, двухуровневые квартиры все равно не перестают включать в проекты. «Они украшают квартирографию комплекса, являются «фишкой» и конкурентным преимуществом», – уверены в компании «Мегалит – Охта Групп».
Поскольку такие объекты – штучный товар, девелоперы стараются сделать их по-настоящему уникальными. Как правило, отметили в Компании Л1, двухуровневые квартиры занимают верхние этажи домов, поэтому часто там присутствуют панорамное остекление и просторные террасы. В таких квартирах много света, часто выдающиеся видовые характеристики, отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Девелоперы стремятся к тому, чтобы многоуровневое жилье напоминало полноценный дом. «Городская квартира, занимающая два этажа, похожа на загородный дом, в ней ощущается объем свободного пространства. Это достигается за счет большой площади квартиры, что придает такому жилью статусность, респектабельность», – сообщила директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова.
В Петербурге больше всего в этом вопросе преуспел «Эталон ЛенСпецСМУ» – двухуровневые квартиры в ЖК «Эталон на Неве» по проекту имеют отдельный выход к придомовой территории, в том числе на набережную. Также можно вспомнить ЖК премиум-класса «Маленькая Франция» холдинга AAG: первые этажи там будут занимать двухуровневые сити-хаусы с индивидуальными входами, наподобие исторической жилой застройки крупных американских городов.
Двухуровневое пространство существенно расширяет возможности планировки, считает Наталья Осетрова: «Такие планировки дают возможность разделить квартиру на приватную и гостевую зоны».
«На первом этаже обычно располагаются гостиная, кухня-столовая, рабочий кабинет и прихожая. Наверху – спальни, ванные комнаты, гардеробные и постирочные. Данное разделение комфортно для большой семьи с детьми», – говорит Анастасия Осипова. «Если спальня расположена на первом уровне, то можно забыть о беспокойстве со стороны соседей, живущих этажом выше», – добавил Сергей Степанов.
Кроме того, отмечают в Компании Л1, двухуровневое жилье дает возможность реализовать интересные дизайнерские решения, «что подчеркнет социальный статус владельца».
Кстати
Эксперты не пришли к единому мнению о будущем многоуровневых квартир. В «Группе ЛСР» уверены, что пик спроса на такие объекты давно прошел, а в «Мегалите – Охта Групп» – что только начал расти. Однако большинство экспертов уверено, что массовое строительство многоуровневых квартир не начнется никогда, а спрос останется низким, но стабильным.
Шушары: новые микрорайоны крайнего юга
Шушары являются сегодня одной из наиболее активно застраиваемых локаций на юге Санкт-Петербурга. Дефицит свободных участков во внутренних районах города и ряд других факторов привели к тому, что территория, которая еще дюжину лет назад считалась далекой окраиной, сегодня набирает все большую популярность.
Шушары представляют собой муниципальное образование на южной границе Санкт-Петербурга, в составе Пушкинского района. Первые новостройки в этой локации появились сравнительно недавно, и поначалу она считалась местом концентрации жилья сегмента «жесткий эконом». Объективно и сегодня Шушары остаются территорией, где преобладают недорогие проекты. Однако постепенно, под влиянием ряда факторов, ситуация претерпевает изменения.
Транспортная инфраструктура
Серьезным тормозом развития локации в прежние годы были удаленность от основного ядра Петербурга и слабая насыщенность транспортной инфраструктурой. Железнодорожная станция «Шушары» и Московское шоссе – вот и все, что связывало Шушары с остальным городом на рубеже тысячелетий. Ситуация радикально изменилась после запуска движения по Кольцевой автодороге и пробивки продолжения Витебского проспекта, связанных между собой и с Московским шоссе мощной развязкой.
Это помогло автовладельцам сравнительно беспроблемно добираться до локации. Кроме того, таким образом была обеспечена доступность метро – главного средства транспортного сообщения в городе. Появилась возможность всего за 10–15 мин. доезжать до станции «Купчино» синей ветки.
И это еще не все. Весной 2019 года намечен ввод в эксплуатацию новой станции метро «Южная» (рабочее название «Шушары») фиолетовой линии. Она хоть и будет находиться на некотором расстоянии от мест концентрации новой застройки в Шушарах (через Витебский проспект), но все же значительно ближе «Купчино», и несомненно, улучшит транспортное сообщение с локацией. Кроме того, открытие «Южной» позволит разгрузить Витебский проспект.
Есть и другие перспективы. «Уже сейчас завершены проектные работы по реконструкции с расширением Пушкинской улицы – основного выезда из микрорайона сегодня. К концу 2019 года должны быть готовы проекты реконструкции Шушарской дороги от Петербургского шоссе до Новгородского проспекта и продолжения ее до Витебского проспекта, а также строительства Новгородского проспекта от Пушкинской улицы до Шушарской дороги. Кроме того, власти уже озвучили планы по запуску ветки скоростного трамвая, которая пройдет от станции метро «Купчино» до Шушар и Славянки. Пути от Балканской площади до Новгородского проспекта планируется проложить в 2021 году», – рассказывает руководитель отдела маркетинга СИХ «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре.
«Социалка»
Прирастает локация и социальной инфраструктурой. «Сегодня в Шушарах работают шесть детских садов (включая три частных), две школы, семь медучреждений (из них два – государственные поликлиники). В ближайшей перспективе – открытие еще трех дошкольных учреждений, строительство как минимум пяти детских садов на 1300 мест, четырех школ на 4325 учеников, детской и взрослой поликлиник, а также двух культурно-досуговых объектов», – говорит Яна Булмистре.
«Только этой осенью в Шушарах открылись два детских сада. «Дальпитерстрой» сдал один из них в сентябре – это три помещения под группы детского сада № 38, общей площадью около 2 тыс. кв. м. В ближайшее время мы приступим к возведению еще одного детсада и школы», – добавляет руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов считает, что главный плюс кварталов в Шушарах – это их новизна. «Новый дом, новые дороги, новые школы и детские сады, новые поликлиники, новые развлекательные комплексы, прочие объекты инфраструктуры – все новое, спроектированное и построенное для удовлетворения потребностей современного человека», – говорит он.
Доступные цены
Важнейшим преимуществом локации, несомненно, следует признать низкий ценник строящегося там жилья. Это своего рода традиция, унаследованная с того времени, когда территория застройки в Шушарах представляла собой «чистое поле».
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конец III квартала 2018 года в Шушарах в реализации было представлено четыре жилых комплекса, объем предложения в которых составлял 66,6 тыс. кв. м. В основном реализуется жилье эконом-сегмента. Однако по мере роста транспортной доступности и развития инфраструктуры происходит и сдвиг классности объектов, появилось предложение в сегменте «комфорт».
«По состоянию на 1 декабря 2018 года средняя цена предложения в локации – 77,1 тыс. рублей за «квадрат». Это на 25% ниже средней цены по Петербургу в сегменте «масс-маркете». При этом рост средней цены в локации с начала года составил 25,5%», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее данным, за январь–сентябрь 2018 года в Шушарах было реализовано примерно 33 тыс. кв. м жилья. «Локомотивами спроса выступили СК "Дальпитерстрой" и ФСК "Лидер"», – уточняет эксперт.
«Шушары продолжают активно развиваться, сегодня это популярная у покупателей локация, граничащая со статусным Московским районом, но предлагающая оптимальное соотношение цены, расположения и качества. В локации уже сложилась торговая, бытовая и социальная инфраструктура, что обеспечивает комфортное проживание в уже сформированной среде», – резюмирует руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева.
Мнение
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
– ГК «Лидер Групп» реализует в Шушарах большой и амбициозный проект «Аэросити». Это квартал-миллионник с малоэтажной застройкой, новой транспортной инфраструктурой и современными объектами социального значения. Архитектура выполнена в лаконичном стиле. Предусмотрены передовые системы жизнеобеспечения комплекса, в том числе видеонаблюдение и диспетчеризация. Современные материалы отделки фасада надолго сохранят привлекательный внешний вид здания. Для удобства жильцов прямо в доме предусмотрен подземный паркинг, а современные оборудованные и благоустроенные дворы и детские площадки сделают отдых безмятежным и безопасным. ЖК «Аэросити» отличает высокое качество строительных и инженерных материалов, а разнообразие планировочных решений, включающее европланировки, позволит выбрать квартиру самому требовательному покупателю. За разумные деньги он получит инфраструктуру современного мегаполиса и городскую прописку в экологически благоприятном месте.
Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой»:
– Мы понимаем, кто наш покупатель, и делаем жилье в соответствии с потребностями людей. Социальная квартира – с отделкой, потому что там будут жить люди из льготной категории, вряд ли они смогут сделать ремонт сами. Ипотечный покупатель – предлагаем варианты отделки от застройщика, предлагаем своих проверенных подрядчиков, которые смогут сделать предчистовую отделку по сниженной цене, потому что у людей и так в ближайшие годы будут расходы на погашение ипотеки. Если б´ольшая часть квартир – уютные студии (то есть покупатель молодой; скорее всего, это его первая квартира), – начиняем дом современными техническими устройствами: многофункциональные домофоны, открытие дверей в подъезд с помощью смартфона, возможность следить за своим автомобилем по телевизору (для этого будет выделен кабельный телеканал). При этом, СК «Дальпитерстрой» традиционно обеспечивает на своих объектах самые доступные цены. Поэтому наши квартиры на сегодняшний день – в ряду лучших предложений на рынке.
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге:
– «Аквилон Инвест» возводит в данной локации ЖК All Inclusive, первая очередь которого состоит из двух 11-этажных корпусов. Концепция комплекса, которая выделяет его среди обширного предложения, отражена в названии – «Все включено». Квартиры будут передаваться владельцам максимально готовыми к новоселью, с чистовой отделкой, мебелью и техникой. Реализован принцип инфраструктуры в шаговой доступности. Первый этаж 1-го корпуса отдан под магазины, кафе, сервисы. Одно из помещений будет оборудовано под детский клуб и передано в общую собственность жильцов. Значительная часть участка отдана под благоустройство. Здесь появятся зоны отдыха для детей разных возрастов и взрослых, спортивные площадки и тренажеры, ландшафтный зоопарк, хвойная аллея и искусственный пруд с беседкой. Рядом с ЖК All Inclusive «Аквилон Инвест» совместно с застройщиком соседнего участка планирует строительство детсада на 320 мест. Сегодня ведутся работы по проектированию дошкольного учреждения.
Руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева:
– UP-квартал «Московский» – один из флагманов локации. Строительство комплекса комфорт-класса началось в 2016 году. Он возводится в четыре очереди: первые три – жилые дома, а четвертая – отдельно стоящий паркинг. Первая очередь уже сдана. Завершение реализации проекта запланировано на 2021 год. Всего в трех корпусах будет расположено 2175 квартир, в паркинге – 1110 машино-мест. Сильными сторонами проекта являются его инфраструктура и грамотная планировка территории. Здания в составе комплекса формируют закрытое внутреннее пространство, где предусмотрено все необходимое для комфортного и безопасного проживания: огороженная территория, доступ по смарт-ключам и видеонаблюдение, детские разновозрастные площадки, уличные тренажеры и места для занятий спортом. В близлежащем окружении находятся две школы, пять детсадов, поликлиника, имеется развитая торговая инфраструктура, рядом пруд, Храм Воскресения Христова и Часовня Святой блаженной Ксении Петербуржской.