Переезжаем ближе к центру
Отличный вариант улучшения жилищных условий – продаем старую «панель» в спальном районе и переезжаем в современную новостройку бизнес-класса.
На состоявшейся в последних числах марта Ярмарке недвижимости газета «Строительный Еженедельник» организовала и провела круглый стол «Доступный бизнес-класс: переезжаем в центральные районы города». Деловым партнером мероприятия выступила компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»).
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей напомнила участникам круглого стола, из каких сегментов складывается классификация рынка недвижимости: «Основное предложение – это масс-маркет. Масс-маркет стремится к минимальным ценам, обычно предполагает приобретение непосредственно квадратных метров, а не дополнительных опций комфорта. А те, кому важно, чтобы эти «метры» располагались поближе к метро, выбирают уже класс «комфорт». Когда «комфорт» требует статуса, запрос переходит в бизнес-класс. А после этого начинается премиальный сегмент, которому всего предыдущего мало. Здесь уже важны локация в центре города, статусность и видовые характеристики (в случае «элиты») и эксклюзивный продукт (в случае класса де-люкс)».
Сегодня на рынке складывается удачная для покупателя ситуация, когда с небольшой доплатой, а иногда и без нее, можно купить жилье классом выше «эконома» (например, в «комфорте» или «бизнесе»), обменяв свою квартиру на новостройку.
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев считает это не столько удачным стечением обстоятельств, сколько следствием определенного этапа развития рынка новостроек Петербурга: «В России покупка квартиры была и остается единственным способом сохранения средств. Во все времена люди выбирают лучшее, что есть на рынке. Первые проекты редевелопмента появились в 2006 году – например, именно тогда начала развиваться Песочная набережная. Но в большинстве своем эти проекты реализовывались точечно и стоили довольно дорого. Но 5-7 лет назад в городе начался массовый редевелопмент. В зоне внимания застройщиков – бывшие промышленные территории, близкие к центру города. Пожалуй, первым крупным проектом стала «Царская столица» от Группы «Эталон». Можно сколько угодно дискутировать о качестве окружения этого жилого комплекса, но это классический пример бизнес-класса в месте, близком к центру города, и по цене сопоставимого с проектами комфорт-класса в гораздо менее удачных локациях».
Такие квартиры покупают для себя, а не для сдачи в аренду или продажи, уверен Сергей Бобашев – и констатирует: сегодня это лучшее предложение по соотношению «цена – качество».
В 2018 году компания «Отделстрой» приступила к строительству жилого комплекса «Новый Лесснер» рядом с Выборгской набережной. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен в том, что «Новый Лесснер» – характерный пример доступного бизнес-класса. «Этот подкласс еще называют «бизнес-лайт». На самом деле сегодня к нему относятся почти две трети проектов, позиционируемых на рынке как бизнес-класс, – считает он. – Отличительная особенность таких комплексов – компактные планировки. Упор делается на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, что позволяет жить в квартирах сравнительно небольшого метража, при этом в локации, близкой к центру города».
Как отмечает Елена Шихова, руководитель офиса продаж «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), в последнее время на карте новостроек Петербурга появились новые локации бизнес-класса, однако самыми статусными по-прежнему остаются острова в центральных районах города. «Два строящихся проекта бизнес-класса Группы «Эталон» располагаются на островах Петроградской стороны – это жилой комплекс BOTANICA в центре Аптекарского острова и жилой комплекс «Петровская Доминанта» в западной части Петровского острова. Отмечу также клубный дом FUSION, который расположен на границе Петроградской и Выборгской сторон», – рассказала она.
Если стоит задача приобрести квартиру в рассрочку, говорит Елена Шихова, у застройщика действует выгодная программа – до 6 лет. «Предложение распространяется на строящиеся жилые комплексы. Первоначальный взнос по такой программе составляет от 10%. После завершения строительства вы можете переехать в новую квартиру и спокойно выплачивать рассрочку, – пояснила эксперт. – Также мы предлагаем воспользоваться программой Trade-in, которая позволит приобрести новое жилье за счет продажи уже имеющегося. Для заключения договора необходимо внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Срок оплаты оставшихся по договору 95% устанавливается на период от 45 дней до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным застройщиком официальным агентством-партнером. Кроме того, можно приобрести квартиру в ипотеку, которую предоставляют около 20 банков – партнеров Группы "Эталон"».
Проект бизнес-класса на границе Московского и Адмиралтейского районов – жилой комплекс «ARTквартал.Аквилон» – представила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Объект находится в шаговой доступности от трех станций метро: «Фрунзенская», «Московские ворота» и «Балтийская». «Отличительными чертами проектов бизнес-класса, помимо удачной локации, являются достаточная высота потолков, ограниченное количество квартир на этаже, наличие подземного паркинга и социальной инфраструктуры, а также общая уникальная концепция жилого комплекса. В нашем случае ART, жизнь в искусстве – главный акцент в концепции проекта», – говорит она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Средний бюджет покупки на первичном рынке Петербурга приблизился к 4 млн рублей
Бизнес-класс в Петербурге занимает ограниченный сектор в структуре сделок с недвижимостью
Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
Учебная база
В Петербурге стартует кампания по приему студентов в ВУЗы. Для девелоперов это период, когда родители иногородних абитуриентов присматривают для будущих студентов жилье.
Студенты, точнее их родители, являются заметной категорией покупателей на рынке новостроек. Главным образом – апартаментов, говорят эксперты. Основные критерии, по которым они выбирают квартиры – демократичная цена, близость к учебному заведению и пешая доступность до метро.
Большей популярностью пользуются студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади, так как родители хотят обеспечить своего ребенка жилплощадью на время учебы и зачастую рассматривают этот вариант как временный. В дальнейшем, когда ребенок решит переехать, то объект нужно будет продавать или сдавать в аренду, поэтому пристальное внимание они уделяют оценке квартиры с точки зрения ликвидности и внутридомовому сервису.
Ориентация на молодежь
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость» полагает, что этот сегмент потребителей имеет свои особенности, которые для продавца можно считать преимуществом. Для этой категории покупателей не важен вопрос прописки, она у них есть, а если отсутствует, то в апарт-комплексах можно оформить временную регистрацию на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Их не интересует наличие социальной инфраструктуры поблизости, ведь детей у них нет. Главным и решающим при покупке для них является расположение комплекса. «Хорошо, если до учебного заведения можно будет добраться на автобусе или маршрутке. Отлично – если можно дойти пешком. Учитывая, что у большинства студентов пока нет машины, то дополнительным преимуществом апарт-комплекса станет его расположение рядом с метро. Студенты – люди активные, они ценят мобильность. Предпочтительно также, чтобы рядом находились торговые и спортивные центры, кинотеатры, кафе, чтобы после учебы можно было отдохнуть, а в самом комплексе – кафе, фитнес-залы, коворкинг», - рассуждает господин Мохнарь.
Сейчас, когда идет подача документов в ВУЗы, эксперты наблюдают повышенный интерес этой категории покупателей.
Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ" отмечает, что у многих девелоперов среди специальных предложений для клиентов содержатся варианты, ориентированные именно на молодежь. В том числе и система скидок или бонусных программ для приобретателей жилья – студентов. Как правило, это рассрочки или льготные условия по ипотеке при предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры является учащимся вуза, либо бонусные программы, связанные с частичной отделкой, меблировкой кухни или ванной и т.д. «Однако, мы не имеем сведений о строительстве жилых комплексов вблизи вузов и университетов, ориентированных специально на студентов. Что касается фактической отдачи для застройщика от программ льготного кредитования или предоставления бонусов для учащихся вузов, то, насколько нам известно, определенная выгода в этом есть за счет увеличения спроса со стороны данной целевой аудитории. Так что подобную практику пока стоит рассматривать, скорей всего как достаточно успешную в части реализации отдельных объектов, но строительство комплексов, ориентированных именно на студенческую аудиторию, это, вероятно, вопрос будущего», - рассуждает господин Коренев.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI говорит, что сегодня на рынке нет проектов, ориентированных на студентов как на основной сегмент целевой аудитории. «Вузы разбросаны по городу достаточно широко, существует не так много локаций, где они расположены концентрированно. В этих локациях создание кампусов целесообразно, но практика показывает, что во всем мире строительство кампусов дотируется государством или самими вузами», - отмечает она. Она полагает, что рассчитывать на студентов как на потенциальную целевую аудиторию можно в проектах апартаментов, где часть из них, действительно, может стать арендаторами.
Осенью 2017 года было анонсировано строительство «ИТМО Хайпарк» – филиала «Сколково» в Санкт-Петербурге, в состав этого проекта должно войти как возведение коммерческой инфраструктуры и жилья (более 4 млн кв. м), так и кампуса на 3 тыс. человек. Совокупный заявленный объем инвестиций – 41 млрд руб., из которых только 35% – частные инвестиции, остальное – бюджетные вливания. «Очевидно, что затраты предполагается вернуть за счет реализации жилых метров и аренды или продажи коммерческих помещений», - резюмирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
Скидка для студента
Строительные компании в Санкт-Петербурге предоставляют скидки студентам, однако величина их не слишком значительна. Например, при предъявлении студенческого билета можно получить скидку в 1% при покупке квартиры.
Ирина Доброхотова вспоминает: «В нашей практике были случаи, когда застройщики предлагали специальные акции для студентов/абитуриентов или их родителей. Так, в 2015 году в ЖК «Лайнер» была акция «Оплати метры баллами ЕГЭ!» (100 баллов ЕГЭ были эквивалентны 1% скидки). При этом предлагалась также базовая скидка в 7%, то есть используя сертификат ЕГЭ, можно было увеличить скидку. ГК «Лидер Групп» предлагает 1% скидки всем студентам при предъявлении зачетки или студенческого билета. Такая же акция действует в ЖК «Три кита» (Мурино)».
МНЕНИЕ
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
В Петербурге нет отработанной практики строительства жилья для определенной социальной группы покупателей, при разработке проекта девелоперы стараются ориентироваться на максимальный охват целевой аудитории, что, конечно, снижает риски недостаточных темпов продаж. Исключением может стать разве что сегмент премиального жилья, продажи которого могут строиться по принципу закрытого клуба. Другое дело рынок апартаментов, учитывая специфику данного вида недвижимости, девелоперам имеет смысл изучить вопрос целесообразности ориентироваться на узкий сегмент покупателей в виде, например, студенчества.
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»:
Студенты – нынешние и будущие, т.е. то самое поколение Y и Z – основные потребители апарт-отелей, то есть формата проживания с гостиничным сервисом и есть развитой инфраструктурой. По нашему опыту, для студентов важна, прежде всего, транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам. Если апарт-отель находится в нескольких километрах от метро, а рядом нет ни одного ТЦ, такой проект студентам будет малоинтересен.
Куда уходят деньги
Смена дизайна и ремонт квартиры – дело непростое и хлопотное. Но если иметь цель, твердое намерение, конкретный план и заручиться советами профессионалов – успех обеспечен.
– Чаще всего к нам в студию Lux Decor обращаются уже с готовым заданием дизайнеры-архитекторы или сами клиенты. Уже определена стилистика и цветовая гамма интерьера.
Грамотно подобранный именно декоратором текстиль может сильно изменить визуальное восприятие всего интерьера и повлиять на результат.
Декорирование – очень важный этап всего проекта.
Я считаю, что текстиль и обои по ценовой категории должны соответствовать всем остальным отделочным материалам, используемым при ремонте и декоре, а также мебели и светильникам. Уровень цены зависит от сложности модели штор, выбранных карнизов, тканей и аксессуаров. Коллекция обоев, тканей, аксессуаров у нашей студии очень большая. В ней присутствуют все крупные европейские производители плюс складская программа.
Если при составлении сметы мы выходим за рамки бюджета заказчика (что иногда бывает), то есть несколько вариантов экономии:
1) замена тканей на аналогичные по дизайну, но более экономичные. Хотя клиенты сами выбирают дорогое, красивое, натуральное. В нашей студии появились экономичные коллекции тканей и обоев хорошего качества;
2) уменьшение метража тканей за счет распределения густоты складки. Профессионалы Lux Decor всегда объяснят и нарисуют, как это будет выглядеть;
3) изменение модели штор, замена деталей декора: кистей, позумента;
4) поэтапный заказ: весь заказ разделить, к примеру, по помещениям, но не отказываться от выбранных материалов.
Обращаясь к профессионалам нашей студии, всегда можно рассчитывать на внимательную профессиональную работу и понимание.
– Существуют три основных пункта в строительстве и ремонте, на которых нельзя экономить.
Первое и одно из самых важных – это проектная часть. Грамотный и продуманный дизайн-проект позволяет избежать выступающих за рамки бюджета переделок на стадии строительства. Затраты на дизайн-проект (а это, как правило, только 5% от общей сметы на ремонт) всегда окупаются суммой, сэкономленной на отсутствии исправлений и корректировок при реализации. Кроме того, при готовом дизайн-проекте заказчик получает преимущество в виде сокращения сроков ремонта, так как есть понимание общей концепции.
Второе и немаловажное – это уровень и компетентность строительной бригады. Строительные работы и предчистовая отделка — это основа для будущего интерьера, и если она будет выполнена некачественно, то ремонт придется переделывать на несколько лет раньше ожидаемого. В итоге, желая сэкономить, заказчики потратят на переделки в два, а то и в три раза больше изначально заложенного бюджета. Некачественно выполненная отделка всегда бросается в глаза, а при повседневном нахождении в таком интерьере заказчика вряд ли будут сопровождать позитивные эмоции.
И третье, на чем нельзя экономить, – это инженерия. Качественно и грамотно проложенные коммуникации создадут прочный скелет-основу для интерьера и исключат глобальные переделки через несколько лет эксплуатации. Плохо сделанные сантехника или электрика могут привести к глобальным затратам как заказчика, так и третьих лиц – например, соседей.
– Конечно же, ремонт квартиры не с демонтажа должен начинаться, а с анализа необходимых работ. Человек должен оценить возможности своего бюджета, времени и сил и помнить, что некоторые самостоятельно принятые решения могут привести к весьма проблематичным результатам. Чтобы этого избежать, необходимы советы и рекомендации специалистов, занимающихся данной сферой. То есть в случае, если планируется ремонт, необходимо обратиться в специализированную строительную компанию, если требуется подбор дизайна и интерьера квартиры – в дизайн-студию. Некоторые компании готовы предоставить комплексные услуги. В большинстве своем все дизайн-студии консультацию оказывают бесплатно. Исходя из запросов человека, они могут оценить примерную стоимость работ. В частности, специалист подскажет, на какой стиль ориентироваться в дизайне квартиры, какие использовать материалы, элементы декора.
Важно, чтобы дизайн-студия соответствовала критериям профессионализма. В частности, имела собственный сайт с реальными примерами работ, созданных ее сотрудниками. Также важен опыт компании, отзывы настоящих клиентов, в том числе в социальных сетях. И однозначно необходимо сделать звонок в эту студию. Ничто не заменит первое общение со специалистами, которые и расскажут о своей компании, и помогут практичным советом.
– Чтобы прийти к своей цели самым коротким путем, нужен план. То есть сначала надо подумать, какой интерьер Вы хотите получить, а потом уже отправляться в магазин за покупками. Опасным шагом будет необдуманное приобретение плитки просто потому, что в магазине она оказалась самой симпатичной. Спонтанность и эмоциональность тут ни к чему. Иначе можно получить набор красивых, но не сочетающихся между собой предметов. И потом пытаться их «подружить», тратя время и деньги.
Выделите несколько вечеров для того, чтобы представить себе процесс ремонта хотя бы в общих чертах. Вы наверняка уже посчитали расходы на перепланировку, если она предполагается. Следующий важный пункт расходов – это выравнивание стен и заливка полов. Какой будет подготовленная база, таким окажется и результат. Что Вы предпочитаете для стен: штукатурку или обои? От этого будет зависеть количество слоев черновых материалов и сложность работы маляра. Например, под светлые бумажные обои потребуется дополнительный слой белой финишной шпаклевки, серая будет просвечивать. Но можно запланировать и некапризные покрытия, особенно если они будут играть роль спокойного фона. А на то, что сэкономили, купить декор: столик, пуф или антикварную вазу. Что-то, что вначале кажется менее важным, но в итоге вдыхает жизнь в интерьер, собирает его вокруг себя.
Если очень захотеть, то при помощи Интернета можно оценить затраты на электрическое оборудование. А теперь представьте, сколько в современной квартире в стенах проводов. Почему-то о них часто забывают. И еще есть масса переключателей, светильники собраны в группы, активно используется функция диммирования, некоторые приборы требуют блоков питания. Тут открывается огромное поле для оптимизации расходов, но есть и шанс промахнуться с выбором. Не уверены? Лучше обратитесь к специалисту. Не забывайте о гарантии на энергосберегающие лампочки, да и покупать их надо в проверенных магазинах.
Может ли стиль интерьера повлиять на итоговую цифру сметы? Конечно! Очевидно, что сложные, богато декорированные интерьеры потребуют больших и финансовых, и временных затрат. Но совсем не очевидно (а миф такой существует), что минималистический интерьер совсем недорог. При этом он требует идеальной работы строительной бригады, благородных материалов и выверенной геометрии пространства. А вот «артистичные» стили (бохо, шебби-шик) допускают милые небрежности. Тут Вам в помощь блошиные рынки и «сокровища» с чердака.
