Жизнь в стиле LIFE


25.03.2019 16:21

Процесс редевелопмента привел к появлению на первичном рынке уникальных предложений: доступных по цене и при этом отличающихся высоким уровнем комфорта объектов в шаговой доступности от метро. Одним из самых ярких таких проектов стал жилой квартал «LIFE-Лесная», который ГК «Пионер» возводит на Новолитовской улице – в «старой части» Выборгского района Санкт-Петербурга, всего в пяти минутах от станции «Лесная».


По оценке экспертов, во внутренних районах Северной столицы наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. А удаленные от «обжитых мест» территории интересны далеко не для всех покупателей. Поэтому девелоперы все большее внимание уделяют редевелопменту участков, входящих в состав «серого пояса». Одной из крупнейших зон активности стали окрестности «Лесной». Предложение и спрос там неуклонно растут, цена «квадрата» тоже идет вверх.

В нескольких минутах

Еще недавно окрестности станции «Лесная» отличала пестрая застройка: жилые кварталы соседствовали с частично уже не функционирующими промышленными предприятиями знаменитого «серого пояса». Но достоинства локации как места для жизни взяли свое: на месте производств стали появляться новостройки. И скоро этот район можно смело будет назвать одним из наиболее комфортных для проживания.

Несомненным достоинством локации является близость к центру Петербурга. Свободных участков под застройку на таком расстоянии от исторических территорий в городе практически не осталось. До Выборгской и, через Кантемировский мост, Петроградской сторон – несложно добраться на автомобиле буквально за 5–10 мин., непосредственно в Центральный район города путь займет еще на 5–10 мин. дольше. Кроме того, от квартала «LIFE-Лесная» легко можно доехать до аэропорта, морского и железнодорожных вокзалов Петербурга, да и вообще в любое место Петербурга: выезд на Западный скоростной диаметр находится в 10 мин. езды, на Кольцевую автодорогу – в 15 мин.

Но быстро добраться практически до любой точки города можно не только на машине. Как известно, в мегаполисах расстояние измеряется не в километрах, а в затратах времени на перемещение, которые, в свою очередь, напрямую зависят от близости к станции метро. Наличие в шаговой доступности станции метро «Лесная» обеспечивает быструю связь с любой частью Петербурга. До исторического сердца Северной столицы можно доехать всего за 10–15 мин.

Обжитой район

«LIFE-Лесная» располагается в «старой части» Выборгского района Петербурга, а значит, в непосредственной близости имеется вся необходимая для комфортного семейного проживания инфраструктура. Это касается как социальных и торгово-сервисных объектов, так и инженерных коммуникаций и транспорта.

В шаговой доступности – детские сады и школы, а также поликлиники и ряд крупных медицинских учреждений. Поблизости – несколько спортивных объектов. Свою лепту в развитие социальной инфраструктуры внесет и «LIFE-Лесная»: на территории квартала появится отдельно стоящий детский сад, что избавит родителей от необходимости вывозить малышей далеко от дома.

Неподалеку от квартала работает один из крупнейших и самых современных торгово-развлекательных комплексов города – «Европолис», где представлены магазины популярных брендов, супермаркет PRISMA, рестораны, парк активного семейного отдыха Angry Birds и кинотеатр «Мираж Синема». Рядом расположены специализированные торговые центры «Мебель-сити» и «Аквилон».

«LIFE-Лесная» – зеленый квартал в тихом районе. В непосредственной близости находятся Полюстровский и Литовский сады, а также сад Александра Матросова.

Любители велопрогулок всего за пять минут смогут добраться до парка Лесотехнической академии – одного из самых живописных мест в Санкт-Петербурге. Этот уникальный парк когда-то называли «русским Кембриджем», на его территории собраны растения, привезенные из различных климатических зон.

В соответствии с концепцией LIFE, при реализации проекта используются только современные экологически чистые материа­лы и технологии.

В ногу со временем

«LIFE-Лесная» – жилой квартал правильной прямоугольной формы, разделенный корпусами на три закрытых благоустроенных внутренних двора, формирующих общее пространство вокруг центральной площади. В соответствии с доминирующими мировыми трендами, в квартале предусмотрено просторное общественное пространство с зелеными насаждениями.

Проект включает шесть жилых домов высотой от 10 до 13 этажей. По оценкам ведущих урбанистов, это психологически наиболее комфортная высотность для проживания людей. Также появятся подземный паркинг, наземная парковка, магазины и сервисы шаговой доступности на первых этажах зданий, супермаркет и детсад. Предусмотрены места для отдыха, игровые и спортивные площадки от европейских производителей. Внутренние дворы в квартале закрыты для доступа посторонних, в проекте реализована концепция «двор без машин»: автомобили смогут заезжать на их территорию только для погрузки и разгрузки.

На подземном уровне находится просторный отапливаемый паркинг с круглосуточной охраной и видеонаблюдением, доступ в него осуществляется из холлов корпусов на лифтах. Это обеспечивает автовладельцам комфорт и гарантирует надежную защиту машин от посягательств злоумышленников или случайных повреждений, а также воздействия неблагоприятных погодных факторов.

Для жителей квартала «LIFE-Лесная» предусмотрены индивидуальные кладовые. В них можно хранить за пределами квартиры сезонные вещи, спортинвентарь, дачные принадлежности, автомобильные шины и другие вещи. Это позволяет более рационально использовать жилое пространство квартиры, освободить дополнительные площади для комфортной жизни.

Квартирография включает как традиционные квартиры, с изолированными комнатами и кухней, так и востребованные варианты европланировок. В квартирах верхних этажей предусмотрена возможность устроить камины. Квартиру можно приобрести с одним из двух вариантов чистовой дизайнерской отделки – «под ключ» или с «белой» отделкой. У покупателей также есть возможность заказать дополнительные опции в отделке.

Словом, если вас интересует современная комфортабельная квартира, где для спокойной семейной жизни продумана каждая деталь, в локации с развитой инфраструктурой, прекрасной транспортной доступностью, неподалеку от парков и садов, то «LIFE-Лесная» – именно то, что вы ищете.

Мнение

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость:

– Окрестности станции метро «Лесная» в настоящее время являются одной из локаций, в которых развернулся активный процесс редевелопмента «серого пояса». Сейчас бывшие территории предприя­тий практически поделены между строительными компаниями города на участки жилищной застройки. В результате активно формируется новый район для удобного проживания. Сегодня в локации «Лесная – Чёрная речка», по нашим оценкам, сконцентрировано примерно 6% общегородского предложения первичного рынка в комфорт-классе и около 15% – в бизнес-классе. Спрос находится на стабильно высоком уровне, цены имеют тенденцию к росту.

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:

Введена в эксплуатацию первая очередь ЖК «LIFE-Лесная»

LIFE-Лесная: сделано для жизни

Городки для мегаполиса. Какой должна быть современная детская площадка?


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК ФОТО: квартал «LIFE-Лесная»


Психологический фактор. Перспективы рынка ипотеки в этом году эксперты оценивают по-разному


04.02.2019 14:10

Ипотечный рынок России в 2018 году установил ряд рекордов. На перспективы этого года эксперты смотрят по-разному. По их мнению, очень многое зависит от психологического фактора.


Рекордная база

Окончательные итоги прошлого года еще не подведены, но совершенно очевидно, что он стал рекордным для российского рынка ипотеки. Так, по данным дом.рф (ранее – АИЖК), была зафиксирована минимальная за всю историю средняя процентная ставка по выданным кредитам – осенью 2018 года она составила около 9,6% годовых (на «первичке» – еще меньше, порядка 9,3%). А итоговый суммарный объем выдачи составил примерно 3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. В целом по России доля сделок с ипотекой на первичном рынке в 2018 году составила 56%, на вторичном – 49%.

По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в Петербургской агломерации в среднем по рынку доля сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам 2018 года достигла 65%. Данные девелоперов это подтверждают. «Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 2018 году составила 53% по сравнению с 47% в 2017-м», – сообщили в «Группе ЛСР». В Группе «Эталон» этот показатель оценивают на уровне 41%. «По итогам 2018 года доля ипотечных сделок в нашей компании составила 68%. Все 12 месяцев спрос был равномерным – без резких скачков и перепадов», – говорит руководитель группы ипотеки отдела недвижимости «Строи­тельного треста» Максим Разу­менко.

Результатом стали высокие объемы продаж новостроек. «В Петербурге и пригородных локациях Ленобласти было реализовано около 5 млн кв. м первичного жилья. Это чуть меньше, чем в рекордном докризисном 2014-м», – рассказывает Ольга Трошева.

Ключевая ставка etc.

Однако, по оценке экспертов, появился целый ряд факторов, которые затормозят триумфальное шествие ипотеки по стране. Прежде всего, это двойное (14 сентября и 14 декабря 2018 года) повышение Центробанком ключевой ставки суммарно на 0,5 п. п., до 7,75% годовых. «В условиях роста стоимости фондирования банки были вынуждены повышать процентные ставки по кредитным продуктам. Ставки по ипотеке начали расти еще осенью прошлого года, а в начале 2019 года ключевые игроки ипотечного рынка вновь повысили процентные ставки. С высокой вероятностью остальные участники рынка также увеличат стоимость ипотечных кредитов», – отмечает главный аналитик банка «ДельтаКредит» Наталья Ващелюк. «Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – добавляет территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

К этому ключевому, во всех смыслах, фактору добавляются и другие, способные негативно повлиять на развитие ипотеки. «Законодательное реформирование строи­тельной отрасли, предполагающее ликвидацию «долевки» и полный переход на проектное финансирование с использованием эксроу-счетов, вступает в решающую фазу. Цены на жилье уже в прошлом году дали рост в среднем на 8% – и тренд этот продолжится, что может отпугнуть многих потенциальных покупателей – заемщиков по ипотеке», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Кроме того, из-за решения ЦБ, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20%, банки теперь должны применять повышенные коэффициенты риска при резервировании средств. «В результате банки вынуждены поднять процентную ставку по кредитам для таких заемщиков еще на 0,5–0,7 п. п.», – говорит Татьяна Хоботова.

Однако главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова полагает, что ипотечный сегмент имеет потенциал для роста: «Мое основное беспокойство по поводу розницы вообще и ипотеки в частности связано с тем, что экономика сейчас выходит из электорального цикла – и динамика доходов населения будет ухудшаться. Вместе с тем ипотечный сегмент по-прежнему имеет потенциал для роста. Мы ожидаем роста на уровне 13% по итогам 2019 года».

Промежуточные итоги

Большинство экспертов говорит, что оценивать результаты влияния роста ставок и других факторов еще рано, а благоприятные условия для приобретения ипотечного кредита сохраняются. «Следует учитывать, что, как правило, одобрение кредита действует 3 месяца, поэтому в статистике по выданным ипотечным кредитам повышение ставок отразится позднее», – отмечает Наталья Ващелюк. «Оценить изменение спроса по январю, после повышения ставок ведущими банками, невозможно ввиду сезонности. Однако можно отметить, что он уступает значениям января 2018 года», – добавляет заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.

По оценке Светланы Денисовой, спрос на жилье сохраняется на высоком уровне, но без какой-то ажитации. «Сейчас сложно делать какие-то выводы. С одной стороны, январь никак нельзя назвать типичным месяцем; с другой – на рынок действуют одновременно слишком много факторов, чтобы можно было четко вычленить влияние роста ставок по ипотеке», – говорит она.

«На фоне прогнозов экспертов рынка о повышении цен на квартиры на 10–20% в 2019 году, увеличение ставки банками на 1–1,5 п. п. не должно сильно повредить рынку ипотечного кредитования. Перспектива удорожания жилья парадоксальным образом рождает увеличение интереса к покупке квартир и может подтолкнуть клиентов быстрее принимать решение об улучшении жилищных условий с привлечением ипотеки. Возможно, это краткосрочная тенденция», – отмечает, со своей стороны, Максим Разуменко.

Что день грядущий…

В оценке того, какие же последствия для ипотечного рынка будут иметь негативные факторы, эксперты расходятся, причем довольно серьезно.

Расхождения начинаются уже в оценке средних ставок в наступившем году. «Можно ожидать, что средняя ставка на ипотечном рынке в 2019 году будет почти на 1 п. п. выше, чем в 2018 году (10,5% по сравнению с 9,6%)», – считает Наталья Ващелюк. «В 2019 году ставка может остановиться на уровне 11,5% годовых. А для клиентов с небольшим первоначальным взносом по ипотеке ставка станет еще немного выше – ведь банки закладывают в эти кредиты непосредственные риски», – полагает Максим Разуменко. «Уровень средней процентной ставки по ипотеке может подняться до 11–11,5% годовых – при позитивном развитии событий, и выше 12% – при негативном», – прогнозирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

А Наталия Орлова ожидает, что ключевая ставка останется на прежнем уровне в течение 2019 года.

По мнению экспертов, не исключена возможность того, что могут быть запущены определенные государственные механизмы поддержки ипотечного кредитования.

Татьяна Хоботова считает, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки не отменит. «Платеж по кредиту изменится незначительно, в среднем – в диапазоне от 500 до 1000 рублей в месяц. Это явно не та сумма, чтобы отказываться от приобретения жилья в кредит», – уверена она.

Относительно прогноза по объемам выдачи ипотеки единства тоже нет. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», – сообщили в ВТБ. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина. «Несмотря на все негативные факторы, рост объема выдачи ипотечных кредитов в этом году сохранится, хотя, конечно, не с такими темпами, как в 2018 году», – соглашается Татьяна Хоботова.

«В 2019 году из-за увеличения процентных ставок спрос на ипотеку не сможет остаться на таком же высоком уровне, как в 2018-м. Ситуация на первичном рынке, вероятнее всего, будет более сложной, чем на вторичном, из-за перехода к проектному финансированию жилищного строи­тельства», – со своей стороны, отмечает Наталья Ващелюк. Самый пессимистичный прогноз дает Максим Ельцов, предполагающий, что в 2019 году объем выдачи ипотеки может рухнуть на 20% – и «это не самый худший вариант».

Интересно, что эксперты называют психологический фактор одним из решаю­щих для перспектив ипотеки в этом году. «Практически весь 2017 год процентная ставка была на уровне 10–11% годовых, и это не мешало ипотечному рынку активно расти», – напоминает Ольга Трошева. «Реальная сумма удорожания кредита не велика. Очень важен информационный фон. Если будет не эмоциональная реакция на слово «подорожание», а прагматичный расчет с цифрами в руках, то люди увидят, что причин отказываться от кредита нет», – отмечает Татьяна Хоботова. «Ожидание роста цен после перехода на проектное финансирование сейчас создает скорее бла­гоприятный фон для принятия решения о покупке жилья», – добавляет Светлана Денисова.

По оценке большинства экспертов, психологически приемлемой для большинства приобретателей квартир является процентная ставка ниже 12% годовых, и пока нет оснований считать, что существует риск перехода этого рубежа.

Мнение

Светлана Четина, начальник ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк»:

– По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине 2019 года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п. Во втором полугодии инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году регулятор ожидает стабилизации инфляции на отметке около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотеке во втором полугодии 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5% годовых. Ставка может вырасти до 10–10,5% в середине 2019 года, в конце – ожидаем снижения этого показателя до 9,75–10,25% годовых.

Кстати

Федеральные власти намерены оказать помощь заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Первый зампред Центробанка Сергей Швецов выступил с инициативой предоставить таким гражданам «ипотечные каникулы», то есть разрешить временно приостанавливать выплаты по кредитам. Речь идет о том, чтобы в стандарте ипотечного жилищного кредитования предусмотреть схему, по которой человек, в случае заболевания, несчастного случая или потери работы, мог объявить мораторий на текущие выплаты. По словам председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, законопроект об «ипотечных каникулах» может быть принят уже в первом полугодии 2019 года.


АВТОР: Елена Тюрина
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков


Доступные варианты. Обзор новостроек у метро


04.02.2019 13:13

Квартиры в пешеходной доступности от метро – одни из самых востребованных объектов недвижимости. По законам рынка, они существенно дороже более удаленных от «подземки» аналогов. Единственный способ «бюджетно» приобрести жилье у метро – купить квартиру в еще строящемся доме. «Строительный Еженедельник» отобрал наиболее интересные предложения.


Для начала стоит оговориться, что в строительном сообществе близкими к метро объектами считаются жилые комплексы на расстоянии не более 2 км.

Масс-маркету есть место у метро

Максимальным спросом среди всех «околометрошных» проектов пользуются ЖК сегмента «масс-маркет». Как пояснил начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин, чаще всего такими объектами интересуются люди, для которых «подземка» – наиболее удобный способ перемещения по городу: «Близость к метро позволяет не зависеть от пробок, парковок, завалов снега на дорогах и т. д. Даже если у клиента есть личный автомобиль, для него все равно важно наличие поблизости метро, поскольку это дает ему свободу для маневра». 

Кроме того, эти квартиры пользуются спросом у рантье. Недорогое жилье у метро всегда на пике спроса, поэтому проще окупается. «Цена аренды квартиры при наличии станции метрополитена в шаговой доступности – выше на 15–20%», – сообщил директор по маркетингу УК «Новоселье» Алексей Муравьёв.

В результате на данный момент большинство проектов, реализуемых в 1,5–2 км от метро, относится к сегменту «масс-маркет». Однако если до «подземки» меньше километра, то ситуация несколько меняется. «Такие объекты – большая редкость. Класс у них, как правило, выше, как и цены», – добавила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре.

По данным Группы RBI, на данный момент в Петербурге в радиусе километра от метро расположено порядка 50 новостроек, в которых открыты продажи (т. е. около 15% от всего объема предложения), и цены в них начинаются от 100 тыс. рублей за «квадрат». Проектов со средней ценой до 120 тыс. за 1 кв. м – порядка 30.

Ищем подешевле

Естественно, высокий спрос влияет на стоимость жилья, однако есть нюансы. «Квартира комфорт-класса в 15 мин. пешком от станции метро будет стоить на 5–7% дороже квартиры в похожем проекте в 10 мин. езды от этой же станции», – сообщил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. При этом разница в цене может доходить до 20%, отметил руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов и тут же оговорился, что это не единственный фактор, влияющий на финальную стоимость жилья.

Яна Булмистре отметила, что цены зависят и от локации, и от характеристик проекта: «Жилье возле перегруженных станций «подземки» в районах с недостаточным развитием транспортной инфраструктуры будет существенно уступать в стоимости квартирам в развитых частях города. Различаться по цене будут и квартиры в разных по престижности локациях – к примеру, у конечных станций метро Невского и Московского районов».

Это мнение разделяет и директор коммерческого департамента Glorax Development Андрей Кугий: «Наценка «за метро» может быть незначительной в локации с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Если же новостройка расположена в районе с низким уровнем транспортной доступности, тогда цены на квартиры, расположенные на расстоянии 10 и 20 мин. от ближайшей станции метро, могут различаться серьезно».

Яна Булмистре добавила, что при прочих равных ЖК возле областных станций метро (включая планируемые) будут дешевле, чем у расположенных в черте города. Играет роль и плотность окру­жающей застройки – жилье в точечных проектах обычно дороже.

Алексей Муравьёв отметил, что цена зависит и от обеспеченности ЖК социальной, торговой и медицинской инфраструктурой, автомобильными парковками и зелеными зонами: «Транспортная инфраструктура остается ведущим фактором выбора, но это может быть близость к Кольцевой автодороге, наличие благоустроенных подъездов к дому, закрытые территории. К сожалению, в большинстве развитых районах города, в шаговой доступности от станций метро, таких объектов практически не найти».

Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов напоминает, что цена объекта зависит и от его уровня: «Видовой ЖК бизнес-класса в 2 км от метро все равно будет стоить дороже объекта комфорт-класса, расположенного в 500 м от «подземки». Важную роль играют бренд застройщика, архитектура комплекса и уровень отделки в нем, дополнительные опции, благоустройство территории и т. д.».

Директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина отметила, что слишком близкие к метро ЖК (т. е. в 100–150 м) интересуют далеко не всех: «Станция метрополитена и ее ближайшие окрестности – это всегда скопление людей, что является минусом для комфорта и безопасности».

«Оптимальное расстоя­ние ЖК от метро – 15–20 мин. прогулочным шагом. В этом случае люди не будут весь день наблюдать под своими окнами большие потоки людей», – добавил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Не существуют, но влияют

Терпеливые покупатели могут обратить внимание на проекты возле перспективных станций метро, однако грандиозной экономии все равно не выйдет. Начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман отметила, что спрос на такое жилье весьма высокий, поэтому выше и цены.

Обычно, добавил Алексей Муравьёв, «девелоперы заранее учитывают развитие метро, поэтому закладывают этот фактор в цену объекта».

«Анонсирование открытия новых станций метро увеличивает стоимость квартир в проекте как минимум на 10%. Причем, чем ближе дата открытия станций, тем более очевиден рост цен», – сообщила директор департамента внешних коммуникаций компании «MASTER Девелопмент» Дарья Баранова.


АВТОР: Мария Мельникова
ИСТОЧНИК ФОТО: Bonava StP