О преимуществах и недостатках панорамного остекления
Панорамное остекление позволяет создать уникальный интерьер в квартире или доме, а также обеспечить высокий уровень естественной освещенности.
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре говорит: «Комнаты с панорамными окнами характеризуются высоким уровнем естественной освещенности, а это создает и особенную атмосферу, и иное восприятие интерьера. К тому же большое количество солнечного света благоприятно сказывается на здоровье и помогает экономить на электроэнергии».
Сегодня чаще всего панорамные окна – это витражи на основе алюминиевого профиля. «Большое по площади окно в пластике исполнить не так просто», – говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. Именно «витражность» до сих пор отпугивает многих покупателей, ведь раньше такие окна сулили большие теплопотери, однако эксперты уверены, что сегодня холода опасаться не стоит.
Современные материалы обеспечивают достойную энергоэффективность. «Для того, чтобы минимизировать дополнительные затраты на эксплуатацию и отопление, мы использовали энергоэффективные технологии, – рассказал генеральный директор компании BauHaus и соучредитель Bau City Development Кирилл Сиволобов. – Например, алюминиевые профили c терморазрывом, с инновационным антивандальным покрытием от AkzoNobel второго класса стойкости от ведущих производителей – Reynaers и Alutech. Мультифункциональное стекло нового поколения Energy Light компании AGC контролирует количество проникающей солнечной энергии, поэтому комнаты остаются ярко освещенными, но не перегреваются. Стекло пропускает солнечный свет, но не позволяет мебели выгорать, а в холодное время года – сохраняет тепло внутри квартиры, позволяя экономить на отоплении».
«В наших квартирах с панорамными окнами предусмотрены внутрипольные конвекторы, которые обеспечивают равномерный прогрев воздуха, создают дополнительный барьер, препятствующий выходу тепла, и при этом не загромождают пространство, не ограничивают обзор», – рассказала Яна Булмистре.
В большинстве случаев панорамное остекление используется на объектах, имеющих прекрасные видовые характеристики. В связи с чем, отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, часто такими окнами комплектуются квартиры на верхних этажах домов с удачной локацией.
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова считает: «Если девелопер устанавливает панорамные окна, значит, он хочет подчеркнуть, что видовые характеристики – преимущество проекта».
Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян говорит, что панорамное остекление влечет за собой увеличение расходов девелопера, в том числе и в силу требований российского законодательства: «Не так давно появилась новая поправка в строительные нормативы, требующая обязательного внедрения так называемого противопожарного пояса. Согласно этой поправке, расстояние между окнами на разных этажах должно быть минимум 1,2 м, причем материал между окнами должен быть устойчивым к огню. Это значительно удорожает технологию строительства и делает практически невозможным применение панорамного остекления в масс-маркете».
Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов считает, что панорамными окнами интересуются те, у кого базовые требования к жилью (доступная цена, удобная планировка, хорошая транспортная доступность и т. д.) уже удовлетворены. Такой клиент не интересуется жильем сегмента «масс-маркет». «Покупатель обращается уже к эстетике. Важными становятся такие показатели проекта, как красивый фасад, панорамные окна, наличие террасы, подземного паркинга с лифтом, элементов системы «умный дом» и многое другое», – сообщил он.
Следовательно, нельзя сказать, что лежит в основе высокой цены – панорамные окна или сама квартира с показателями выше среднего. Однако жилье с панорамными окнами всегда дороже даже аналогичных по классу размеру квартир, но со стандартным остеклением. «Разница в среднем составляет 7–15%», – говорит Яна Булмистре.
Вместе с тем в последние годы появляется все больше проектов, которые, к примеру, по ряду критериев не могут относиться к общепринятому уровню «бизнес», однако имеют многие важные плюсы этого сегмента. «В таких объектах, получивших название «комфорт-плюс» или «бизнес-лайт», и в жилых комплексах высокого класса – можно найти квартиры с высокими потолками и панорамным остеклением, террасами, эркерами и другими нетиповыми вариантами», – отметила Яна Булмистре.
Мнение
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI:
– Панорамные окна – это окна либо от потолка до пола, либо на 30 см выше пола, но в любом случае они занимают большую часть стены квартиры или балкона.
Оксана Иванова, координатор проектов Schuco (Самара):
– Панорамное остекление сегодня в тренде, однако перед покупкой квартиры с нестандартным окном следует учесть множество нюансов. Стеклопакет – не кирпич, даже самые «теплые» окна уступают минимум в 2,5–3 раза стенам. Применение высококачественных оконных конструкций позволяет уменьшить теплопотери через световые проемы. При проектировании здания теплотехнические расчеты окон должны быть «максимально приближены к реальности».
Вопрос с возможным перегревом помещений можно решить, выбрав правильные варианты наружной или внутренней солнцезащиты.
Также стоит учитывать уровень шумоизоляции панорамных окон. Этот параметр можно улучшить с помощью конструктивных особенностей оконных систем (например, спаренные окна Schuco) или установкой специальных вентклапанов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Светлана Иванова: «Профессиональные строители выбирают качественные оконные системы»
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости
От универсальности до индивидуализации
Квартиры «под ключ» наиболее распространены в сегментах «масс-маркет» и «бизнес-класс». В премиальной недвижимости клиенты выбирают варианты без чистовой отделки и реализуют свой эксклюзивный дизайн-проект.
По оценке экспертов, в настоящее время застройщики Петербурга на рынке стандартного жилья и бизнес-класса постепенно уходят от предложений квартир без отделки. Это связано с изменением предпочтений потребителей, многие покупатели не готовы тратить деньги и время на ремонт.
Как отмечают в «Группе ЛСР», сейчас на рынке представлены самые разнообразные варианты и решения: индивидуальная отделка, отделка от дизайнера, типовые проекты, которые отличаются по цвету и материалам. Однако все больше компаний отказываются от таких вариантов. Экономически это невыгодно, поскольку такие опции стоят столько же, сколько и самостоятельный ремонт. «Именно поэтому мы разработали и внедрили в своих проектах универсальный пакет отделки. С вариантами отделки квартиры клиенты могут ознакомиться во время своего первого визита в офис продаж или же в шоу-румах», – подчеркивают в компании.
По словам начальника управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елены Гутман, отделка становится неотъемлемым требованием рынка. Более того, растет число проектов, которые предполагают квартиры с мебелью. ««БФА-Девелопмент» в первой очереди ЖК «Огни Залива» предлагает трехкомнатные квартиры со встроенной кухней и шкафами в прихожей. При этом покупатель может отказаться от опции, если она ему не интересна. В дальнейшем, если мы убедимся, что предложение востребовано, будем использовать меблировку в квартирах второй очереди комплекса и в других объектах компании», – рассказывает она.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов также отмечает, что растет спрос на квартиры с отделкой, в том числе частичным декорированием. «Очень удобно, когда сразу после вручения ключей вы получаете комфортное и уютное жилье. Это существенно сокращает временные и материальные издержки, которые несут покупатели новостроек. Мы разработали три варианта отделки, на основе которых легко декорировать квартиру и придать ей индивидуальный облик. При покупке квартиры каждый наш клиент получает рекомендации по отделке, подготовленные собственными дизайнерами компании – они помогают выбрать и отделку, и интерьер. Клиенты заполняют лук-лист – документ, в котором отмечены все детали, касающиеся будущей отделки квартиры: выбор кафеля, тип дверей, оттенок стен. Пакет можно пересмотреть в любой момент, пока документы не переданы в работу на стройплощадку», – добавляет он.
Между тем, в сегменте премиального жилья тенденции несколько иные. Клиенты обычно выбирают варианты без чистовой отделки и реализуют свой эксклюзивный дизайн-проект, полностью отвечающий их требованиям.
Руководитель проекта клубного дома Art View House Денис Казберов поясняет, что квартиры верхнего ценового сегмента, как правило, сдаются без отделки из-за того, что покупатели недвижимости в эксклюзивных проектах часто приобретают сразу несколько лотов под объединение или хотят сделать перепланировку. Тем не менее, девелоперы премиальных объектов сотрудничают с архитектурными студиями, которые готовы разработать индивидуальное интерьерное решение и сделать отделку «под ключ» с меблировкой и бытовой техникой.
«Преимуществом профессиональных дизайнеров являются, как правило, прямые договоры с производителями всех отделочных материалов и мебели. Это позволяет предоставлять лучшую цену и минимизировать сроки выполнения работ. Клиент получает готовую квартиру с индивидуальным концептом дизайна и сокращает временные и материальные издержки, которые несут обычно покупатели новостроек», – резюмирует Денис Казберов.
Коммунальное послевкусие
Обслуживание жилья после ввода дома в эксплуатацию в последние годы все чаще становится маркетинговым инструментом – девелопер в своих проспектах обещает будущим жильцам «коммунальный рай». Однако управляющая компания, приходящая на объект, нередко к обещаниям застройщика относится «творчески».
Чаще всего жильцам новых домов перед продажей обещают раздельный сбор мусора, фильтрацию воды, вентили на батареях, позволяющие регулировать подачу тепла в квартиры (соответственно, и его оплату) и т. п. Однако нередки случаи, когда после сдачи дома и начала работы эксплуатирующей компании обещания не выполняются или выполняются частично.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International, говорит, что несбывшиеся обещания – не всегда вина неблагонадежного застройщика. По ее мнению, подобные изменения планов могут быть связаны с рыночными внешними факторами – с ростом цен или проблемами импортозамещения, что, безусловно, снижает качество заявленной концепции.
Мария Онучина, управляющий директор PM NAI Becar, тем не менее полагает, что обещанные застройщиком дополнительные опции все-таки можно отнести к маркетинговым ходам. «Дольщик не защищен от несоответствий между прописанными в проектной декларации «бонусами» и невзрачной реальностью: это часто касается отделки мест общего пользования или благоустройства дворовых территорий. Декларация в этом случае ни к чему не обязывает застройщика, а в договоре долевого участия нет прямых указаний на то, что МОПы, дворовые территории или какие-то еще детали оснащения будут какими-то особенными».
Она добавляет, что нередки случаи, когда управляющая компания, которая не участвовала в приемке объекта, приступает к управлению жилым комплексом и находит много несоответствий как в документальной части, так и в воплощении заявленных планов. «В этих обстоятельствах УК требует от девелопера привести в соответствие все необходимое, если дом сдан недавно и еще существуют гарантийные обязательства. В первую очередь, это касается инженерных сетей, во вторую очередь – отделки МОПов», – говорит она.
«От «несбывшихся обещаний» рынку никуда не уйти, причем не всегда инициатива исходит от застройщика или УК. Зачастую сами жители не готовы использовать ту или иную услугу или переплачивать за нее. К примеру, проектом дома предусмотрен мусоропровод, однако фактически он оказывается заварен, так как УК отказывается его обслуживать. При этом жители на общем собрании также не могут прийти к единому решению, нужна ли им эта опция. То же касается консьержей, которые могут присутствовать в рекламных буклетах дома, но услуги которых добавляют определенную сумму в квитанции, и с этим могут быть согласны не все жители», – рассуждает Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
«При продаже квартиры застройщик нередко рассказывает клиенту про дополнительные преимущества своего жилого комплекса: закрытую охраняемую территорию по периметру, видеонаблюдение, паркинг, пункт охраны. Когда же приходит момент получения ключей и клиент пытается узнать, где, собственно, все, что обещал застройщик, – управляющая компания разводит руками, – говорит Сергей Исаков, руководитель группы продаж новостроек ООО «Юринфо недвижимость». – Стоит отметить, что если земля у застройщика не в собственности, а взята в аренду, закрывать территорию застройщик не имеет права. Впоследствии, когда землю выкупают, территорию могут и оградить. В действительности, все должно быть зафиксировано в проектной декларации. Поэтому покупателю стоит подробно изучать проектную декларацию».
Нередко неисполнение девелопером своих обещаний по обслуживанию дома приводит к смене управляющей компании – ведь на начальном этапе в жилых домах эксплуатацией чаще всего занимаются аффилированные с девелопером организации.
Как правило, управляющие компании в новых домах – это дочерние структуры девелопера, реализующего проект. Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», полагает, что для застройщика иметь собственную УК очень выгодно и с имиджевой, и с экономической точки зрения. «Наиболее часто от управляющей компании можно услышать в ответ, что если что-то функционирует «не так, как обещали», то виноват в этом застройщик. Собственные компании урегулируют эти вопросы, а внешние УК только раздувают костер», – полагает она.
«Существует много плюсов и минусов в работе и аффилированной с застройщиком УК, и независимой организации. Если УК уклоняется от устранения неполадок или недочетов в доме, то нужно всегда помнить, что при заселении дома как минимум наполовину и наличии кворума любую УК можно переизбрать или договориться о ее работе на новых условиях», – напоминает г-жа Конвей.
Мария Сальникова, ведущий аналитик ООО «Эксперт плюс», полагает, что проблемы, которые возникают у застройщика с будущими жильцами, порой обусловлены недопониманием процессов, которые происходят до момента ввода дома в эксплуатацию, или банальной жадностью. «Так, например, есть случаи недоговоренности между двумя сторонами относительно платы за уборку территории. Дольщики отказываются платить, пока дом не введен в эксплуатацию. Хотя в договоре долевого участия есть пункт, который предусматривает подобные траты, если ключи получены до момента ввода дома в эксплуатацию».