ЦДС «Чёрная Речка»: комфорт через инновации
Квартал бизнес-класса «Чёрная Речка», который Группа ЦДС возводит неподалеку от одноименной станции метро, интересен в силу целого ряда причин. И масштабом проекта, престижем локации, а также привлекательными архитектурно-планировочными решениями их перечень отнюдь не исчерпывается.
Семь футов под килем, или как оптимизировать свайное поле
Строительство квартала ЦДС «Чёрная Речка» стартовало с масштабного подземного этапа: наличие подземных паркингов обусловило необходимость идти вглубь на 7 м – это как раз уровень русла Невы, протекающей в полутора километрах от застраиваемой территории. Пробные сваи уже были забиты, и с точки зрения геологии никаких неприятных сюрпризов эти полевые испытания не принесли. В настоящее время уже сформирована четверть свайного поля.
Примечательно, что уже на старте первого этапа строительства удалось найти более привлекательное конструктивное решение, чем планировалось. «Первоначально свайное поле было рассчитано с применением менее дорогих свай: на первый взгляд, это было экономически целесообразнее. Однако наше ПКБ просчитало разные варианты – и оказалось, что применение более дорогих свай, но с более высокой несущей способностью снижает себестоимость работ, поскольку таких свай потребуется существенно меньше – комментирует руководитель проекта ЦДС «Чёрная Речка» Павел Деменчук.
В планах не значатся
Редевелопмент территорий сложнее, чем работа с нуля на «пятне» без градостроительных рисков. Поскольку на отдельных участках в границах застройки квартала ЦДС «Чёрная Речка» еще находятся действующие производства, они выводятся по мере старта очередного этапа общестроительных работ. «Одна из задач в этих условиях – переключение существующих пользователей с одних подключений по электричеству, водоснабжению и водоотведению на другие. Однако, несмотря на выверенный план работ, нештатные ситуации периодически возникают из-за того, что часть выводимых из эксплуатации сетей оказывается сюрпризом. Территория эта старая, и некоторых коммуникаций нет ни в одном плане», – комментирует Павел Деменчук.
Коммерция не по остаточному принципу
Одной из особенностей этого квартала бизнес-класса станет небольшая доля коммерческих площадей в сравнении с общей площадью строительства: порядка 5 тыс. из более чем 240 тыс. кв. м. В продажу уже выведено около 2 тыс. кв. м коммерческих площадей и 64 тыс. кв. м жилья. «На первом участке строительства сосредоточен основной массив коммерческих помещений, поскольку эти дома выходят фасадами на «красные линии», внешний периметр квартала. В следующих корпусах доля «коммерции» будет намного меньше – объясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Однако, хотя коммерческие помещения составляют лишь порядка 2,5% от общей площади строительства, в их проектировании, строительстве и выводе на рынок девелопер применил несколько новых для себя приемов. Так, коммерческие помещения, расположенные рядом, конструктивно сразу же планировались с возможностью их объединения. Соответственно, в них отсутствуют несущие стены. Вместо этого – колонны со сносимыми перегородками. Результат – многие инвесторы приобретали коммерческие помещения по несколько секций в ряд. «Одно дело – помещение площадью 800 кв. м под небольшой ритейл. И другое дело – та же площадь с потенциальной нарезкой и возможностью выбрать впоследствии, кому какой объем предложить. В перспективе покупка восьми помещений по 100 кв. м оказалась выгоднее, чем покупка одного помещения в 800 кв. м. Даже если потом инвесторы решат это помещение объединить», – констатирует Сергей Терентьев.
Повторение найденного
Квартал «Чёрная речка», подчеркивают в ЦДС, войдет в историю компании как проект, где многое внедряется либо впервые, либо впервые в таком масштабе.
К примеру, квартиры с террасами – новое слово в практике ЦДС. Их совсем немного, с десяток на весь квартал, и спланированы они при переходе более высокой секции в низкую. «Мы долго обсуждали, стоит ли идти на строительство таких квартир, потому что в более низкой секции для террас требуется возвести эксплуатируемую кровлю, а для этого необходимо сформировать технический этаж. Дополнительные расходы на бетон и арматуру, разумеется, несколько увеличивают как себестоимость строительства, так и стоимость этих квартир для потребителя. Но выведя уже несколько квартир с террасами на рынок, мы увидели предметный интерес к ним со стороны покупателей», – комментирует директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов.
Еще одна особенность ЦДС «Чёрная Речка» – навесные вентилируемые фасады из натуральных материалов. Впоследствии эта технология, как планируется, будет применяться и на других проектах ЦДС, относящихся к более высокому ценовому сегменту.
Пока же «Чёрная Речка» – уникальный для компании жилой комплекс, где фасады будут выполнены из клинкерного кирпича и терракоты. «Применение натуральных материалов – это определенный авторский стиль. Помимо того, что это очень прочные и износостойкие материалы, которые уменьшают теплопроводность зданий, они еще и добавляют аутентичности архитектурному облику квартала. Клинкерный кирпич имеет уникальную особенность – со временем он становится интересней, его цвет «вызревает», набирает благородства, к таким фактурам хочется прикоснуться», – говорит Иван Носов.
«Чтобы сохранить эстетику фасадов, мы разработали специальные инженерные решения для кондиционеров. Места для их установки, вместе с блоком для забора внешнего воздуха, предусмотрены проектом на лоджиях и балконах, они задекорированы и не противоречат общей концепции зданий», – добавляет Иван Носов.
Двор – сердце дома
Простор, приватность и функциональность – доминанты в организации дворовых территорий, нашедшие отражение в трех принципах. Во-первых, зона активного спорта для взрослых вынесена во внешнее пространство. Во-вторых, отчетливо просматривается разноуровневость дворовых пространств. В-третьих, у каждого двора есть характерные особенности, однако все они благоустроены в единой стилистике.
Каждый двор располагает набором общественных пространств, которые, с одной стороны, перетекают друг в друга, а с другой – обладают довольно отчетливыми границами: они задаются, например, декорированными подпорными стенками или типом освещения.
Кстати, подпорные стенки позволяют разместить дополнительное освещение, задающее «дорожную сеть» проходов к парадным. Кроме этого типа освещения предусмотрена также мачтовая подсветка, для заливки общего контура пространства, и более точечная – для выделения зон внутри дворового пространства.
«Для нас норма – наделять дополнительными практическими или эстетическими функциями сугубо утилитарные элементы, которые являются конструктивными особенностями проекта. Например, пожарные лестницы в некоторых домах исполнены в виде фитнес-лестниц со спортивными рекомендациями или подпорная стена – объект стрит-арта от известных граффитистов. В квартале ЦДС «Чёрная Речка» мы переосмыслили въезды в паркинг, расположенные рядом с домом. Из скучной истории мы сделали модное общественное пространство в виде амфитеатра, задекорированного цветочными клумбами и зоной бесплатного Wi-Fi. Такой неформальный подход от нас требует больше времени и усилий, но нам важно во всем придерживаться выбранной концепции формирования качественно новой жилой среды», – добавляет Иван Носов.
Кому в «Чёрной Речке» жить интересно
Новый квартал появится в районе, богатом как социальной, так и логистической инфраструктурой. Неподалеку – станции метро «Чёрная речка» и «Лесная», а также выезды на основные транспортные магистрали. Подкупает общее устройство: квартирография с преобладанием двух- и трехкомнатных квартир означает, что и квартир на этаже будет немного (в некоторых секциях всего по две на этаже, а максимум – шесть квартир), и общая плотность строительства окажется ниже средней по рынку.
«Однозначно, в этом квартале есть определенное число инвесторов, но в основном квартиры здесь покупают для жизни», – отмечает Сергей Терентьев. «Когда собирается масштабный проект, предназначенный преимущественно для семей, с большой долей двух- и трехкомнатных квартир, тогда самое пристальное внимание уделяется ассортименту и качеству планировок. На первый план выходит кастомизация планировочных решений под разные семейные сценарии. Так, у нас есть как эффективные, относительно компактные квартиры, так и роскошные, просторные квартиры с террасами. В этом проекте мы отыграли все тренды рынка, и спрос показывает, что мы все сделали правильно», – комментирует Сергей Терентьев.
Мнение
Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС:
– Принципиально важно, что это комплексное освоение городской среды в формате редевелопмента. До «Чёрной Речки» в нашей практике подобной сложной и интересной задачи еще не было. Такая работа требует высочайшей компетенции, это вызов для всех структур компании. Нужно уложиться в параметры себестоимости на всем протяжении строительного «марафона», нивелировать финансовые риски, предложить рынку проект, который сохранит свою привлекательность на всех этапах строительства, и реализовать его в разумные сроки, обеспечив рентабельность. Для нас работа над «Чёрной Речкой» – признак нового уровня зрелости бизнеса.
Глобализация квартирографии
Планировки современных квартир – поле для упражнений в креативе проектировщиков и дизайнеров. Застройщики собирают идеи планировок со всего мира, и сегодня даже готовые решения могут удовлетворить индивидуальные запросы клиента.
Разнообразие предлагаемых сегодня на рынке планировок впечатляет: европланировки с объединенной гостиной-кухней; скандинавские, где ядром квартиры становится санузел; американские – большие и светлые; свободные – позволяющие максимально адаптировать жилье под личные запросы.
Каждому свое
Девелоперы и дизайнеры в целом сходятся в определении удачной планировки. Основные критерии – логичность размещения помещений, функциональность пространства и общий комфорт. Каждый квадратный метр – востребован и выполняет свою роль.
По наблюдениям директора по развитию «Компании Л1» Надежды Калашниковой, больше всего востребованы у покупателей квартиры, имеющие правильную геометрию комнат, просторные прихожую и кухню, высокие потолки.
«Удачная планировка – это квартира с достаточным количеством света, без темных углов, где комнаты имеют правильную форму, в которых можно оптимально расставить мебель», – добавляет директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
«Удачная планировка максимально раскрывает пространственный потенциал квартиры, при полной эргономичной адаптации к индивидуальным особенностям и потребностям владельцев. В ней нет неиспользуемых квадратных метров (темных, проходных и нефункциональных пространств), лишних перемещений и мест. Каждое действие и движение в ней имеет смысл и удобство. Общие и личные пространства, а также пространства покоя и активности – разделены. Пересечения этих принципиально-разных сценариев жизни сведены к минимуму и подчинены друг другу», – объясняет руководитель ООО «Мастерская архитектора Миронова» Фёдор Миронов.
Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов говорит о необходимости использования метода функционального проектирования:
«Мы конструируем логистику в квартире, учитывая поведенческие аспекты. Продумываем, как людям удобно передвигаться по квартире, не мешая другим домочадцам», – рассказывает он.
По мнению директора департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартана Погосяна, наиболее удачное планировочное решение – универсально для любого покупателя. К характеристикам, на которых стоит сделать акцент, он относит удобные общие зоны, наличие мест для хранения вещей и рациональное использование площади.
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов, напротив, считает, что важную роль играют индивидуальные потребности и ожидания от квартиры: «Для тех, кто хочет создать уникальное жилое пространство под собственные нужды, удачной может быть квартира со свободной планировкой».
«Удобная планировка – это когда для каждого жильца создана комфортная среда обитания», – резюмирует генеральный директор ООО «КапСтрой» Закир Муратов.
Победа общего над частным
Одна из тенденций, продиктованная спросом на функциональность помещений, – изменение метража помещений в сторону увеличения площадей тех пространств, где жильцы проводят больше всего времени. Так, кухни становятся больше (в том числе за счет объединения с гостиной), а спальни и коридоры – меньше. «Еще 15 лет назад аналитики рынка использовали понятия «квартиры с кухней до 8 кв. м» и «с кухней свыше 8 кв. м». Это был рубеж классификации менее и более комфортного жилья, – вспоминает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – В настоящее время кухни даже в однокомнатных квартирах малой площади начинаются от 9 кв. м. Например, в нашем жилом комплексе эконом-класса «Огни Залива» кухни доходят до 15,14 кв. м».
Манифестом «глобализации» квартирографии в последние годы стали европланировки. Они привлекательны эффективной организацией пространства, где почти нет неиспользуемых квадратных метров. Прежде всего это касается коридоров. «Пространство объединенной зоны кухни и гостиной в квартире с европланировкой наполняется особым жизненным смыслом, оно используется всеми членами семьи и позволяет попадать в другие помещения – и в квартире просто исчезают коридоры», – комментирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. В объектах «ЮИТ» квартиры с разнообразными европланировками составляют 20-30%, они представлены как в комплексах комфорт-класса («Новоорловский», INKERI), так и в домах бизнес- и элит-класса (Fjord, «Смольный проспект»).
Тренд смещения спроса в сторону европланировок отмечает и Елена Валуева: «Если в более ранних очередях у нас было по 8-12% квартир с европланировками, то теперь эта цифра в новых очередях нашего проекта ЖК «Триумф Парк» доходит до 30%».
Широко представлены квартиры евроформата с кухнями-гостиными и в объектах компании «Строительный трест». «В ЖК комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье площадь кухонь достигает 30 кв. м, а в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе – 36 кв. м. В ЖК бизнес-класса OSTROV представлены квартиры с кухнями-гостиными площадью до 44 кв. м, – приводит примеры директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Такой метраж позволяет чаще собираться вместе всем членам семьи и больше общаться».
В скандинавском духе
Если евроформат с большой кухней-гостиной уже прижился на российской почве, то, к примеру, формат скандинавских квартир с круговой планировкой только начал завоевывать на рынок. «Такая планировка дает возможность жителям зонировать пространство по своему вкусу. Расположение кухни-гостиной и спален вокруг ванной комнаты предполагает отсутствие длинных коридоров, что увеличивает жилую площадь», – разъясняет директор по развитию ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Видит плюс в таком подходе и руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Марина Комогорова: «Санузел выступает в качестве буферной зоны, которая гасит шум, идущий из соседней комнаты».
«Часть покупателей с интересом реагирует на такое предложение, от других мы слышим, что это «жизнь вокруг горшка», – размышляет Светлана Денисова. – Не факт, что скандинавские планировки приживутся у нас. Такие квартиры в основном уместны для малосемейных покупателей».
Привычными стали и дополнительные санузлы в квартирах из трех и более комнат, а также гардеробные. В элитных комплексах норма – отделенная прихожая (службы доставки не должны видеть происходящего в квартире), большая гостиная, санузел в мастер-спальне, большие гардеробные, хозяйственный блок (или постирочная). Некоторые из застройщиков предусматривают помещения для финских саун («ЮИТ», «Бонава»). А помимо гардеробных предлагают еще индивидуальные кладовки в подвальном этаже для хранения велосипедов, колясок и сезонного инвентаря.
Еще один тип модной планировки – это квартиры в американском стиле. «Фишка» таких квартир – большая гостиная с окном, которая создает визуальное впечатление большой и светлой квартиры.
Еще один модный тренд – «эго-квартиры». Его придумала и развивает на петербургском рынке компания LEGENDA. «Это большие односпальные смарты для независимых, молодых, модных, амбициозных людей, где есть место большому модному гардеробу, домашним вечеринкам в просторной столовой с эркером, будуарная зона в спальне», – рассказывает Всеволод Глазунов.
Пространство света
Когда функционалом покупателя уже не удивить, в ход идут необязательные, но приятные опции – такие, как террасы (или большие балконы) и панорамные окна. «Комфорт проживания во многом зависит не только от планировки квартиры, но и от других параметров – таких, как высота потолков, наличие широкого балкона и многое другое», – говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. В пример он приводит формат High Flat – квартиры с высокими потолками и большими окнами на последнем этаже дома. Они представлены в проектах компании Setl City: ЖК «Полюстрово Парк» в Калининском районе, «Невские паруса» в Невском районе и «МореОкеан» в Приморском районе.
Просторные балконы, глубиной от 1,5 м, характерны для скандинавских планировок и встречаются в проектах финских и шведских девелоперов.
Открытые террасы площадью до 100 кв. м можно найти в части квартир в ЖК NEWПИТЕР от «Строительного треста». А в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе в некоторых квартирах предусмотрены остекленные эркеры. Квартиры с террасами представлены в проектах «Богемия» и NEO «Группы ЛСР».
«Модные решения, которые сейчас в ходу у застройщиков, – это существенно изменившаяся площадь остекления, – комментирует Светлана Денисова. – В моду вошли панорамные окна и окна с заниженным подоконником. Даже в квартире с невысокими потолками большое по площади окно с низким подоконником дает новый взгляд на комнату».
Теперь окна появляются в зонах, в которых традиционные планировки остекления не предусматривали. Например, компания LEGENDA «прорубает» окна в санузлах мастер-спален или над рабочей поверхностью кухни. «В проектах LEGENDA площадь остекления более чем в два раза больше, чем в стандартной новостройке, – и по размеру окон, и по их количеству, – говорит Всеволод Глазунов. – Есть планировки с гардеробной площадью 7,5 кв. м, в которой есть окно. Такую гардеробную вполне можно сделать гостевой комнатой или небольшим кабинетом».
Искусство выбирать
Эксперты рекомендует делать акцент на наличие вспомогательных помещений и дополнительных санузлов, а также на размещение комнат. Например, для многокомнатных квартир нежелательно, чтобы спальня соседствовала с кухней, а кухня – с санузлом. Не менее важны размер и расположение окон. «Лучше, когда не все окна выходят на одну сторону, чтобы не было постоянно много или мало света в определенное время суток», – считает технический директор группы компаний «РЕМОНТ-ЭКСПРЕСС» Азат Галимзянов.
«Мы советуем обращать внимание на полезное пространство в квартире: чем его больше, тем эффективней считается планировка, – рассказывает руководитель архитектурно-дизайнерского отдела «Группы ЛСР» Оксана Андросова. – Но из любого правила бывают исключения: большие коридоры не всегда «съедают» жилую площадь. Грамотное использование коридора может сделать его функциональным, увеличив полезную площадь комнат».
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов считает, что нужно разделять технические и бытовые помещения, помещения для хранения одежды и уборочных средств. «Я всегда предлагаю нашим клиентам разделять эти зоны, чтобы процессы не перемешивались», – говорит он.
Дизайнер жилых интерьеров Наталия Ерошенко рекомендует уделять внимание входной зоне и расположению комнат. «В прихожей должно быть предусмотрено место для хранения вещей. Часто встречаются большие по площади прихожие, но они изрезаны дверьми, и удобно разместить гардероб или шкаф невозможно», – предупреждает дизайнер.
Мнение:
Закир Муратов, Генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Удобная планировка квартиры – это когда каждому в ней создана комфортная среда обитания. Под детскую комнату выбирают самое светлое помещение, для спальни – самое дальнее от входа в квартиру.
Наличие широкого балкона или лоджии необязательно, но делает проживание комфортнее. Например, балконы большого метража, выходящие окнами на юг, идеально подходят для размещения зимних садов.
Елена Фещукова, руководитель отдела продаж проекта «ЖК «Парк Утриш», застройщик ООО «УралСтройИнвест»
– Просторные комнаты правильной прямоугольной формы, с большим количеством окон, обеспечивающих естественное освещение, – являются идеальным решением как для сезонного, так и для постоянного проживания. Если говорить о курортной недвижимости, то здесь свободная планировка часто не является идеальным решением.
Наталия Ерошенко, дизайнер жилых интерьеров:
– Радует, что сейчас есть застройщики, которые продумывают smart-планировки, где сразу предусмотрены кладовки, санузлы в спальнях. «Умные» планировки возможны даже в малогабаритном жилье. Так, проектировщики изначально делают два стояка в квартире, что позволяет переносить помещения, менять их местами, не разрушая стен. Например, вынести кухню в комнату и объединить с гостиной, а на месте бывшей кухни разместить изолированную спальню.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Удобство и ликвидность планировки определяются рациональным соотношением площадей. Надо, чтобы в квартире было максимум полезной площади и при этом общая площадь квартиры была разумной. Чтобы не было длинных узких коридоров, чтобы пропорции комнат и кухни приближались к прямоугольнику с соотношением сторон по принципу золотого сечения. Откровенно неудачные планировки встречаются на изгибах здания, когда квартира оказывается «зажатой» в углу и нарезана на нестандартные по конфигурации трапециевидные помещения, в которых сложно расставить мебель.
Также при выборе квартиры нужно оценивать и ее окружение на лестничной площадке. Какая бы ни была замечательная квартира, но если на этаже она будет в окружении 15-ти студий, вряд ли кто-то захочет в ней жить. Когда количество квартир на этаже возрастает – возрастает и нагрузка на лифты, наблюдается нехватка инфраструктуры и парковочных мест. Потому что даже в маленьких студиях порой живет по 2-3 человека. Есть проекты, где на этаже по 18-20 студий. Это уже общежитие, а не дом. Безусловно, такое соседство будет влиять на ликвидность каждой квартиры в отдельности.
В нашей компании планировочным решениям уделяется очень большое внимание. Недаром планировки в «Новом Оккервиле» считаются одними их лучших на рынке. Площадь квартир колеблется от 27 до 120 кв. м. В квартирах максимально сохранено жизненное пространство. Все помещения правильной формы, отсутствуют вытянутые коридоры, площадь кухонь 10-22 кв. м. На этаже у нас обычно размещается в среднем 4-6 квартир.
Перепланировка в законе
Российские власти намерены ужесточить ответственность собственников жилой недвижимости за ее незаконную перепланировку. Эксперты полагают, что новые штрафные санкции несущественно увеличат долю согласованных переделок квартир.
Жители дома 57 по Каменноостровскому проспекту несколько дней назад вернулись в свои квартиры. В конце июля текущего года их экстренно пришлось выселить в маневренный фонд из-за обрушения несущих конструкций здания. Как позже выяснилось, была произведена незаконная перепланировка квартиры, собственником которой является руководитель одной из архитектурно-проектных фирм.
Нестрашные штрафы
По оценке экспертов, в России подвергается перепланировке каждая пятая квартира. Большинство изменений конструкций связано со сносом стены между комнатой и балконом, соединением жилого пространства и кухни. На первых этажах жилых домов очень часто квартиры переделывают в магазинчики, бары, салоны красоты. Очень часто, добавляют специалисты, перепланировки проводятся без согласования с государственными инстанциями.
Принятие решения о согласовании или об отказе в перепланировке жилого помещения осуществляется Межведомственной комиссией (МВК) в течение 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов.
По словам заместителя Главного государственного жилищного инспектора Петербурга Юрия Кузина, за первые шесть месяцев в ведомство поступило 1286 обращений по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений. Почти половина из них – от жителей Центрального района. Также за первое полугодие поступило 1450 обращений от граждан с жалобами на перепланировку соседских квартир. За шесть месяцев года ГЖИ рассмотрела 48 административных дел по вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения. В результате к административной ответственности было привлечено 37 физических лиц, сумма наложенных штрафов составила 90 тыс. рублей.
Отметим, что в настоящее время перепланировка жилых помещений без согласования наказуема административным штрафом от 2000 до 2500 рублей. При этом нет никаких штрафных санкций за самовольное переустройство и перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева говорит, что кроме штрафа, уполномоченный орган вправе обязать собственника квартиры (или нанимателя по договору социального найма) привести перепланированную квартиру в прежнее состояние в разумный срок. В случае уклонения собственника от исполнения указания уполномоченный орган вправе в судебном порядке требовать продажи квартиры с публичных торгов.
Только при необходимости
Между тем, в 2018 году в России могут быть ужесточены санкции за незаконную перепланировку всех видов недвижимости. Минстрой РФ уже готовит законодательные поправки. Предполагается, что наиболее строгие наказания будут предусмотрены за незаконные изменения жилых помещений, а также появится санкция за перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, будет упрощен допуск жилищных инспекторов в квартиры, «подозреваемые» в перепланировке.
По мнению юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, увеличение размеров штрафов будет способствовать росту объемов недвижимости с узаконенными планировками, но не существенно: «Общество наше пассивное. Граждане не пойдут докладывать о том, что квартира их была перепланирована. Как и в настоящее время, узаконивание уже сделанной перепланировки будет происходить по факту, при затруднениях с продажей квартиры», – считает эксперт.
Как отмечает Вероника Перфильева, при продаже перепланированной квартиры на практике возникают два варианта проблем: отказ банка в ипотечном кредитовании приобретения перепланированной квартиры и сложности с регистрацией перехода права собственности на квартиру в ЕГРН.
«По нашему опыту, – рассказывает исполнительный директор архитектурной студии «Кассиопея» Наталья Онокова, – если люди делают квартиру «для себя», то они, в принципе, задумываются о согласовании перепланировки только в том случае, если она требует проемов в капительных стенах или каких-то других серьезных изменений. Если речь идет о сносе или переносе некапитальных стен, достройке новых перегородок, никто проект перепланировки согласовывать не торопится». Ключевая позиция собственников квартир, отмечает эксперт, выглядит так: «Если соберемся ее продавать и покупатель будет требовать согласования перепланировки – согласуем все по суду».
Тем не менее, по оценке специалистов, в большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем, если она была проведена по всем правилам и с соблюдением санитарных норм. Если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания, то получить «добро» от госструктур невозможно. Суды, как правило, при такой ситуации не встают на сторону владельцев переделанных квартир.
Посредники со связями
Отметим, что в настоящее время активно развивается рынок посредников-согласователей. Организации предлагают свои услуги по согласованию перепланировки помещений. Почти каждая такая фирма на своем сайте подчеркивает, что у нее есть связи во всех необходимых согласовательных инстанциях и даже в суде. Во многих таких организациях работают специалисты, имеющие навыки проектирования, в случае необходимости они могут внести какие-либо корректировки в проектную документацию, не прибегая к цепочке посредников, и сохранить время и деньги клиента.
По словам Натальи Оноковой, на этом рынке, как правило, работают бывшие сотрудники различных государственных ведомств, которые участвуют в согласовании. Тарифы зависят от района города, сложности конструктивных решений. Разница в стоимости между разными агентствами составляет приблизительно 10 %.
Как отмечают специалисты, в Петербурге серьезная наценка на услуги согласователей идет на перепланировку квартир в домах исторического центра, так как многие из них являются объектами культурного наследия и требуют дополнительного согласования с КГИОП.
Мнение:
Анна Василянская, руководитель «Феникс Консалт Групп»:
– Доля перепланированных квартир на рынке очень высока. При этом мы не видим с вами разницы между законной перепланировкой и незаконной. Ответственность копеечная – 2-2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Какой смысл тратить 100-150 тыс. рублей на узаконение, когда проще уплатить штраф?! На наш взгляд, вопросы о перепланировке возникают только при жалобах соседей или при планируемой продаже объекта. В остальных случаях собственники годами пользуются незаконно перепланированным объектом и даже делают вторую и третью перепланировки «под себя».
Кстати:
Требуют предварительного согласования:
Все виды работ, которые так или иначе затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации
Не требуют согласования:
Косметический ремонт помещений
Разборка встроенной мебели
Замена инженерного, отопительного, газового оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (пример: батарея отопления, которая крепится на то же место)
Установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток, кондиционеров и т. д.) на фасадах многоквартирных домов, кроме ОКН
Необходимо уведомление:
Перестановка сантехнических приборов
Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок или устройство проемов в них
Остекление лоджий и балконов
Запрещена перепланировка:
Не допускаются любые работы, которые ухудшают эксплуатационные характеристики дома и квартиры, в том числе нарушающие прочность и устойчивость несущих конструкций.
Нельзя устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общеквартирных инженерных сетях.
Не допускается перенос на лоджии, балконы и веранды радиаторов отопления, подключенных к общей системе.
Нельзя объединять кухню и комнаты в гостиную (в жилое помещение), если на кухне установлена газовая плита.
Нельзя делать перепланировку в доме, который признан аварийным.
По открытым источникам.