ЦДС «Чёрная Речка»: комфорт через инновации
Квартал бизнес-класса «Чёрная Речка», который Группа ЦДС возводит неподалеку от одноименной станции метро, интересен в силу целого ряда причин. И масштабом проекта, престижем локации, а также привлекательными архитектурно-планировочными решениями их перечень отнюдь не исчерпывается.
Семь футов под килем, или как оптимизировать свайное поле
Строительство квартала ЦДС «Чёрная Речка» стартовало с масштабного подземного этапа: наличие подземных паркингов обусловило необходимость идти вглубь на 7 м – это как раз уровень русла Невы, протекающей в полутора километрах от застраиваемой территории. Пробные сваи уже были забиты, и с точки зрения геологии никаких неприятных сюрпризов эти полевые испытания не принесли. В настоящее время уже сформирована четверть свайного поля.
Примечательно, что уже на старте первого этапа строительства удалось найти более привлекательное конструктивное решение, чем планировалось. «Первоначально свайное поле было рассчитано с применением менее дорогих свай: на первый взгляд, это было экономически целесообразнее. Однако наше ПКБ просчитало разные варианты – и оказалось, что применение более дорогих свай, но с более высокой несущей способностью снижает себестоимость работ, поскольку таких свай потребуется существенно меньше – комментирует руководитель проекта ЦДС «Чёрная Речка» Павел Деменчук.
В планах не значатся
Редевелопмент территорий сложнее, чем работа с нуля на «пятне» без градостроительных рисков. Поскольку на отдельных участках в границах застройки квартала ЦДС «Чёрная Речка» еще находятся действующие производства, они выводятся по мере старта очередного этапа общестроительных работ. «Одна из задач в этих условиях – переключение существующих пользователей с одних подключений по электричеству, водоснабжению и водоотведению на другие. Однако, несмотря на выверенный план работ, нештатные ситуации периодически возникают из-за того, что часть выводимых из эксплуатации сетей оказывается сюрпризом. Территория эта старая, и некоторых коммуникаций нет ни в одном плане», – комментирует Павел Деменчук.
Коммерция не по остаточному принципу
Одной из особенностей этого квартала бизнес-класса станет небольшая доля коммерческих площадей в сравнении с общей площадью строительства: порядка 5 тыс. из более чем 240 тыс. кв. м. В продажу уже выведено около 2 тыс. кв. м коммерческих площадей и 64 тыс. кв. м жилья. «На первом участке строительства сосредоточен основной массив коммерческих помещений, поскольку эти дома выходят фасадами на «красные линии», внешний периметр квартала. В следующих корпусах доля «коммерции» будет намного меньше – объясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Однако, хотя коммерческие помещения составляют лишь порядка 2,5% от общей площади строительства, в их проектировании, строительстве и выводе на рынок девелопер применил несколько новых для себя приемов. Так, коммерческие помещения, расположенные рядом, конструктивно сразу же планировались с возможностью их объединения. Соответственно, в них отсутствуют несущие стены. Вместо этого – колонны со сносимыми перегородками. Результат – многие инвесторы приобретали коммерческие помещения по несколько секций в ряд. «Одно дело – помещение площадью 800 кв. м под небольшой ритейл. И другое дело – та же площадь с потенциальной нарезкой и возможностью выбрать впоследствии, кому какой объем предложить. В перспективе покупка восьми помещений по 100 кв. м оказалась выгоднее, чем покупка одного помещения в 800 кв. м. Даже если потом инвесторы решат это помещение объединить», – констатирует Сергей Терентьев.
Повторение найденного
Квартал «Чёрная речка», подчеркивают в ЦДС, войдет в историю компании как проект, где многое внедряется либо впервые, либо впервые в таком масштабе.
К примеру, квартиры с террасами – новое слово в практике ЦДС. Их совсем немного, с десяток на весь квартал, и спланированы они при переходе более высокой секции в низкую. «Мы долго обсуждали, стоит ли идти на строительство таких квартир, потому что в более низкой секции для террас требуется возвести эксплуатируемую кровлю, а для этого необходимо сформировать технический этаж. Дополнительные расходы на бетон и арматуру, разумеется, несколько увеличивают как себестоимость строительства, так и стоимость этих квартир для потребителя. Но выведя уже несколько квартир с террасами на рынок, мы увидели предметный интерес к ним со стороны покупателей», – комментирует директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов.
Еще одна особенность ЦДС «Чёрная Речка» – навесные вентилируемые фасады из натуральных материалов. Впоследствии эта технология, как планируется, будет применяться и на других проектах ЦДС, относящихся к более высокому ценовому сегменту.
Пока же «Чёрная Речка» – уникальный для компании жилой комплекс, где фасады будут выполнены из клинкерного кирпича и терракоты. «Применение натуральных материалов – это определенный авторский стиль. Помимо того, что это очень прочные и износостойкие материалы, которые уменьшают теплопроводность зданий, они еще и добавляют аутентичности архитектурному облику квартала. Клинкерный кирпич имеет уникальную особенность – со временем он становится интересней, его цвет «вызревает», набирает благородства, к таким фактурам хочется прикоснуться», – говорит Иван Носов.
«Чтобы сохранить эстетику фасадов, мы разработали специальные инженерные решения для кондиционеров. Места для их установки, вместе с блоком для забора внешнего воздуха, предусмотрены проектом на лоджиях и балконах, они задекорированы и не противоречат общей концепции зданий», – добавляет Иван Носов.
Двор – сердце дома
Простор, приватность и функциональность – доминанты в организации дворовых территорий, нашедшие отражение в трех принципах. Во-первых, зона активного спорта для взрослых вынесена во внешнее пространство. Во-вторых, отчетливо просматривается разноуровневость дворовых пространств. В-третьих, у каждого двора есть характерные особенности, однако все они благоустроены в единой стилистике.
Каждый двор располагает набором общественных пространств, которые, с одной стороны, перетекают друг в друга, а с другой – обладают довольно отчетливыми границами: они задаются, например, декорированными подпорными стенками или типом освещения.
Кстати, подпорные стенки позволяют разместить дополнительное освещение, задающее «дорожную сеть» проходов к парадным. Кроме этого типа освещения предусмотрена также мачтовая подсветка, для заливки общего контура пространства, и более точечная – для выделения зон внутри дворового пространства.
«Для нас норма – наделять дополнительными практическими или эстетическими функциями сугубо утилитарные элементы, которые являются конструктивными особенностями проекта. Например, пожарные лестницы в некоторых домах исполнены в виде фитнес-лестниц со спортивными рекомендациями или подпорная стена – объект стрит-арта от известных граффитистов. В квартале ЦДС «Чёрная Речка» мы переосмыслили въезды в паркинг, расположенные рядом с домом. Из скучной истории мы сделали модное общественное пространство в виде амфитеатра, задекорированного цветочными клумбами и зоной бесплатного Wi-Fi. Такой неформальный подход от нас требует больше времени и усилий, но нам важно во всем придерживаться выбранной концепции формирования качественно новой жилой среды», – добавляет Иван Носов.
Кому в «Чёрной Речке» жить интересно
Новый квартал появится в районе, богатом как социальной, так и логистической инфраструктурой. Неподалеку – станции метро «Чёрная речка» и «Лесная», а также выезды на основные транспортные магистрали. Подкупает общее устройство: квартирография с преобладанием двух- и трехкомнатных квартир означает, что и квартир на этаже будет немного (в некоторых секциях всего по две на этаже, а максимум – шесть квартир), и общая плотность строительства окажется ниже средней по рынку.
«Однозначно, в этом квартале есть определенное число инвесторов, но в основном квартиры здесь покупают для жизни», – отмечает Сергей Терентьев. «Когда собирается масштабный проект, предназначенный преимущественно для семей, с большой долей двух- и трехкомнатных квартир, тогда самое пристальное внимание уделяется ассортименту и качеству планировок. На первый план выходит кастомизация планировочных решений под разные семейные сценарии. Так, у нас есть как эффективные, относительно компактные квартиры, так и роскошные, просторные квартиры с террасами. В этом проекте мы отыграли все тренды рынка, и спрос показывает, что мы все сделали правильно», – комментирует Сергей Терентьев.
Мнение
Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС:
– Принципиально важно, что это комплексное освоение городской среды в формате редевелопмента. До «Чёрной Речки» в нашей практике подобной сложной и интересной задачи еще не было. Такая работа требует высочайшей компетенции, это вызов для всех структур компании. Нужно уложиться в параметры себестоимости на всем протяжении строительного «марафона», нивелировать финансовые риски, предложить рынку проект, который сохранит свою привлекательность на всех этапах строительства, и реализовать его в разумные сроки, обеспечив рентабельность. Для нас работа над «Чёрной Речкой» – признак нового уровня зрелости бизнеса.
Квартал ультра-технологий на Комендантском проспекте
Продолжаем знакомить с инженерно-техническими решениями в тех проектах петербургских компаний, которые сертифицированы по системе Green Zoom. Сегодня рассказываем об обладателе золотого сертификата – жилом комплексе Ultra City компании «Северный город» (входит в Группу RBI). Комплекс строится в Приморском районе по проекту, выполненному мастерской Владимира Григорьева в 2013 году. Первые два корпуса уже сданы.
Вода чище, чем в магазине
Как и в остальных своих домах, в Ultra City «Северный город» установил четырехступенчатую систему очистки воды: двойная фильтрация (тонкими и грубыми фильтрами), сорбционная очистка и ультрафиолетовое обеззараживание. В каждой квартире стоят индивидуальные водосчетчики и регуляторы давления. Это позволяет экономить ресурсы и предохраняет от перепадов напора воды: гидростатическое давление в системе хозяйственно-питьевого водопровода никогда не превышает величины 45 м.
Дышать легко
Современные решения применены и в системе вентиляции. Индивидуальные вентиляционные клапаны на окнах обеспечивают дополнительный приток воздуха в квартиры. В каждой квартире-студии для бесперебойного воздухообмена установлена принудительная вентиляция: проще говоря, на вентканалах стоят бытовые вентиляторы. Плюс у каждой квартиры есть специальная ниша на фасаде для установки кондиционера.
Бережем тепло
Теперь об экономии тепла. Понятно, что бороться за снижение энергопотребления имеет смысл только если это не идет в ущерб комфорту проживания. В Ultra City совместить экономию и комфорт позволяет ряд решений.
Во-первых, здесь используются циркуляционные насосы с высоким КПД. Во-вторых, радиаторы отопления в квартирах – с возможностью установки терморегулирующих головок. Если зимой тебе жарко дома, можешь сделать мощность батареи поменьше. В-третьих, у эксплуатирующей компании есть возможность регулировать и саму температуру теплоносителя, в соответствии с погодой на улице. В-четвертых, у каждой квартиры – индивидуальный счетчик тепла. Он установлен в этажном коллекторе. Это означает, что каждый житель платит только за то тепло, которое он реально потребляет. Значит, повышается ответственность людей, предотвращается перерасход тепла.
Кроме того, для повышения качества отопления в Ultra City установлены индивидуальные тепловые пункты, мощность которых на 30% превышает стандартные нормы. А дополнительную теплоизоляцию обеспечивает 100-процентное остекление балконов и лоджий.
Свет горит не зря
С детства мы знаем, что электричество тоже надо экономить. В парадных Ultra City установлены энергосберегающие светильники. На черных лестницах – датчики движения, то есть свет не горит зря, «для никого». Кроме того, расчетная электрическая мощность, выделенная на каждую квартиру, ранжирована в зависимости от количества комнат. Например, однушке «положено» 10 кВт, а трехкомнатной квартире – 15. Это разумно, а главное, более чем достаточно.
Без лишнего шума
Никто не любит шум от соседей или с улицы. В квартирах Ultra City с этим проблем нет. Комфортность проживания обеспечивается целым комплексом решений. Их «Северному городу» посоветовала проектная компания, которая в свое время занималась акустическими системами аж для подводных лодок.
Например, коллекторная горизонтальная система разводки отопления не предполагает вертикальных стояков отопления, идущих из нижней квартиры в верхнюю. То есть шум не передается по трубам. Технология «плавающий пол» гасит лишние вибрации, так как стяжка отделена от стен сантиметровым слоем изолирующего материала, а под самой стяжкой положена шумоизолирующая минераловатная плита. Плюс в доме использованы малошумные лифты западного производителя.
Все свои
Вся территория комплекса огорожена, калитки и ворота запираемые – у каждого жильца отдельный электронный ключ. Камеры видеонаблюдения установлены на въездах, придомовой территории, в подъездах и паркинге, все данные круглосуточно выводятся на диспетчерский пульт.
Продумана и логистика. Входы в коммерческие помещения – магазины, рестораны, пекарни – расположены с улицы. Значит, никто посторонний на территорию не попадет. Гости попадают в Ultra City только через парадные входные группы, где их встречает консьерж. Он обязательно свяжется с хозяином квартиры, прежде чем впустить гостей на территорию.
Цифровая свобода
Так сейчас принято называть доступность беспроводного Интернета и других технологичных IT-решений. В каждой квартире оборудован единый узел доступа к высокоскоростному широкополосному Интернету (оптоволокно) и цифровому ТВ. В общественных зонах и во внутреннем дворе – свободный Wi-Fi.
«Северный город» внедрил в Ultra City и BPT-домофонию. Можно установить на смартфон специальное приложение и видеть на экране изображение с камер видеонаблюдения дома. Можно одним нажатием экрана на смартфоне открыть для гостей дверь в парадную, т. е. ваш смартфон сам становится «домофоном».
Мнение
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):
– В комфорт-классе экологичность и энергоэффективность являются одним из значимых критериев выбора жилья. В первую очередь, для семей с маленькими детьми и представителей старшего поколения, которые рационально относятся к ведению бюджета. Покупатели видят преимущество современных опций, которые не обходятся дорого, а наоборот, позволяют экономить.
Радиаторы с терморегулирующими головками, датчики уличной температуры, которыми снабжен индивидуальный тепловой пункт, светодиодные лампы, датчики движения в парадных – все эти возможности реализованы не только в Ultra City, но и в других наших домах. Покупая квартиру в таком доме, человек и заботится об экологии, и экономит на квартплате. Не случайно среди наших проектов есть проекты с классом энергоэффективности «А» и даже «А плюс» – это вторая очередь Ultra City.
Иван Шмелёв, ассоциированный специалист GREEN ZOOM, главный инженер проекта ООО «Росинжиниринг Проект»:
– Ultra City – пример комплексного подхода к развитию территории, высокой культуры проектирования и строительства, художественной эстетики и использования практических решений по энергоэффективности. Заслуженный золотой сертификат GREEN ZOOM.
Энергоэффективные технологии, использованные на объекте:
Энергосберегающее аварийное освещение
в местах общего пользования
Энергоэффективные оконные профили
Насосы серии Magna со встроенным частотным регулятором
Радиаторы отопления
с терморегуляторами.
Индивидуальные теплосчетчики Purmo Proexpert для каждой квартиры
Электронные контроллеры ECL, датчики температуры воды и наружного воздуха ESMU и регуляторы давления
Энергосберегающие окна
Эффективная водоразборная арматура
Энергоэффективная теплоизоляция ограждающих конструкций
и трубопроводов
Променад для всех
Сегодня застройщик стремится представить в объекте весь комплект преимуществ, как для жизни, так и для кошелька своего клиента: удобное расположение, насыщенная инфраструктура, грамотная ценовая политика и скидки. Благоустройство района в этом списке – не менее важная деталь, чем другие, независимо от класса жилья.
Фрагмент проекта «Променад-аллея ЖК «Новое Горелово»
Именно поэтому успешные жилые кварталы сегодня возводятся как «город в городе» – так, чтобы все необходимое для жизни было в прямой доступности. Застройщик ЖК «Новое Горелово» – корпорация «ЛенРусСтрой» – работает именно по такому принципу: у жителя не должно возникать необходимости специально покидать микрорайон, чтобы получить что-то вне его, несмотря на то, что он находится вблизи КАД и метро.
«Свои проекты мы наполняем таким содержанием, чтобы здесь было хорошо отдыхать и работать, развлекаться и развиваться. В «Новом Горелово» хорошо жить», – отмечает Максим Жабин, заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой».
В сфере благоустройства в ЖК «Новое Горелово» сделан акцент на функциональное разделение зон, где житель любого возраста может отдыхать так, как ему нравится, заниматься любимыми видами спорта, проводить время с близкими, не ограничивая себя, но и не мешая другим.
Центр жилого комплекса – Променад. Это прямая зеленая аллея, общей протяженностью 225 м. «Мы тщательно рассматривали концепции нескольких архитектурных бюро, а победил проект молодых питерских архитекторов, которые нетривиально подошли к его наполнению», – говорит Максим Жабин. Как замечают сами проектировщики, меньше всего им хотелось сделать красивую, но бесполезную зону, поэтому каждая деталь проекта тщательно рассматривалась с учетом практичности и функциональной значимости для жителей. А получилось еще и красиво!
На Променаде есть место для всех. Его ширина позволяет выделить дорожки как для прогулок мам с колясками и маленькими детьми, неспешных прогулок пожилых жителей, так и отдельные полосы для движения велосипедов, самокатов и скейтбордов.
Архитекторы делают ставку на использование природных материалов, сочетание дерева и гранита, олицетворяющих природу Северо-Запада, акцентируя внимание на их органичности и целостности. Аллея дополнена четырьмя зонами: площадью для массовых мероприятий на 275 человек, площадкой для стритфуда по двум сторонам от аллеи, местом для отдыха взрослых и большим пространством для отдыха и игр детей.
Площадь – универсальное место для праздников, фестивалей и выставок. Местные детские кружки, спортивные и творческие организации смогут продемонстрировать здесь свои достижения и успехи, а также посоревноваться друг с другом в мастерстве.
Пространство для стритфуда организовано по примеру европейских городов. Там жители смогут сытно и вкусно перекусить, заодно попробовав кухню разных стран, от сочной питерской шавермы до горячей пиццы или хрустящего буррито, выпить горячий шоколад или кофе.
Две площадки с современным спортивным наполнением предназначены для детей разных возрастов, рядом – места для взрослых, откуда родители могут приглядывать за своим чадом, общаться или работать. На Променаде будут работать бесплатные общественные зоны Wi-Fi.
На протяжении всей аллеи расположены разноуровневые клумбы, зеленые островки газонов, деревья – ель, сибирский кедр, липа, рябина, белая сирень. Функциональное разделение пространства будет подчеркнуто разными типами настилов, плитки и дерева, перемежающимися цветочными композициями, благодаря чему во все сезоны оно будет сохранять эстетичный вид.
Променад станет центром жизни нового квартала, ведь проектировщики продумали все или почти все, а искусство, как известно, кроется в деталях.