Норма для «масс-маркет». Чистовая отделка завоевывает рынок
Новые квартиры с чистовой отделкой, еще несколько лет назад бывшие на рынке Санкт-Петербурга довольно экзотической новацией, сегодня стали нормой. Во всяком случае, в сегменте «масс-маркет». Эксперты считают, что этот тренд останется неизменным и в обозримой перспективе. Конкуренция между застройщиками в этой сфере смещается в область вариабельности отделки.
Плюсы довлеют
Эксперты рынка называют целый перечень причин, почему квартиры с чистовой отделкой, появившись на рынке, стремительно завоевали огромную популярность. «Львиная доля покупок на первичном рынке жилья совершается с использованием ипотеки; и в таком случае кредит распространяется и на стоимость отделки», – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. А значит, не надо брать других кредитов (как известно, процентная ставка по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке). Кроме того, оплата отделки «растягивается» на достаточно длительный срок погашения жилищного займа, не создавая единовременной сильной финансовой нагрузки на покупателя жилья.
Покупка квартиры с отделкой избавляет покупателя от необходимости тратить свое время на поиск и закупку материалов, поиск квалифицированных мастеров, осуществление контроля за тем, как они выполняют работы. «Покупателям не нужно расходовать силы на ремонт. После передачи ключей можно сразу въезжать в квартиру», – отмечает директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина. Для ряда категорий приобретателей жилья это очень важный фактор. Например, для региональных покупателей, тех, кто на момент строительства дома снимает квартиру, или тех, кто приобретает квартиру для сдачи в аренду.
Ремонт своими силами обходится новоселу дороже, чем отделка от застройщика. «Дело в том, что все материалы и оборудование, используемые для отделки квартир, закупаются компанией централизованно по оптовым ценам у проверенных поставщиков. Это позволяет существенно снизить себестоимость отделочных работ», – отмечают в Группе «Эталон». «В среднем, отделка от застройщика обойдется покупателю на 50% дешевле, чем при заказе аналогичного ремонта частным лицом», – добавляет руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Что и почем?
Большинство игроков рынка в рамках чистовой отделки предлагает довольно широкий спектр опций. Обычно он включает в себя металлическую входную дверь, межкомнатные двери, плинтусы, разводку электричества и системы отопления, электрофурнитуру, радиаторы, плитку на полу и стенах в санузлах, домофон, счетчики расхода ресурсов, комплект сантехнического оборудования, полотенцесушитель, настил ламината на полах в жилых комнатах, коридорах и кухне, оклейку стен обоями под покраску, установку ванны, душевого гарнитура и смесителей, окраску потолка во всех помещениях. Иногда в чистовую отделку входят также натяжные потолки, установка светильников, устройство теплых полов в ванных комнатах.
Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин оценивает стоимость чистовой отделки на уровне примерно 10% цены квадратного метра в новостройке. «Сегодня стандартная отделка от застройщика стоит от 6 тыс. рублей за 1 кв. м, улучшенная – от 9 тыс. рублей», – говорит начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман.
«Себестоимость отделки зависит от класса жилья. В бюджетном сегменте ее цена составляет 5–8 тыс. рублей за 1 кв. м. В проектах комфорт-класса стоимость находится в диапазоне 10–15 тыс. рублей. Сравнительно небольшие цифры достигаются благодаря масштабу проекта и скидкам с объема», – рассказывает Пётр Буслов.
Маркетинг с пользой для покупателя
Эксперты отмечают также, что фактор отделки стал распространенным маркетинговым ходом, причем, в отличие от некоторых других, безусловно выгодным для покупателя, а потому весьма им востребованным. «Для многих покупателей наличие отделки является важным аргументом в пользу принятия решения о покупке квартиры. Спрос на жилье с отделкой в петербургских новостройках стабильно высок. Это устойчивый тренд, который сохранится в ближайшие годы», – уверена Ольга Копейкина.
«В условиях конкуренции и ограниченной платежеспособности покупателей хорошая отделка становится дополнительным УТП (уникальным торговым предложением)», – считает Елена Гутман.
Часто именно чистовая отделка становится предметом маркетинговых бонусов от застройщиков, призванным привлечь дополнительных клиентов. «Отделка в подарок – часть нашей акционной политики. Она пользуется очень большим спросом у покупателей», – отмечает Максим Жабин. «В ЖК «Новый Оккервиль» проходит акция, в рамках которой мы предоставляем на избранные квартиры предчистовую, базовую или полную отделку в подарок», – говорит Николай Гражданкин. Подобные акции предлагают и другие застройщики.
Игра в классики
«В новостройках эконом- и комфорт-классов востребована чистовая отделка. В более дорогих сегментах недвижимости преобладает предчистовая и черновая отделка. Покупая дорогую квартиру, люди хотят обустроить ее по собственному вкусу», – отмечает Ольга Копейкина. «Как правило, небольшие квартиры (студии, «однушки») клиенты предпочитают заказывать с полной отделкой. Более крупные квартиры («двушки», «трешки») берут с предчистовой отделкой для того, чтобы впоследствии самостоятельно выбирать обои, плитку и пр.», – добавляет Николай Гражданкин.
По оценке экспертов, тренд полной чистовой отделки постепенно получает все более широкое распространение, причем не только по доле рынка, но и по классам новостроек.
«Еще три-четыре года назад подавляющее большинство квартир с отделкой приобреталось в сегменте жилья эконом-класса. Во многом это было маркетинговым решением для привлечения новых клиентов, когда типовая отделка закладывалась в стоимость недвижимости. Сегодня рынок развивается стремительно – и квартиры с готовым ремонтом предлагают многие застройщики и в объектах комфорт-класса. Высокий уровень качества отделки – это дополнительное конкурентное преимущество, не уступающее по значимости, например, фасадным решениям или благоустройству придомовой территории», – отмечает руководитель проектов комплексного освоения территорий «Строительного треста» Анзор Берсиров.
«В Петербурге доля квартир с отделкой в общем объеме предложения составляет около 60%, в Красносельском районе, где мы строим, – 43%. Сегодня в районе приобрести квартиру с полной отделкой можно в 7 из 16 проектов (это жилые комплексы «Огни залива», «Английская миля» (третья очередь), «Солнечный город», «Клены», «Наутилус», «Паруса», «Премьера-2»)», – рассказывает Елена Гутман. «У нас более 80% квартир приобретается с отделкой "под ключ"», – говорит Пётр Буслов. «Наша компания фокусируется на сегментах «комфорт», «комфорт-плюс» и «бизнес». По нашим оценкам, отделкой квартир интересуется приблизительно 30% покупателей», – сообщают в Группе «Эталон».
Повышая индивидуальность
Основным минусом отделки от застройщика считается отсутствие уникальности и не всегда хорошее качество. Однако ситуация за последние годы изменилась в лучшую сторону. Строительные компании стали предлагать несколько вариантов отделки, позволяя покупателю выбрать оформление квартиры по своему бюджету. «Большинство застройщиков применяют в отделке обои под покраску, что позволяет новоселам по своему усмотрению выбрать цвет стен в квартире», – говорит Пётр Буслов.
Но это самый минималистичный вариант действий в борьбе за индивидуализм. «Долгое время мы использовали два типа оформления, схожих по материалам и стоимости, но разной гаммы: «Пломбир» (светлые тона) и «Брауни» (темные). Но жизнь не стоит на месте. После изучения запросов клиентов и тенденций рынка мы пришли к решению внедрить новый универсальный стандарт для наших квартир. Он предполагает соблюдение качества работ и материалов, но при этом создает более широкие возможности для нашего клиента влиять на дизайн квартиры уже после приемки. Человек может принимать простые дизайнерские решения, которые подчеркнут индивидуальность его дома. Например, у него будет возможность без лишних временных и финансовых затрат покрасить стены в цвет, который устраивает именно его», – рассказывает Максим Жабин.
«Ленстройтрест» расширил возможности выбора для покупателей, предложив онлайн-услугу «Конфигуратор отделки». «Данный сервис позволяет разработать индивидуальный дизайн-проект квартиры в соответствии с личными вкусами клиента и сразу рассчитать затраты на выполнение ремонта. Таким образом, покупатель получает качественную чистовую отделку, которая соответствует его пожеланиям», – добавляет Ольга Копейкина.
Мнение
Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Мы реализовали возможность покупки квартир с меблировкой в первой очереди ЖК «Огни залива», но потенциала для дальнейшего развития этой идеи не увидели. К продаже предлагались трехкомнатные квартиры площадью 78,89 кв. м, оборудованные встроенной кухней и шкафами в прихожей. Повышенного интереса идея не вызвала
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– У нас разработан вариант отделки под названием «базовая». Это квартира с предчистовой отделкой, в которой санузлы выполнены «под ключ», с установкой сантехнических приборов. Этот тип отделки очень популярен среди наших покупателей, поскольку освобождает их от всех «грязных» работ, связанных со штукатуркой, укладкой плитки, шпатлевкой. Им остается только поклеить обои, выбрать напольное покрытие и установить межкомнатные двери.
Николай Урусов: «Покупатели готовы платить за комфорт»
Доля объектов в сегменте «комфорт» год от года на рынке увеличивается, однако не все проекты, заявленные в этой категории, соответствуют ей в полной мере, полагает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела».
– Можно ли утверждать, что жилье комфорт-класса сегодня наиболее востребовано на рынке? Все ли предложения, которые позиционируются как «комфорт», отвечают требованиям, предъявляемым к такому жилью?
– Самым востребованным продуктом традиционно является жилье эконом-класса, хотя проекты категории «комфорт» год от года увеличивают свою долю рынка. При этом уверенных проектов в данной категории не так много. Правильный комфорт-класс должен обладать совокупностью характеристик – таких как хорошая локация, транспортная доступность, небольшое количество квартир на этаже, продуманная квартирография, высокие потолки, большие окна, привлекательный архитектурный облик здания.
– Есть ли сегодня в Петербурге локации, которые однозначно не подходят для строительства жилья комфорт-класса? Или сами характеристики проекта задают класс локации?
– В Петербурге есть территории, где раньше строился исключительно «эконом», но в последние два года стали появляться проекты класса «комфорт». Например, в Каменке. Некоторые проекты, которые появились в этой локации два года назад, очевидно, классом выше, чем построенные там же ранее.
Основное правило остается прежним: характеристики объекта должны соответствовать локации. Например, в центре города имеет смысл строить объекты бизнес- и премиум-класса. В сложившихся спальных районах (например, в южной части Приморского, в центральной части Выборгского и Красносельского районов) можно говорить о проектах комфорт-класса. В Московском районе возможны очень разные объекты: хороший бизнес-класс, востребованный «комфорт» и даже «эконом».
– Какие характеристики жилья комфорт-класса, ранее этому сегменту не свойственные, появились за последние год-полтора? Видите ли Вы явное внимание к ним покупателей, становятся ли они решающим фактором при выборе квартиры?
– Общая конъюнктура рынка подталкивает застройщиков год от года совершенствовать свои проекты. Например, жилые комплексы эконом-класса позаимствовали некоторые характеристики класса «комфорт», который, в свою очередь, взял многое от «бизнеса».
Так, девелоперы начали уделять внимание архитектурной составляющей. Мы, наконец, видим уход от бетонных коробок с оштукатуренными фасадами, абсолютно однотипной квартирографией и отсутствием благоустройства.
В нашем новом ЖК «Аист» мы (так же, как и на своих предыдущих объектах) уделили этим характеристикам особое внимание. Так, в «Аисте» нет студий, только одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью до 108 кв. м. Причем в части квартир, выходящих окнами на запад, одна стена выполнена из стекла. Раньше в проектах комфорт-класса такое решение, насколько я знаю, не применялось. Оно позволяет значительно улучшить освещенность, добиться уникальных видовых характеристик, а также создать новый центр притяжения в квартире.
Кроме того, нам удалось гармонично скомпоновать жилую зону, подземный двухуровневый паркинг на 100 машино-мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, а также коммерческие помещения. Раньше здания такой площади – около 21 тыс. кв. м – ограничивались только жилой функцией и парковкой, причем обеспеченность машино-местами была совершенно другой.
И покупатели готовы платить за эту совокупность характеристик: уже на этапе бронирования у нас было зарезервировано около 25% квартир.
– Этот проект реализуется в Красносельском районе. Каково, по Вашим прогнозам, дальнейшее развитие этой локации?
– Красносельский район – хороший «спальник». Здесь много парков и высокая транспортная доступность: много маршрутов наземного транспорта, есть выезды на КАД и ЗСД, планы по продолжению ветки метро. С точки зрения развития территории это – перспективный район.
– Какие цены на жилье комфорт-класса сегодня, по Вашему мнению, разумны (нижний и верхний пороги, факторы, которые определяют этот ценовой диапазон)?
– Комфорт-класс бывает достаточно разным. В некоторых локациях можно построить хороший комплекс со стоимостью квадратного метра от 80-85 тыс. рублей. Однако в большинстве случаев нижняя ценовая граница начинается у отметки в 90 тыс. рублей за квадратный метр. В популярных спальных районах, например, на Юго-Западе, справедливая цена составляет 100-105 тыс. рублей за «квадрат». Максимально приемлемый порог в этом сегменте – 115-125 тыс. рублей. В каждом конкретном случае цена определяется характеристиками продукта, района и конкретной квартиры.
Квартиры класса Belle vue*
Квартиры с террасами нельзя назвать рядовым товаром на рынке жилья Санкт-Петербурга. Однако они уже привлекли внимание покупателей, набрали популярность и, как следствие, получают все более широкое распространение.
Начав существование как элемент квартир высокого ценового сегмента, террасы постепенно завоевывают и другие ниши. «Спрос на жилье нестандартного формата постоянно растет. Одним из наиболее востребованных вариантов являются квартиры с террасами. Несмотря на то, что петербургский климат не очень располагает к отдыху на открытых пространствах, подобная недвижимость пользуется популярностью у покупателей», – считает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Терраса как она есть
Термин «терраса» достаточно прочно закрепился на рынке, хотя под ним порой понимаются достаточно разные объекты.
«Словом «терраса» на рынке обозначают, как правило, либо масштабный остекленный балкон (площадью до 20 кв. м), либо эксплуатируемую кровлю в квартирах на последних этажах. Во втором случае можно разместить просторную зону для релаксации или разбить большой зимний сад. Такая терраса представляет собой не стесненный городской балкон, а настоящую большую лаунж-зону площадью до 80 кв. м», – рассказывает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Несколько другие цифры называет Надежда Калашникова. «Площадь террас обычно варьируется в пределах от 40 до 138 кв. м. Здесь можно организовать полноценное место для отдыха», – говорит она. «На террасах можно разместить необходимую мебель и обустроить полноценную комфортную зону отдыха на свежем воздухе – ширина террас это позволяет», – добавляет коммерческий директор группы «Эталон» Андрей Останин.
А у руководителя маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизаветы Яковлевой своя оценка. «Терраса – это обособленное пространство от 10 до 50 кв. м, где можно обустроить и собственный сад, и площадку для занятий спортом, и детский уголок. Она удобна для игры детей, поскольку огорожена от проникновения посторонних. И в свою очередь, терраса служит элементом загородного дома, который будет присутствовать в комфортной городской квартире», – отмечает она.
Такая разница в определении самого термина «терраса» непосредственно связана с «миграцией» опций по классам жилья.
Сдвиг по классу
Изначально террасы появились в достаточно дорогих объектах и стали признаком роскошности жилья. «Как правило, квартиры с террасами представлены в классах «премиум» и «бизнес», в новостройках высокого ценового сегмента», – говорит Надежда Калашникова.
С ней согласен Андрей Останин. «Приобрести квартиру с террасой можно в двух наших объектах – ЖК Botanica и в ЖК Fusion, относящихся к бизнес-классу. Цены на квартиры с террасами начинаются от 10,1 млн рублей», – говорит он.
«В проектах класса «комфорт» террасы – скорее исключение из правил: покупатели подобного жилья обычно не готовы переплачивать за квадратные метры, которые не могут быть использованы для постоянного проживания. В отдельных случаях квартиры с террасами можно найти в малоэтажных новостройках комфорт-класса, расположенных за пределами городской черты», – продолжает Надежда Калашникова. «Популярность просторных террас-балконов растет, и в последние несколько лет они стали тенденцией в планировочных решениях. Что касается выхода на кровлю в квартирах на последних этажах, то здесь их большая площадь зачастую воспринимается покупателями как избыточная. Хотя само наличие этой опции нравится», – добавляет Светлана Денисова.
Как бы то ни было, террасы постепенно встраиваются и в сегмент «масс-маркет». «Квартиры с террасой в собственности – это отличительная особенность малоэтажных ЖК «Шотландия» и «Итальянский квартал» от Navis Development Group. Их покупка возможна по стоимости от 1,5 млн рублей», – говорит Елизавета Яковлева.
Мониторинг первичного рынка показывает, что предложение жилья с террасами в Петербурге имеется примерно на 30 объектах. Это жилые комплексы Botanica и Fusion (застройщик – «Эталон ЛенСпецСМУ»), Riverside, Stockholm, The Residence и др. (Setl City), «Империал», «Граф Орлов», «Премьер Палас» («Л1»), «Огни Залива» («БФА-Девелопмент»), «Шотландия» и «Итальянский квартал» (NDG), Skandi Klubb (Bonava), Avatar и «NewПитер» («Строительный трест»), G9 (ГК «КВС») и многие другие.
Разброс цен на такие квартиры очень велик – все зависит от класса, локации, степени готовности объекта и других факторов. Если исключить элитный сегмент (там можно встретить ценник и в 100 млн рублей), стоимость предложения варьируется от 1,5 млн до 10,5 млн рублей. «Формально, по 214-ФЗ, отдельная плата за балкон, лоджию или террасу не взымается, поэтому наличие террасы «зашито» в стоимость квадратного метра квартиры», – уточняет Светлана Денисова.
Belle vue
Главным бонусом террас в квартирах, безусловно, являются виды, открывающиеся на окрестности. «Подобные объекты обычно располагаются недалеко от водоемов, парков или городских достопримечательностей, и жильцы получают возможность в полной мере наслаждаться окружающими пейзажами. За счет удачного расположения ЖК «Премьер Палас» с террас открываются панорамы Малой Невки, Финского залива, Крестовского острова с его новым стадионом», – говорит Надежда Калашникова.
«Обладатели квартир с террасами от «Эталон ЛенСпецСМУ» смогут наслаждаться видами на Ботанический сад, Большую Невку и историческую застройку Петроградского района», – отмечает Андрей Останин. «Квартиры с террасой от Setl City можно приобрести в квартале высокого класса Riverside, расположенном на Ушаковской набережной, – с видом на акваторию Невы, петербургские мосты, зеленые пространства Каменного острова и Петроградской стороны. Собственная терраса доступна и в ЖК Stockholm – напротив Елагина острова на берегу Большой Невки», – добавляет руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– На рынке Петербурга квартиры с террасами – исключительный продукт. Сегодня он представлен в основном в проектах высокого ценового сегмента, но встречается также в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса. Такие дома часто расположены в уникальных местах, откуда с высоты открываются неповторимые виды на знаменитые достопримечательности Петербурга, парки, реки или городскую перспективу.
- Прекрасный вид (фр.). Термин, имеющий широкое распространение в мире для объектов, с которых открывается красивый вид на окрестности.
