Психологический фактор. Перспективы рынка ипотеки в этом году эксперты оценивают по-разному
Ипотечный рынок России в 2018 году установил ряд рекордов. На перспективы этого года эксперты смотрят по-разному. По их мнению, очень многое зависит от психологического фактора.
Рекордная база
Окончательные итоги прошлого года еще не подведены, но совершенно очевидно, что он стал рекордным для российского рынка ипотеки. Так, по данным дом.рф (ранее – АИЖК), была зафиксирована минимальная за всю историю средняя процентная ставка по выданным кредитам – осенью 2018 года она составила около 9,6% годовых (на «первичке» – еще меньше, порядка 9,3%). А итоговый суммарный объем выдачи составил примерно 3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. В целом по России доля сделок с ипотекой на первичном рынке в 2018 году составила 56%, на вторичном – 49%.
По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в Петербургской агломерации в среднем по рынку доля сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам 2018 года достигла 65%. Данные девелоперов это подтверждают. «Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 2018 году составила 53% по сравнению с 47% в 2017-м», – сообщили в «Группе ЛСР». В Группе «Эталон» этот показатель оценивают на уровне 41%. «По итогам 2018 года доля ипотечных сделок в нашей компании составила 68%. Все 12 месяцев спрос был равномерным – без резких скачков и перепадов», – говорит руководитель группы ипотеки отдела недвижимости «Строительного треста» Максим Разуменко.
Результатом стали высокие объемы продаж новостроек. «В Петербурге и пригородных локациях Ленобласти было реализовано около 5 млн кв. м первичного жилья. Это чуть меньше, чем в рекордном докризисном 2014-м», – рассказывает Ольга Трошева.
Ключевая ставка etc.
Однако, по оценке экспертов, появился целый ряд факторов, которые затормозят триумфальное шествие ипотеки по стране. Прежде всего, это двойное (14 сентября и 14 декабря 2018 года) повышение Центробанком ключевой ставки суммарно на 0,5 п. п., до 7,75% годовых. «В условиях роста стоимости фондирования банки были вынуждены повышать процентные ставки по кредитным продуктам. Ставки по ипотеке начали расти еще осенью прошлого года, а в начале 2019 года ключевые игроки ипотечного рынка вновь повысили процентные ставки. С высокой вероятностью остальные участники рынка также увеличат стоимость ипотечных кредитов», – отмечает главный аналитик банка «ДельтаКредит» Наталья Ващелюк. «Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – добавляет территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
К этому ключевому, во всех смыслах, фактору добавляются и другие, способные негативно повлиять на развитие ипотеки. «Законодательное реформирование строительной отрасли, предполагающее ликвидацию «долевки» и полный переход на проектное финансирование с использованием эксроу-счетов, вступает в решающую фазу. Цены на жилье уже в прошлом году дали рост в среднем на 8% – и тренд этот продолжится, что может отпугнуть многих потенциальных покупателей – заемщиков по ипотеке», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Кроме того, из-за решения ЦБ, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20%, банки теперь должны применять повышенные коэффициенты риска при резервировании средств. «В результате банки вынуждены поднять процентную ставку по кредитам для таких заемщиков еще на 0,5–0,7 п. п.», – говорит Татьяна Хоботова.
Однако главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова полагает, что ипотечный сегмент имеет потенциал для роста: «Мое основное беспокойство по поводу розницы вообще и ипотеки в частности связано с тем, что экономика сейчас выходит из электорального цикла – и динамика доходов населения будет ухудшаться. Вместе с тем ипотечный сегмент по-прежнему имеет потенциал для роста. Мы ожидаем роста на уровне 13% по итогам 2019 года».
Промежуточные итоги
Большинство экспертов говорит, что оценивать результаты влияния роста ставок и других факторов еще рано, а благоприятные условия для приобретения ипотечного кредита сохраняются. «Следует учитывать, что, как правило, одобрение кредита действует 3 месяца, поэтому в статистике по выданным ипотечным кредитам повышение ставок отразится позднее», – отмечает Наталья Ващелюк. «Оценить изменение спроса по январю, после повышения ставок ведущими банками, невозможно ввиду сезонности. Однако можно отметить, что он уступает значениям января 2018 года», – добавляет заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
По оценке Светланы Денисовой, спрос на жилье сохраняется на высоком уровне, но без какой-то ажитации. «Сейчас сложно делать какие-то выводы. С одной стороны, январь никак нельзя назвать типичным месяцем; с другой – на рынок действуют одновременно слишком много факторов, чтобы можно было четко вычленить влияние роста ставок по ипотеке», – говорит она.
«На фоне прогнозов экспертов рынка о повышении цен на квартиры на 10–20% в 2019 году, увеличение ставки банками на 1–1,5 п. п. не должно сильно повредить рынку ипотечного кредитования. Перспектива удорожания жилья парадоксальным образом рождает увеличение интереса к покупке квартир и может подтолкнуть клиентов быстрее принимать решение об улучшении жилищных условий с привлечением ипотеки. Возможно, это краткосрочная тенденция», – отмечает, со своей стороны, Максим Разуменко.
Что день грядущий…
В оценке того, какие же последствия для ипотечного рынка будут иметь негативные факторы, эксперты расходятся, причем довольно серьезно.
Расхождения начинаются уже в оценке средних ставок в наступившем году. «Можно ожидать, что средняя ставка на ипотечном рынке в 2019 году будет почти на 1 п. п. выше, чем в 2018 году (10,5% по сравнению с 9,6%)», – считает Наталья Ващелюк. «В 2019 году ставка может остановиться на уровне 11,5% годовых. А для клиентов с небольшим первоначальным взносом по ипотеке ставка станет еще немного выше – ведь банки закладывают в эти кредиты непосредственные риски», – полагает Максим Разуменко. «Уровень средней процентной ставки по ипотеке может подняться до 11–11,5% годовых – при позитивном развитии событий, и выше 12% – при негативном», – прогнозирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
А Наталия Орлова ожидает, что ключевая ставка останется на прежнем уровне в течение 2019 года.
По мнению экспертов, не исключена возможность того, что могут быть запущены определенные государственные механизмы поддержки ипотечного кредитования.
Татьяна Хоботова считает, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки не отменит. «Платеж по кредиту изменится незначительно, в среднем – в диапазоне от 500 до 1000 рублей в месяц. Это явно не та сумма, чтобы отказываться от приобретения жилья в кредит», – уверена она.
Относительно прогноза по объемам выдачи ипотеки единства тоже нет. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», – сообщили в ВТБ. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина. «Несмотря на все негативные факторы, рост объема выдачи ипотечных кредитов в этом году сохранится, хотя, конечно, не с такими темпами, как в 2018 году», – соглашается Татьяна Хоботова.
«В 2019 году из-за увеличения процентных ставок спрос на ипотеку не сможет остаться на таком же высоком уровне, как в 2018-м. Ситуация на первичном рынке, вероятнее всего, будет более сложной, чем на вторичном, из-за перехода к проектному финансированию жилищного строительства», – со своей стороны, отмечает Наталья Ващелюк. Самый пессимистичный прогноз дает Максим Ельцов, предполагающий, что в 2019 году объем выдачи ипотеки может рухнуть на 20% – и «это не самый худший вариант».
Интересно, что эксперты называют психологический фактор одним из решающих для перспектив ипотеки в этом году. «Практически весь 2017 год процентная ставка была на уровне 10–11% годовых, и это не мешало ипотечному рынку активно расти», – напоминает Ольга Трошева. «Реальная сумма удорожания кредита не велика. Очень важен информационный фон. Если будет не эмоциональная реакция на слово «подорожание», а прагматичный расчет с цифрами в руках, то люди увидят, что причин отказываться от кредита нет», – отмечает Татьяна Хоботова. «Ожидание роста цен после перехода на проектное финансирование сейчас создает скорее благоприятный фон для принятия решения о покупке жилья», – добавляет Светлана Денисова.
По оценке большинства экспертов, психологически приемлемой для большинства приобретателей квартир является процентная ставка ниже 12% годовых, и пока нет оснований считать, что существует риск перехода этого рубежа.
Мнение
Светлана Четина, начальник ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк»:
– По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине 2019 года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п. Во втором полугодии инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году регулятор ожидает стабилизации инфляции на отметке около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотеке во втором полугодии 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5% годовых. Ставка может вырасти до 10–10,5% в середине 2019 года, в конце – ожидаем снижения этого показателя до 9,75–10,25% годовых.
Кстати
Федеральные власти намерены оказать помощь заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Первый зампред Центробанка Сергей Швецов выступил с инициативой предоставить таким гражданам «ипотечные каникулы», то есть разрешить временно приостанавливать выплаты по кредитам. Речь идет о том, чтобы в стандарте ипотечного жилищного кредитования предусмотреть схему, по которой человек, в случае заболевания, несчастного случая или потери работы, мог объявить мораторий на текущие выплаты. По словам председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, законопроект об «ипотечных каникулах» может быть принят уже в первом полугодии 2019 года.
Где в Петербурге строится самое теплое жилье
Чтобы коварная петербургская погода не портила настроение и не угрожала здоровью, нужно грамотно выбирать квартиру и район, в котором планируете поселиться.
Местный климат и его особенности
Санкт-Петербургом восхищаются так же часто, как ругают его непредсказуемый климат. И поводов для недовольства хватает: пасмурно, высокая влажность, ветер, частые дожди. Однако все-таки погодные условия в разных районах Петербурга заметно отличаются. В историческом центре, например, всегда немного теплее. Плотная застройка не дает накопившемуся теплу выветриваться, из-за чего летом в сердце города душно, а зимой слякотно. В спальных районах гораздо свежее, хотя назвать это достоинством вряд ли можно. Научно доказано (а многими горожанами проверено на себе!): если улица застроена высотками, ветер там дует сильнее. Отсюда и пыльные бури, и поваленные деревья.
Гораздо комфортнее погодные условия в окрестностях Северной столицы, а самым показательным, пожалуй, служит Пушкинский район. Здесь, на Царскосельских холмах, выпадает меньшее количество осадков, чем в среднем по Петербургу и области, и чаще светит солнце. И это не домыслы, а результат многолетних наблюдений. Самое интересное, что от Пушкинского района до Петербурга рукой подать – добраться в любую точку города отсюда можно легко и быстро по Петербургскому, Пулковскому шоссе, Витебскому проспекту, Кольцевой автодороге и ЗСД. До станции метро «Московская» на общественном транспорте ехать всего 15–20 минут.
Почему же тогда такая разница в погоде? Все просто: часть Пушкинского района самой природой приподнята на 50 м выше уровня Финского залива, что обеспечивает больший климатический комфорт. И, разумеется, то же самое относится к расположенным здесь новостройкам – жилым комплексам «Образцовые кварталы». У каждого ЖК есть свои особенности. Комплекс «Образцовый квартал 3», например, можно назвать теплым во всех отношениях.
Грамотный подход
Удачное место для дома – это еще полдела. Главное – грамотно его использовать. В «Образцовом квартале 3» запроектированы эркеры – объемный остекленный выступ части комнаты за фасад здания. Застройщик – компания «Терминал-Ресурс» – использовала этот архитектурный прием не только для того, чтобы увеличить полезную площадь комнаты, но и сделать ее светлее, что особенно важно в короткие осенние и зимние дни.
«Но разве от больших окон не будет тянуть холодом?» – спросите вы. В квартирах с панорамными окнами на последних этажах высоток – будет. А в ЖК «Образцовый квартал 3» тепло даже в самые сильные морозы. Потому что система отопления квартир в доме выполнена по технологии «теплый водяной пол» финской компании Uponor. В каждой комнате установлены терморегуляторы, с помощью которых жильцы смогут контролировать температуру в помещении. В детской комнате можно сделать потеплее, а на кухне и в гостиной – прохладнее. Семейные пары с детьми эту особенность уже оценили (такая же система отопления используется в первых двух «Образцовых кварталах»), ну а рачительных хозяев непременно порадует возможность сэкономить. Дело в том, что «теплый водяной пол» не только создает комфортную среду проживания, но и позволяет снизить коммунальные платежи примерно на треть.
Камин в большом городе
Хотите, чтобы в плохую погоду дома было не только тепло, но и очень уютно? Застройщик об этом тоже подумал – и в «Образцовом квартале 3» на самом верхнем, четвертом, этаже предусмотрел места для установки камина. Опция для городской застройки уникальная и есть далеко не в каждом доме. В осенние и зимние вечера можно зажечь в камине огонь, слушать веселое потрескивание дров и любоваться язычками пламени, расположившись в удобном кресле с чашкой ароматного чая или кофе. Или собрать рядом семью и провести незабываемый вечер. Только представьте, какую волшебную атмосферу праздника создаст камин в Новогоднюю ночь и Рождество!
Кстати, про Новый год. ЖК «Образцовый квартал 3» строится с опережением сроков – и к концу года его планируется ввести в эксплуатацию. А пока в этом теплом комплексе еще действуют специальные цены, купить квартиру можно с беспроцентной рассрочкой от застройщика до сдачи дома.
В комплексе предусмотрено всего 168 квартир, среди которых принципиально нет студий. Жильцы будут знать соседей по именам, чаще общаться и улыбаться. Как ни крути, а по-настоящему тепло в доме становится только тогда, когда там царит теплая и душевная атмосфера.
Живите бизнес-классом. Благодаря редевелопменту бывших промышленных набережных, предложение новостроек в Петербурге быстро прирастает объектами бизнес-класса
С начала 2018 года в Петербурге в сегменте бизнес-класса было выведено в продажу более 250 тыс. кв. м нового жилья. Результат девяти месяцев текущего года на 21% превосходит объем вывода в сегменте в целом за 2017 год, говорят аналитики рынка – и объясняют этот прирост развитием территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на долю редевелопмента приходится 48% в объеме рынка данного класса.
Осваивая ривьеру
Без преувеличения можно констатировать, слово «ривьера» – наиболее часто встречающееся в названиях жилых комплексов бизнес-класса. Девелоперы осваивают бывшие промышленные набережные города, которые после редевелопмента должны засиять в полном блеске своих видовых характеристик.
«Сегмент зарождался в исторической части Петербурга, фрагментарно в Центральном и Адмиралтейском районах, на островах (Васильевском и Петровском), а также в разных частях Петроградского района, – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. – Тем не менее, уже с начала освоения зоны вокруг станции метро «Фрунзенская», на стыке Адмиралтейского и Московского районов, стало очевидно, что локация достойна размещения бизнес-класса благодаря целому ряду преимуществ: близости к воде и метро, выдающейся архитектуре Московского проспекта, прямой транспортной доступности к аэропорту и центру города. Сегодня экспансия бизнес-класса идет по заданной модели освоения «серого пояса», но уже на северо-запад города: вдоль набережных Приморского, Выборгского, Калининского, Красногвардейского районов, превращающихся из индустриальных береговых кварталов в жилые, с видом на воду».
Всего в настоящий момент на рынке Петербурга, по данным Knight Frank St Petersburg, в продаже представлено 58 жилых комплексов В-класса (без учета очередей). Наибольшее предложение строящегося жилья бизнес-класса сосредоточено в Московском, Петроградском и Центральном районах Петербурга.
«Одна из заметных тенденций последних лет – тяготение покупателей к центру города и внимание к районам, территориально близким к нему. На лидирующие позиции вместо улучшения жилищных условий (которые все же оставили за собой значительную долю в покупательском спросе) вышел мотив переезда в подходящий район. При этом требования покупателей к объектам бизнес-класса весьма высоки. Помимо удобной локации, хорошей транспортной доступности, видовых характеристик, применяемых в строительстве материалов и технологий, покупатели обращают внимание на архитектуру, входные зоны и на инфраструктуру комплекса, которая должна обеспечивать комфорт и безопасность проживания. Многие опции и материалы, ранее присущие только элитному жилью, активно применяются в строительстве жилья бизнес-класса», – отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Черная речка» – «Лесная»
«С начала года в классе на рынок было выведено 7 новых брендов жилищных комплексов и 1 апартамент-отель, остальное – новые очереди в уже вышедших проектах», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Прирост нового жилья в бизнес-классе достигнут за счет развития территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове».
Среди новых жилых комплексов в локации «Черная речка» – «Лесная» можно выделить: ЖК «Притяжение» компании Setl City, ЖК «Riviere Noire» компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЖК «Черная речка» от Группы ЦДС, ЖК «Новый Лесснер» от компании «Отделстрой».
Активная застройка Петровского острова также началась относительно недавно: в 2015 году здесь открыла продажи в ЖК «Ostrov» (введен в декабре 2017 года) компания «Строительный трест», а холдинг RBI – в ЖК «Петровская Ривьера». В этом году «Эталон ЛенСпецСМУ» вывел на рынок «Петровскую доминанту».
Бюджетный бизнес
III квартал текущего года на рынке новостроек Петербурга был отмечен активными продажами, и сегмент бизнес-класса не стал исключением. «В III квартале 2018 года в сегменте было реализовано около 114 тыс. кв. м, в результате чего свободное предложение сократилось на 18%, составив 437 тыс. кв. м. По итогам III квартала текущего года, средняя цена по жилью бизнес-класса составила 161,8 тыс. руб./кв. м (динамика за квартал: +1%)», – говорит Екатерина Немченко.
Сходные данные приводит и Ольга Трошева: «По состоянию на 1 октября этого года средняя цена в бизнес-классе составила 168,5 тыс. руб./кв. м. С начала года прирост показателя средней цены предложения составил +3,4%. За 2017 год корректировка этого показателя в классе составила +0,2%».
Цены на объекты бизнес-класса разнятся в зависимости от локации, говорит начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Самым дорогим районом в этом классе недвижимости является Петровский остров – 200 тыс. руб./кв. м. Остальные районы чуть бюджетнее: Выборгский район – 152 тыс. руб./кв. м, Московский – 183 тыс. руб./кв. м, Петроградский – 171 тыс. руб./кв. м».
Примечательно, что когда речь заходит об освоении новых или непривычных для сегмента территорий, застройщики конкурируют не только набором опций, но и ценой, устанавливая ее исходя из собственных представлений о ценности своего продукта в данной локации. «Подобную картину мы наблюдали некоторое время назад на Петровском острове, когда разброс цен между объектами со схожими характеристиками мог быть значителен, – говорит один из аналитиков рынка. – Со временем ценник на Петровском стал более сбалансированным, а сейчас то же самое мы видим в локации «Черная речка» – «Лесная», где, например, разница в стоимости двухкомнатных квартир в строящихся домах при почти равной площади и схожих характеристиках может доходить до 1 млн рублей».
Мнения
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City, генеральный директор компании BauHaus:
– Хороший дом может быть востребован везде: он задает планку развития всего района, влияет на благополучие социальной среды. Например, BauHaus мы строим на проспекте Космонавтов, наш дом становится доминантой квартала, выигрышно выделяется из окружающей застройки. Удачные дома всегда выгодны для инвестиций: например, «Гранд Фамилия», которая находится в той же локации, имеет высокий чек даже при последующей перепродаже квартиры – от 200 тыс. рублей до 350 тыс. рублей за квадратный метр.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Расположение жилого комплекса такого уровня должны отличать удобство въезда-выезда в квартал, близость к водным артериям или иные видовые характеристики.
Кроме того, для домов бизнес-класса существует ряд характерных особенностей, таких как сравнительная малоэтажность (как правило, это 10–12 этажей), большое количество парковочных мест (подземные и наземные паркинги), безопасность проживания (консьержи, закрытая охраняемая территория), дворы без машин, отсутствие малогабаритных квартир и квартир-студий. Как правило, в домах данного класса выполняется индивидуальная отделка МОПов, входных групп, а красивые фасады делают по современным технологиям из дорогих и долговечных материалов. Помимо всего прочего, рядом должна быть вся необходимая инфраструктура, как социальная (школы, сады, поликлиники), так и бытовая.
Этим летом на рынок вышел наш новый объект «Новый Лесснер», который как раз обладает всеми вышеперечисленными признаками жилья бизнес-класса. На начальном этапе строительства цены наиболее привлекательны – от 110 тыс. руб./кв. м.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– В классе «бизнес» можно также отметить развитие формата «апартаменты». Средняя цена квадратного метра на 1 октября 2018 года – 171,5 тыс. рублей. С 2015 года доля апартаментов в классе «бизнес» увеличилась с 3% до 11%, а объем рынка апартаментов данного уровня в натуральном выражении увеличился в 4 раза.