Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
Квартиры в пешеходной доступности от метро – одни из самых востребованных объектов недвижимости. По законам рынка, они существенно дороже более удаленных от «подземки» аналогов. Единственный способ «бюджетно» приобрести жилье у метро – купить квартиру в еще строящемся доме. «Строительный Еженедельник» отобрал наиболее интересные предложения.
Для начала стоит оговориться, что в строительном сообществе близкими к метро объектами считаются жилые комплексы на расстоянии не более 2 км.
Масс-маркету есть место у метро
Максимальным спросом среди всех «околометрошных» проектов пользуются ЖК сегмента «масс-маркет». Как пояснил начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин, чаще всего такими объектами интересуются люди, для которых «подземка» – наиболее удобный способ перемещения по городу: «Близость к метро позволяет не зависеть от пробок, парковок, завалов снега на дорогах и т. д. Даже если у клиента есть личный автомобиль, для него все равно важно наличие поблизости метро, поскольку это дает ему свободу для маневра».
Кроме того, эти квартиры пользуются спросом у рантье. Недорогое жилье у метро всегда на пике спроса, поэтому проще окупается. «Цена аренды квартиры при наличии станции метрополитена в шаговой доступности – выше на 15–20%», – сообщил директор по маркетингу УК «Новоселье» Алексей Муравьёв.
В результате на данный момент большинство проектов, реализуемых в 1,5–2 км от метро, относится к сегменту «масс-маркет». Однако если до «подземки» меньше километра, то ситуация несколько меняется. «Такие объекты – большая редкость. Класс у них, как правило, выше, как и цены», – добавила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре.
По данным Группы RBI, на данный момент в Петербурге в радиусе километра от метро расположено порядка 50 новостроек, в которых открыты продажи (т. е. около 15% от всего объема предложения), и цены в них начинаются от 100 тыс. рублей за «квадрат». Проектов со средней ценой до 120 тыс. за 1 кв. м – порядка 30.
Ищем подешевле
Естественно, высокий спрос влияет на стоимость жилья, однако есть нюансы. «Квартира комфорт-класса в 15 мин. пешком от станции метро будет стоить на 5–7% дороже квартиры в похожем проекте в 10 мин. езды от этой же станции», – сообщил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. При этом разница в цене может доходить до 20%, отметил руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов и тут же оговорился, что это не единственный фактор, влияющий на финальную стоимость жилья.
Яна Булмистре отметила, что цены зависят и от локации, и от характеристик проекта: «Жилье возле перегруженных станций «подземки» в районах с недостаточным развитием транспортной инфраструктуры будет существенно уступать в стоимости квартирам в развитых частях города. Различаться по цене будут и квартиры в разных по престижности локациях – к примеру, у конечных станций метро Невского и Московского районов».
Это мнение разделяет и директор коммерческого департамента Glorax Development Андрей Кугий: «Наценка «за метро» может быть незначительной в локации с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Если же новостройка расположена в районе с низким уровнем транспортной доступности, тогда цены на квартиры, расположенные на расстоянии 10 и 20 мин. от ближайшей станции метро, могут различаться серьезно».
Яна Булмистре добавила, что при прочих равных ЖК возле областных станций метро (включая планируемые) будут дешевле, чем у расположенных в черте города. Играет роль и плотность окружающей застройки – жилье в точечных проектах обычно дороже.
Алексей Муравьёв отметил, что цена зависит и от обеспеченности ЖК социальной, торговой и медицинской инфраструктурой, автомобильными парковками и зелеными зонами: «Транспортная инфраструктура остается ведущим фактором выбора, но это может быть близость к Кольцевой автодороге, наличие благоустроенных подъездов к дому, закрытые территории. К сожалению, в большинстве развитых районах города, в шаговой доступности от станций метро, таких объектов практически не найти».
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов напоминает, что цена объекта зависит и от его уровня: «Видовой ЖК бизнес-класса в 2 км от метро все равно будет стоить дороже объекта комфорт-класса, расположенного в 500 м от «подземки». Важную роль играют бренд застройщика, архитектура комплекса и уровень отделки в нем, дополнительные опции, благоустройство территории и т. д.».
Директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина отметила, что слишком близкие к метро ЖК (т. е. в 100–150 м) интересуют далеко не всех: «Станция метрополитена и ее ближайшие окрестности – это всегда скопление людей, что является минусом для комфорта и безопасности».
«Оптимальное расстояние ЖК от метро – 15–20 мин. прогулочным шагом. В этом случае люди не будут весь день наблюдать под своими окнами большие потоки людей», – добавил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Не существуют, но влияют
Терпеливые покупатели могут обратить внимание на проекты возле перспективных станций метро, однако грандиозной экономии все равно не выйдет. Начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман отметила, что спрос на такое жилье весьма высокий, поэтому выше и цены.
Обычно, добавил Алексей Муравьёв, «девелоперы заранее учитывают развитие метро, поэтому закладывают этот фактор в цену объекта».
«Анонсирование открытия новых станций метро увеличивает стоимость квартир в проекте как минимум на 10%. Причем, чем ближе дата открытия станций, тем более очевиден рост цен», – сообщила директор департамента внешних коммуникаций компании «MASTER Девелопмент» Дарья Баранова.
Квартиры с видом на Ладожское озеро
Шлиссельбург – город на берегу Ладожского озера, располагающийся в непосредственной близости от Санкт-Петербурга, где имеется развитое транспортное сообщение с Северной столицей. В этом городке хорошая экологическая обстановка и зеленая территория, что очень привлекает уставших от шумных мегаполисов жителей. Жилье в Шлиссельбурге, как и Кировске, очень востребовано, особенно в последние годы, когда там началось полномасштабное строительство и благоустройство.
Здесь работают современные торговые центры, медицинские и образовательные учреждения. Особое внимание администрация МО «Шлиссельбург» уделяет программам дополнительного образования детей: в городе работают художественная и музыкальная школа, спортивный комплекс и творческие студии. Благодаря удачному расположению и хорошей экологии Шлиссельбург стал главным центром яхтинга в акватории Ладожского озера.
А такие приятные элементы, как свежий воздух, озеленение и уютные благоустроенные дворы новых жилых комплексов делают жизнь семьи спокойной и уютной. Сейчас все больше людей выбирают именно такую жизнь для себя и своих детей.
Жить здесь стало не только комфортно, но и престижно. Теперь, проезжая по Ладожскому мосту, можно видеть шикарные новостройки, выстроившиеся вдоль берега Невы. Одно из лакомых мест на берегу реки занимает крупный жилой комплекс от компании «БалтСтройКомплект» (БСК). Компания хорошо зарекомендовала себя на рынке: 15 лет продуктивной работы и, как результат, 8 домов, сданных в эксплуатацию точно в срок!
В городе Шлиссельбург на улице Пролетарской, д. 38, предлагаются квартиры по цене от 1,4 млн рублей в уже сданном 16-этажном монолитно-кирпичном жилом доме – самом высоком доме в Шлиссельбурге. Все квартиры продаются с полной отделкой. Полностью выполнено благоустройство территории: устройство твердых асфальтобетонных покрытий проездов и тротуаров; устройство площадок для занятия спортом; озеленение территории: устройство газона, посадка деревьев и кустарников. В непосредственной близости от дома – отделение полиции, школа, стадион, детский сад, крытый бассейн, стоянка катеров и яхт.
Преимущества: собственная крышная газовая котельная, экологически чистая среда, современная инфраструктура, разнообразие планировок и цен.
Параметры: квартиры с полной отделкой, благоустроенная территория, современные лифты, стеклопакеты, остекление балконов/лоджий.
Цифры и факты о «БСК»:
9 апреля 2002 года – дата основания ООО «БСК». Учредитель и генеральный директор – Сельянов Станислав Рудольфович.
С 2005 г. компания приступила к реализации собственных проектов строительства жилья под торговой маркой «КВАРТА».
В 2007 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Луговая, д. 4, корп. 1.
В 2008 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Луговая, д. 4, корп. 2.
В 2011 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Кирова, д. 5.
В 2013 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Кировск, ул. Набережная, д. 17.
На стадии строительства находится жилой комплекс, состоящий из 4 пусковых комплексов, по адресу: г.Кировск, ул. Набережная, д. 19:
В 2015 г. введен в эксплуатацию первый пусковой комплекс.
В 2016 г. введены в эксплуатацию второй и третий пусковой комплекс.
В 2018 г. будет введен в эксплуатацию четвертый пусковой комплекс.
В 2017 г. введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 38.
Trade-in набирает популярность
Услуга trade-in, сравнительно недавно появившаяся на петербургском рынке жилья, приобретает все большую популярность. По оценке большинства экспертов, этот тренд сохранится и в будущем.
Зачем это надо
«В настоящий момент программы trade-in еще незначительно распространены в Петербурге – их можно найти у единичных застройщиков. Однако постепенно данный сервис начинает набирать популярность у покупателей, в связи с чем можно ожидать его более широкого распространения в ближайшие годы», - отмечает генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Впрочем, директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин считает, что схема покупки «квартира в зачет» уже достаточно популярна на российском рынке. «Это один из самых востребованных инструментов при покупке нового жилья, позволяющий улучшить жилищные условия с выгодой для себя», - соглашается с ним коммерческий директор группы «Эталон» Андрей Останин.
Суть услуги достаточно проста. Гражданин выбирает квартиру из предложений застройщика, работающего по схеме trade-in, и получает на нее бронь. Одновременно осуществляется оценка недвижимости, имеющейся у него в собственности, и она выставляется на продажу. Деньги, полученные за нее, идут в зачет покупки новой квартиры у застройщика (обычно, с доплатой). Главным плюсом для граждан является то, что застройщик берет на себя хлопоты по продаже его квартиры.
«Появление услуги trade-in на рынке первичной недвижимости было ожидаемым. Большинство покупателей покупают новую квартиру, продавая старую, зачастую ту, в которой они сейчас живут. Однако новую квартиру хочется здесь и сейчас, а продажа имеющейся может затянуться на долгие месяцы. Поэтому все большее количество застройщиков готовы самостоятельно реализовать жилье покупателей», - отмечает директор по продажам группы «ЯРД» Сергей Софронов. «Подобные программы помогают покупателю в комфортном режиме решить жилищный вопрос. Преимуществами данного варианта являются оперативность и принцип «одного окна», позволяющий клиенту получить все услуги в одном месте», - добавляет Николай Урусов.
Еще одним плюсом является «фиксация» цены на момент заключения договора. Изменения на рынке или рост ценника в следствие увеличения готовности объекта, данной квартиры уже не коснется, отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории Метров» Елизавета Яковлева.
Необходимо, однако, отметить, что интересы у людей бывают разные, и программы застройщиков это учитывают. Так, возможно полное покрытие цены новой квартиры деньгами продажей старой. Это вариант может быть интересен тем, кто хотел бы сменить локацию проживания, либо выехать из жилья меньшей площади в более габаритный. «Как правило, люди хотят либо увеличить имеющуюся жилплощадь, либо, наоборот, вместо одной большой квартиры приобрести две маленькие», - говорит Михаил Гущин. По его словам, программой, предлагаемой холдингом могут воспользоваться не только владельцы старых квартир, но и участники долевого строительства, которые желают сменить застройщика.
Ну а застройщику программы trade-in позволяют, прежде всего, повысить свой уровень сервиса, добавляет Николай Урусов.
Вариации на тему
Общая схема услуги одинакова, однако в программах, предлагаемых застройщиками, могут быть существенные различия.
«Чтобы заключить договор, достаточно внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Оплатить оставшиеся 95% можно в срок до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным нами официальным агентством-партнером. Если средств от продажи квартиры будет недостаточно, то клиент может воспользоваться различными программами по покупке недвижимости. В частности, мы предлагаем ипотеку от крупнейших банков-партнеров. Кроме того, есть возможность выбрать разнообразные схемы рассрочек», - так Андрей Останин описывает принятую в холдинге схему.
«В «зачет» могут идти самые разнообразные варианты – от студий небольшой площади до частных домов. На реализацию «квартиры в зачет», как правило, уходит от 90 до 150 дней. Квартира продается по рыночной цене, которая заранее обговаривается с владельцем и фиксируется на время продажи. Клиент выбирает и бронирует в нашей компании новую квартиру. После заключения договора и внесения первоначального взноса (15-20% от стоимости квартиры) клиенту предоставляется беспроцентная рассрочка на те 3-5 месяцев, в течение которых осуществляется продажа его прежней недвижимости», - рассказывает Михаил Гущин.
«Покупатель выбирает новую квартиру, и мы бронируем ее на 3 месяца. В течение этого времени стоимость недвижимости не меняется. За это время наш партнер – «Первое ипотечное агентство» – реализует квартиру, переданную покупателем в зачет. После продажи имеющейся недвижимости, заключается ДДУ на новую квартиру», - сообщает Николай Урусов.
Есть «но»
По мнению Елизаветы Яковлевой, наиболее существенным недостатком схемы может быть то, что имеющаяся у клиента квартира оценивается ниже ее реальной стоимости и гораздо ниже завышенных ожиданий собственника.
А генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов считает, что trade-in не имеет особых перспектив, поскольку предоставляемая рассрочка позволяет гражданам время самим реализовать имеющееся у них жилье по цене, которая их устроит. «Мы, как и ряд других крупных агентств на рынке, не используем систему «квартира в зачет». Сегодня в этой услуге фактически нет необходимости, так как застройщики предлагают клиентам рассрочку по целому ряду своих самых популярных объектов», - говорит он.
По словам Сергея Дроздова, агентство активно сотрудничает с ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», которое занимается реализацией строящегося жилья. «Если у клиента есть ликвидная квартира на вторичном рынке (однокомнатная, комната в центре города и др.), то мы выставляем объект на продажу с оговоренным сроком реализации. Одновременно ЦРП бронирует понравившееся клиенту жилье с сохранением стоимости на срок продажи имеющейся квартиры. Второй вариант подходит для неликвидного жилья. Клиент через рассрочку или ипотеку приобретает квартиру в ЦРП, а мы в это время продаем его недвижимость, после чего клиент гасит ипотеку или вносит отсроченный платеж», - излагает эксперт принятую в компании схему работы.
Мнение
Сергей Софронов, директор по продажам группы «ЯРД»:
- В сегменте апарт-отелей услуга trade-in также начинает набирать популярность. Наша компания – группа «ЯРД» – с марта этого года предоставляет покупателям возможность зачета имеющейся у них жилой или коммерческой недвижимости в счет стоимости выбранных апартаментов. При этом мы не берем агентскую комиссию и полностью снимаем с собственника вопросы поиска и реализации его недвижимости. Многие инвесторы, у которых нет свободных денег, но которые хотят вложиться в более ликвидный объект, уже оценили преимущества trade-in апарт-отеля Prime Residence.