Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
Квартиры в пешеходной доступности от метро – одни из самых востребованных объектов недвижимости. По законам рынка, они существенно дороже более удаленных от «подземки» аналогов. Единственный способ «бюджетно» приобрести жилье у метро – купить квартиру в еще строящемся доме. «Строительный Еженедельник» отобрал наиболее интересные предложения.
Для начала стоит оговориться, что в строительном сообществе близкими к метро объектами считаются жилые комплексы на расстоянии не более 2 км.
Масс-маркету есть место у метро
Максимальным спросом среди всех «околометрошных» проектов пользуются ЖК сегмента «масс-маркет». Как пояснил начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин, чаще всего такими объектами интересуются люди, для которых «подземка» – наиболее удобный способ перемещения по городу: «Близость к метро позволяет не зависеть от пробок, парковок, завалов снега на дорогах и т. д. Даже если у клиента есть личный автомобиль, для него все равно важно наличие поблизости метро, поскольку это дает ему свободу для маневра».
Кроме того, эти квартиры пользуются спросом у рантье. Недорогое жилье у метро всегда на пике спроса, поэтому проще окупается. «Цена аренды квартиры при наличии станции метрополитена в шаговой доступности – выше на 15–20%», – сообщил директор по маркетингу УК «Новоселье» Алексей Муравьёв.
В результате на данный момент большинство проектов, реализуемых в 1,5–2 км от метро, относится к сегменту «масс-маркет». Однако если до «подземки» меньше километра, то ситуация несколько меняется. «Такие объекты – большая редкость. Класс у них, как правило, выше, как и цены», – добавила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре.
По данным Группы RBI, на данный момент в Петербурге в радиусе километра от метро расположено порядка 50 новостроек, в которых открыты продажи (т. е. около 15% от всего объема предложения), и цены в них начинаются от 100 тыс. рублей за «квадрат». Проектов со средней ценой до 120 тыс. за 1 кв. м – порядка 30.
Ищем подешевле
Естественно, высокий спрос влияет на стоимость жилья, однако есть нюансы. «Квартира комфорт-класса в 15 мин. пешком от станции метро будет стоить на 5–7% дороже квартиры в похожем проекте в 10 мин. езды от этой же станции», – сообщил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. При этом разница в цене может доходить до 20%, отметил руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов и тут же оговорился, что это не единственный фактор, влияющий на финальную стоимость жилья.
Яна Булмистре отметила, что цены зависят и от локации, и от характеристик проекта: «Жилье возле перегруженных станций «подземки» в районах с недостаточным развитием транспортной инфраструктуры будет существенно уступать в стоимости квартирам в развитых частях города. Различаться по цене будут и квартиры в разных по престижности локациях – к примеру, у конечных станций метро Невского и Московского районов».
Это мнение разделяет и директор коммерческого департамента Glorax Development Андрей Кугий: «Наценка «за метро» может быть незначительной в локации с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Если же новостройка расположена в районе с низким уровнем транспортной доступности, тогда цены на квартиры, расположенные на расстоянии 10 и 20 мин. от ближайшей станции метро, могут различаться серьезно».
Яна Булмистре добавила, что при прочих равных ЖК возле областных станций метро (включая планируемые) будут дешевле, чем у расположенных в черте города. Играет роль и плотность окружающей застройки – жилье в точечных проектах обычно дороже.
Алексей Муравьёв отметил, что цена зависит и от обеспеченности ЖК социальной, торговой и медицинской инфраструктурой, автомобильными парковками и зелеными зонами: «Транспортная инфраструктура остается ведущим фактором выбора, но это может быть близость к Кольцевой автодороге, наличие благоустроенных подъездов к дому, закрытые территории. К сожалению, в большинстве развитых районах города, в шаговой доступности от станций метро, таких объектов практически не найти».
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов напоминает, что цена объекта зависит и от его уровня: «Видовой ЖК бизнес-класса в 2 км от метро все равно будет стоить дороже объекта комфорт-класса, расположенного в 500 м от «подземки». Важную роль играют бренд застройщика, архитектура комплекса и уровень отделки в нем, дополнительные опции, благоустройство территории и т. д.».
Директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина отметила, что слишком близкие к метро ЖК (т. е. в 100–150 м) интересуют далеко не всех: «Станция метрополитена и ее ближайшие окрестности – это всегда скопление людей, что является минусом для комфорта и безопасности».
«Оптимальное расстояние ЖК от метро – 15–20 мин. прогулочным шагом. В этом случае люди не будут весь день наблюдать под своими окнами большие потоки людей», – добавил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Не существуют, но влияют
Терпеливые покупатели могут обратить внимание на проекты возле перспективных станций метро, однако грандиозной экономии все равно не выйдет. Начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман отметила, что спрос на такое жилье весьма высокий, поэтому выше и цены.
Обычно, добавил Алексей Муравьёв, «девелоперы заранее учитывают развитие метро, поэтому закладывают этот фактор в цену объекта».
«Анонсирование открытия новых станций метро увеличивает стоимость квартир в проекте как минимум на 10%. Причем, чем ближе дата открытия станций, тем более очевиден рост цен», – сообщила директор департамента внешних коммуникаций компании «MASTER Девелопмент» Дарья Баранова.
Куда уходят деньги
Смена дизайна и ремонт квартиры – дело непростое и хлопотное. Но если иметь цель, твердое намерение, конкретный план и заручиться советами профессионалов – успех обеспечен.
– Чаще всего к нам в студию Lux Decor обращаются уже с готовым заданием дизайнеры-архитекторы или сами клиенты. Уже определена стилистика и цветовая гамма интерьера.
Грамотно подобранный именно декоратором текстиль может сильно изменить визуальное восприятие всего интерьера и повлиять на результат.
Декорирование – очень важный этап всего проекта.
Я считаю, что текстиль и обои по ценовой категории должны соответствовать всем остальным отделочным материалам, используемым при ремонте и декоре, а также мебели и светильникам. Уровень цены зависит от сложности модели штор, выбранных карнизов, тканей и аксессуаров. Коллекция обоев, тканей, аксессуаров у нашей студии очень большая. В ней присутствуют все крупные европейские производители плюс складская программа.
Если при составлении сметы мы выходим за рамки бюджета заказчика (что иногда бывает), то есть несколько вариантов экономии:
1) замена тканей на аналогичные по дизайну, но более экономичные. Хотя клиенты сами выбирают дорогое, красивое, натуральное. В нашей студии появились экономичные коллекции тканей и обоев хорошего качества;
2) уменьшение метража тканей за счет распределения густоты складки. Профессионалы Lux Decor всегда объяснят и нарисуют, как это будет выглядеть;
3) изменение модели штор, замена деталей декора: кистей, позумента;
4) поэтапный заказ: весь заказ разделить, к примеру, по помещениям, но не отказываться от выбранных материалов.
Обращаясь к профессионалам нашей студии, всегда можно рассчитывать на внимательную профессиональную работу и понимание.
– Существуют три основных пункта в строительстве и ремонте, на которых нельзя экономить.
Первое и одно из самых важных – это проектная часть. Грамотный и продуманный дизайн-проект позволяет избежать выступающих за рамки бюджета переделок на стадии строительства. Затраты на дизайн-проект (а это, как правило, только 5% от общей сметы на ремонт) всегда окупаются суммой, сэкономленной на отсутствии исправлений и корректировок при реализации. Кроме того, при готовом дизайн-проекте заказчик получает преимущество в виде сокращения сроков ремонта, так как есть понимание общей концепции.
Второе и немаловажное – это уровень и компетентность строительной бригады. Строительные работы и предчистовая отделка — это основа для будущего интерьера, и если она будет выполнена некачественно, то ремонт придется переделывать на несколько лет раньше ожидаемого. В итоге, желая сэкономить, заказчики потратят на переделки в два, а то и в три раза больше изначально заложенного бюджета. Некачественно выполненная отделка всегда бросается в глаза, а при повседневном нахождении в таком интерьере заказчика вряд ли будут сопровождать позитивные эмоции.
И третье, на чем нельзя экономить, – это инженерия. Качественно и грамотно проложенные коммуникации создадут прочный скелет-основу для интерьера и исключат глобальные переделки через несколько лет эксплуатации. Плохо сделанные сантехника или электрика могут привести к глобальным затратам как заказчика, так и третьих лиц – например, соседей.
– Конечно же, ремонт квартиры не с демонтажа должен начинаться, а с анализа необходимых работ. Человек должен оценить возможности своего бюджета, времени и сил и помнить, что некоторые самостоятельно принятые решения могут привести к весьма проблематичным результатам. Чтобы этого избежать, необходимы советы и рекомендации специалистов, занимающихся данной сферой. То есть в случае, если планируется ремонт, необходимо обратиться в специализированную строительную компанию, если требуется подбор дизайна и интерьера квартиры – в дизайн-студию. Некоторые компании готовы предоставить комплексные услуги. В большинстве своем все дизайн-студии консультацию оказывают бесплатно. Исходя из запросов человека, они могут оценить примерную стоимость работ. В частности, специалист подскажет, на какой стиль ориентироваться в дизайне квартиры, какие использовать материалы, элементы декора.
Важно, чтобы дизайн-студия соответствовала критериям профессионализма. В частности, имела собственный сайт с реальными примерами работ, созданных ее сотрудниками. Также важен опыт компании, отзывы настоящих клиентов, в том числе в социальных сетях. И однозначно необходимо сделать звонок в эту студию. Ничто не заменит первое общение со специалистами, которые и расскажут о своей компании, и помогут практичным советом.
– Чтобы прийти к своей цели самым коротким путем, нужен план. То есть сначала надо подумать, какой интерьер Вы хотите получить, а потом уже отправляться в магазин за покупками. Опасным шагом будет необдуманное приобретение плитки просто потому, что в магазине она оказалась самой симпатичной. Спонтанность и эмоциональность тут ни к чему. Иначе можно получить набор красивых, но не сочетающихся между собой предметов. И потом пытаться их «подружить», тратя время и деньги.
Выделите несколько вечеров для того, чтобы представить себе процесс ремонта хотя бы в общих чертах. Вы наверняка уже посчитали расходы на перепланировку, если она предполагается. Следующий важный пункт расходов – это выравнивание стен и заливка полов. Какой будет подготовленная база, таким окажется и результат. Что Вы предпочитаете для стен: штукатурку или обои? От этого будет зависеть количество слоев черновых материалов и сложность работы маляра. Например, под светлые бумажные обои потребуется дополнительный слой белой финишной шпаклевки, серая будет просвечивать. Но можно запланировать и некапризные покрытия, особенно если они будут играть роль спокойного фона. А на то, что сэкономили, купить декор: столик, пуф или антикварную вазу. Что-то, что вначале кажется менее важным, но в итоге вдыхает жизнь в интерьер, собирает его вокруг себя.
Если очень захотеть, то при помощи Интернета можно оценить затраты на электрическое оборудование. А теперь представьте, сколько в современной квартире в стенах проводов. Почему-то о них часто забывают. И еще есть масса переключателей, светильники собраны в группы, активно используется функция диммирования, некоторые приборы требуют блоков питания. Тут открывается огромное поле для оптимизации расходов, но есть и шанс промахнуться с выбором. Не уверены? Лучше обратитесь к специалисту. Не забывайте о гарантии на энергосберегающие лампочки, да и покупать их надо в проверенных магазинах.
Может ли стиль интерьера повлиять на итоговую цифру сметы? Конечно! Очевидно, что сложные, богато декорированные интерьеры потребуют больших и финансовых, и временных затрат. Но совсем не очевидно (а миф такой существует), что минималистический интерьер совсем недорог. При этом он требует идеальной работы строительной бригады, благородных материалов и выверенной геометрии пространства. А вот «артистичные» стили (бохо, шебби-шик) допускают милые небрежности. Тут Вам в помощь блошиные рынки и «сокровища» с чердака.
Умный UGOL поможет в ремонте
Найти обои в гостиную, плитку в санузел и торшер в спальню, максимально похожие на те картинки, что понравились вам в Интернете или нарисовал ваш дизайнер, очень сложно. Выбрать все необходимое, сэкономить время, нервы и деньги поможет UGOL.
В Петербурге успешно работает онлайн-портал UGOL, которым могут воспользоваться люди, решившие провести ремонт в своей новой квартире или преобразить уже имеющееся жилье. В базу портала интегрирован каталог товаров для отделки и ремонта квартир, включающий также мебель, сантехнику, освещение и другие элементы декора.
UGOL собрал десятки тысяч товаров из петербургских магазинов DIY-сегмента (Do It Yourself), имеющих свои интернет-площадки. Пользователи портала, не переходя с сайта на сайт, могут сравнить стоимость товара и приобрести его по самой выгодной цене. В условиях «большого ремонта» экономия средств – немаловажный фактор.
По словам создателя портала UGOL Александра Максимова, обычно, когда люди ищут картинки интерьеров в интернете, они воспринимают их как некие референсы: выбирают цветовые сочетания и отдельные элементы стиля, а потом пытаются под это найти более или менее подходящие материалы. «У нас готовые дизайны созданы из реальных товаров и реальной мебели, и в этом вся прелесть. Мы представляем не просто красивые картинки – это готовые решения, которые соотносятся с жизнью на 100%. Их можно реализовать, а не попытаться сделать „что-то подобное“», – подчеркивает он.
Все ритейлеры, попавшие в каталог UGOL, проверены. Многие из них уже давно работают на строительном и ремонтном рынке. Представленные ими товары сертифицированы, что гарантирует их качество. Чтобы приобрести понравившейся товар из определенного магазина, достаточно сделать заказ на сайте UGOL, выбрать доставку или самовывоз. Если какой-то товар закончился или больше не продается, это сразу же отобразится в каталоге.
Уникальность онлайн-портала UGOL в том, что это не просто большой и удобный агрегатор. Это инструмент для полной подготовки к ремонту и его реализации. Прямо на сайте вы выбираете или составляете свой дизайн-проект, а UGOL рассчитывает необходимый объем материалов, считает смету, обозначает перечень работ, которые нужно будет выполнить. Все это делается автоматически на основе данных квартиры, которые были указаны. Очень удобна функция подбора сопутствующих материалов. По дизайн-проекту выбран лиминат – значит, сервис не забудет положить в корзину и подложку в нужном количестве.
С помощью портала UGOL ремонт можно сделать самостоятельно или довериться профессионалам. Бригаду или отдельных мастеров также можно заказать на сайте, ориентируясь на отзывы других клиентов и примеры работ. Специалисты могут провести ремонт в отдельной комнате, а также «с нуля» и «под ключ». Все зависит от индивидуального запроса заказчика. К примеру, мастера могут положить плитку в ванной или ламинат в одной из комнат, а могут взять квартиру без отделки и передать ее хозяину уже с мебелью.
Еще одна особенность портала UGOL: на сайте можно посмотреть, как будет выглядеть квартира с новым дизайном и интерьером после ремонта. Воспользовавшись 3D-редактором портала UGOL, пользователь может «прогуляться» по виртуальной квартире, а также получит фотореалистичные изображения своей квартиры.
