Штучный товар. Двухуровневые квартиры - редкость на рынке недвижимости
Двухуровневые квартиры – один из самых диковинных товаров на отечественном рынке недвижимости. В результате вокруг такого жилья сформировалось множество мифов. Кто-то считает их оплотом роскоши, кто-то – дорогим излишеством.
Впрочем, двухуровневые квартиры – вовсе не новинка для нашей страны. Такие объекты строили и в СССР, и после его распада, однако подобная практика никогда не носила массовый характер.
Дело в размере
Рынок двухуровневых квартир, по сути, не сформирован, считает руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Причина – в низком спросе. И виновата здесь, в первую очередь, высокая цена. По данным руководителя города-курорта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, двухуровневая квартира в среднем на 20% дороже аналогичного по площади обычного жилья.
Директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина отметила, что цену увеличивает, в первую очередь, размер объектов: «Такая квартира всегда больше однокомнатной и даже среднестатистической двухкомнатной, потому что необходимо выделить место для лестницы, которая занимает около 6 кв. м на каждом из уровней. Минимальная площадь такой квартиры начинается от 80–90 кв. м, а оптимальный размер составляет 100–170 кв. м».
В результате, если в 1990-е и 2000-е двухуровневые квартиры проектировали во многих домах даже массового сегмента, то сейчас такие объекты сосредоточены в более дорогих проектах, говорит Пётр Буслов: «Сегодня большинство двухуровневых квартир, строящихся в Петербурге, являются пентхаусами. Они расположены в элитных жилых комплексах и имеют площадь порядка 300–400 кв. м. Такая недвижимость стоит дорого».
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов отмечает, что максимальным спросом пользуются двухуровневые квартиры бизнес-класса. Но подобные объекты можно найти и в ЖК класса «комфорт-плюс». Например, такие предложения есть в комплексе «Самоцветы» ГК «Эталон ЛенСпецСМУ».
В «Группе ЛСР» отметили, что перепродать такое жилье весьма сложно, а это существенно снижает его инвестиционную привлекательность: «Если у покупателя есть возможность обладать б´ольшим количеством квадратных метров «по горизонтали», то он остановится на этом варианте. Тем более, если клиент в будущем захочет перепродать такую квартиру, то найти потенциального интересанта будет проблематично».
Еще один минус двухуровневых квартир – лестницы. «Постоянно бегать с этажа на этаж (например, из кухни в гостиную или из детской в спальню) не всегда удобно», – рассуждает Сергей Степанов. Из-за этого подобное жилье непригодно для некоторых категорий людей. «Людям с ограниченными возможностями, пожилым и маленьким детям будет сложно передвигаться в двухуровневых квартирах», – отметили в Компании Л1.
Частный дом в многоэтажках
Несмотря на все вышеперечисленное, двухуровневые квартиры все равно не перестают включать в проекты. «Они украшают квартирографию комплекса, являются «фишкой» и конкурентным преимуществом», – уверены в компании «Мегалит – Охта Групп».
Поскольку такие объекты – штучный товар, девелоперы стараются сделать их по-настоящему уникальными. Как правило, отметили в Компании Л1, двухуровневые квартиры занимают верхние этажи домов, поэтому часто там присутствуют панорамное остекление и просторные террасы. В таких квартирах много света, часто выдающиеся видовые характеристики, отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Девелоперы стремятся к тому, чтобы многоуровневое жилье напоминало полноценный дом. «Городская квартира, занимающая два этажа, похожа на загородный дом, в ней ощущается объем свободного пространства. Это достигается за счет большой площади квартиры, что придает такому жилью статусность, респектабельность», – сообщила директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова.
В Петербурге больше всего в этом вопросе преуспел «Эталон ЛенСпецСМУ» – двухуровневые квартиры в ЖК «Эталон на Неве» по проекту имеют отдельный выход к придомовой территории, в том числе на набережную. Также можно вспомнить ЖК премиум-класса «Маленькая Франция» холдинга AAG: первые этажи там будут занимать двухуровневые сити-хаусы с индивидуальными входами, наподобие исторической жилой застройки крупных американских городов.
Двухуровневое пространство существенно расширяет возможности планировки, считает Наталья Осетрова: «Такие планировки дают возможность разделить квартиру на приватную и гостевую зоны».
«На первом этаже обычно располагаются гостиная, кухня-столовая, рабочий кабинет и прихожая. Наверху – спальни, ванные комнаты, гардеробные и постирочные. Данное разделение комфортно для большой семьи с детьми», – говорит Анастасия Осипова. «Если спальня расположена на первом уровне, то можно забыть о беспокойстве со стороны соседей, живущих этажом выше», – добавил Сергей Степанов.
Кроме того, отмечают в Компании Л1, двухуровневое жилье дает возможность реализовать интересные дизайнерские решения, «что подчеркнет социальный статус владельца».
Кстати
Эксперты не пришли к единому мнению о будущем многоуровневых квартир. В «Группе ЛСР» уверены, что пик спроса на такие объекты давно прошел, а в «Мегалите – Охта Групп» – что только начал расти. Однако большинство экспертов уверено, что массовое строительство многоуровневых квартир не начнется никогда, а спрос останется низким, но стабильным.
Паркинг в фокусе
С начала весны рекламное поле новостроек запестрило объявлениями о специальных акциях по продаже паркингов. В чем причина такой активности и какими бонусами заманивают покупателей в паркинги, нам рассказали петербургские застройщики.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Всплеск активности продаж паркингов связан с ужесточением градостроительных норм, так как увеличились нормативы по количеству мест при проектировании новых домов. Сейчас застройщики обязаны предусматривать в своих проектах такое количество парковочных мест, которое бы покрывало потребность жильцов в них. При этом, как правило, клиенты не покупают парковочные места в первую очередь, обычно этим вопросом занимаются уже после заселения. Поэтому с целью стимулировать спрос на паркинг на этапе строительства застройщики устраивают различные акции, такие как «Паркинг за полцены» или «Паркинг в подарок».
Есть два основных вида паркинга – многоуровневый и подземный; последний, надо отметить, стоит дороже. При этом в домах эконом- и комфорт-класса в среднем предусмотрено одно машино-место на квартиру, но покупка своего места не пользуется популярностью в данном сегменте. А в сегментах «бизнес» и «элит», как правило, наоборот – места в паркингах «разлетаются» еще на ранних этапах, при этом в данном классе предусмотрено два машино-места на квартиру. В нашем новом проекте бизнес-класса «Новый Лесснер» предусмотрены и подземные паркинги, и наземный многоуровневый. Причем в подземный паркинг можно будет спуститься на лифте прямо с этажа, не выходя на улицу – что очень удобно. Кроме того, для разных автомобилей мы предусмотрели различные по габаритам варианты машино-мест.
До 2017 года машино-места в паркингах оформлялись в долевую собственность, поэтому перепродать место было не так-то просто – нужно было согласие всех собственников парковки. Сейчас же появилась возможность регистрации парковочного места как самостоятельного объекта недвижимости. Это упрощает постановку на кадастровый учет, регистрацию и дальнейшую продажу машино-места.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительство паркинга по затратам близко к себестоимости возведения квартир, цена машино-места получается высокой. Молодые семьи не располагают достаточными суммами для еще одной дорогостоящей покупки наряду с квартирой. Рынок ипотечного кредитования по программам приобретения машино-мест еще не развит. Но, думаю, подвижки в этом направлении будут после того, как закон, который позволяет регистрировать места в паркинге как отдельные объекты недвижимости, заработает в полную силу. Этот товар в городах-миллионниках обязательно станет предметом внимания банков и будет кредитоваться по ставкам таким же, как квартиры, либо близким к ним.
При покупке паркинга в первой очереди ЖК «Огни Залива» действует рассрочка на 2 года. Стоимость – 400 тыс. рублей (484 тыс. рублей вместе с коммунальными платежами за 2 года). Первый взнос – 100 тыс. рублей. Машино-места (доли) распродаются путем заключения предварительного договора купли-продажи.
В ЖК «Академ-Парк» в продаже машино-места в отапливаемом паркинге по цене от 600 тыс. рублей. Предоставляется рассрочка от застройщика на 2 года, первый взнос – 150 тыс рублей. Для приобретения машино-места в паркинге первой очереди возможно ипотечное кредитование в банках «Санкт-Петербург» и «Сургутнефтегазбанк».
В ЖК «Коломяги Плюс» действует акция «Паркинг со скидкой». В марте 2018 года дарим сертификат на скидку 50 тыс. рублей на место в теплом паркинге при покупке двухкомнатной квартиры площадью 69,84 кв. м. Сертификат на скидку действителен до 1 ноября 2018 года.
Марина Чипчикова, руководитель проектов группы компаний «СтройИнжиниринг»
– Всплеск активности программ по продаже паркингов, на мой взгляд, имеет отношение только к строительству отдельных жилых домов, когда паркинг является частью здания или жилого комплекса. Такими дополнительными интересными предложениями застройщик пытается повысить привлекательность жилья. Хотелось бы отметить, что в специализированном секторе строительства отдельно стоящих многоуровневых паркингов никакой активности нет вообще.
Наша компания активно и планомерно занимается строительством многоуровневых гаражей. В этом году мы вводим один из наших крупных объектов в Калининском районе на углу Суздальского и Светлановского проспектов на 500 машино-мест. Также готовится документация для строительства в Приморском районе еще одного многоэтажного паркинга.
ГК «СтройИнжиниринг» возводит паркинги в районах со сложившейся инфраструктурой, где наблюдается острый дефицит парковочных мест. В Петербурге, где зарегистрировано почти 2 млн автомобилей, строительство отдельно стоящих многоэтажных паркингов необходимо. Это решает целый комплекс проблем, связанных с хранением автомобилей и пропускной способностью улично-дорожной сети.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Строительство паркинга – это не конкурентное преимущество, а необходимость. Всплеск активности по постройке и продаже паркингов связан с тем, что количество автомобилей в больших городах постоянно растет, а парковочных мест не хватает. Из-за дефицита места автомобилисты вынуждены парковаться на газонах, детских площадках, перекрывать вход к парадным и т. д. В ЖК «Граффити» мы решили эту проблему, построив два наземных паркинга в 6 этажей каждый и три подземных гаража на 327 машин.
Для дольщиков «Граффити» действуют выгодные предложения и скидки. Мы дарим машино-место в многоярусном паркинге для всех, кто покупает трехкомнатную квартиру в корпусах 1.5 и 1.6.
Также у нас действуют скидки на покупку паркинга. При покупке любой квартиры в корпусах 1.3, 1.7, 1.8, 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 мы даем скидку 15% на машино-место в подземном паркинге. 15% скидки на парковочное место в наземном паркинге получают те, кто приобрел квартиру в корпусах 1.3, 1.7 и 1.8.
Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Для покупателей элитной недвижимости наличие в доме комфортного подземного паркинга с достаточным числом машино-мест – одно из существенных условий при выборе недвижимости. Сложности с парковкой и нехватка парковочных мест в центре города повышают востребованность собственных машино-мест в премиальных жилых комплексах. При этом к паркингу предъявляются не менее высокие требования, чем к жилью. Например, в ЖК «Леонтьевский Мыс» архитектуре и логистике подземного отапливаемого паркинга уделено особое внимание. Паркинг включает три уровня и рассчитан на 700 машино-мест. Поскольку в доме 399 квартир, получается высокий коэффициент обеспеченности парковочными местами. На территории подземной автостоянки, кроме стандартных, жильцам будут предложены дополнительные опции: такие как мойка машин, помещение для хранения, тележки для провода гаража, зарядка для электрокаров. Сглаженный въезд в паркинг позволит без труда заезжать туда спорткарам и автомобилям с низким клиренсом. Предусмотрены пункт охраны, видеонаблюдение, новейшие системы контроля доступа и инженерные системы. Для покупателей машино-мест в паркинге «Леонтьевского Мыса» предусмотрены дополнительные скидки, размер которых обсуждается индивидуально с покупателями. Например, для сотрудников ПАО «Газпром» и структур, входящих в него, при покупке машино-места действует повышенная скидка 11%.
Кстати
Газета «Строительный Еженедельник» на выставке «Ярмарка недвижимости» 30 марта 2018 года проведет круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». Время проведения: 13:00–14:00. Начало регистрации в 12:45. Петербургское шоссе, 64/1, КВЦ «Экспофорум», павильон G, зал № 2.
Николай Урусов: «Покупатели готовы платить за комфорт»
Доля объектов в сегменте «комфорт» год от года на рынке увеличивается, однако не все проекты, заявленные в этой категории, соответствуют ей в полной мере, полагает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела».
– Можно ли утверждать, что жилье комфорт-класса сегодня наиболее востребовано на рынке? Все ли предложения, которые позиционируются как «комфорт», отвечают требованиям, предъявляемым к такому жилью?
– Самым востребованным продуктом традиционно является жилье эконом-класса, хотя проекты категории «комфорт» год от года увеличивают свою долю рынка. При этом уверенных проектов в данной категории не так много. Правильный комфорт-класс должен обладать совокупностью характеристик – таких как хорошая локация, транспортная доступность, небольшое количество квартир на этаже, продуманная квартирография, высокие потолки, большие окна, привлекательный архитектурный облик здания.
– Есть ли сегодня в Петербурге локации, которые однозначно не подходят для строительства жилья комфорт-класса? Или сами характеристики проекта задают класс локации?
– В Петербурге есть территории, где раньше строился исключительно «эконом», но в последние два года стали появляться проекты класса «комфорт». Например, в Каменке. Некоторые проекты, которые появились в этой локации два года назад, очевидно, классом выше, чем построенные там же ранее.
Основное правило остается прежним: характеристики объекта должны соответствовать локации. Например, в центре города имеет смысл строить объекты бизнес- и премиум-класса. В сложившихся спальных районах (например, в южной части Приморского, в центральной части Выборгского и Красносельского районов) можно говорить о проектах комфорт-класса. В Московском районе возможны очень разные объекты: хороший бизнес-класс, востребованный «комфорт» и даже «эконом».
– Какие характеристики жилья комфорт-класса, ранее этому сегменту не свойственные, появились за последние год-полтора? Видите ли Вы явное внимание к ним покупателей, становятся ли они решающим фактором при выборе квартиры?
– Общая конъюнктура рынка подталкивает застройщиков год от года совершенствовать свои проекты. Например, жилые комплексы эконом-класса позаимствовали некоторые характеристики класса «комфорт», который, в свою очередь, взял многое от «бизнеса».
Так, девелоперы начали уделять внимание архитектурной составляющей. Мы, наконец, видим уход от бетонных коробок с оштукатуренными фасадами, абсолютно однотипной квартирографией и отсутствием благоустройства.
В нашем новом ЖК «Аист» мы (так же, как и на своих предыдущих объектах) уделили этим характеристикам особое внимание. Так, в «Аисте» нет студий, только одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью до 108 кв. м. Причем в части квартир, выходящих окнами на запад, одна стена выполнена из стекла. Раньше в проектах комфорт-класса такое решение, насколько я знаю, не применялось. Оно позволяет значительно улучшить освещенность, добиться уникальных видовых характеристик, а также создать новый центр притяжения в квартире.
Кроме того, нам удалось гармонично скомпоновать жилую зону, подземный двухуровневый паркинг на 100 машино-мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, а также коммерческие помещения. Раньше здания такой площади – около 21 тыс. кв. м – ограничивались только жилой функцией и парковкой, причем обеспеченность машино-местами была совершенно другой.
И покупатели готовы платить за эту совокупность характеристик: уже на этапе бронирования у нас было зарезервировано около 25% квартир.
– Этот проект реализуется в Красносельском районе. Каково, по Вашим прогнозам, дальнейшее развитие этой локации?
– Красносельский район – хороший «спальник». Здесь много парков и высокая транспортная доступность: много маршрутов наземного транспорта, есть выезды на КАД и ЗСД, планы по продолжению ветки метро. С точки зрения развития территории это – перспективный район.
– Какие цены на жилье комфорт-класса сегодня, по Вашему мнению, разумны (нижний и верхний пороги, факторы, которые определяют этот ценовой диапазон)?
– Комфорт-класс бывает достаточно разным. В некоторых локациях можно построить хороший комплекс со стоимостью квадратного метра от 80-85 тыс. рублей. Однако в большинстве случаев нижняя ценовая граница начинается у отметки в 90 тыс. рублей за квадратный метр. В популярных спальных районах, например, на Юго-Западе, справедливая цена составляет 100-105 тыс. рублей за «квадрат». Максимально приемлемый порог в этом сегменте – 115-125 тыс. рублей. В каждом конкретном случае цена определяется характеристиками продукта, района и конкретной квартиры.