Шушары: новые микрорайоны крайнего юга
Шушары являются сегодня одной из наиболее активно застраиваемых локаций на юге Санкт-Петербурга. Дефицит свободных участков во внутренних районах города и ряд других факторов привели к тому, что территория, которая еще дюжину лет назад считалась далекой окраиной, сегодня набирает все большую популярность.
Шушары представляют собой муниципальное образование на южной границе Санкт-Петербурга, в составе Пушкинского района. Первые новостройки в этой локации появились сравнительно недавно, и поначалу она считалась местом концентрации жилья сегмента «жесткий эконом». Объективно и сегодня Шушары остаются территорией, где преобладают недорогие проекты. Однако постепенно, под влиянием ряда факторов, ситуация претерпевает изменения.
Транспортная инфраструктура
Серьезным тормозом развития локации в прежние годы были удаленность от основного ядра Петербурга и слабая насыщенность транспортной инфраструктурой. Железнодорожная станция «Шушары» и Московское шоссе – вот и все, что связывало Шушары с остальным городом на рубеже тысячелетий. Ситуация радикально изменилась после запуска движения по Кольцевой автодороге и пробивки продолжения Витебского проспекта, связанных между собой и с Московским шоссе мощной развязкой.
Это помогло автовладельцам сравнительно беспроблемно добираться до локации. Кроме того, таким образом была обеспечена доступность метро – главного средства транспортного сообщения в городе. Появилась возможность всего за 10–15 мин. доезжать до станции «Купчино» синей ветки.
И это еще не все. Весной 2019 года намечен ввод в эксплуатацию новой станции метро «Южная» (рабочее название «Шушары») фиолетовой линии. Она хоть и будет находиться на некотором расстоянии от мест концентрации новой застройки в Шушарах (через Витебский проспект), но все же значительно ближе «Купчино», и несомненно, улучшит транспортное сообщение с локацией. Кроме того, открытие «Южной» позволит разгрузить Витебский проспект.
Есть и другие перспективы. «Уже сейчас завершены проектные работы по реконструкции с расширением Пушкинской улицы – основного выезда из микрорайона сегодня. К концу 2019 года должны быть готовы проекты реконструкции Шушарской дороги от Петербургского шоссе до Новгородского проспекта и продолжения ее до Витебского проспекта, а также строительства Новгородского проспекта от Пушкинской улицы до Шушарской дороги. Кроме того, власти уже озвучили планы по запуску ветки скоростного трамвая, которая пройдет от станции метро «Купчино» до Шушар и Славянки. Пути от Балканской площади до Новгородского проспекта планируется проложить в 2021 году», – рассказывает руководитель отдела маркетинга СИХ «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре.
«Социалка»
Прирастает локация и социальной инфраструктурой. «Сегодня в Шушарах работают шесть детских садов (включая три частных), две школы, семь медучреждений (из них два – государственные поликлиники). В ближайшей перспективе – открытие еще трех дошкольных учреждений, строительство как минимум пяти детских садов на 1300 мест, четырех школ на 4325 учеников, детской и взрослой поликлиник, а также двух культурно-досуговых объектов», – говорит Яна Булмистре.
«Только этой осенью в Шушарах открылись два детских сада. «Дальпитерстрой» сдал один из них в сентябре – это три помещения под группы детского сада № 38, общей площадью около 2 тыс. кв. м. В ближайшее время мы приступим к возведению еще одного детсада и школы», – добавляет руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов считает, что главный плюс кварталов в Шушарах – это их новизна. «Новый дом, новые дороги, новые школы и детские сады, новые поликлиники, новые развлекательные комплексы, прочие объекты инфраструктуры – все новое, спроектированное и построенное для удовлетворения потребностей современного человека», – говорит он.
Доступные цены
Важнейшим преимуществом локации, несомненно, следует признать низкий ценник строящегося там жилья. Это своего рода традиция, унаследованная с того времени, когда территория застройки в Шушарах представляла собой «чистое поле».
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конец III квартала 2018 года в Шушарах в реализации было представлено четыре жилых комплекса, объем предложения в которых составлял 66,6 тыс. кв. м. В основном реализуется жилье эконом-сегмента. Однако по мере роста транспортной доступности и развития инфраструктуры происходит и сдвиг классности объектов, появилось предложение в сегменте «комфорт».
«По состоянию на 1 декабря 2018 года средняя цена предложения в локации – 77,1 тыс. рублей за «квадрат». Это на 25% ниже средней цены по Петербургу в сегменте «масс-маркете». При этом рост средней цены в локации с начала года составил 25,5%», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее данным, за январь–сентябрь 2018 года в Шушарах было реализовано примерно 33 тыс. кв. м жилья. «Локомотивами спроса выступили СК "Дальпитерстрой" и ФСК "Лидер"», – уточняет эксперт.
«Шушары продолжают активно развиваться, сегодня это популярная у покупателей локация, граничащая со статусным Московским районом, но предлагающая оптимальное соотношение цены, расположения и качества. В локации уже сложилась торговая, бытовая и социальная инфраструктура, что обеспечивает комфортное проживание в уже сформированной среде», – резюмирует руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева.
Мнение
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
– ГК «Лидер Групп» реализует в Шушарах большой и амбициозный проект «Аэросити». Это квартал-миллионник с малоэтажной застройкой, новой транспортной инфраструктурой и современными объектами социального значения. Архитектура выполнена в лаконичном стиле. Предусмотрены передовые системы жизнеобеспечения комплекса, в том числе видеонаблюдение и диспетчеризация. Современные материалы отделки фасада надолго сохранят привлекательный внешний вид здания. Для удобства жильцов прямо в доме предусмотрен подземный паркинг, а современные оборудованные и благоустроенные дворы и детские площадки сделают отдых безмятежным и безопасным. ЖК «Аэросити» отличает высокое качество строительных и инженерных материалов, а разнообразие планировочных решений, включающее европланировки, позволит выбрать квартиру самому требовательному покупателю. За разумные деньги он получит инфраструктуру современного мегаполиса и городскую прописку в экологически благоприятном месте.
Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой»:
– Мы понимаем, кто наш покупатель, и делаем жилье в соответствии с потребностями людей. Социальная квартира – с отделкой, потому что там будут жить люди из льготной категории, вряд ли они смогут сделать ремонт сами. Ипотечный покупатель – предлагаем варианты отделки от застройщика, предлагаем своих проверенных подрядчиков, которые смогут сделать предчистовую отделку по сниженной цене, потому что у людей и так в ближайшие годы будут расходы на погашение ипотеки. Если б´ольшая часть квартир – уютные студии (то есть покупатель молодой; скорее всего, это его первая квартира), – начиняем дом современными техническими устройствами: многофункциональные домофоны, открытие дверей в подъезд с помощью смартфона, возможность следить за своим автомобилем по телевизору (для этого будет выделен кабельный телеканал). При этом, СК «Дальпитерстрой» традиционно обеспечивает на своих объектах самые доступные цены. Поэтому наши квартиры на сегодняшний день – в ряду лучших предложений на рынке.
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге:
– «Аквилон Инвест» возводит в данной локации ЖК All Inclusive, первая очередь которого состоит из двух 11-этажных корпусов. Концепция комплекса, которая выделяет его среди обширного предложения, отражена в названии – «Все включено». Квартиры будут передаваться владельцам максимально готовыми к новоселью, с чистовой отделкой, мебелью и техникой. Реализован принцип инфраструктуры в шаговой доступности. Первый этаж 1-го корпуса отдан под магазины, кафе, сервисы. Одно из помещений будет оборудовано под детский клуб и передано в общую собственность жильцов. Значительная часть участка отдана под благоустройство. Здесь появятся зоны отдыха для детей разных возрастов и взрослых, спортивные площадки и тренажеры, ландшафтный зоопарк, хвойная аллея и искусственный пруд с беседкой. Рядом с ЖК All Inclusive «Аквилон Инвест» совместно с застройщиком соседнего участка планирует строительство детсада на 320 мест. Сегодня ведутся работы по проектированию дошкольного учреждения.
Руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева:
– UP-квартал «Московский» – один из флагманов локации. Строительство комплекса комфорт-класса началось в 2016 году. Он возводится в четыре очереди: первые три – жилые дома, а четвертая – отдельно стоящий паркинг. Первая очередь уже сдана. Завершение реализации проекта запланировано на 2021 год. Всего в трех корпусах будет расположено 2175 квартир, в паркинге – 1110 машино-мест. Сильными сторонами проекта являются его инфраструктура и грамотная планировка территории. Здания в составе комплекса формируют закрытое внутреннее пространство, где предусмотрено все необходимое для комфортного и безопасного проживания: огороженная территория, доступ по смарт-ключам и видеонаблюдение, детские разновозрастные площадки, уличные тренажеры и места для занятий спортом. В близлежащем окружении находятся две школы, пять детсадов, поликлиника, имеется развитая торговая инфраструктура, рядом пруд, Храм Воскресения Христова и Часовня Святой блаженной Ксении Петербуржской.
«Зеленое» строительство: умная детализация вашего дома
Возведение энергоэффективных и «умных» объектов для Северной столицы не новость. И если раньше энергосберегающие технологии применялись в основном при строительстве общественных зданий, то сейчас наметилась тенденция «зеленого» строительства и в жилищном секторе.
Несколько подобных проектов уже реализованы. Им и будет посвящен ряд материалов нашей рубрики «Зеленое строительство».
Первым попал в поле зрения объект, быстрее других набравший 70 баллов и удостоенный платинового сертификата российской сертификационной системы GREEN ZOOM. Это жилой комплекс «Серебряный фонтан», который возводит в Москве Группа «Эталон».
Использование инновационных разработок при его проектировании позволило реализовать крупнопролетную схему несущих конструкций, благодаря чему квартиры комплекса отличаются свободной планировкой, а продуманная схема принудительной приточно-вытяжной вентиляции и использование системы вентилируемых фасадов обеспечат будущим жителям комплекса максимально комфортный микроклимат в здании без необходимости использования оборудования, создающего дополнительный шум.
На объекте в плане снижения эксплуатационных затрат все продумано до мелочей (см. рисунок). Но на наиболее эффективных решениях хотелось бы остановиться подробнее.
Так, установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления позволяет самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, что позволяет экономить ресурсы и денежные средства.
Простое решение, дающее весомую экономию: радиаторные регуляторы температуры выполняют две важные функции – обеспечивают комфортную температуру в помещении и помогают следить за экономией тепловой энергии. При этом интересно, что установка регулятора возможна как на одном отдельно взятом радиаторе, так и на ветке, подающей теплоноситель к нескольким отопительным приборам.
Отметим, что комфортные условия достигаются поддержанием заданной температуры воздуха в помещении, а также возможностью задавать дневной и ночной режимы. Теплоноситель начинает циркулировать в радиаторе только при снижении температуры в помещении ниже заданной, что приводит к экономии тепловой энергии до 30%.
В свою очередь, применение энергосберегающего освещения в квартирах дает значительное сокращение потребляемой энергии, снижает расходы на электроэнергию и исключает внешний перегрев ламп.
Поддержание предельно допустимой концентрации оксида углерода, предотвращение образования взрывоопасных концентраций легковоспламеняющихся газов и экономию на работе вентиляционного оборудования обеспечивает на объекте автоматическое снижение
воздухообмена в автостоянке по уровню загазованности, а погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления способствует поддержанию комфортных условий микроклимата и экономии тепла.
Кроме этого, архитекторы проекта – бюро SPEECH – запроектировали для жилой части комплекса общеобменную механическую приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла, с эффективностью также в 30%, что позволит значительно экономить тепловые ресурсы, а применение эффективной водоразборной арматуры – даст экономию
воды за счет снижения ее расходных характеристик.
Отметим, что все решения, внедренные в проект, прошли проверку энергомоделированием.
В результате в базовую проектную и рабочую документацию, разработанную соответственно бюро SPEECH и ООО «ЭталонПроект», были включены энергосберегающие решения, увеличившие энергоэффективность объекта до 36,58%.
В целом же применение комплекса энергоэффективных решений снизит расходы жителей ЖК «Серебряный фонтан» на общие энергоресурсы на 13 743 697 рублей ежегодно, а общее энергопотребление объекта – на 7 248 662 кВт/ч по сравнению с базовым проектом.
Мнения специалистов
Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM, эксперт данной системы сертификации:
– Повышение энергоэффективности объекта «Серебряный фонтан» – не просто дань моде, но показатель действительно продуманного отношения девелопера к реализации объекта для настоящего комфорта жителя современного мегаполиса, условия жизни в котором заставляют все больше задумываться о том, как сделать свою квартиру удобным и универсальным местом для отдыха, не затрачивая больших средств на его содержание.
Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро SPEECH:
– Архитектура «Серебряного фонтана» представляет собой максимально широкую палитру взаимодополняющих друг друга стилистических приемов, позволяющих создать индивидуальные по своему характеру, насыщенные деталями фасады. Вдохновленный исконно московскими архитектурными традициями, но созданный с учетом самых современных технологий, комплекс создаст визуально разнообразную, сомасштабную человеку застройку, гармонирующую со своим окружением и в то же время обладающую собственным узнаваемым обликом. Немаловажно, что при строительстве будет использован высококачественный клинкерный кирпич отечественного производства, зарекомендовавший себя как практичный и красивый отделочный материал, гарантирующий долговечность объекта и его благородное старение.
Дмитрий Кашинский, первый вицепрезидент Группы «Эталон»:
– Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, не так ли? Вот и мы, приняв решение об оснащении жилого комплекса «Серебряный фонтан» высокотехнологичными инженерными системами, сочли необходимым получить официальное подтверждение их эффективности и пользы для будущих жителей. Профессионалы стандарта GREEN ZOOM оценили нововведения – и теперь мы с гордостью демонстрируем справедливо полученные дипломы в офисе продаж
проекта. Новые объекты бизнес-класса от Группы «Эталон» также планируется сертифицировать по системе GREEN ZOOM. Мы считаем, что комфорт и экологичность – лучшее сочетание для жизни, а снижение энергозатратности объектов – это снижение
стоимости их эксплуатации и долгосрочный вклад в повышение инвестиционной привлекательности объекта.
Энергоэффективные технологии, использованные на объекте:
- Терморегулирующие головки на радиаторах отопления
Позволяют самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, это экономит ресурсы и денежные средства.
- Рациональное использование электроэнергии в квартирах и общедомовых пространствах
Значительное сокращение потребляемой энергии; снижение расходов на электроэнергию; увеличение срока службы системы освещения; современный дизайн светильников и датчиков освещения.
- Эффективная теплоизоляция трубопроводов
- Энергосберегающее освещение общедомовых помещений
Экономия энергоресурсов; более длительный срок эксплуатации; выше уровень безопасности, т. к. ниже риск возгорания.
- Применение для жилой части общеобменной механической приточновытяжной
вентиляции с рекуперацией тепла (эффективность рекуперации 29–30%)
Использование тепла отработавшего воздуха позволяет экономить тепловые ресурсы.
- Вентиляция и кондиционирование
Инновационные компоненты и системы обеспечивают высокое качество воздуха в помещении и комфортный микроклимат.
- Водоснабжение и канализация
Энергоэффективные системы должны быть гигиенически безопасными – это одно из главных условий для создания комфорта.
Повышение эффективности работы систем водоснабжения и канализации положительно влияет на качество возводимого объекта строительства, а также способствует рациональному потреблению водных ресурсов.
Микроклимат в помещении зависит от качественной работы инженерных систем. А налаженная работа инженерных коммуникаций зависит от качества выбранных системных компонентов.
- Вентиляционная арматура
Грамотно подобранное энергоэффективное вентиляционное оборудование с качественными характеристиками способствует сокращению количества углекислого газа в воздухе, а также экономии электроэнергии.
- Энергоэффективное оборудование от теплового пункта до отопительного прибора
Применение современных теплообменных аппаратов в сочетании с регулирующими клапанами с электроприводами обеспечивает качественное регулирование системы отопления. Термостатические клапаны с преднастройкой и автоматические балансировочные клапаны поддерживают требуемый расход в каждом радиаторе в течение всего отопительного периода.
- Отопительное оборудование
Комфортный микроклимат в помещении зависит от многих параметров, в том числе и от правильно спроектированной системы отопления, дающей экономию энергии и надежно воплощенной как технически, так и дизайнерски.
Современному жильцу важно иметь возможность управления системами своего дома, подстраивая внутренний микроклимат под индивидуальные параметры.
Оптимальное сочетание особенностей дизайна и характеристик энергоэффективности – новаторское решение в инженерии, важное для современного требовательного пользователя.
- Холодильное оборудование
Возможность контроля системы холодоснабжения – важное преимущество не только для пользователя здания, но и ценное условие для создания комфортного микроклимата.
Отделка: по стандарту или по выбору?
Минстрой РФ обещает сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья. Игроки строительного рынка уверяют, что жилье с отделкой пользуется спросом, однако призывают все же оставить клиентам право выбора.
Активно внедряемый федеральными чиновниками термин «стандартное жилье» по сути означает жилье эконом-класса. Как сообщили в Дом.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования – прим. ред.), чистовая отделка включает в себя подготовку стен для финишной обработки, выравнивание потолков, разводку электропроводки, а также установку окон, дверей, приборов учета и сантехники. Выбор финишных отделочных материалов чиновники предлагают согласовывать с собственником. Стройкомпаниям же рекомендуется завести каталог с вариантами финальной отделки, чтобы у покупателей был выбор.
Попадаем под запрет?
Минстрой не пояснил, что будет с жильем без отделки. Запретят его или, возможно, отнесут к какому-то другому классу – пока неизвестно. А именно это больше всего волнует застройщиков. Если жилье без отделки можно будет строить и дальше, то многие девелоперы изменений просто не заметят. Совсем другая ситуация сложится, если жилье массового сегмента законодательно запретят сдавать без чистовой отделки. Директор по маркетингу жилого квартала «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв уверен, что полный запрет приведет к значительному удорожанию строительства, а значит, и к росту цен на жилье, что негативно отразится как на застройщиках, так и на покупателях. Впрочем, ряд экспертов предсказывает рост цен на жилье в любом случае.
Директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая полагает, что в краткосрочной перспективе цены расти не будут: «Критерий будет применяться к ЖК, реализуемым по разрешениям на строительство, полученным после вступления в силу приказа Минстроя. Увеличения стоимости квадратного метра можно ожидать через один-два года, когда с рынка уйдет текущей товарный запас квартир без отделки».
«Данная инициатива приведет к однозначному росту стоимости квартиры как минимум на 5-6 тыс. рублей за 1 кв. м, и эта отделка – так себе. Хорошая отделка начинается от 10 тыс. за «квадрат» площади», – считает Алексей Муравьёв.
Директор компании «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян отметил, что новый критерий скажется и на сроках реализации стандартных жилых комплексов: «Они возрастут, так как на отделку в среднем необходимо от полугода и, как правило, застройщики завершают эти работы в период передачи квартир после получения заключения о соответствии объекта. Срок строительства сказывается и на цене, так как покупатели не хотят ждать долго».
Потребительский вопрос
Если оценить инициативу Минстроя глазами покупателей жилья, то найдутся как плюсы, так и минусы. В самом министерстве говорят о том, что покупка квартир с отделкой значительно ускоряет заселение, а значит, экономит силы и время новоселов. Коммерческий директор ГК «Эталон» Андрей Останин добавил, что отделка от застройщика часто обходится значительно дешевле той, которую клиент может сделать самостоятельно. «Все материалы и оборудование закупаются централизовано по оптовым ценам у проверенных поставщиков. Это позволяет существенно снизить себестоимость отделочных работ и контролировать качество материалов».
Руководитель маркетинга и аналитики агентства недвижимости «МЕТРЫ» Елизавета Яковлева отметила, что при покупке квартиры с отделкой через ипотеку оплата стоимости ремонта также растягивается во времени. «И это действительно выгодно для покупателей, особенно тех, которые планировали взять потребительский кредит на ремонт. «Ипотечный процент гораздо меньше», – добавляет она.
Все это обеспечивает рост спроса на массовое жилье с отделкой, в связи с чем строители и без Минстроя уверенно наращивали долю таких предложений. «На данный момент доля петербургских новостроек с отделкой «под ключ» составляет около 60% рынка, из этого объема не более 2% приходится на квартиры с частичной или полной меблировкой. Пять-шесть лет назад ЖК с отделкой занимали всего 10% рынка, а в 2015 году доля таких проектов доходила до 40%», – сообщила Юлия Ружицкая.
Однако эксперты уверены, что процент покупателей, ищущих жилье без отделки, будет всегда. Директор по маркетингу ГК RBI Михаил Гущин рассказал о показательном эксперименте (правда, не в эконом-, а комфорт-классе жилья): «В ЖК Green City в одном из корпусов мы предлагаем квартиры без отделки, а в другом – аналогичные квартиры с отделкой. Это очень чистый эксперимент: одна локация, один срок строительства, одинаковая квартирография. Оказывается, что квартиры с отделкой и без выбирают примерно поровну».
Девелоперам причины очевидны. «Около половины наших покупателей мечтают реализовать свой собственный интерьер квартиры, и типовой от застройщика им не подходит», – сообщила Елизавета Яковлева. Андрей Останин добавил, что часть покупателей проводит перепланировку квартир – и готовый ремонт им только мешает. Не стоит забывать и о цене. «Отсутствие отделки позволяет клиенту приобрести квартиру по более привлекательной стоимости, поэтому спрос на такие объекты будет сохраняться», – уверена г-жа Ружицкая. «Соответственно, застройщику вряд ли имеет смысл отказываться от того или иного варианта. Наоборот, у него есть возможность предложить покупателю более широкий ассортимент», – сделал вывод Михаил Гущин.
Добавим, что инициатива сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья обсуждается уже несколько лет. В связи с этим ряд экспертов полагает, что в ближайшее время нормативом отделка может и не стать.