Северное Мурино: новый пригородный формат
Мурино во Всеволожском районе Ленобласти является одной из наиболее активно застраиваемых локаций в пригородной зоне. Поскольку охватить весь поселок в рамках одного обзора невозможно, в этой публикации «Строительный Еженедельник» сосредоточится на его северной части.
Современная застройка в Мурино стартовала в 2005 году. Северо-западная часть территории, на которой идет активное строительство, относится к бывшим землям совхоза «Ручьи». Потенциал их дальнейшего освоения еще очень велик. Планы властей региона нацелены на дальнейшее развитие жилищного строительства в северном направлении.
«В Мурино земли, пригодные под жилищное строительство, освоены примерно наполовину. Развитие возможно в сторону Лавриков, несколько домов там уже построены, однако на большую часть территории даже не получены разрешения на строительство», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Главное, что выделяет Мурино на фоне иных мест активного жилищного строительства в пригородных районах (Кудрово, Янино и др.), – это близость метро, обеспечивающая транспортную доступность локации на общественном транспорте. Станция «Девяткино» – единственная располагающаяся на территории Ленобласти. Этот фактор в первую очередь и обусловил интенсивное освоение локации.
Активность этого процесса привела к тому, что ее доступность на личном автотранспорте стала постепенно ухудшаться. Эту проблему призвано решить строительство новой развязки с КАД Петербурга в Западном Мурино, которую планируется ввести в эксплуатацию не позднее 2020 года.
Планируются и другие меры по улучшению транспортной инфраструктуры. «Администрация региона объявила о планах к 2021 году создать транспортный узел «Девяткино», частью которого станет развязка с КАД в западной части Мурино. Проект пересадочного узла включает в себя междугородний и международный автобусный вокзал и железнодорожную станцию. Также будут модернизированы перекрестки на автодороге «Санкт-Петербург – Матокса». После ввода в эксплуатацию съезда с КАД и пересадочного узла микрорайон возле станции метро «Девяткино» будет обеспечен удобной и современной транспортной инфраструктурой», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, всего в Мурино сейчас работают 12 застройщиков, которые реализуют 19 проектов площадью 826,36 тыс. кв. м. В свободной продаже здесь находится 364,3 тыс. кв. м жилья. «Локация – в лидерах спроса среди покупателей. По итогам января–сентября 2018 года, в Мурино реализовано 308,18 тыс. кв. м жилья, что составляет 9% в общем объеме спроса в Петербургской агломерации», – говорит эксперт.
Таким образом, можно констатировать, что спрос на жилье в локации высокий. «В Северном Мурино стабильный спрос, причем востребованы не только студии, но и семейные квартиры. В локации есть школа и открываются новые детские сады», – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Одной из важнейших причин популярности локации является невысокая стоимость жилья. По оценке Ольги Трошевой, средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» в настоящее время составляет 72,2 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», средняя цена в локации сейчас немного превышает 68,5 тыс. рублей за «квадрат». Причем за год ценник подрос примерно на 2 тыс. (в октябре 2017 года – 66,5 тыс.), т. е. примерно на 3%.
«Особенность Северного Мурино – это более регулярная организация пространства, четко очерченные улицы, наличие бульвара и пешеходных прогулочных зон. Нет извилистых улиц, как в некоторых других местах», – добавляет Елизавета Яковлева.
Мнение
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– Мурино сегодня – один из самых перспективных пригородов Петербурга. Здесь строятся десятки жилых комплексов с разнообразными предложениями и доступными ценами. Повышенный спрос на жилье способствует развитию всего района. Особенно эту динамику можно наблюдать в западной части поселка: в последние год-два вокруг станции метро «Девяткино» провели благоустройство территории, открылось множество объектов коммерческой инфраструктуры. Не отстает развитие и улично-дорожной сети, а уже в будущем году планируется открытие съезда с КАД в западное Мурино, которое, конечно, улучшит транспортную доступность. Кроме того, большинство жилых комплексов предполагает собственную инфраструктуру. Так, у Группы ЦДС в Мурино реализуется три объекта: ЖК «Северный», ЖК «Муринский Посад» и ЖК «Новое Мурино». Каждый проект подразумевает не только жилые дома, но и социальное и дорожное обеспечение прилегающей территории. Например, в ЖК «Новое Мурино» работают два детских сада, а в сентябре открылась общеобразовательная школа на 700 мест. В центре ЖК «Северный» также запланировано строительство детского сада для 320 малышей и школы на 565 человек. К плюсам нового комплекса можно отнести просторные и закрытые от машин дворы с детскими, игровыми и спортивными площадками с безопасным покрытием.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Жилой комплекс «Материк» представляет собой многоквартирный кирпично-монолитный жилой дом со встроенными коммерческими помещениями, подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным детским садом, а также встроенной районной библиотекой. Проект отличает хорошая транспортная доступность, в пешеходной близости находится станция метро «Девяткино». В комплексе запроектированы улучшенная отделка холлов и лестниц, установка металлических входных дверей российского производства. Клиентам предлагаются квартиры как с черновой отделкой, так, по желанию, и с отделкой «под ключ».
Станислав Данелян, генеральный директор компании Euroinvest Development:
– Компания Euroinvest Development реализует новый формат жилых пространств, в основе которого лежит концепция 3iD: формирование культурной среды и окружения, внедрение современных технологий и уважение к личным потребностям каждого человека. Наш первый проект — ЖК iD Мурино — выполнен в соответствии с этой концепцией. Мы считаем, что главным трендом в строительстве жилых кварталов должно стать внедрение интересных ИТ-решений, совершенствующих индивидуальные системы управления жилым помещением. Поэтому вместе с покупкой квартиры наши жильцы получают три ключа. Первый – клубный ключ – дает доступ в просторные клубные помещения, которые есть в каждом корпусе квартала. Здесь можно устраивать дружеские и деловые встречи, праздники, проводить лекции и мастер-классы. Второй ключ – умный – дает доступ на территорию комплекса и позволяет управлять автоматизированными системами контроля за помещениями. В ЖК iD Мурино мы внедрили системы автоматизации и диспетчеризации ЖКХ. Это позволяет автоматизировать подачу показаний приборов учета, оплачивать услуги ЖКХ, контролировать и прогнозировать потребление коммунальных ресурсов. И, наконец, третий ключ – личный – открывает квартиру, спроектированную и оборудованную в соответствии с индивидуальными особенностями жильцов. Мы создаем комфортную среду не только внутри помещения, но и на территории ЖК. Так, закрытый двор будет оборудован зонами для хранения велосипедного инвентаря и колясок, велопарковками, пандусами и подъемниками, находящимися на уровне земли, зонами для детского отдыха и для отдыха всей семьей.
Диана Звягинцева, руководитель PR-отдела ГК «Запстрой»:
– ГК «Запстрой» в 2017 году приступила к строительству ЖК «Муринские Высоты» в шаговой доступности от станции метро «Девяткино». Комплекс будет состоять из трех многоэтажных домов на 762 квартиры. В каждом корпусе будет по три высокоскоростных бесшумных лифта. Квартиры будут передаваться покупателям с предчистовой отделкой. Также есть возможность дозаказать отделку, включающую в себя качественный ремонт во всех помещениях (в том числе в санузле и ванной комнате). Благодаря небольшому размеру и эргономичному формату квартиры комплекса подойдут для молодых и активных людей. В каждой из них имеется собственный остекленный балкон или лоджия. В коридорах и комнатах предусмотрен гардероб. Отсутствие студий отлично подходит под новый формат семейного жилого комплекса. Проектом предусмотрена открытая стоянка на 300 машино-мест, нижние этажи каждого из корпусов отведены под торговые и офисные объекты. Будет выполнено благоустройство территории с созданием детских площадок, территории для занятия спортом и мест для отдыха.
«Зеленое» строительство: умная детализация вашего дома
Возведение энергоэффективных и «умных» объектов для Северной столицы не новость. И если раньше энергосберегающие технологии применялись в основном при строительстве общественных зданий, то сейчас наметилась тенденция «зеленого» строительства и в жилищном секторе.
Несколько подобных проектов уже реализованы. Им и будет посвящен ряд материалов нашей рубрики «Зеленое строительство».
Первым попал в поле зрения объект, быстрее других набравший 70 баллов и удостоенный платинового сертификата российской сертификационной системы GREEN ZOOM. Это жилой комплекс «Серебряный фонтан», который возводит в Москве Группа «Эталон».
Использование инновационных разработок при его проектировании позволило реализовать крупнопролетную схему несущих конструкций, благодаря чему квартиры комплекса отличаются свободной планировкой, а продуманная схема принудительной приточно-вытяжной вентиляции и использование системы вентилируемых фасадов обеспечат будущим жителям комплекса максимально комфортный микроклимат в здании без необходимости использования оборудования, создающего дополнительный шум.
На объекте в плане снижения эксплуатационных затрат все продумано до мелочей (см. рисунок). Но на наиболее эффективных решениях хотелось бы остановиться подробнее.
Так, установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления позволяет самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, что позволяет экономить ресурсы и денежные средства.
Простое решение, дающее весомую экономию: радиаторные регуляторы температуры выполняют две важные функции – обеспечивают комфортную температуру в помещении и помогают следить за экономией тепловой энергии. При этом интересно, что установка регулятора возможна как на одном отдельно взятом радиаторе, так и на ветке, подающей теплоноситель к нескольким отопительным приборам.
Отметим, что комфортные условия достигаются поддержанием заданной температуры воздуха в помещении, а также возможностью задавать дневной и ночной режимы. Теплоноситель начинает циркулировать в радиаторе только при снижении температуры в помещении ниже заданной, что приводит к экономии тепловой энергии до 30%.
В свою очередь, применение энергосберегающего освещения в квартирах дает значительное сокращение потребляемой энергии, снижает расходы на электроэнергию и исключает внешний перегрев ламп.
Поддержание предельно допустимой концентрации оксида углерода, предотвращение образования взрывоопасных концентраций легковоспламеняющихся газов и экономию на работе вентиляционного оборудования обеспечивает на объекте автоматическое снижение
воздухообмена в автостоянке по уровню загазованности, а погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления способствует поддержанию комфортных условий микроклимата и экономии тепла.
Кроме этого, архитекторы проекта – бюро SPEECH – запроектировали для жилой части комплекса общеобменную механическую приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла, с эффективностью также в 30%, что позволит значительно экономить тепловые ресурсы, а применение эффективной водоразборной арматуры – даст экономию
воды за счет снижения ее расходных характеристик.
Отметим, что все решения, внедренные в проект, прошли проверку энергомоделированием.
В результате в базовую проектную и рабочую документацию, разработанную соответственно бюро SPEECH и ООО «ЭталонПроект», были включены энергосберегающие решения, увеличившие энергоэффективность объекта до 36,58%.
В целом же применение комплекса энергоэффективных решений снизит расходы жителей ЖК «Серебряный фонтан» на общие энергоресурсы на 13 743 697 рублей ежегодно, а общее энергопотребление объекта – на 7 248 662 кВт/ч по сравнению с базовым проектом.
Мнения специалистов
Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM, эксперт данной системы сертификации:
– Повышение энергоэффективности объекта «Серебряный фонтан» – не просто дань моде, но показатель действительно продуманного отношения девелопера к реализации объекта для настоящего комфорта жителя современного мегаполиса, условия жизни в котором заставляют все больше задумываться о том, как сделать свою квартиру удобным и универсальным местом для отдыха, не затрачивая больших средств на его содержание.
Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро SPEECH:
– Архитектура «Серебряного фонтана» представляет собой максимально широкую палитру взаимодополняющих друг друга стилистических приемов, позволяющих создать индивидуальные по своему характеру, насыщенные деталями фасады. Вдохновленный исконно московскими архитектурными традициями, но созданный с учетом самых современных технологий, комплекс создаст визуально разнообразную, сомасштабную человеку застройку, гармонирующую со своим окружением и в то же время обладающую собственным узнаваемым обликом. Немаловажно, что при строительстве будет использован высококачественный клинкерный кирпич отечественного производства, зарекомендовавший себя как практичный и красивый отделочный материал, гарантирующий долговечность объекта и его благородное старение.
Дмитрий Кашинский, первый вицепрезидент Группы «Эталон»:
– Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, не так ли? Вот и мы, приняв решение об оснащении жилого комплекса «Серебряный фонтан» высокотехнологичными инженерными системами, сочли необходимым получить официальное подтверждение их эффективности и пользы для будущих жителей. Профессионалы стандарта GREEN ZOOM оценили нововведения – и теперь мы с гордостью демонстрируем справедливо полученные дипломы в офисе продаж
проекта. Новые объекты бизнес-класса от Группы «Эталон» также планируется сертифицировать по системе GREEN ZOOM. Мы считаем, что комфорт и экологичность – лучшее сочетание для жизни, а снижение энергозатратности объектов – это снижение
стоимости их эксплуатации и долгосрочный вклад в повышение инвестиционной привлекательности объекта.
Энергоэффективные технологии, использованные на объекте:
- Терморегулирующие головки на радиаторах отопления
Позволяют самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, это экономит ресурсы и денежные средства.
- Рациональное использование электроэнергии в квартирах и общедомовых пространствах
Значительное сокращение потребляемой энергии; снижение расходов на электроэнергию; увеличение срока службы системы освещения; современный дизайн светильников и датчиков освещения.
- Эффективная теплоизоляция трубопроводов
- Энергосберегающее освещение общедомовых помещений
Экономия энергоресурсов; более длительный срок эксплуатации; выше уровень безопасности, т. к. ниже риск возгорания.
- Применение для жилой части общеобменной механической приточновытяжной
вентиляции с рекуперацией тепла (эффективность рекуперации 29–30%)
Использование тепла отработавшего воздуха позволяет экономить тепловые ресурсы.
- Вентиляция и кондиционирование
Инновационные компоненты и системы обеспечивают высокое качество воздуха в помещении и комфортный микроклимат.
- Водоснабжение и канализация
Энергоэффективные системы должны быть гигиенически безопасными – это одно из главных условий для создания комфорта.
Повышение эффективности работы систем водоснабжения и канализации положительно влияет на качество возводимого объекта строительства, а также способствует рациональному потреблению водных ресурсов.
Микроклимат в помещении зависит от качественной работы инженерных систем. А налаженная работа инженерных коммуникаций зависит от качества выбранных системных компонентов.
- Вентиляционная арматура
Грамотно подобранное энергоэффективное вентиляционное оборудование с качественными характеристиками способствует сокращению количества углекислого газа в воздухе, а также экономии электроэнергии.
- Энергоэффективное оборудование от теплового пункта до отопительного прибора
Применение современных теплообменных аппаратов в сочетании с регулирующими клапанами с электроприводами обеспечивает качественное регулирование системы отопления. Термостатические клапаны с преднастройкой и автоматические балансировочные клапаны поддерживают требуемый расход в каждом радиаторе в течение всего отопительного периода.
- Отопительное оборудование
Комфортный микроклимат в помещении зависит от многих параметров, в том числе и от правильно спроектированной системы отопления, дающей экономию энергии и надежно воплощенной как технически, так и дизайнерски.
Современному жильцу важно иметь возможность управления системами своего дома, подстраивая внутренний микроклимат под индивидуальные параметры.
Оптимальное сочетание особенностей дизайна и характеристик энергоэффективности – новаторское решение в инженерии, важное для современного требовательного пользователя.
- Холодильное оборудование
Возможность контроля системы холодоснабжения – важное преимущество не только для пользователя здания, но и ценное условие для создания комфортного микроклимата.
Отделка: по стандарту или по выбору?
Минстрой РФ обещает сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья. Игроки строительного рынка уверяют, что жилье с отделкой пользуется спросом, однако призывают все же оставить клиентам право выбора.
Активно внедряемый федеральными чиновниками термин «стандартное жилье» по сути означает жилье эконом-класса. Как сообщили в Дом.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования – прим. ред.), чистовая отделка включает в себя подготовку стен для финишной обработки, выравнивание потолков, разводку электропроводки, а также установку окон, дверей, приборов учета и сантехники. Выбор финишных отделочных материалов чиновники предлагают согласовывать с собственником. Стройкомпаниям же рекомендуется завести каталог с вариантами финальной отделки, чтобы у покупателей был выбор.
Попадаем под запрет?
Минстрой не пояснил, что будет с жильем без отделки. Запретят его или, возможно, отнесут к какому-то другому классу – пока неизвестно. А именно это больше всего волнует застройщиков. Если жилье без отделки можно будет строить и дальше, то многие девелоперы изменений просто не заметят. Совсем другая ситуация сложится, если жилье массового сегмента законодательно запретят сдавать без чистовой отделки. Директор по маркетингу жилого квартала «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв уверен, что полный запрет приведет к значительному удорожанию строительства, а значит, и к росту цен на жилье, что негативно отразится как на застройщиках, так и на покупателях. Впрочем, ряд экспертов предсказывает рост цен на жилье в любом случае.
Директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая полагает, что в краткосрочной перспективе цены расти не будут: «Критерий будет применяться к ЖК, реализуемым по разрешениям на строительство, полученным после вступления в силу приказа Минстроя. Увеличения стоимости квадратного метра можно ожидать через один-два года, когда с рынка уйдет текущей товарный запас квартир без отделки».
«Данная инициатива приведет к однозначному росту стоимости квартиры как минимум на 5-6 тыс. рублей за 1 кв. м, и эта отделка – так себе. Хорошая отделка начинается от 10 тыс. за «квадрат» площади», – считает Алексей Муравьёв.
Директор компании «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян отметил, что новый критерий скажется и на сроках реализации стандартных жилых комплексов: «Они возрастут, так как на отделку в среднем необходимо от полугода и, как правило, застройщики завершают эти работы в период передачи квартир после получения заключения о соответствии объекта. Срок строительства сказывается и на цене, так как покупатели не хотят ждать долго».
Потребительский вопрос
Если оценить инициативу Минстроя глазами покупателей жилья, то найдутся как плюсы, так и минусы. В самом министерстве говорят о том, что покупка квартир с отделкой значительно ускоряет заселение, а значит, экономит силы и время новоселов. Коммерческий директор ГК «Эталон» Андрей Останин добавил, что отделка от застройщика часто обходится значительно дешевле той, которую клиент может сделать самостоятельно. «Все материалы и оборудование закупаются централизовано по оптовым ценам у проверенных поставщиков. Это позволяет существенно снизить себестоимость отделочных работ и контролировать качество материалов».
Руководитель маркетинга и аналитики агентства недвижимости «МЕТРЫ» Елизавета Яковлева отметила, что при покупке квартиры с отделкой через ипотеку оплата стоимости ремонта также растягивается во времени. «И это действительно выгодно для покупателей, особенно тех, которые планировали взять потребительский кредит на ремонт. «Ипотечный процент гораздо меньше», – добавляет она.
Все это обеспечивает рост спроса на массовое жилье с отделкой, в связи с чем строители и без Минстроя уверенно наращивали долю таких предложений. «На данный момент доля петербургских новостроек с отделкой «под ключ» составляет около 60% рынка, из этого объема не более 2% приходится на квартиры с частичной или полной меблировкой. Пять-шесть лет назад ЖК с отделкой занимали всего 10% рынка, а в 2015 году доля таких проектов доходила до 40%», – сообщила Юлия Ружицкая.
Однако эксперты уверены, что процент покупателей, ищущих жилье без отделки, будет всегда. Директор по маркетингу ГК RBI Михаил Гущин рассказал о показательном эксперименте (правда, не в эконом-, а комфорт-классе жилья): «В ЖК Green City в одном из корпусов мы предлагаем квартиры без отделки, а в другом – аналогичные квартиры с отделкой. Это очень чистый эксперимент: одна локация, один срок строительства, одинаковая квартирография. Оказывается, что квартиры с отделкой и без выбирают примерно поровну».
Девелоперам причины очевидны. «Около половины наших покупателей мечтают реализовать свой собственный интерьер квартиры, и типовой от застройщика им не подходит», – сообщила Елизавета Яковлева. Андрей Останин добавил, что часть покупателей проводит перепланировку квартир – и готовый ремонт им только мешает. Не стоит забывать и о цене. «Отсутствие отделки позволяет клиенту приобрести квартиру по более привлекательной стоимости, поэтому спрос на такие объекты будет сохраняться», – уверена г-жа Ружицкая. «Соответственно, застройщику вряд ли имеет смысл отказываться от того или иного варианта. Наоборот, у него есть возможность предложить покупателю более широкий ассортимент», – сделал вывод Михаил Гущин.
Добавим, что инициатива сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья обсуждается уже несколько лет. В связи с этим ряд экспертов полагает, что в ближайшее время нормативом отделка может и не стать.