Живите бизнес-классом. Благодаря редевелопменту бывших промышленных набережных, предложение новостроек в Петербурге быстро прирастает объектами бизнес-класса
С начала 2018 года в Петербурге в сегменте бизнес-класса было выведено в продажу более 250 тыс. кв. м нового жилья. Результат девяти месяцев текущего года на 21% превосходит объем вывода в сегменте в целом за 2017 год, говорят аналитики рынка – и объясняют этот прирост развитием территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на долю редевелопмента приходится 48% в объеме рынка данного класса.
Осваивая ривьеру
Без преувеличения можно констатировать, слово «ривьера» – наиболее часто встречающееся в названиях жилых комплексов бизнес-класса. Девелоперы осваивают бывшие промышленные набережные города, которые после редевелопмента должны засиять в полном блеске своих видовых характеристик.
«Сегмент зарождался в исторической части Петербурга, фрагментарно в Центральном и Адмиралтейском районах, на островах (Васильевском и Петровском), а также в разных частях Петроградского района, – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. – Тем не менее, уже с начала освоения зоны вокруг станции метро «Фрунзенская», на стыке Адмиралтейского и Московского районов, стало очевидно, что локация достойна размещения бизнес-класса благодаря целому ряду преимуществ: близости к воде и метро, выдающейся архитектуре Московского проспекта, прямой транспортной доступности к аэропорту и центру города. Сегодня экспансия бизнес-класса идет по заданной модели освоения «серого пояса», но уже на северо-запад города: вдоль набережных Приморского, Выборгского, Калининского, Красногвардейского районов, превращающихся из индустриальных береговых кварталов в жилые, с видом на воду».
Всего в настоящий момент на рынке Петербурга, по данным Knight Frank St Petersburg, в продаже представлено 58 жилых комплексов В-класса (без учета очередей). Наибольшее предложение строящегося жилья бизнес-класса сосредоточено в Московском, Петроградском и Центральном районах Петербурга.
«Одна из заметных тенденций последних лет – тяготение покупателей к центру города и внимание к районам, территориально близким к нему. На лидирующие позиции вместо улучшения жилищных условий (которые все же оставили за собой значительную долю в покупательском спросе) вышел мотив переезда в подходящий район. При этом требования покупателей к объектам бизнес-класса весьма высоки. Помимо удобной локации, хорошей транспортной доступности, видовых характеристик, применяемых в строительстве материалов и технологий, покупатели обращают внимание на архитектуру, входные зоны и на инфраструктуру комплекса, которая должна обеспечивать комфорт и безопасность проживания. Многие опции и материалы, ранее присущие только элитному жилью, активно применяются в строительстве жилья бизнес-класса», – отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Черная речка» – «Лесная»
«С начала года в классе на рынок было выведено 7 новых брендов жилищных комплексов и 1 апартамент-отель, остальное – новые очереди в уже вышедших проектах», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Прирост нового жилья в бизнес-классе достигнут за счет развития территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове».
Среди новых жилых комплексов в локации «Черная речка» – «Лесная» можно выделить: ЖК «Притяжение» компании Setl City, ЖК «Riviere Noire» компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЖК «Черная речка» от Группы ЦДС, ЖК «Новый Лесснер» от компании «Отделстрой».
Активная застройка Петровского острова также началась относительно недавно: в 2015 году здесь открыла продажи в ЖК «Ostrov» (введен в декабре 2017 года) компания «Строительный трест», а холдинг RBI – в ЖК «Петровская Ривьера». В этом году «Эталон ЛенСпецСМУ» вывел на рынок «Петровскую доминанту».
Бюджетный бизнес
III квартал текущего года на рынке новостроек Петербурга был отмечен активными продажами, и сегмент бизнес-класса не стал исключением. «В III квартале 2018 года в сегменте было реализовано около 114 тыс. кв. м, в результате чего свободное предложение сократилось на 18%, составив 437 тыс. кв. м. По итогам III квартала текущего года, средняя цена по жилью бизнес-класса составила 161,8 тыс. руб./кв. м (динамика за квартал: +1%)», – говорит Екатерина Немченко.
Сходные данные приводит и Ольга Трошева: «По состоянию на 1 октября этого года средняя цена в бизнес-классе составила 168,5 тыс. руб./кв. м. С начала года прирост показателя средней цены предложения составил +3,4%. За 2017 год корректировка этого показателя в классе составила +0,2%».
Цены на объекты бизнес-класса разнятся в зависимости от локации, говорит начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Самым дорогим районом в этом классе недвижимости является Петровский остров – 200 тыс. руб./кв. м. Остальные районы чуть бюджетнее: Выборгский район – 152 тыс. руб./кв. м, Московский – 183 тыс. руб./кв. м, Петроградский – 171 тыс. руб./кв. м».
Примечательно, что когда речь заходит об освоении новых или непривычных для сегмента территорий, застройщики конкурируют не только набором опций, но и ценой, устанавливая ее исходя из собственных представлений о ценности своего продукта в данной локации. «Подобную картину мы наблюдали некоторое время назад на Петровском острове, когда разброс цен между объектами со схожими характеристиками мог быть значителен, – говорит один из аналитиков рынка. – Со временем ценник на Петровском стал более сбалансированным, а сейчас то же самое мы видим в локации «Черная речка» – «Лесная», где, например, разница в стоимости двухкомнатных квартир в строящихся домах при почти равной площади и схожих характеристиках может доходить до 1 млн рублей».
Мнения
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City, генеральный директор компании BauHaus:
– Хороший дом может быть востребован везде: он задает планку развития всего района, влияет на благополучие социальной среды. Например, BauHaus мы строим на проспекте Космонавтов, наш дом становится доминантой квартала, выигрышно выделяется из окружающей застройки. Удачные дома всегда выгодны для инвестиций: например, «Гранд Фамилия», которая находится в той же локации, имеет высокий чек даже при последующей перепродаже квартиры – от 200 тыс. рублей до 350 тыс. рублей за квадратный метр.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Расположение жилого комплекса такого уровня должны отличать удобство въезда-выезда в квартал, близость к водным артериям или иные видовые характеристики.
Кроме того, для домов бизнес-класса существует ряд характерных особенностей, таких как сравнительная малоэтажность (как правило, это 10–12 этажей), большое количество парковочных мест (подземные и наземные паркинги), безопасность проживания (консьержи, закрытая охраняемая территория), дворы без машин, отсутствие малогабаритных квартир и квартир-студий. Как правило, в домах данного класса выполняется индивидуальная отделка МОПов, входных групп, а красивые фасады делают по современным технологиям из дорогих и долговечных материалов. Помимо всего прочего, рядом должна быть вся необходимая инфраструктура, как социальная (школы, сады, поликлиники), так и бытовая.
Этим летом на рынок вышел наш новый объект «Новый Лесснер», который как раз обладает всеми вышеперечисленными признаками жилья бизнес-класса. На начальном этапе строительства цены наиболее привлекательны – от 110 тыс. руб./кв. м.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– В классе «бизнес» можно также отметить развитие формата «апартаменты». Средняя цена квадратного метра на 1 октября 2018 года – 171,5 тыс. рублей. С 2015 года доля апартаментов в классе «бизнес» увеличилась с 3% до 11%, а объем рынка апартаментов данного уровня в натуральном выражении увеличился в 4 раза.
Театр для своих
В жилом комплексе «Золотые купола» театр «Кукольный дом» показал спектакль «Золушка». Юные жители нового квартала и их родители смогли бесплатно увидеть знаменитое представление, получившее высшую театральную премию «Золотая Маска».
Организатором театрального представления выступил застройщик «Золотых куполов» – ГК «РосСтройИнвест». Не только строить жилые комплексы, но и заботиться об их обитателях и после сдачи дома – одна из ключевых профессиональных идей застройщика, которая сегодня успешно воплощается в жизнь.
Создать атмосферу
Представление вызвало большой интерес у жителей комплекса «Золотые купола», собралось свыше четырех десятков детей и взрослых. Актерам театра «Кукольный дом» мастерски удалось создать волшебную атмосферу настоящего театра в небольшом уютном помещении жилого комплекса.
Режиссеры и художники Александр Максимычев и Татьяна Мельникова создали выразительные образы, которые охотно оживают в руках актрисы Элины Агеевой, и каждый спектакль выходит по-своему уникальным. «Куклы – мои партнеры. 21 марионетка и я, вместе нас – 22 артиста. Это живой процесс, имеет значение множество факторов, включая настроение артиста», – рассказывает Элина Агеева.
Не поверить в оживающих на глазах кукол не получается даже у взрослых, уж очень искусно работают пальцы кукловода. Стоит присмотреться – и вот она, сказка, совсем рядом. Вот Золушка превращается в принцессу, и ты уже не замечаешь, как сам начинаешь следить за судьбой искусно наряженных кукол. Что уж говорить о маленьких зрителях?
Для многих из них спектакль «Золушка» стал первым театральным опытом. «Когда мы узнали о спектакле, то сразу очень захотелось, чтобы ребенок его посмотрел, – рассказала жительница ЖК «Золотые купола» Виктория. – Так моя дочка впервые узнала о том, что такое кукольный театр. Всем очень понравилось. Очень хорошо, что здесь у нас устраивают такие представления».
Программа в действии
На протяжении уже многих лет ГК «РосСтройИнвест» реализует уникальный подход к созданию жилой среды в своих жилых комплексах. Например, в жилом комплексе «Князь Александр Невский» уже несколько лет работает музей, посвященный покровителю дома, активно развивается культурно-образовательный центр «Невский». В феврале текущего года жители жилого комплекса «Золотые купола» широко отмечали Масленицу вместе с застройщиком, а кукольный театр стал вторым культурным мероприятием для жителей пока еще молодого квартала.
Жители комплексов посещают такие мероприятия совершенно бесплатно. И даже сами инициируют их через группы в соцсетях. Поздравляют новоселов, вместе отмечают праздники. А ГК «РосСтройИнвест» поддерживает эти инициативы и помогает в их организации.
Напомним, ГК «РосСтройИнвест» возводит жилой комплекс «Золотые купола» в микрорайоне Чёрная речка города Сертолово. Уже сейчас в «Золотых куполах» построены и заселены 14 домов, а в общей сложности будет возведено 300 тыс. кв. м. И по мере завершения строительства будут построены торгово-развлекательный комплекс, школа со спортивным стадионом, два детских сада с бассейнами, медицинский центр и детский парк развлечений.
В январе текущего года ГК «РосСтройИнвест» получила разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого комплекса. Вторая очередь состоит из шести 4-этажных корпусов, рассчитанных в общей сложности на 612 квартир. Возведение зданий осуществлялось по монолитной технологиии. На данный момент в продаже осталось около двух десятков квартир. Самая дешевая «однушка» предлагается за 2,7 млн рублей. Минимальная цена на трехкомнатную квартиру площадью 70,9 кв. м составляет 4 млн рублей.
Выбирая готовое
В Петербурге cпрос на покупку квартир с чистовой отделкой продолжает расти.
Внутренняя отделка квартир – один из ключевых этапов завершения строительства жилых домов. Отделка может быть черновая, предчистовая и чистовая. Выбор застройщиком типа отделки прежде всего зависит от вида жилого объекта и ориентируется на возможности потенциального покупателя квартиры.
Все включено
Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», квартиру с готовым ремонтом сегодня предпочитают 65% покупателей, если рассматривать рынок Петербурга. В пригородной зоне Ленинградской области доля спроса несколько ниже – 35%, но это обусловлено большой концентрацией здесь бюджетного жилья, которое обычно не предусматривает наличие отделки.
«Большинство строительных компаний включает отделку в стоимость квартиры, но если анализировать это предложение в качестве опции, то ее стоимость по рынку Петербурга варьируется в диапазоне 7–13 тыс. рублей за квадратный метр. При этом качество отделочных работ и используемых материалов сегодня сильно отличается у разных девелоперов. В целом квартиры с чистовой отделкой имеют массу преимуществ, поэтому спрос на них год от года растет», – считает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» застройщики также считают, что за последние несколько лет сформировался четкий рост спроса на квартиры с отделкой. Как отмечают в компании «Полис Групп», у них нет квартир с черновой отделкой. Все квартиры сдаются с качественной подготовкой под чистовую отделку. Стены оштукатурены, выполнена стяжка под устройство чистового пола. Также выполнена электроразводка, установлены розетки и выключатели, счетчики учета электроэнергии и воды. После получения ключей можно сразу приступать к косметическому ремонту. Для тех клиентов, которые не хотят тратить на это время, есть возможность дозаказать чистовую отделку от застройщика. Ее стоимость – от 7 тыс. рублей. Сюда входит полный цикл работ по проведению ремонта – оклейка стен флизелиновыми обоями и их окраска, ламинат и установка плинтусов в комнатах, укладка плитки на полу и стенах в ванной и санузле, установка сантехники, дверей.
«Мы, как ярые сторонники продажи квартир с отделкой, еще раз можем подтвердить, что все больше застройщиков уходят в данный сегмент и все больше клиентов интересуются квартирами именно с отделкой, – рассказывает финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов. – Квартира с отделкой обходится дешевле, чем дальнейшие самостоятельные работы. Соседи меньше шумят при заселении в новую квартиру, что актуально, например, для семей с детьми. Стоимость отделки включена в цену квартиры, тем самым она также покрывается ипотекой. Кроме того, в отличие от «ремонтной бригады», претензии по качеству отделки всегда можно предъявить по гарантийным обязательствам застройщику».
Управляющая ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Анжелика Альшаева рассказывает, что качество отделки может варьироваться в зависимости от класса жилого объекта. В частности, отделка квартир эконом-класса обычно выполняется с использованием недорогих материалов и с соблюдением минимальных показателей эстетики. «Компания «КВС» строит жилье комфорт-класса, соответственно, уровень отделки значительно выше. Кроме того, все этапы строительных и отделочных работ контролируются собственной службой контроля качества», – добавляет она.
Опция «под вкус»
Между тем, некоторые застройщики предпочитают сдавать квартиры без отделки или ее представляют как дополнительную опцию. В том числе, к таковым относится «Л1». «Обусловлено это, в первую очередь, тем, что наши объекты относятся преимущественно к сегментам «бизнес» и «комфорт», где покупатели предпочитают оформлять жилье по своему вкусу и придавать ему индивидуальность. Полная же отделка больше востребована в проектах низкого ценового сегмента, покупателям которых важно максимально сократить время между получением ключей и заселением в новую квартиру», – отмечает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.
Тем не менее, уточняет она, при желании покупатель может заказать у застройщика отделку квартиры. Это финансово выгодно, так как строительные компании закупают материалы большими партиями по максимально выгодным ценам.
Отделка как дополнительная опция распространена и в премиальном сегменте. По словам руководителя проекта клубного дома Art View House Дениса Казберова, квартиры верхнего ценового сегмента, как правило, сдаются без отделки из-за того, что покупатели недвижимости в эксклюзивных проектах часто приобретают сразу несколько лотов под объединение или хотят сделать перепланировку. «Тем не менее, девелоперы премиальных объектов сотрудничают с архитектурными студиями, которые готовы разработать индивидуальное интерьерное решение и сделать отделку «под ключ» с меблировкой и бытовой техникой. Преимуществом профессиональных дизайнеров являются, как правило, прямые договоры с производителями отделочных материалов и мебели. Это позволяет предоставлять лучшую цену и минимизировать сроки выполнения работ. Клиент получает готовую квартиру с индивидуальным концептом дизайна и сокращает временные и материальные издержки, которые обычно несут покупатели новостроек», – считает Денис Казберов.
По словам экспертов, в настоящее время высокая конкуренция на рынке жилья Петербурга обязывает застройщиков улучшать качество отделки квартир. Разрабатываются стандарты отделки, варианты, отличающиеся по цветовой гамме и стилю. Среди таковых: классика, скандинавский дизайн, экостиль и др. Также девелоперы начинают меблировать квартиры. Это удобно для покупателей из других регионов.
По словам заместителя генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александра Свинолобова, качество отделки квартир сейчас действительно улучшается, а количество опций отделки увеличивается. «Мы видим это на примере предложения пакетов отделки от разных застройщиков. Bonava, например, работает в восьми европейских странах и в Швеции, все квартиры в проектах продаются с отделкой, в том числе с установленной кухней. Мы хотели бы перенести этот тренд и на Петербург. Сейчас в любом нашем проекте можно купить квартиру как минимум с чистовой отделкой. В целом, доля полностью готовых и даже меблированных квартир будет увеличиваться год от года – это естественный эволюционный путь развития рынка недвижимости», – резюмирует он.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Сегодня можно говорить о том, что доля квартир с отделкой в продаже увеличилась, в том числе и в нашей компании. Связана такая тенденция с ростом спроса на такие квартиры. Что касается стоимости квартир с отделкой и без, то тут надо отметить, что в любом случае более 50% людей покупают квартиры в ипотеку, поэтому если клиент покупает квартиру с отделкой в ипотеку, то это получается намного выгоднее, чем если он возьмет «голую» квартиру в ипотеку, а потом еще будет брать потребительский кредит и делать ремонт самостоятельно.
Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис»:
– Наши «апарты» рассчитаны как на временное, так и длительное (даже постоянное) проживание. Все они сдаются с чистовой отделкой. Для всех апартаментов, передаваемых в управление, нашими дизайнерами разработана концепция меблировки. Некоторые передаются даже с меблировкой. Важно отметить, что требования к отделке и меблировке для сдачи в аренду существенно отличаются от тех, что «для себя». Для сдаваемых апартаментов необходимо применять требования как к гостинице. Помимо эстетики, важнейшими являются вандалоустойчивость, ремонтопригодность, меняются эргономичные настройки. Материалы поэтому, конечно же, стоят дороже, но они обеспечивают более долгую эксплуатацию, а, следовательно, приносят владельцу апартаментов больше выгоды.