Живите бизнес-классом. Благодаря редевелопменту бывших промышленных набережных, предложение новостроек в Петербурге быстро прирастает объектами бизнес-класса
С начала 2018 года в Петербурге в сегменте бизнес-класса было выведено в продажу более 250 тыс. кв. м нового жилья. Результат девяти месяцев текущего года на 21% превосходит объем вывода в сегменте в целом за 2017 год, говорят аналитики рынка – и объясняют этот прирост развитием территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на долю редевелопмента приходится 48% в объеме рынка данного класса.
Осваивая ривьеру
Без преувеличения можно констатировать, слово «ривьера» – наиболее часто встречающееся в названиях жилых комплексов бизнес-класса. Девелоперы осваивают бывшие промышленные набережные города, которые после редевелопмента должны засиять в полном блеске своих видовых характеристик.
«Сегмент зарождался в исторической части Петербурга, фрагментарно в Центральном и Адмиралтейском районах, на островах (Васильевском и Петровском), а также в разных частях Петроградского района, – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. – Тем не менее, уже с начала освоения зоны вокруг станции метро «Фрунзенская», на стыке Адмиралтейского и Московского районов, стало очевидно, что локация достойна размещения бизнес-класса благодаря целому ряду преимуществ: близости к воде и метро, выдающейся архитектуре Московского проспекта, прямой транспортной доступности к аэропорту и центру города. Сегодня экспансия бизнес-класса идет по заданной модели освоения «серого пояса», но уже на северо-запад города: вдоль набережных Приморского, Выборгского, Калининского, Красногвардейского районов, превращающихся из индустриальных береговых кварталов в жилые, с видом на воду».
Всего в настоящий момент на рынке Петербурга, по данным Knight Frank St Petersburg, в продаже представлено 58 жилых комплексов В-класса (без учета очередей). Наибольшее предложение строящегося жилья бизнес-класса сосредоточено в Московском, Петроградском и Центральном районах Петербурга.
«Одна из заметных тенденций последних лет – тяготение покупателей к центру города и внимание к районам, территориально близким к нему. На лидирующие позиции вместо улучшения жилищных условий (которые все же оставили за собой значительную долю в покупательском спросе) вышел мотив переезда в подходящий район. При этом требования покупателей к объектам бизнес-класса весьма высоки. Помимо удобной локации, хорошей транспортной доступности, видовых характеристик, применяемых в строительстве материалов и технологий, покупатели обращают внимание на архитектуру, входные зоны и на инфраструктуру комплекса, которая должна обеспечивать комфорт и безопасность проживания. Многие опции и материалы, ранее присущие только элитному жилью, активно применяются в строительстве жилья бизнес-класса», – отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Черная речка» – «Лесная»
«С начала года в классе на рынок было выведено 7 новых брендов жилищных комплексов и 1 апартамент-отель, остальное – новые очереди в уже вышедших проектах», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Прирост нового жилья в бизнес-классе достигнут за счет развития территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове».
Среди новых жилых комплексов в локации «Черная речка» – «Лесная» можно выделить: ЖК «Притяжение» компании Setl City, ЖК «Riviere Noire» компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЖК «Черная речка» от Группы ЦДС, ЖК «Новый Лесснер» от компании «Отделстрой».
Активная застройка Петровского острова также началась относительно недавно: в 2015 году здесь открыла продажи в ЖК «Ostrov» (введен в декабре 2017 года) компания «Строительный трест», а холдинг RBI – в ЖК «Петровская Ривьера». В этом году «Эталон ЛенСпецСМУ» вывел на рынок «Петровскую доминанту».
Бюджетный бизнес
III квартал текущего года на рынке новостроек Петербурга был отмечен активными продажами, и сегмент бизнес-класса не стал исключением. «В III квартале 2018 года в сегменте было реализовано около 114 тыс. кв. м, в результате чего свободное предложение сократилось на 18%, составив 437 тыс. кв. м. По итогам III квартала текущего года, средняя цена по жилью бизнес-класса составила 161,8 тыс. руб./кв. м (динамика за квартал: +1%)», – говорит Екатерина Немченко.
Сходные данные приводит и Ольга Трошева: «По состоянию на 1 октября этого года средняя цена в бизнес-классе составила 168,5 тыс. руб./кв. м. С начала года прирост показателя средней цены предложения составил +3,4%. За 2017 год корректировка этого показателя в классе составила +0,2%».
Цены на объекты бизнес-класса разнятся в зависимости от локации, говорит начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Самым дорогим районом в этом классе недвижимости является Петровский остров – 200 тыс. руб./кв. м. Остальные районы чуть бюджетнее: Выборгский район – 152 тыс. руб./кв. м, Московский – 183 тыс. руб./кв. м, Петроградский – 171 тыс. руб./кв. м».
Примечательно, что когда речь заходит об освоении новых или непривычных для сегмента территорий, застройщики конкурируют не только набором опций, но и ценой, устанавливая ее исходя из собственных представлений о ценности своего продукта в данной локации. «Подобную картину мы наблюдали некоторое время назад на Петровском острове, когда разброс цен между объектами со схожими характеристиками мог быть значителен, – говорит один из аналитиков рынка. – Со временем ценник на Петровском стал более сбалансированным, а сейчас то же самое мы видим в локации «Черная речка» – «Лесная», где, например, разница в стоимости двухкомнатных квартир в строящихся домах при почти равной площади и схожих характеристиках может доходить до 1 млн рублей».
Мнения
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City, генеральный директор компании BauHaus:
– Хороший дом может быть востребован везде: он задает планку развития всего района, влияет на благополучие социальной среды. Например, BauHaus мы строим на проспекте Космонавтов, наш дом становится доминантой квартала, выигрышно выделяется из окружающей застройки. Удачные дома всегда выгодны для инвестиций: например, «Гранд Фамилия», которая находится в той же локации, имеет высокий чек даже при последующей перепродаже квартиры – от 200 тыс. рублей до 350 тыс. рублей за квадратный метр.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Расположение жилого комплекса такого уровня должны отличать удобство въезда-выезда в квартал, близость к водным артериям или иные видовые характеристики.
Кроме того, для домов бизнес-класса существует ряд характерных особенностей, таких как сравнительная малоэтажность (как правило, это 10–12 этажей), большое количество парковочных мест (подземные и наземные паркинги), безопасность проживания (консьержи, закрытая охраняемая территория), дворы без машин, отсутствие малогабаритных квартир и квартир-студий. Как правило, в домах данного класса выполняется индивидуальная отделка МОПов, входных групп, а красивые фасады делают по современным технологиям из дорогих и долговечных материалов. Помимо всего прочего, рядом должна быть вся необходимая инфраструктура, как социальная (школы, сады, поликлиники), так и бытовая.
Этим летом на рынок вышел наш новый объект «Новый Лесснер», который как раз обладает всеми вышеперечисленными признаками жилья бизнес-класса. На начальном этапе строительства цены наиболее привлекательны – от 110 тыс. руб./кв. м.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– В классе «бизнес» можно также отметить развитие формата «апартаменты». Средняя цена квадратного метра на 1 октября 2018 года – 171,5 тыс. рублей. С 2015 года доля апартаментов в классе «бизнес» увеличилась с 3% до 11%, а объем рынка апартаментов данного уровня в натуральном выражении увеличился в 4 раза.
Учебная база
В Петербурге стартует кампания по приему студентов в ВУЗы. Для девелоперов это период, когда родители иногородних абитуриентов присматривают для будущих студентов жилье.
Студенты, точнее их родители, являются заметной категорией покупателей на рынке новостроек. Главным образом – апартаментов, говорят эксперты. Основные критерии, по которым они выбирают квартиры – демократичная цена, близость к учебному заведению и пешая доступность до метро.
Большей популярностью пользуются студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади, так как родители хотят обеспечить своего ребенка жилплощадью на время учебы и зачастую рассматривают этот вариант как временный. В дальнейшем, когда ребенок решит переехать, то объект нужно будет продавать или сдавать в аренду, поэтому пристальное внимание они уделяют оценке квартиры с точки зрения ликвидности и внутридомовому сервису.
Ориентация на молодежь
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость» полагает, что этот сегмент потребителей имеет свои особенности, которые для продавца можно считать преимуществом. Для этой категории покупателей не важен вопрос прописки, она у них есть, а если отсутствует, то в апарт-комплексах можно оформить временную регистрацию на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Их не интересует наличие социальной инфраструктуры поблизости, ведь детей у них нет. Главным и решающим при покупке для них является расположение комплекса. «Хорошо, если до учебного заведения можно будет добраться на автобусе или маршрутке. Отлично – если можно дойти пешком. Учитывая, что у большинства студентов пока нет машины, то дополнительным преимуществом апарт-комплекса станет его расположение рядом с метро. Студенты – люди активные, они ценят мобильность. Предпочтительно также, чтобы рядом находились торговые и спортивные центры, кинотеатры, кафе, чтобы после учебы можно было отдохнуть, а в самом комплексе – кафе, фитнес-залы, коворкинг», - рассуждает господин Мохнарь.
Сейчас, когда идет подача документов в ВУЗы, эксперты наблюдают повышенный интерес этой категории покупателей.
Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ" отмечает, что у многих девелоперов среди специальных предложений для клиентов содержатся варианты, ориентированные именно на молодежь. В том числе и система скидок или бонусных программ для приобретателей жилья – студентов. Как правило, это рассрочки или льготные условия по ипотеке при предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры является учащимся вуза, либо бонусные программы, связанные с частичной отделкой, меблировкой кухни или ванной и т.д. «Однако, мы не имеем сведений о строительстве жилых комплексов вблизи вузов и университетов, ориентированных специально на студентов. Что касается фактической отдачи для застройщика от программ льготного кредитования или предоставления бонусов для учащихся вузов, то, насколько нам известно, определенная выгода в этом есть за счет увеличения спроса со стороны данной целевой аудитории. Так что подобную практику пока стоит рассматривать, скорей всего как достаточно успешную в части реализации отдельных объектов, но строительство комплексов, ориентированных именно на студенческую аудиторию, это, вероятно, вопрос будущего», - рассуждает господин Коренев.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI говорит, что сегодня на рынке нет проектов, ориентированных на студентов как на основной сегмент целевой аудитории. «Вузы разбросаны по городу достаточно широко, существует не так много локаций, где они расположены концентрированно. В этих локациях создание кампусов целесообразно, но практика показывает, что во всем мире строительство кампусов дотируется государством или самими вузами», - отмечает она. Она полагает, что рассчитывать на студентов как на потенциальную целевую аудиторию можно в проектах апартаментов, где часть из них, действительно, может стать арендаторами.
Осенью 2017 года было анонсировано строительство «ИТМО Хайпарк» – филиала «Сколково» в Санкт-Петербурге, в состав этого проекта должно войти как возведение коммерческой инфраструктуры и жилья (более 4 млн кв. м), так и кампуса на 3 тыс. человек. Совокупный заявленный объем инвестиций – 41 млрд руб., из которых только 35% – частные инвестиции, остальное – бюджетные вливания. «Очевидно, что затраты предполагается вернуть за счет реализации жилых метров и аренды или продажи коммерческих помещений», - резюмирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
Скидка для студента
Строительные компании в Санкт-Петербурге предоставляют скидки студентам, однако величина их не слишком значительна. Например, при предъявлении студенческого билета можно получить скидку в 1% при покупке квартиры.
Ирина Доброхотова вспоминает: «В нашей практике были случаи, когда застройщики предлагали специальные акции для студентов/абитуриентов или их родителей. Так, в 2015 году в ЖК «Лайнер» была акция «Оплати метры баллами ЕГЭ!» (100 баллов ЕГЭ были эквивалентны 1% скидки). При этом предлагалась также базовая скидка в 7%, то есть используя сертификат ЕГЭ, можно было увеличить скидку. ГК «Лидер Групп» предлагает 1% скидки всем студентам при предъявлении зачетки или студенческого билета. Такая же акция действует в ЖК «Три кита» (Мурино)».
МНЕНИЕ
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
В Петербурге нет отработанной практики строительства жилья для определенной социальной группы покупателей, при разработке проекта девелоперы стараются ориентироваться на максимальный охват целевой аудитории, что, конечно, снижает риски недостаточных темпов продаж. Исключением может стать разве что сегмент премиального жилья, продажи которого могут строиться по принципу закрытого клуба. Другое дело рынок апартаментов, учитывая специфику данного вида недвижимости, девелоперам имеет смысл изучить вопрос целесообразности ориентироваться на узкий сегмент покупателей в виде, например, студенчества.
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»:
Студенты – нынешние и будущие, т.е. то самое поколение Y и Z – основные потребители апарт-отелей, то есть формата проживания с гостиничным сервисом и есть развитой инфраструктурой. По нашему опыту, для студентов важна, прежде всего, транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам. Если апарт-отель находится в нескольких километрах от метро, а рядом нет ни одного ТЦ, такой проект студентам будет малоинтересен.
Куда уходят деньги
Смена дизайна и ремонт квартиры – дело непростое и хлопотное. Но если иметь цель, твердое намерение, конкретный план и заручиться советами профессионалов – успех обеспечен.
– Чаще всего к нам в студию Lux Decor обращаются уже с готовым заданием дизайнеры-архитекторы или сами клиенты. Уже определена стилистика и цветовая гамма интерьера.
Грамотно подобранный именно декоратором текстиль может сильно изменить визуальное восприятие всего интерьера и повлиять на результат.
Декорирование – очень важный этап всего проекта.
Я считаю, что текстиль и обои по ценовой категории должны соответствовать всем остальным отделочным материалам, используемым при ремонте и декоре, а также мебели и светильникам. Уровень цены зависит от сложности модели штор, выбранных карнизов, тканей и аксессуаров. Коллекция обоев, тканей, аксессуаров у нашей студии очень большая. В ней присутствуют все крупные европейские производители плюс складская программа.
Если при составлении сметы мы выходим за рамки бюджета заказчика (что иногда бывает), то есть несколько вариантов экономии:
1) замена тканей на аналогичные по дизайну, но более экономичные. Хотя клиенты сами выбирают дорогое, красивое, натуральное. В нашей студии появились экономичные коллекции тканей и обоев хорошего качества;
2) уменьшение метража тканей за счет распределения густоты складки. Профессионалы Lux Decor всегда объяснят и нарисуют, как это будет выглядеть;
3) изменение модели штор, замена деталей декора: кистей, позумента;
4) поэтапный заказ: весь заказ разделить, к примеру, по помещениям, но не отказываться от выбранных материалов.
Обращаясь к профессионалам нашей студии, всегда можно рассчитывать на внимательную профессиональную работу и понимание.
– Существуют три основных пункта в строительстве и ремонте, на которых нельзя экономить.
Первое и одно из самых важных – это проектная часть. Грамотный и продуманный дизайн-проект позволяет избежать выступающих за рамки бюджета переделок на стадии строительства. Затраты на дизайн-проект (а это, как правило, только 5% от общей сметы на ремонт) всегда окупаются суммой, сэкономленной на отсутствии исправлений и корректировок при реализации. Кроме того, при готовом дизайн-проекте заказчик получает преимущество в виде сокращения сроков ремонта, так как есть понимание общей концепции.
Второе и немаловажное – это уровень и компетентность строительной бригады. Строительные работы и предчистовая отделка — это основа для будущего интерьера, и если она будет выполнена некачественно, то ремонт придется переделывать на несколько лет раньше ожидаемого. В итоге, желая сэкономить, заказчики потратят на переделки в два, а то и в три раза больше изначально заложенного бюджета. Некачественно выполненная отделка всегда бросается в глаза, а при повседневном нахождении в таком интерьере заказчика вряд ли будут сопровождать позитивные эмоции.
И третье, на чем нельзя экономить, – это инженерия. Качественно и грамотно проложенные коммуникации создадут прочный скелет-основу для интерьера и исключат глобальные переделки через несколько лет эксплуатации. Плохо сделанные сантехника или электрика могут привести к глобальным затратам как заказчика, так и третьих лиц – например, соседей.
– Конечно же, ремонт квартиры не с демонтажа должен начинаться, а с анализа необходимых работ. Человек должен оценить возможности своего бюджета, времени и сил и помнить, что некоторые самостоятельно принятые решения могут привести к весьма проблематичным результатам. Чтобы этого избежать, необходимы советы и рекомендации специалистов, занимающихся данной сферой. То есть в случае, если планируется ремонт, необходимо обратиться в специализированную строительную компанию, если требуется подбор дизайна и интерьера квартиры – в дизайн-студию. Некоторые компании готовы предоставить комплексные услуги. В большинстве своем все дизайн-студии консультацию оказывают бесплатно. Исходя из запросов человека, они могут оценить примерную стоимость работ. В частности, специалист подскажет, на какой стиль ориентироваться в дизайне квартиры, какие использовать материалы, элементы декора.
Важно, чтобы дизайн-студия соответствовала критериям профессионализма. В частности, имела собственный сайт с реальными примерами работ, созданных ее сотрудниками. Также важен опыт компании, отзывы настоящих клиентов, в том числе в социальных сетях. И однозначно необходимо сделать звонок в эту студию. Ничто не заменит первое общение со специалистами, которые и расскажут о своей компании, и помогут практичным советом.
– Чтобы прийти к своей цели самым коротким путем, нужен план. То есть сначала надо подумать, какой интерьер Вы хотите получить, а потом уже отправляться в магазин за покупками. Опасным шагом будет необдуманное приобретение плитки просто потому, что в магазине она оказалась самой симпатичной. Спонтанность и эмоциональность тут ни к чему. Иначе можно получить набор красивых, но не сочетающихся между собой предметов. И потом пытаться их «подружить», тратя время и деньги.
Выделите несколько вечеров для того, чтобы представить себе процесс ремонта хотя бы в общих чертах. Вы наверняка уже посчитали расходы на перепланировку, если она предполагается. Следующий важный пункт расходов – это выравнивание стен и заливка полов. Какой будет подготовленная база, таким окажется и результат. Что Вы предпочитаете для стен: штукатурку или обои? От этого будет зависеть количество слоев черновых материалов и сложность работы маляра. Например, под светлые бумажные обои потребуется дополнительный слой белой финишной шпаклевки, серая будет просвечивать. Но можно запланировать и некапризные покрытия, особенно если они будут играть роль спокойного фона. А на то, что сэкономили, купить декор: столик, пуф или антикварную вазу. Что-то, что вначале кажется менее важным, но в итоге вдыхает жизнь в интерьер, собирает его вокруг себя.
Если очень захотеть, то при помощи Интернета можно оценить затраты на электрическое оборудование. А теперь представьте, сколько в современной квартире в стенах проводов. Почему-то о них часто забывают. И еще есть масса переключателей, светильники собраны в группы, активно используется функция диммирования, некоторые приборы требуют блоков питания. Тут открывается огромное поле для оптимизации расходов, но есть и шанс промахнуться с выбором. Не уверены? Лучше обратитесь к специалисту. Не забывайте о гарантии на энергосберегающие лампочки, да и покупать их надо в проверенных магазинах.
Может ли стиль интерьера повлиять на итоговую цифру сметы? Конечно! Очевидно, что сложные, богато декорированные интерьеры потребуют больших и финансовых, и временных затрат. Но совсем не очевидно (а миф такой существует), что минималистический интерьер совсем недорог. При этом он требует идеальной работы строительной бригады, благородных материалов и выверенной геометрии пространства. А вот «артистичные» стили (бохо, шебби-шик) допускают милые небрежности. Тут Вам в помощь блошиные рынки и «сокровища» с чердака.
