Черная речка: новостройки на месте «промки»
В этом обзоре «Строительный Еженедельник» рассмотрит одну из наиболее активно застраиваемых в настоящее время локаций: территорию вблизи Черной речки и одноименной станции петербургской «подземки». Располагавшиеся здесь прежде промзоны постепенно, но неуклонно превращаются в район комфортных новостроек.
Если взглянуть, на карту новостроек Санкт-Петербурга, не сложно убедиться, что локация Черной речки, располагающаяся в юго-восточной части Приморского и захватывающая южную оконечность Выборгского района города, осваивается очень активно. Здесь реализуют свои проекты чуть ли не все крупные девелоперы Северной столицы. В их числе и лидеры строительной отрасли города, такие как Setl Group, «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК ЦДС, «Отделстрой», «Мегалит – Охта Групп» и многие другие.
Между тем, еще сравнительно недавно локация Черной речки прочно входила в число территорий «серого пояса» Санкт-Петербурга – земель промышленных предприятий, в значительной степени уже утративших производственное значение. Теперь здесь активно развернулся процесс редевелопмента. По оценке экспертов, это неудивительно. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки, – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. – И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет».
В результате на месте бывшей промзоны постепенно формируется район новостроек, создается территория комфортного проживания с развитой инфраструктурой. «В районе Черной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации очень высокий», – подчеркивает Юрий Зарецкий.
С ним согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Зона около Черной речки достаточно бурно развивается, и в ближайшие лет пять активное строительство продолжится. Главной целевой аудиторией станут покупатели «нового бизнес-класса», которые стремятся улучшить свои условия проживания и приобрести более престижное жилье. Ведь это место – очень перспективное, рядом, через мост, находится Петроградская сторона», – отмечает она.
Труднее всего несколько лет назад, конечно, было пионерам освоения Черной речки, ведь в локации располагалось еще много промзон, что, несомненно, снижало интерес потенциальных покупателей земли. Зато сейчас, когда территория практически поделена на участки жилищной застройки в рамках редевелопмента, формируется новый район для удобного проживания. Поэтому теперь девелоперы позиционируют свои проекты не только в комфорт-классе, но и в сегменте «комфорт плюс» и даже в бизнес-классе.
И, по мнению экспертов, это закономерно. При формальной «окраинности» локации, район Черной речки находится очень близко от центра. Всего одна остановка на метро (7 мин.) до центра исторической Петроградской стороны и три (15 мин.) – до Невского проспекта, самого сердца Петербурга. В непосредственной близости у границ локации находятся также станции «Пионерская», «Лесная», «Выборгская», «Старая Деревня». Помимо метрополитена связь с другими частями города обеспечивается разветвленной сетью наземного транспорта. Автовладельцы могут добраться до центра по Каменностровскому проспекту или набережным Большой Невки и Невы. Западнее находится выезд на Западный скоростной диаметр, и далее – на КАД, по которой можно добраться до любой точки города.
Поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Примечательно, что большая часть проектов предусматривает строительство социальных объектов, что позволит сохранить высокий уровень обеспеченности социнфраструктурой. Имеется ряд крупных торгово-развлекательных комплексов, работают магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Коммерческая инфраструктура также получит развитие в рамках реализации жилищных проектов.
Локацию отличают также обилие зеленых зон и благоприятная в целом экологическая обстановка (производств высоких классов вредности в районе Черной речки не было). Здесь находятся Салтыковский сад, Строгановский парк, Ланской и Пионерский сады и др. Часть объектов имеет выход на набережные Большой Невки и отличается прекрасными видовыми характеристиками. Таким образом, локацию, несомненно, можно считать привлекательной для комфортного проживания.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены в локации «Черная речка – Большой Сампсониевский проспект» имеют тенденцию к повышению. «По состоянию на 1 октября 2018 года в сегменте «масс-маркет» средняя цена квадратного метра составила 132 тыс. рублей, что на 30% выше среднего показателя по городу в классе. За год (сентябрь 2018 года к сентябрю 2017-го) прирост средней цены «квадрата» составил 15,2%. Это обусловлено ростом строительной готовности уже реализуемых объектов, общим наметившимся трендом к росту цен, также изменением структуры предложения, появлением объектов класса "комфорт плюс"», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнения
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Не так давно на рынок вышел наш новый объект бизнес-класса – ЖК «Новый Лесснер», который находится в престижной части Выборгского района, близ Кантемировского моста и всего в 250 м от набережной Невы.
Помимо традиционных для бизнес-класса преимуществ, мы выделили четыре ключевых отличия. Во-первых, это удачное расположение – сочетание прекрасной транспортной инфраструктуры (рядом метро, крупные транспортные артерии), и в то же время жилой комплекс укрыт от городского шума и суеты другими зданиями, поэтому дома не будет слышно гула с автомобильных магистралей.
Во-вторых, школа и детский сад внутри квартала есть только в нашем комплексе. Поэтому не надо никуда возить детей, рано их будить и тратить время в пробках. В-третьих, только «Новый Лесснер» обеспечен тремя удобными выездами, которые позволяют быстро попасть на основные магистрали. Один из них выходит на Большой Сампсониевский проспект. То есть въехать и выехать из комплекса можно будет, избегая пробок на односторонней улице Матросова.
В-четвертых, парковочных мест в ЖК «Новый Лесснер» гораздо больше, чем в других подобных новостройках. Их количество практически приближено к количеству квартир. В комплексе будет построено три подземных паркинга и два многоуровневых. При этом парковочные места – традиционные, без подъемников и «семейных» вариантов, где одна машина запирает другую. Дворы будут свободны от автомобилей – с обилием игровых и спортивных площадок, прогулочных дорожек и цветников. На первых этажах вдоль улицы Матросова расположатся пекарни, рестораны, магазины. Но самое главное – это передовой медицинский центр. Традиционно мы оставляем коммерческие помещения в собственности и самостоятельно подбираем нужных арендаторов. Тем самым мы формируем полноценную инфраструктуру жилого комплекса.
Квартирографию отличает широкий диапазон метража – от 34 до 86 кв. м, с возможностью объединения. На этаже в среднем располагается по 4 квартиры. Студий нет. На всех балконах выполнено теплое остекление. Из квартир, расположенных на верхних этажах, открывается живописный вид на Неву, исторический центр и Петроградскую сторону.
Сейчас в продаже – первая очередь «Нового Лесснера» со сроком сдачи в IV квартале 2021 года. Стоимость квадратного метра там – от 110 тыс. рублей.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– ЖК «Приморский квартал» – один из знаковых проектов в этой локации. Он расположен ближе к станции метро «Пионерская» (всего 400 м), но и до Черной речки пешая прогулка займет всего 15 мин. Сегодня «Приморский квартал» является одним из самых масштабных девелоперских проектов не только в этой локации, но и во всем Петербурге. На территории, ограниченной Коломяжским, Богатырским проспектами и улицей Матроса Железняка, корпорация «Мегалит» в партнерстве с компанией «Охта Групп» возведет 13 жилых домов, коммерческие помещения, 3 детских сада на 460 мест и общеобразовательную школу на 1500 учеников. Подобный подход позволяет нам формировать комплексную жилую среду, фактически строить город в городе, в котором предусмотрено все для комфортной жизни. Проект предполагает разнообразную внутреннюю «коммерцию». Для бизнеса проекты комплексной застройки оказываются максимально привлекательными, поскольку могут обеспечить достаточный трафик посетителей, и «Приморский квартал» в этом плане обязательно дополнит торгово-развлекательную инфраструктуру этой локации.
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– ЖК Terra расположится на Земледельческой улице в Приморском районе, между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной, и будет совмещать в себе лучшие черты обеих. Близость к центру города, развитая инфраструктура, современные технологии строительства и эксплуатации – одна сторона «медали». Экология, парки и возможности для активного отдыха на свежем воздухе – другая сторона. Локация, действительно, перспективная и позволяет строить качественные проекты. До центра города можно доехать за 20 мин., до Петроградской стороны – за 10. При этом сам район – тихий, с большим количеством зелени, и ГК «РосСтройИнвест» постарается эти преимущества сохранить и приумножить. В этом районе уже существует необходимая жителям социальная инфраструктура, но мы продолжим ее развитие и создадим по-настоящему комфортную среду для жителей дома и района. По классу этот жилой комплекс мы относим к верхней границе комфорт-класса, хотя многие опции проекта можно отнести к бизнес-классу. Мы очень тщательно работаем над каждым следующим проектом и закладываем в жилые комплексы новые и наиболее востребованные нашими покупателями опции. Наша главная задача – максимально соответствовать требованиям людей.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В июле мы вывели в продажу новый жилой квартал бизнес-класса ЦДС «Черная Речка». Это – наш флагманский проект, разработанный в соответствии с современными стандартами европейской архитектуры. Квартал состоит из девяти разновысотных корпусов высотой от 10 до 14 этажей. Проект рассчитан на семейных покупателей: больше половины планировок – это просторные двух- и трехкомнатные квартиры, в которых предусмотрены мастер-спальни, помещения для хранения и хозяйственные зоны, вместительные кухни-гостиные, ванные комнаты с окном и эксклюзивные квартиры с большими открытыми террасами. Благодаря близости к Выборгской набережной и набережной Чёрной речки, многие квартиры будут иметь вид на воду и центр города, что всегда ценилось покупателями. Другой отличительной особенностью комплекса являются его камерность и высокие стандарты безопасности: во всех домах предусмотрены закрытые дворы, свободные от машин, а также многоступенчатая система видеонаблюдения. Для самых маленьких жителей мы построим школу и два детских сада, а для автолюбителей под каждым домом предусмотрен вместительный подземный паркинг.
Жизнь со звездой
Покупатели элитных квартир предпочитают покупать не только метры, но и соседство, в том числе со знаменитостями. Они предполагают, что это существенно повышает престижность жилья.
По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, иногда факт проживания звезды является одним из аргументов в пользу покупки жилья именно в данной определенной локации или в конкретном жилом объекте. Наличие звездного соседа влияет на решение клиентов в случае каких-либо сомнений или при выборе среди нескольких вариантов.
Однако, по мнению директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, вопрос соседства со знаменитостями или статусными людьми неоднозначный и многогранный. Перспектива подобного соседства может сыграть как положительную, так и отрицательную роль в процессе продаж. «Один из приемов продвижения новых проектов – прямая речь от селебрити, который выбрал именно этот проект и приглашает к себе в соседи. И личность селебрити, его положение в обществе, шкала ценностей станут определяющими в вопросе отношения целевой аудитории к проекту. Но, вполне возможно, для кого-то это станет серьезным поводом отказаться от проекта. Позволю себе небольшой пример – в детстве я с родителями жила в Москве, и нашим соседом был всеобщий кумир, хоккеист Вячеслав Харламов. Само собой разумеется, что жить с ним под одной крышей было почетно, но регулярно собирающиеся у него шумные компании не давали спать всем соседям», – вспоминает она.
И в центре, и в пригороде
Эксперты отмечают, что в Петербурге нет определенной единой локации, где предпочитают жить известные люди. Тем не менее, в большинстве своем для проживания они выбирают Центральный и Петроградский районы, особенно Крестовский остров. Также популярны у VIP-персон Приморский, Московский районы и Васильевский остров. Многим петербуржцам известно, что известный актер театра и кино Михаил Боярский проживает в доме на набережной реки Мойки, где также находится квартира семьи Собчак. Алиса Фрейндлих живет на улице Рубинштейна, Олег Басилашвили – на Бородинской. Согласно таблоидам, в конце прошлого года в центре Петербурга купила 3-комнатную элитную квартиру звезда телепроекта «Дом-2» Ольга Бузова, за 16 млн рублей, а несколько недель назад квартиру в центре Северной столицы купила и ее подруга по программе Алёна Водонаева.
В конце 2015 года глава «Газпрома» Алексей Миллер купил целый этаж и мансарду в элитном новом доме в Зоологическом переулке, с видом на набережную Невы. Сейчас квартиры в здании покупают и другие топ-менеджеры компании. Крестовский остров «оккупирован» рядом известных спортсменов.
Впрочем, хватает и знаменитостей, предпочитающих шумному центру Петербурга тихие малоэтажные районы. «В качестве примера можно привести такую локацию, как Коломяги – исторический район на севере Петербурга, где сейчас находятся таунхаусы. Здесь живет Александр Розенбаум, раньше жил футболист Андрей Аршавин. Сотрудники агентств недвижимости не раз использовали эту информацию как аргумент в пользу объектов в данной локации – в 90% случаев это действовало на покупателя. Еще один пример – жилой комплекс «На берегу» в Сестрорецке, один из таунхаусов которого принадлежит Дмитрию Нагиеву. Этот факт, действительно, имеет значительный резонанс при продажах объекта. Правда, живет в этом доме не сам Нагиев, а его сын», – рассказывает Катерина Соболева.
Эксперт также добавляет, что ценник на квартиры в домах, где живут знаменитости, вряд ли зависит именно от их проживания. Сегодня звезда находится здесь, а завтра уже выбирает другую локацию. Повышения стоимости за квадратный метр, исходя из факта проживания знаменитости, конечно, не происходит. К тому же, те клиенты, которые выбирают новое элитное жилье на Крестовском острове или в центре города, в любом случае готовы рассматривать дорогостоящие объекты.
В режиме инкогнито
В отличие от многих представителей шоу-бизнеса, влиятельные чиновники и бизнесмены стараются не афишировать покупку элитной недвижимости и совершают ее инкогнито. По словам Екатерины Немченко, эта категория клиентов выбор делает через ближайших помощников, а объект оформляется на юридическое лицо или родственников. «Продавцы в этом случае могут и не узнать, в чьих интересах совершена сделка. Состав соседей и социальная однородность – очень важные моменты, но не повод проживать рядом по профессиональному признаку. Коллеги по работе обычно предпочитают строить свою личную жизнь отдельно друг от друга, ограничиваясь общением в рабочее время. С другой стороны, рекомендации уважаемого человека всегда играют положительную роль в процессе выбора объекта и принятия решения о покупке», – отмечает она.
Эксперт также добавляет, что рекомендации часто играют определяющую роль. При этом брокеры, ведущие сделки с элитной недвижимостью, сохраняют конфиденциальность сделок и условий приобретения.
Кстати:
Москва и Петербург стали аутсайдерами мирового рейтинга роста цен на элитное жилье. Такие данные приводит Prime Global Cities. В Москве снижение индекса за год (с июня 2016-го по июнь 2017 года) составило 11,8%, в Петербурге – 7,9%. Два крупнейших города России заняли две последние строчки рэнкинга, разместившись, соответственно, на 41-м и 40-м местах. По мнению экспертов, ценам на элитную недвижимость в Москве и Петербурге не дает расти масштабный выход новых предложений на рынок в условиях экономически непростого времени. Мировым лидером по темпам роста цен на элитное жилье к июню 2017 года стал китайский Гуанчжоу с годовым приростом в размере 35,6%.
Виды стройтуризма
Современному покупателю недвижимости доступны разные способы ознакомиться с объектом: сайт проекта, шоу-рум, 3D-визуализация, прогулка в VR-очках по дому, который еще даже не начали строить. Но все они уступают традиционному осмотру квартиры.
Когда дело доходит до принятия решения о покупке, клиенту необходимо увидеть товар воочию: побывать на стройплощадке, измерить взглядом высоту потолков и ширину проемов, оценить реальный вид из окна, изучить особенности локации. Для этого многие застройщики и агентства недвижимости предлагают своим клиентам услугу «Экскурсия на объект».
Своими глазами
Туры по новостройкам бывают двух видов – групповые (автобусные) и индивидуальные. Объекты для посещения подбираются по территориальному принципу (находятся в одном районе) или классу недвижимости, либо определяются по застройщику (организуются самим застройщиком или уполномоченным агентством).
По мнению руководителя отдела маркетинга и связей с общественностью компании «MASTER Девелопмент» Ольги Барановой, автобусные экскурсии – идеальный вариант для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия: «Это прекрасная возможность побывать на объекте, увидеть ход строительства лично, посмотреть особенности локации, в которой объект возводится. К тому же представители компании могут ответить на все интересующие вопросы».
Фотографии и рендеры не могут отразить все преимущества проекта, считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» г-жа Ван Ли. «В «Балтийской жемчужине» площадь застраиваемой территории – 205 га. Благодаря автобусным экскурсиям, покупатель может оценить размах и преимущества проекта, готовность объектов, темпы строительства, инфраструктуру внутри микрорайона. Почувствовать атмосферу гармонии, вдохнув морской свежий воздух. Наши гости на собственном опыте ощущают, за что жители «Балтийской жемчужины» так любят свой дом», – рассказывает она.
По мнению начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, автобусные экскурсии полезны для тех, кто только задумался о покупке квартиры в новостройке и хочет сориентироваться на рынке недвижимости. Кроме того, в групповых турах экскурсантам рассказывают не только о преимуществах того или иного объекта, но и объясняют азы потребительской грамотности, так как многие из участников тура покупают квартиры впервые и могут потеряться в обилии информации из различных источников.
«Мы рассказываем, что такое 214-ФЗ, что такое ДДУ и ЖСК – в обязательном порядке. Кроме того, мы объясняем разницу между жилой и коммерческой недвижимостью, объясняем нюансы апартаментов, – комментирует руководитель группы управляющих проектами компании «Адвекс. Новостройки» Дмитрий Пашков. – Это не только юридический, но и технический ликбез: мы объясняем все про коммуникации, про преимущества материалов, из которых построен дом».
«Необходимо не просто давать информацию о жилом комплексе, но и в целом рассказывать клиентам, на что обращать внимание при покупке квартиры, от чего зависит цена квадратного метра, какие «подводные камни» скрываются за красивыми буклетами и так далее, – рассказывает Николай Гражданкин. – То есть вооружать клиента тем инструментарием, пользуясь которым, он сможет сделать осознанный выбор и не жалеть о покупке».
В рамках одной экскурсии группа успевает посетить три-четыре объекта (одной компании, если организатором выступает застройщик, и разных – если агентство), сравнить месторасположение, инфраструктуру, порядок цен и прочее. «Но на каждый из объектов отводится немного времени», – предупреждает риэлтор Алексей Груздев.
Личный подход
Формат автобусной экскурсии был наиболее популярен 3-5 лет назад в период «строительного бума». В последнее время все больше застройщиков и агентств недвижимости делают упор на индивидуальный подход и показывают конкретные объекты клиентам, уже замотивированным на покупку.
«Клиент заранее приезжает в офис, мы смотрим объекты на карте, составляем маршрут по наиболее привлекательным из них, затем можем сформировать группу из нескольких человек», – объясняет старший специалист отдела продаж АН ST-Realty Антонина Свиридова.
Преимущества индивидуальной экскурсии – возможность уделить больше времени осмотру объекта, задать более детальные вопросы о доме. «Мы проводили экскурсии на объекты и как агентство недвижимости, и как застройщики. От АН «ДОМПЛЮСОФИС» возили по локациям, выбирали район и рассказывали обо всех жилых комплексах на той или иной территории. Сравнивали, рассказывали о всех существующих в локации плюсах и минусах, – рассказывает Ольга Баранова. – От девелоперской компании «MASTER Девелопмент» практиковали скорее не экскурсии, а встречи около десятка человек в неформальной обстановке в офисе или на стройплощадке, и на встречах обязательно присутствовал генеральный директор».
«Раньше мы проводили групповые экскурсии. Но оказалось, что эффективнее сначала встречаться с людьми, обсуждать, что их интересует, а затем индивидуально под их запросы проводить экскурсию, – делится опытом Дмитрий Пашков. – На групповых экскурсиях клиенту приходится тратить время на объекты, которые, возможно, даже не подходят под его бюджет».
АН ST-Realty проводит как индивидуальные, так и групповые экскурсии. «На общих экскурсиях дается менее подробная информация, она подходит для иногородних покупателей, которые еще не ориентируются в районах города, – объясняет Антонина Свиридова. – В большинстве случаев после групповой экскурсии потенциальному покупателю требуется еще одна – индивидуальная, по конкретным объектам. Плюс, к некоторым новостройкам большой автобус даже не сможет подъехать, так как там еще нет полноценных дорог и проехать можно только на личном автомобиле».
Компания «Отделстрой» предлагает своим потенциальным клиентам формат мини-экскурсий по жилому комплексу «Новый Оккервиль», в офисе компании на объекте для этих целей держат специальный микроавтобус. «В любой день мы можем проехать с клиентом по нашему кварталу, показать парк и действующие объекты инфраструктуры, заехать в закрытые дворы, посмотреть строящиеся и построенные очереди, а также посетить несколько шоу-румов», – рассказывает Николай Гражданкин.
Мнение:
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Преимущества туров, организуемых агентствами недвижимости, в том, что можно посетить стройки разных застройщиков, которые расположены в интересующей покупателя локации, получить независимую консультацию. Автобусные экскурсии по новостройкам особенно удобны для иногородних покупателей, которые плохо ориентируются в городе и ограничены по времени, чтобы сделать выбор. Эти экскурсии позволяют получить общее представление, быстро сравнить несколько объектов, получить ответы на какие-то основные вопросы.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»
– При сравнительно невысоких затратах экскурсии помогают наладить личный контакт с потенциальными потребителями, более широко и качественно представить информацию о реализуемых проектах, застройщике и локации строительства, концепции комплекса, транспортной доступности, социальной инфраструктуре, сроках строительства будущих очередей, конструктиве дома и технологии строительства, отделке и т. д.
Безусловно, не каждый участник тура приобретает квартиру в демонстрируемых проектах, публика бывает «разношерстная». Обычно организаторами выездных мероприятий выступают сами застройщики или компании, которые проводят строительные выставки (такие, как «Жилищный проект» или «Ярмарка недвижимости»).
Кстати:
Попасть на экскурсию по новостройкам можно, оставив заявку на сайте застройщика или агентства недвижимости. Менеджер перезвонит и уточнит, какие объекты потенциально интересны клиенту. Когда группа для посещения этого объекта или объектов будет сформирована – клиента пригласят в тур. Индивидуальные экскурсии проводятся по запросу, после предварительной консультации в офисе агентства или в отделе продаж. Как правило, услуга для потенциального покупателя (вне зависимости от того, будет ли в итоге заключена сделка) – бесплатна.